【正文】 二零零八年之前，北京將建成八通線、地鐵五號線、十號線一期、奧運支線、四號線、九號線一期、機場線、亦莊線，加上已經(jīng)開通運行的三條地鐵線路，二零零八年北京市區(qū)軌道16 / 30線路將有望達(dá)到十一條。受這些大環(huán)境的影響，目前，本區(qū)域內(nèi)幾家百貨物業(yè)總體經(jīng)21 / 30營狀況良好。（2）劣勢◆宏觀劣勢 2022 年北京市商用物業(yè)供應(yīng)面積較大，空置率高，商業(yè)市場整體不景氣。資金籌措本項目裝修改造成本由北京 投資開發(fā)公司自行籌措?！?稅前財務(wù)凈現(xiàn)值（ＮＰＶ） 稅前內(nèi)部收益率（ＩＲＲ）業(yè)主租金（元／平方米／天） 年總租金（萬元）方案一 ￥ 8 2416方案二 ￥ % 2308方案三 ￥ % 2279方案四 ￥ % 2249方案五 ￥1, % 222029 / 30第七章 結(jié)論本項目對于雙方在經(jīng)濟上都是可行的，降低成本和爭取提高質(zhì)量、確保項目品牌對本項目而言具有重要的意義。方案比較分析　 　 　 　 　　 方案比較分析　28 / 30 敏感性分析 影響本項目經(jīng)濟效益的風(fēng)險因素主要有出租率、出租租金水平、業(yè)主租金水平等，這些影響因素中價格和出租率主要受市場供求關(guān)系的影響，而運營管理成本從一定程度上講，公司是能夠加以監(jiān)督控制的。 第四章 投資估算及資金籌措 項目投資估算的主要假設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系進(jìn)行分析?？傮w而言，其商務(wù)配套設(shè)施的檔次及數(shù)量只能算是一般。20 世紀(jì)末，隨著北京經(jīng)濟的不斷發(fā)展和城區(qū)外擴，京城北部逐漸發(fā)展成為又一新興居住區(qū)。這個差距是非常大的。在北京市新的功能劃分上，我們不能再把北京簡單地劃分為不同的功能區(qū)，造成吃飯的地方吃飯，睡覺的地方睡覺，工作的地方工作，大家在這些功能區(qū)之間疲于奔波，造成資源和人力的浪費。東三四環(huán)由于包含了 CBD 和燕莎兩個北京最大的商業(yè)圈，尤其是 CBD 商業(yè)圈，在他的周圍興建了大量的項目，例如萬達(dá)廣場、金地國際花園、華貿(mào)中心等，形成了 CBD 次商圈，并不斷延伸。二三環(huán)之間項目開發(fā)體量明顯少于其它環(huán)路，只有 911,288 平方米，占總開發(fā)體量的 11%，主要原因在于，二三環(huán)之間受整體功能的限制，項目多為商住公寓、寫字樓、或酒店底商形式，如建外 SOHO、主語城、順馳 藍(lán)調(diào)、楓藍(lán)國際等。第二章 項目投資環(huán)境和市場分析本章主要從北京市商業(yè)物業(yè)市場情況出發(fā)進(jìn)行系統(tǒng)分析。北京商業(yè)的全面發(fā)展促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的同步發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)日益的多元化和現(xiàn)代化，拉升了對商業(yè)地產(chǎn)的需求。本項目的合作對漁陽集團(tuán)來說是低風(fēng)險、高回報。 東城區(qū)和西城區(qū)商業(yè)發(fā)展勢頭比較平緩，主要圍繞王府井和西單兩個大的商圈來進(jìn)行，物業(yè)形式以集中商業(yè)為主，大部分物業(yè)經(jīng)營狀況良好。南城的發(fā)展日益受到社會各界的廣泛關(guān)注，尤其是在政府建設(shè)南城，開發(fā)南城的大的方針政策指引之下，隨著南城開發(fā)建設(shè)的步伐正在不斷加快，京津塘、京石、京開等快速路相繼通車，地鐵 5 號線正在建設(shè)，若干條市政道路即將開通，加上城市環(huán)線、鐵路和南苑機場，南城已經(jīng)形成便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)，南城必將成為一個新興的商業(yè)區(qū)域。 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。另外地鐵十三號線的開通也大大拉近了城鄉(xiāng)的距離，方便了居民出行的便利，同時也帶動了沿線商業(yè)的發(fā)展。19 / 30 商業(yè)項目物業(yè)形態(tài)對比分析 北京市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)中，以獨體商業(yè)比例為最高，達(dá)到 35%；寫字樓底商越來越受到投資者和經(jīng)營商戶的歡迎，這是因為寫字樓本身有大量的消費人群，這些人群提供了商業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的盈利元素，是當(dāng)今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)形態(tài)，這部分物業(yè)占到總體比例的 24%；臨街商鋪雖然占據(jù)比例不高，只有 19%，但是以其貫有的地理優(yōu)勢一向深受商家和消費者的喜愛，一直是最受關(guān)注的物業(yè)形態(tài)，發(fā)展前景良好；至于近年來發(fā)展迅速的社區(qū)商業(yè)，更是以立足于社區(qū)，面向周邊的姿態(tài)在眾多商業(yè)形態(tài)中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，北京市的社區(qū)便利店遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京市的社區(qū)數(shù)量，巨大的市場契機被多個零售巨頭覬覦，快客、71迪亞天天、聯(lián)合利華等世界知名連鎖巨頭目前在北京市的各大社區(qū)拼命擴張，以期搶先占領(lǐng)市場。就商業(yè)而言，亞運村商業(yè)的特點在于其社區(qū)商業(yè)特別發(fā)達(dá)，以餐飲、超市、便利店等生活配套為主，作為商業(yè)主體、商圈核心的百貨業(yè)卻不能形成規(guī)模，難于承擔(dān)區(qū)域內(nèi)商業(yè)中心的重任。一層留出超市主要出入口；引進(jìn)中國建設(shè)銀行（有自動存取款機，24 小時營業(yè)） ；引進(jìn)一家快餐店（部分一層和二層） ；余下面積引進(jìn)兩家大型飯店二層利用政府對小關(guān)區(qū)域的規(guī)劃做網(wǎng)吧和臺球廳，并同時引進(jìn)一24 / 30家洗浴中心三層、四層引進(jìn)一家大型酒吧 KTV（旗艦型）五層以上為寫字樓3. 4 消費群定位□周邊居民。 此項目抗風(fēng)險能力較弱。從敏感性分析看，本項目所能承受的零售租金和運營管理成本變動幅度較小，具有較大的風(fēng)險。租金水平按價格 元/平方米/天估算。（3）項目上層垂直交通不便，不利于后期經(jīng)營。同時，存在百貨店自行設(shè)立經(jīng)營的超市，但品牌知名度和市場認(rèn)知度不高，無法以商業(yè)龍頭項目引導(dǎo)并帶動消費人群對其商品的認(rèn)可。 根據(jù)目前地鐵的建設(shè)情況，5 號線于 2022 年 6 月率先進(jìn)入運營，加上奧運的影響，毫無疑問，除了已經(jīng)建立的“東西軸”與二環(huán)線地鐵，“南北軸”的 5 號線周邊商業(yè)將會逐步發(fā)展起來的。新的城市總體規(guī)劃實施后，人們將不會再像以前那樣以天安門為中心生活，環(huán)線將不再是考評房子的惟一標(biāo)準(zhǔn)，作為城市規(guī)劃的重要實施者，房地產(chǎn)開發(fā)商也會迅速順應(yīng)這一形式。 總的來看，北京各環(huán)線之間是以二環(huán)發(fā)展最好，三四環(huán)相對比較成熟，五環(huán)以外發(fā)展勢頭迅猛。而南部二三環(huán)間由于居民消費水平與商業(yè)發(fā)展環(huán)境都不太成熟，所以商業(yè)項目相對較少，沒有能夠形成強有力的商圈。根據(jù)偉業(yè)商業(yè)對北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的跟蹤分析，截止到 2022 年 11 月，北京市商業(yè)地產(chǎn)總供應(yīng)量約為 1,600 萬平方米，并且在未來的三到五年內(nèi)，還將新增300—400 萬平方米左右的供應(yīng)量。投資內(nèi)部收益率 IRR=% 大于基準(zhǔn)收益率在經(jīng)濟上是可行的□ 稅后指標(biāo)：財務(wù)凈現(xiàn)值 NPV=￥379＞0 本方案在經(jīng)濟上是可行的。 可行性研究結(jié)論□ 稅前指標(biāo)：財務(wù)凈現(xiàn)值 NPV=￥829＞0 本方案在經(jīng)濟上是可行的。 北京市商業(yè)體量分布情況分