【正文】 2543合計多層：180%多層：5020多層：2789高層：250%高層：7914高層：3166多層住宅銷售價格=5020元/平方米247。項目投資估算一、項目實施進(jìn)度安排本項目計劃在兩年（24個月）左右的時間內(nèi)建成。多層5~8樓設(shè)備安裝。車位銷售按分期付款形式實行，即第一年還50%，第二年還剩余50%。六、資金籌措項目總投資30931萬元，其中項目資本金2000萬元，第一年（2004年）全部投入；商業(yè)性銀行貸款8000萬元，第一年（2004年）貸款6000萬元，第二年（2005）貸款2000萬元；不足的部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。資產(chǎn)負(fù)債是比較低的，資產(chǎn)負(fù)債率最高是（第3年）僅43%，低于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。如果本項目整體定價在3490元/平方米，銷售面積預(yù)計達(dá)到100%，即109000平方米時，追加開發(fā)產(chǎn)品的投資，最高能達(dá)到37166萬元。從財務(wù)評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值413萬元，%；反之，利潤減少，銷售收益下降。做好方案規(guī)劃，項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。ηQ=(Q－Q0)247。資本金100% =3662247。合計為994萬元。正式全部入住。高層1~3樓開始施工。（四）、建議銷售價格綜合考慮了市場對定價的影響后，分析人員建議該項目個部分的銷售單價為：多層住宅：2950元/平方米高層住宅：3250元/平方米商鋪：10000元/平方米車位：15萬元/個四、戶型設(shè)計定位根據(jù)南昌市住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下4種戶型：高層住宅A戶型二房二廳：每戶建筑面積85平方米（20套）；高層住宅B戶型三房二廳：每戶建筑面積125平方米（44套）；高層住宅C戶型三房二廳：每戶建筑面積135平方米（20套）；高層住宅D戶型四房二廳：每戶建筑面積140平方米（20套）；高層住宅四種戶型共計104套。住宅裝修及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。隨著南昌經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，南昌市房地產(chǎn)市場將會加速由地域性市場變?yōu)槿⌒浴^(qū)域性市場，外地人士的購買份額將會越來越大。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，我市私房（含房改房）上市后再次購買商品房的比例為70%，購買的戶均面積為95平方米，據(jù)此測算，每年用于改善性住房需求量約60萬平方米。在老城區(qū)嚴(yán)格控制高層商品住房的審批和建設(shè)。商務(wù)樓盤增長過快今年1~12月份，全市市區(qū)商鋪、占總量的20%。表8：商品住宅空置結(jié)構(gòu)情況表按區(qū)域劃分老城區(qū)所占比例（%）40新城區(qū)所占比例（%）60按單套建筑面積劃分90平方米以下所占比例（%）1095平方米~150平方米所占比例（%）20150平方米以上所占比例（%）70按單價劃分2000元以下所占比例（%）82000~3000元所占比例（%）323000元以上所占比例（%）60存量房交易情況2003年全市工完成存量房交易13335件（套），%，其中存量住宅12736套，%%，房改房上市交易5700套，%%。表3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況表房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 56同比增長（%） 60固定資產(chǎn)投資額（億元） 218同比增長（%） GDP（億元） 638同比增長（%） 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（%） 26房地產(chǎn)投資占GDP比重（%） 9今年以來，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持50%以上的增長，占固定資產(chǎn)投資的比重1/3，對經(jīng)濟(jì)的拉動作用日漸增大，與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。公司資金技術(shù)實力雄厚，管理嚴(yán)密，能夠獨立承擔(dān)各類大中小型房地產(chǎn)項目開發(fā)與建設(shè)，自公司成立以來，先后開發(fā)的項目有：九江市趙家花園18000平方米舊房改造開發(fā)項目。（11）資金來源：本項目建設(shè)資金由上海金廈房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預(yù)售房款來解決。商品房價格走勢2003年南昌市市區(qū)商品房的均價為2722元/平方米，%，其中商品住宅的均價為2438元/平方米，%，全年各季商品住宅的均價分別為第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，價格走勢基本平穩(wěn)。2000年以來，我市實行了實物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補(bǔ)償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升，2003年達(dá)到70%左右。沈陽對個人購買普通住房實行發(fā)放補(bǔ)助資金的政策。目前市房管部門正會同市財政部門制定具體的實施意見，擬采取對貸款購買普通住房的消費者進(jìn)行貼息的辦法鼓勵個人購房。房貸新政將對我市房地產(chǎn)市場帶來一定影響，即房地產(chǎn)貸款增勢將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資難度增大。另一方面，隨著商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步改善，中、低價位商品房的供應(yīng)量將會有所增加，在一定程度上將平穩(wěn)房價是上漲，所以房價的漲幅不會太大。同時考慮到，由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和21世紀(jì)新的居住理念。180%=2789元/平方米高層住宅銷售價格=7914元/平方米247。建設(shè)進(jìn)度計劃如下：61 / 612004年6月： 2004年6月25日~7月25日：2004年8月~ 9月： 2004年10月： 2004年10月~ 11月： 2004年12月： 2005年1月： 2005年3月： 2005年7月： 2005年10月： 2005年10月~2005年12月： 2005年11月~2006年2月： 2005年12月： 2006年1月~3月：2006年3月~5月：2006年3月~6月：2006年6月：2006年6月~9月：2006年7月~9月：2006年10月~2007年1月：2006年8月~2007年5月：2007年3月~6月：2006年6月：項目建議書批復(fù)。多層1~4樓竣工驗收?；乜钸M(jìn)度詳見表18。詳見附表5。因此，從總體上看，項目的清償能力是比較強(qiáng)的。表26：臨界點分析表敏感因素基本方案臨界點計算內(nèi)部收益率（%）%期望值10%開發(fā)產(chǎn)品投資（萬元）31723最高值37166銷售價格（元/平方米）3647最低值3093銷售面積（平方米）109000最低值92451二、敏感性分析根據(jù)臨界點分析建立的數(shù)學(xué)模型，我們針對模型中的銷售價格、銷售面積、固定成本和可變成本四個自身變量因素進(jìn)行分析。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風(fēng)險因素之一。為保證項目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險。3647100%=%當(dāng)銷售價格制定在P=3647元/平方米時：完成銷售面積Q0=92527平方米就能使項目收支平衡。31723100%=%資本金凈利潤率=稅后利潤247。包括銷售代理費，%，即596萬元；廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的1%，即398萬元。高層1~3樓竣工驗收。多層1~4樓主體工程完工。%=10246元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項目商鋪單價為：10107元/平方米（三）、車位銷售價格的確定根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價格為10萬元/個~15萬元/個。（四）、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)住宅是室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求必須符合《江西省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。二、項目設(shè)計規(guī)劃定位（一）、片區(qū)規(guī)劃南昌市規(guī)劃局已對沿江東路做過控制性詳細(xì)規(guī)劃，以住宅社區(qū)為主。（2）、住房消費需求日漸增大。我市2003年底，人均住房建筑面積約23平方米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面積達(dá)到30平方米的目標(biāo)還有很發(fā)差距，按測算，我市每年需新建住宅約250萬平方米。全市多層結(jié)構(gòu)的商品住房供應(yīng)量應(yīng)占一定的比例。據(jù)統(tǒng)計，今年1~12月份，全市市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅為250萬平方米，均價在3000元/，%；均價在2000元/，%。從時間看來看，我市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房，所占比例超過80%，從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計落后、戶型偏大等。全市預(yù)計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56億元，較上年增長60%，占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重分別為26%和9%，較上年分別提高1個百分點和3個百分點。公司現(xiàn)有員工60人，其中各類職稱的技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員30人，注冊資金2000萬元，資質(zhì)等級為二級。根據(jù)收益計算，%，財務(wù)凈現(xiàn)值（Ie=10%）萬元。表6：商品房價格與同期居民可支配收入情況表商品房均價（元/平方米） 2722增幅（%） 商品住宅均價（元/平方米） 2438增幅（%） 居民人均可支配收入（元） 7650增幅（%） 居民消費價格指數(shù) 增幅（%） 2003年，我市商品房的價格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣，競爭激烈，建材上漲等因素有關(guān)。在貨幣化安置的住戶中，有50%左右購買了二手房，10%左右購買了新建商品房。長沙市對購買二手房契稅按1%計征，對購買1000平方米以上的商品房契稅減免50%。完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能，努力改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件每年從籌措的住房專項資金中安排一定的資金由市房管局廉租住房經(jīng)營管理中心從市場收購一批空置商品房、二手房等普通住房用于補(bǔ)充廉租住房的房源。（2）、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控難度加大。（4）、樓市變得更加成熟，競爭趨向激烈。（二）、平面設(shè)計住宅。250%=3166元/平方米加權(quán)平均法定價過程表15：本項目住宅價格加權(quán)平均價項目名稱比準(zhǔn)價格（元/平方米）建筑面積（平方米）共計（萬元）A2698285297697B多層：2850高層：33592500007125083975C多層：2903高層：3528678721970323945D3186286799137E28264746013412多層住宅銷售價格=98650萬元247。編制可行性研究報告并批復(fù)。多層5~8樓室內(nèi)外裝修。表18：回款金額估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬元）銷售期間項目2005200620072008面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入銷售計劃合計58242172953867215822120866633多層高層商業(yè)車位5443238101605712382721676202616360080292477261627009072127017441800267641317441800百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額收款計劃2005多層高層商業(yè)車位90%90%14451111410%10%16061242006多層高層商業(yè)車位90%90%90%50%722622292354135010%10%10%50%80324826213502007多層高層商業(yè)車位100%100%100%50%2676413174490050%900小計15565148898396900注：車位面積未計算在內(nèi)。七、貸款條件%，按單息計利每年支付，寬限期2年，第三年（2006）等額還本，分2年還清。資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表9和附表11。設(shè)變量變動幅度為20%、10%、0、10%、20%，預(yù)計利潤變動的結(jié)果。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。雖然目前南昌市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走高，銷售相當(dāng)不理想，但隨著國家采取的穩(wěn)健的貨幣政策和開放的財政政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠(yuǎn)看商品房銷售前景看好。P100%=(3647－3093)247?？偼顿Y100% =5465247。銷售費用%估算。公共設(shè)施配套工程。高層4樓開始施工。PS=12RS[1