【正文】 牌公司、福特、日本三井株式會(huì)社、杜邦、Oracle、德國大眾、美國德納京廣中心美國施樂公司、法國布爾電腦公司嘉里中心柯達(dá)、英特爾、尼桑、高通、普華永道、戴爾電腦、新加坡大使館、佳能、新聞集團(tuán)、奧林巴斯?jié)h威大廈愛立信、美國GE、中美史克、3M、霍尼威爾、阿爾斯通航華科貿(mào)中心摩托羅拉、HP、渣打銀行、韓國三星、赫斯特、新加坡投資發(fā)展公司華彬大廈紅牛集團(tuán)、中國對外貿(mào)易交流協(xié)會(huì)和喬大廈施耐寶全球控股、葛蘭素威康（中國）、太古企業(yè)、智威湯遜中喬廣場科倫大廈加德士石油、新西蘭羊毛局、牛奶公司、怡和集團(tuán)、UPS國際速遞、標(biāo)致汽車、日本JVC、香港電訊這些知名企業(yè)是CBD寫字樓需求市場的重要組成部分，不但消化了大面積的寫字樓，還成為CBD吸引其它國內(nèi)外企業(yè)入駐的招牌。隨著CBD建設(shè)進(jìn)程的加快，相信這樣的案例以后還會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)。在寫字樓市場緩步回升的今天，能獲得成數(shù)和年度如此高的按揭支持，標(biāo)志著寫字樓投資市場將獲得一定的金融政策支持，也意味著CBD寫字樓將走向活躍。②加入WTO的影響中國加入WTO，必將擴(kuò)大市場開放，推進(jìn)北京市經(jīng)濟(jì)的全球化發(fā)展及金融、貿(mào)易、信息技術(shù)全方位商務(wù)活動(dòng)的全面擴(kuò)展，中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)面臨極好機(jī)遇，將可以加快其發(fā)展進(jìn)程。新興的服務(wù)性企業(yè)如律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所和其它咨詢機(jī)構(gòu)等是CBD商務(wù)區(qū)的重要組成部分。與此同時(shí)，居民的消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)近幾年持續(xù)下降。除了超市連鎖和餐飲業(yè)以外，服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房市場的重要需求者。（詳見表33）表33　北京商業(yè)地段經(jīng)營特色調(diào)查表服務(wù)經(jīng)營業(yè)經(jīng)營地段地區(qū)市場占有率餐飲服務(wù)業(yè)方莊70%東直門80%服裝服飾業(yè)西單70%東四80%通訊經(jīng)營業(yè)公主墳60%西直門80%電腦、IT業(yè)中關(guān)村95%　　北京商業(yè)用房市場的租金走勢分析盡管市場發(fā)展較為緩慢，北京各大商鋪的發(fā)展商對租客挑選仍表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的態(tài)度。估計(jì)今后北京主要是商鋪集中于以下地段（見表35）。防火設(shè)施物業(yè)結(jié)構(gòu)中每部分均采用高級防火物料建成、每層均有自動(dòng)噴淋系統(tǒng)裝置、全電腦化防火感應(yīng)器及消防自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、各寫字間單位內(nèi)均裝設(shè)噴淋頭及煙溫感應(yīng)器中央監(jiān)察系統(tǒng)全電腦化物業(yè)管理系統(tǒng)（BMS）、公共廣播系統(tǒng)（PA）（每層設(shè)有廣播器作緊急通訊之用）保安系統(tǒng)彩色閉路電視系統(tǒng)（CCTV）監(jiān)察升降機(jī)、入口大堂、商場、停車場及出口等太平門防盜警報(bào)及24小時(shí)電腦監(jiān)察系統(tǒng)世紀(jì)大廈：世紀(jì)大廈是距離本項(xiàng)目最近的一個(gè)商場、寫字樓和公寓齊全的混合型綜合大廈，大廈于1999年建成并投入使用。現(xiàn)將X片區(qū)寫字樓租金及出租狀況分列如下（見下表）：X片區(qū)寫字樓租金及出租率情況物業(yè)名稱租金（$/平方米＊月）出租率（%）東方廣場3085新東安市場2595世紀(jì)大廈1990王府世紀(jì)2385四、 G3號地塊的價(jià)格定位由于本項(xiàng)目周邊現(xiàn)售的寫字樓相當(dāng)缺乏，所以我們以本項(xiàng)目周邊寫字樓的現(xiàn)行租金狀況為參考對象，用租金收益的還原法來折算出本項(xiàng)目的現(xiàn)時(shí)售價(jià)和租金。（三）車位租金X片區(qū)現(xiàn)在的車位非常緊張，在此購物車輛需要停在很遠(yuǎn)的地方，雖然現(xiàn)在X停車大樓正在建設(shè)中，但即使將來投入使用，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足停車的需要，可以預(yù)見這里車位的租金將會(huì)不斷上漲。上述7項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成G3地塊項(xiàng)目的開發(fā)成本，總額為35,527萬元（詳見附表1）。（三） 營業(yè)成本估算營業(yè)成本主要包括經(jīng)營費(fèi)用、房產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)折舊。此外，從商場和寫字樓租金對比情況來看，㎡.月，商場地上第三層租金水平參考王府世紀(jì)定價(jià)，第三層租金和地下一層租金相同，則如果地上第三層也作商場，㎡.月。 停車位出租收入根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)，地下共有停車位110個(gè)，相對較少。　?。┯澠胶恻c(diǎn)分析 樓面出租價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=年經(jīng)營成本/出租面積*（1營業(yè)稅率） =43,**(%) =1,㎡.年 =㎡.日以目前市場價(jià)格分析,不可能出現(xiàn)此盈虧平衡點(diǎn)出租價(jià)格,說明該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)低，盈利能力強(qiáng)。因此出租壓力不大，主要為寫字樓租戶提供。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括室外道路及綠化工程等費(fèi)用，以建安費(fèi)的1%計(jì)算，共計(jì)110萬元。由于王府世紀(jì)不在X大街上，與其有一定的距離，而在X大街上購物已經(jīng)成為人們的一種時(shí)尚，相對來說，王府世紀(jì)的購物人流就會(huì)少很多。商場一層的租金為￥15元/平方米＊日，二層的租金為￥12元/平方米＊日，地下一層的租金為￥10元/平方米＊日，商場的使用率為65%。停車場部分共配有3,500個(gè)自行車車位和446個(gè)私家車車位。目前北京商業(yè)用房市場還處于發(fā)展的初期階段，還不具備成熟市場的發(fā)展條件。原有商業(yè)購物中心的商鋪（或店鋪）通過原地改造，提高服務(wù)檔次，提升品牌內(nèi)涵，挖掘自身潛力，煥發(fā)商鋪新的生機(jī)，如西單購物中心；新建的高檔商鋪（或店鋪）和商業(yè)街一般選擇在舊城外人流集中、交通便利、環(huán)境較好的地段開展服務(wù)，他們服務(wù)品種齊全、經(jīng)營特色明顯、設(shè)施先進(jìn)，如北京的燕莎、賽特、中關(guān)村等；城市大型農(nóng)貿(mào)市場大都出現(xiàn)在居民集中、地段便宜的城市中心區(qū)的邊緣，如北太平莊、和平里等。超市傾向于在新建或在建住宅小區(qū)，尤其是有規(guī)模的住宅小區(qū)附近建立商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。小型商鋪（或店鋪）一般是指建筑面積在5,000平方米以下的，分布在城市各級商業(yè)中心內(nèi)，尤其是居住小區(qū)內(nèi)的商業(yè)建筑，如便民連鎖超市、臨街商鋪等。②尚未進(jìn)駐CBD的500強(qiáng)企業(yè)將是CBD寫字樓客戶的重要發(fā)展對象。由于受政策限制，外國銀行進(jìn)駐CBD需要一定的時(shí)間，大型投資商沒有介入途徑，而國內(nèi)銀行也基本集中到了金融街。CBD寫字樓租金如表28（均不含物業(yè)管理費(fèi)，其中國貿(mào)中心按使用面積）。（2）需求特征①對寫字樓的要求普遍較高主要包括地理位置、商務(wù)氛圍、交通條件、建筑設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝修、配套設(shè)施、智能化設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等,CBD寫字樓配套及設(shè)備情況見表27表27　CBD各樓宇配套及設(shè)備情況項(xiàng)目名稱配套設(shè)施樓宇設(shè)備京廣中心郵局、員工餐廳（地下二層）、韓國餐廳、航空公司、華夏銀行、美容美發(fā)6部日本原產(chǎn)東芝電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)，綜合網(wǎng)絡(luò)布線，設(shè)國際衛(wèi)星接收天線，自動(dòng)煙感噴淋系統(tǒng)航華科貿(mào)中心銀行、員工餐廳、停車場、商務(wù)中心、商場等充裕的IDD線路，光纜網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星接收系統(tǒng)、三洋中央空調(diào)系統(tǒng)、“江森”樓宇自控系統(tǒng)、“能美”消防報(bào)警系統(tǒng)嘉里中心商務(wù)中心、郵局、商場超市、銀行、航空售票、私人會(huì)所、康體休閑、美食天地、印刷公司衛(wèi)星接收系統(tǒng)；網(wǎng)絡(luò)地板；HVAC新風(fēng)系統(tǒng)；國際先進(jìn)通訊電纜；28部電梯（含24部三菱牌客用梯）；先進(jìn)的防火消防系統(tǒng)；電腦化之樓宇自動(dòng)監(jiān)察系統(tǒng)（BMS）國貿(mào)中心中國大飯店、國貿(mào)地鐵站、國貿(mào)商城、餐廳、室內(nèi)游泳館、網(wǎng)球場、溜冰場、健身房、咖啡廳、酒吧、會(huì)展中心、會(huì)議廳、高級公寓等一系列現(xiàn)代化生活設(shè)施16部富士達(dá)高速客用電梯、另有先進(jìn)的HVAC空調(diào)系統(tǒng)、通訊、數(shù)據(jù)傳輸系統(tǒng)，可靈活運(yùn)用的樓層空間。（4）物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高CBD部分寫字樓聘請了專業(yè)的物業(yè)管理公司，如嘉里中心聘請第一太平戴維斯、京匯中心聘請戴德梁行等，但大部分寫字樓仍屬自管。2001年4月12日，CBD整體規(guī)劃方案征集評審活動(dòng)揭曉，最終方案已于2001年9月確定。而北京的寫字樓市場恰恰是由大面積成交客戶支撐起來的。但是以下幾個(gè)問題同樣不容忽視：第一，中關(guān)村未來三年內(nèi)有近300萬平方米的供應(yīng)量，是目前該區(qū)寫字樓存量的四倍。 （3）.面積特點(diǎn) 從認(rèn)購面積來看，認(rèn)購10,000－30,000平方米面積的大單客戶共48家，認(rèn)購30,000－50,000平方米的客戶15家，認(rèn)購50,000平方米以上面積的大單客戶3家。預(yù)計(jì)2002年將有中證大廈、金融城等項(xiàng)目推出，供應(yīng)量在50萬平方米。而華通大廈二期銷售率接近100%。尤其是互聯(lián)網(wǎng)公司的蓬勃發(fā)展，吸納了大量的北京寫字樓，為2000年北京寫字樓市場的回升做出了較大的貢獻(xiàn)。X大街市政改造工程已順利完工，各種管線已鋪設(shè)完畢，周邊市政條件良好。面臨X大街上有一些臨街鋪面，它們是：體育用品商店、王府快餐、品客多、中國農(nóng)業(yè)銀行、情訂奇緣婚紗攝影、柯達(dá)快速?zèng)_印、運(yùn)動(dòng)之足、星巴克咖啡等。1998年底到1999年初，此類寫字樓平均租金低至USD13／平方米/月，有的寫字樓還提供裝修期免租金，甚至有長達(dá)6個(gè)月的免租期等情況的出現(xiàn)。在上述利好的刺激下，2001年以來，北京寫字樓市場逐漸趨于活躍，尤其是在上半年再次呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢，無論租價(jià)、售價(jià)都出現(xiàn)了較大的漲幅，如遠(yuǎn)洋大廈最高售價(jià)達(dá)到3,500美金／平方米，租價(jià)達(dá)到38美金／月／平方米，與2000年相比整整翻了一番。第二，東區(qū)和西區(qū)客戶群出現(xiàn)東遷與西移互動(dòng)跡象。在北京各區(qū)還有一些面積稍小或潛在的在建、擬建項(xiàng)目。 這里，我們不難得出2002年誰將撐起寫字樓市場一片天的結(jié)論。 首先金融街板塊是北京各大部委機(jī)關(guān)、金融電信聚集之地，目前入住的企業(yè)主要是國家各大銀行的總部和非銀行的金融機(jī)構(gòu)總部，證券、保險(xiǎn)及電信和移動(dòng)等行業(yè)，這些企業(yè)今后也會(huì)選擇金融街作為辦公首選。中國在改革開放后經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，許多城市已開始醞釀甚至在實(shí)施CBD的規(guī)劃建設(shè)，北京在二十世紀(jì)90年代初就提出了建設(shè)CBD的設(shè)想。1996年市場行情開始反轉(zhuǎn)，1998年供應(yīng)量較1997年減少近20萬平方米。由于新興產(chǎn)業(yè)背后往往有雄厚的資金實(shí)力支持，所以它們對寫字樓的要求都較高，而在目前北京市寫字樓市場只有CBD能夠從各個(gè)方面滿足他們的要求。（1） CBD寫字樓價(jià)格理性回歸　　改革開放后尤其是80年代底90年代初，大量的外資機(jī)構(gòu)進(jìn)入北京，對寫字樓市場產(chǎn)生了大量需求。在北京市和朝陽區(qū)政府的大力支持下，CBD從無到有，漸已云集高檔寫字樓、飯店、公寓，已確立其在北京市寫字樓市場、公寓市場的龍頭地位。其中，寫字樓與公寓的比例為2：1，從近年CBD寫字樓市場的表現(xiàn)和CBD周邊地區(qū)寫字樓市場的表現(xiàn)來看，CBD寫字樓呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，在良好的規(guī)劃前提下，CBD寫字樓市場將進(jìn)入長期穩(wěn)定向上、持續(xù)發(fā)展的階段?！　、谏闲袆?dòng)力弱，壓力大　　在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整后，2001年來市場缺乏類似的強(qiáng)力需求。中型商鋪、小型商鋪（或店鋪）的供應(yīng)量較平穩(wěn)，主要位于中、小型商業(yè)街和新建或在建的住宅小區(qū)，尤其是一些大規(guī)模的住宅小區(qū)?？傮w而言，北京商業(yè)用房的空置率降幅較小。這其中與不同行業(yè)的利潤有關(guān)，另一方面也與商業(yè)用房的地段位置有關(guān)。東方廣場共有四幢高檔公寓，一棟大酒店，其余八幢為甲級辦公大樓及完善的商業(yè)設(shè)施，包括視象會(huì)議室、培訓(xùn)廳、產(chǎn)品展覽中心和商務(wù)中心，其他如銀行、郵政、快遞、票務(wù)等設(shè)施一應(yīng)俱全。王府世紀(jì)：王府世紀(jì)是集商業(yè)和商務(wù)辦公于一體的大型綜合物業(yè)，位于北京東城區(qū)東安門大街，與中國規(guī)模最大、配套設(shè)施最齊全、客流量最大的X中央商業(yè)區(qū)為鄰，周邊星級酒店、大型購物中心林立。發(fā)展商為了吸引客戶入住本大廈，提高大廈的出租率和使用率，因而在寫字樓的租金水平方面短期內(nèi)期望值不高，其市場租金明顯低于市場同類甲級寫字樓的租金水平。項(xiàng)目建設(shè)期為二年。 商場部分出租收入根據(jù)前期市場調(diào)查，確定本項(xiàng)目商場出租價(jià)格。　?。ㄋ模╊A(yù)算期內(nèi)損益狀況 本項(xiàng)目擬定于第三年開始經(jīng)營，財(cái)務(wù)預(yù)算期累計(jì)15年。%計(jì)算，計(jì)1,，%計(jì)算，計(jì)2,?！　。ㄈI業(yè)收入估算營業(yè)收入主要指商場部分及地下停車位的出租收入。自盈利年度起繳納所得稅，稅率為33%，預(yù)算期內(nèi)累計(jì)上繳所得稅36,?？紤]X商業(yè)街獨(dú)特的商業(yè)地位，租金每三年上漲10%，出租率按100%計(jì)算。（三） 項(xiàng)目投資成本預(yù)算 土地費(fèi)用土地費(fèi)用包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地出讓金、市政配套費(fèi)、電貼費(fèi)四項(xiàng)，共計(jì)20,920萬元，樓面地價(jià)8,046元/㎡。新東安市場和東方廣場是已建幾年的項(xiàng)目，寫字樓租賃市場已經(jīng)相對很成熟，而且其租金和自身的軟硬件狀況已經(jīng)被市場所認(rèn)知，能夠比較客觀的反映X片區(qū)寫字樓的正常水平，因而對于本項(xiàng)目的可比性較大，所取權(quán)重分別為50%和40%。地上9層為商務(wù)公寓、會(huì)所、錯(cuò)落式空中花園；地上4－7層為甲級寫字樓；地上2－3層為商業(yè)、大型餐飲；地上一層為大堂、銀行、證券大廳；地下一層為員工餐廳、健身、娛樂、商務(wù)中心等；地下5－2層為停車場，一共配有500個(gè)車位，采用中央管理系統(tǒng)的JSCC－II型感應(yīng)式智能IC卡收費(fèi)管理系統(tǒng)。現(xiàn)寫字樓租金為30美元/平方米＊月（包含物業(yè)管理費(fèi)）。從市場數(shù)據(jù)來看，經(jīng)過改造后的X地區(qū)的租金仍然是全北京市最高的，而位于北京城南的方莊、宣武門的租金則較低。 北京商業(yè)用房市場的區(qū)域分布長期以來北京的商業(yè)中心一直集中在舊北京城的中心。另外，商業(yè)中心街面店出租情況不太理想，東單銀街上出現(xiàn)著名品牌專賣店撤出的現(xiàn)象。因此CBD寫字樓市場價(jià)格目前也不存在大幅上揚(yáng)的基礎(chǔ)。2001年能夠入住的寫字樓僅有京匯大廈和三立大廈，2002年也僅有數(shù)碼01大廈和現(xiàn)代城。④信息發(fā)達(dá)，交流便利CBD區(qū)域是外企和網(wǎng)絡(luò)企業(yè)最集中的地方，信息量大而集中，獲取速度也快，這都極有利于企業(yè)的發(fā)展，有利于國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)文化的交流，有利于吸引投資。1990－1995年CBD僅有京廣中心和國貿(mào)中心兩個(gè)項(xiàng)目不足20萬平方米的供應(yīng)量，寫字樓市場租金更是步步走高，1996年國貿(mào)寫字樓租金曾高達(dá)$120/平方米*月。2000年上半年，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)在CBD寫字樓的市場上大顯身手，但在下半年便開始進(jìn)行大幅度的調(diào)整，對寫字樓的需求也大大萎縮。19902001年北京CBD供應(yīng)量變化如表23所示?！蓖?，北京市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制了商務(wù)中心區(qū)的初步規(guī)劃。但金融街的缺點(diǎn)是服務(wù)設(shè)施的缺乏，我們相信如果做好開發(fā)過程的控制，使各不同類型的物業(yè)開發(fā)達(dá)到合理的安排，這些缺點(diǎn)都將可以得到有效彌補(bǔ)。 市場格局：三分天下誰最美？ 2002年北京寫字樓的競爭首先是三大商務(wù)板塊的競爭?！　∈袌鲂枨螅赫l將撐起寫字樓市場一片天