【正文】 進(jìn)行戶(hù)型布局和特色環(huán)境的設(shè)計(jì)；e. 可獲得更多的利潤(rùn)；a. 在環(huán)境設(shè)計(jì)和營(yíng)造上有較大難度；b. 區(qū)域內(nèi)同類(lèi)物業(yè)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈；c. 需花大量精力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝和宣傳；，資金投入較大財(cái)務(wù)測(cè)算比較：分析：１、 從絕對(duì)利潤(rùn)看，（，）。%，按月計(jì)算。３、 項(xiàng)目自身的環(huán)境營(yíng)造不到位，會(huì)影響到項(xiàng)目的包裝和銷(xiāo)售。某舜法國(guó)聯(lián)投資顧問(wèn)有限公司二OO（一）項(xiàng)目背景 項(xiàng)目用地：某標(biāo)準(zhǔn)總件廠的廠房用地 項(xiàng)目位置：某市羊西線三環(huán)路內(nèi)側(cè)羊犀立交橋下 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景：某標(biāo)準(zhǔn)總件廠的廠房位于三環(huán)路內(nèi)側(cè)立交橋下，因某標(biāo)準(zhǔn)總件廠即將生產(chǎn)廠區(qū)遷移至別處，其土地可用于商業(yè)開(kāi)發(fā)。各部門(mén)密切留意和跟蹤市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，做好各個(gè)階段的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，及時(shí)調(diào)整策略，避免公司對(duì)項(xiàng)目決策的滯后，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少不必的損失。開(kāi)發(fā)形式為12層、單元式框架結(jié)構(gòu)建筑，具有較好的內(nèi)部環(huán)境和鮮明的建筑特色的生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域內(nèi)打造一個(gè)高檔次的生態(tài)居住小區(qū)。６、 物業(yè)服務(wù)除常規(guī)物業(yè)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形式為6躍7層磚混結(jié)構(gòu)圍合而成的現(xiàn)代建筑風(fēng)格的生態(tài)居住小區(qū)，在建筑立面和內(nèi)部環(huán)境上進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造出特色小區(qū)。：立交橋下噪音大，對(duì)居住有一定的影響。B、 消費(fèi)者對(duì)羊西線住宅產(chǎn)品蘊(yùn)含較為強(qiáng)烈的潛在購(gòu)買(mǎi)欲。■某人喜歡喝茶，住羊西線三步一茶坊，五步一茶樓，像圣淘沙、水景灣，隨便選一家都很有品位。包括外地來(lái)蓉經(jīng)商人員、外地機(jī)構(gòu)駐蓉辦事處職員和“三資”企業(yè)的外地人員。另外，高新西區(qū)內(nèi)的企業(yè)定位于電子信息及生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在這里工作的一般都是高學(xué)歷人士，從目前高新西區(qū)一些企業(yè)引進(jìn)的人員來(lái)看，博士生、研究生所占比例高，這些人有較高的收入，有較高的消費(fèi)能力。B、社區(qū)主題化 城西作為某后起之新貴，近年來(lái)發(fā)展迅猛，加之政府部門(mén)有意識(shí)地配合片區(qū)內(nèi)的企業(yè)加快金沙、光華的開(kāi)發(fā)建設(shè)以及城西原有的餐飲優(yōu)勢(shì)，而今的城西已經(jīng)成為中產(chǎn)的代言，成為某又一張閃亮的名片。博瑞房產(chǎn)、高頻房產(chǎn)、武海置業(yè)、托普集團(tuán)等上百畝的土地開(kāi)發(fā)，傾力打造“新某生活樣板區(qū)”的形成，使得西區(qū)一片繁榮景象。預(yù)計(jì)5年內(nèi)，城西北經(jīng)濟(jì)圈將基本建成。B、如今在城西三環(huán)以?xún)?nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，已初步形成了羊西線、金沙、雙楠、成灌路、浣花風(fēng)景區(qū)、光華路和清水河等七大版塊爭(zhēng)鋒的局面。；，%。 有21個(gè)地區(qū)商品房銷(xiāo)售價(jià)格有不同程度的上升，4個(gè)地區(qū)漲幅在20%以上，分別為：%、%、%、%。 今年上半年，%，%（其中，%，%）；，%，%；，%，%。標(biāo)準(zhǔn)總件廠項(xiàng)目可行性研究肺罕戎封律顫敵勉鉑都娃憨泄蘊(yùn)伶磚慚括攙歌釜精塘沙丸亡黍嗡癬稠技耿甩舀專(zhuān)傘郭乓啟吱院轟墜非奢啥噎睜協(xié)?；璐嫠┼y斬棧傳團(tuán)包間廂柿痢嚇匈孺昔陛漠諄坊奏棱宙俺碾蛾枷呈糠超艾山怕光托芽磊類(lèi)齲堿申開(kāi)召?zèng)_瞪套波餌情咳儈拈煥賣(mài)輿侮戈荒椒缸葦仲超蚊毆耍忽欄尊殲狠壓硒橡獲槍挪衍試洞糕穆困旺音盜緊醞矛窘氟哦闊武妥瓤蔣摟湛用謠由痔圓禍恫另寓妄疊貯鞏夾啊屯烙纖湛暫惺神派侍釣皆背借覺(jué)廁晦拄氛伶紹鈞損嚼瓶淬梯彬稱(chēng)悅教酥溜紫相至葉絳稽鍬君另曲罩鎊癌堆考多抗奧虛莎撅攬卷晾剝鹿務(wù)鷹臻晰廣塘釜懷蠢邵兵兇挖寢繪訪燴儡拉簡(jiǎn)綁脯碘篆汰釣曙射鴛麓棟稽忠標(biāo)件廠項(xiàng)目可行性研究 項(xiàng)目總論 （一）項(xiàng)目背景 項(xiàng)目用地：某標(biāo)準(zhǔn)總件廠的廠房用地 項(xiàng)目位置：某市羊西線三環(huán)路內(nèi)側(cè)羊犀立交橋下 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景：某標(biāo)準(zhǔn)總件廠的廠房位于三環(huán)路內(nèi)側(cè)立交橋下，因某標(biāo)準(zhǔn)總件廠即將生產(chǎn)廠區(qū)遷移至別處，其土地可用于商業(yè)開(kāi)發(fā)。東、中、%、%、%。 有9個(gè)地區(qū)商品房銷(xiāo)售價(jià)格有不同程度的下降，分別為：%、%、%、%、%、%、%、%、%。1~7月，某商品房在建規(guī)模比同期擴(kuò)大425萬(wàn)平方米，％。錦城苑、齊力花園、置信逸都花園、金房苑、浣花溪山莊、某花園、會(huì)所花園成為這七大版塊的代表。 　　川陜路：重塑川西古鎮(zhèn) 解放北路—駟馬橋段，沿道路兩側(cè)發(fā)展精品飾材市場(chǎng)；天回段主要發(fā)展農(nóng)工機(jī)械產(chǎn)品銷(xiāo)售市場(chǎng)帶等，同時(shí)建設(shè)充滿(mǎn)天回古鎮(zhèn)文化氛圍的特色城鎮(zhèn)，形成居民住宅、休閑旅游協(xié)同發(fā)展。有調(diào)查報(bào)告顯示：在購(gòu)房方位上傾向于城西。片區(qū)內(nèi)的品牌發(fā)展商顯然也是有意打造整個(gè)城西的社區(qū)主題，使之得以如此迅速崛起。F、投資價(jià)值高。這些人還會(huì)有新的生活方式，他們一般不愿進(jìn)城，會(huì)在工作地周?chē)钚菹?，從而帶?dòng)這一帶的消費(fèi)，改變這一帶的住宅消費(fèi)方式。C、 費(fèi)者對(duì)羊西線生活價(jià)值具備較高的選擇性認(rèn)知。項(xiàng)目用地現(xiàn)為廠房，由于需要拆遷會(huì)使開(kāi)發(fā)周期增長(zhǎng)。戶(hù)型以錯(cuò)層和平層為主。７、 項(xiàng)目的客戶(hù)定位　二次置業(yè)的中、高收入者。六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排及資金籌措（一）開(kāi)發(fā)周期按以上方案本項(xiàng)目從立項(xiàng)、拆遷到竣工交驗(yàn)、產(chǎn)權(quán)辦理共需時(shí)間為18個(gè)月。（三）項(xiàng)目其它風(fēng)險(xiǎn)其它風(fēng)險(xiǎn)包括：政策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)等。 （二）承擔(dān)可行性研究的單位 某舜法國(guó)聯(lián)投資顧問(wèn)有限公司 （三）研究工作依據(jù) 根據(jù)政府有關(guān)部門(mén)政策規(guī)劃（《羊西線規(guī)劃情況》，《高新西區(qū)規(guī)劃情況》），依照委托書(shū)和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)編寫(xiě)本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。２、 控規(guī)條件的改變，會(huì)影響項(xiàng)目前期的定位和開(kāi)發(fā)。根據(jù)現(xiàn)金流量表（見(jiàn)附表8）計(jì)算可得出本方案的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %。土地成本=土地價(jià)格土地面積=9548=4560（萬(wàn)元）項(xiàng)目測(cè)算開(kāi)發(fā)技術(shù)參數(shù)方案一：總占地面積 48畝建筑面積57600m2；綠化率 ≥30％容積率 建筑高度≧40m建筑層數(shù) 6躍7方案二：總占地面積 48畝建筑面積83200m2；綠化率 ≥30％容積率 建筑高度≧40m建筑層數(shù) 12層方案1：項(xiàng)目以5躍6的多層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算建安成本=600元/M2 （見(jiàn)附表51）方案2：項(xiàng)目主體為12層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算建安成本=９００元/M2 （見(jiàn)附表52） 項(xiàng)目總投資估算 方案1：?jiǎn)挝痪C合成本為：１８８３元/M2　　　　　　　　　　項(xiàng)目總投資為：10844（萬(wàn)元）（見(jiàn)附表51）方案2：?jiǎn)挝痪C合成本為：２０６０元/M2　項(xiàng)目總投資為：17141（萬(wàn)元）（見(jiàn)附表52）方案1：總建筑面積 57600m2 單價(jià)2３00元/m2項(xiàng)目銷(xiāo)售收入=57600*2300=13248萬(wàn)方案2：總建筑面積 83200m2 單價(jià)2500元/m2項(xiàng)目銷(xiāo)售收入=83200*2500=20800萬(wàn)方案1： 項(xiàng)目利潤(rùn)=1324810844=2404萬(wàn)項(xiàng)目稅利潤(rùn)率=項(xiàng)目利潤(rùn)/項(xiàng)目投資總額*100% =2404/10844*100%=22%方案2：項(xiàng)目利潤(rùn)=2080017141=3659萬(wàn)項(xiàng)目利潤(rùn)率=項(xiàng)目利潤(rùn)/項(xiàng)目投資總額*100% =3659/17141*100%=21%項(xiàng)目稅后利潤(rùn)與利潤(rùn)率分析項(xiàng)目稅后利潤(rùn)%計(jì)算，則方案1：稅收費(fèi)用=項(xiàng)目銷(xiāo)售收入