【正文】 配合房地產(chǎn)開發(fā)的進程。3．7．3．教育條件境內(nèi)具有各類學(xué)校（含成教）78所，其中大中專院校11所；在校學(xué)生人數(shù)為4．6萬人?？傞L12．5公里、預(yù)計投資1．3億、雙向8車道的光華大道西延線青羊段將由青羊區(qū)與溫江縣政府共同投資修建。l 西南花木第一縣溫江是國家級生態(tài)示范區(qū)，素有花木之鄉(xiāng)的美譽，有著悠久的花木種植歷史，是川西園林之母和川派樹樁盆景的發(fā)祥地之一。改革開放以來，溫江縣先后被確定為成都市第一個衛(wèi)星城、省市小康縣建設(shè)試點、省“一條線”經(jīng)濟發(fā)展重點縣、省級臺商投資區(qū)、省級小城鎮(zhèn)建設(shè)試點、省級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化試點和國家級生態(tài)示范縣。3．2項目區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r2000年，溫江較好的保證了全年目標(biāo)任務(wù)的完成和“九五”計劃的實現(xiàn)，再次被評為全省綜合經(jīng)濟實力“十強縣”，并升至第七位，為全縣實施“十五”計劃，大力推進溫江跨越式發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。結(jié)論：從上述宏觀基本面分析，跨入2001年，中國房地產(chǎn)面臨發(fā)展的特殊機遇和挑戰(zhàn)。在固定資產(chǎn)投資的地區(qū)分布中1—4月份，西部地區(qū)國有及其他經(jīng)濟類型投資672億元，%。國家統(tǒng)計局副局長邱曉華認(rèn)為，國際需求將減少，國內(nèi)需求則會增加，二者相抵后，我國今年整個經(jīng)濟運行將相對平穩(wěn)，增長率保持在7%～8%之間，不會出現(xiàn)大起大落。l “住在溫江”成都房產(chǎn)高層論壇會的召開，樹立了良好的溫江版塊區(qū)域品牌，引起了市場的關(guān)注，為項目后期的宣傳推廣創(chuàng)造了良好的條件。除西南處有極少的企業(yè)職工外，沒有其它類型的居民，商業(yè)人口、服務(wù)業(yè)人口及企業(yè)單位居民極少。地塊內(nèi)部地勢平坦、土地肥沃，相對落差在一米左右，現(xiàn)主要為農(nóng)田，其中零星分布著農(nóng)房和竹林，西南臨光華大道處有一企業(yè)。l 本項目在技術(shù)上和財務(wù)上是可行的，并具有良好的投資價值和相當(dāng)?shù)氖找婊貓蟆Ｔ趯嶋H開發(fā)中按照實際情況作相應(yīng)調(diào)整。l 2001年12月份，四川建信置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司正式與溫江縣政府簽定了征地合同，其中一期用地400畝。從整體比較，本項目地塊污染狀況遠(yuǎn)比成都市區(qū)為輕，似有心曠神怡及有氧運動之美。l 項目地塊位于涌泉鎮(zhèn)未來規(guī)劃的中高檔居住區(qū)內(nèi)，周邊均為成都市知名開發(fā)企業(yè)的項目地塊，區(qū)域含金量高，升值潛力大。第二章 宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境研究本項目投資規(guī)模大，開發(fā)周期長，在項目投資、營建、營銷和管理的各個環(huán)節(jié)必然會受到國家宏觀經(jīng)濟形式及產(chǎn)業(yè)政策的影響。%，原材料、燃料、%。今年1月1日開始從三個方面增加工資，一是為機關(guān)事業(yè)單位職工每人每月平均增加工資100元，二是給13個省634個縣的職工發(fā)放“艱苦和邊遠(yuǎn)地區(qū)津貼”，三是實施干部稱職考評，發(fā)放年終獎。境內(nèi)有4條大河：金馬河、楊柳河、江安河、清水河以及其支流。第二步是塑造“吃在溫江”擬以“美食在溫江”的概念為基礎(chǔ)自然演繹。l 陳家桅桿這座坐落于溫江縣壽安鄉(xiāng)天鵝村的迷宮式清代古宅，因宅前豎有雙斗石桅桿的功名標(biāo)志，故被當(dāng)?shù)厝朔Q“陳家桅桿”，系翰林陳宗典父子于清同治三年（1863）所造，歷時8年，傾注匠心。開辟新的成溫通道已成為溫江經(jīng)濟實現(xiàn)新跨越的“必由之路”。3．7項目區(qū)位生活配套設(shè)施狀況3．7．1．能源狀況l 電力狀況現(xiàn)有35KV變電站4座，110KV變電站2座；有各級輸電線路51條，其中110KV輸電線路4條，35KV線路6條，10KV線路41條；共有小水電站10個，總裝機容量8170KW；日供電量為206KWH。溫江豐富的土地資源有利與開發(fā)商進行大規(guī)模的成片開發(fā)，帶來房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效益。l 開發(fā)商之間的激烈競爭溫江現(xiàn)已經(jīng)聚集了一批開發(fā)實力雄厚，經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商。毫不夸張地講，成都已成為我國西部房地產(chǎn)開發(fā)投資的一片熱土。4．8土地政策購置面積增勢較猛受政策性變動因素的影響，2000年成都房地產(chǎn)市場土地購置增勢較猛，%%。目前外地消費者都占有四成左右的比例。雖然成都城區(qū)消費者的日益增多促使開發(fā)商開始注重在房交會的展示，但由于房交會展場面積的限制及開發(fā)商營銷思路的局限等因素，實際郊縣房產(chǎn)的增幅數(shù)量還會更大。隨著消費觀念的更新、收入水平是提高，一次付款所占比例逐漸下降，八成或七成二十年按揭、十年按揭都受到年輕消費群體的認(rèn)同，中年消費群體更傾向于選擇十年按揭和分期付款方式，老年消費群體趨向于一次性和短期按揭的付款方式。5．6．2成都人對孩子教育的重視程度社會發(fā)展競爭的日益激烈，令父母對下一代的教育越來越重視。成都人愛喝茶，無論親朋好友還是生意伙伴，一杯清茶即開始了“龍門陣”；愛逛街，鹽市口、春熙路……總是游人如織、熙熙攘攘；成都人愛玩麻將，每逢休假或逢年過節(jié)，茶館、河邊、公園里……隨處可見。地塊南臨光華大道西延線，東西兩側(cè)與華新國際和愛使房產(chǎn)的項目地塊為鄰，北側(cè)目前為農(nóng)業(yè)區(qū)。7．2投資估算的內(nèi)容本項目采取分階段征地、建設(shè)、再投入的滾動方式開發(fā)。%的連續(xù)復(fù)利計算。貼現(xiàn)率的大小取決于銀行利率的高低、項目性質(zhì)、經(jīng)營風(fēng)險程度、經(jīng)營目標(biāo)和要求，本案選定的折現(xiàn)率與財務(wù)計算的年利率相同，%。項目各方案銷售額保守方案單價一期二期三期四期銷售額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額多層住宅（m2）120016141419370183425220111320661584869335花園洋房（m2）140058696821712840733701027229715聯(lián)體別墅（m2）16004402270445869649525獨體別墅（m2）180029715商業(yè)用房（m2）2200293486457366852934819810合 計41087517264196830111164892一般方案單價一期二期三期四期銷售額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額多層住宅（m2）140016141422598183425256801320661848969335花園洋房（m2）16005869614674733701173929715聯(lián)體別墅（m2）1800440229905586961056549525獨體別墅（m2）200029715商業(yè)用房（m2）25002934873373668529348733719810合 計47250594304813134271189082樂觀方案單價一期二期三期四期銷售額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額多層住宅（m2）160016141418342529348132066211316933511094花園洋房（m2）1800586967337013207297155349聯(lián)體別墅（m2）200044022110065869611739495259905獨體別墅（m2）2400297157132商業(yè)用房（m2）300029348366851100629348198105943合 計54000678675488139422216170 銷售時發(fā)生的稅項及費用1) 營業(yè)稅及附加：%。l 工程管理費：為建安成本的3%。三期：2004年5月至2005年5月為三期的住宅、公建等建設(shè)工作。而奧林匹克花園具有的體育題材優(yōu)勢，在全國的影響力的巨大。享受和適宜、快樂而舒心，是奧園生活氛圍的最運動亮點。5．6成都購房者對運動與健康的認(rèn)知程度5．6．1成都人所喜歡的運動方式主要有保齡球、網(wǎng)球、羽毛球、臺球、游泳、健身操。從總價上看，總價在10～35萬區(qū)間的商品房是目前市場主力需求，其成交量占總成交量的75%；50萬以上的高檔住宅在總成交量中所占比例呈下降趨勢。 5．3．3消費者對置業(yè)環(huán)域的選擇從春秋兩季房交會商品住宅分環(huán)域成交狀況統(tǒng)計圖中可以看出：二環(huán)外的商品房以占成交量一半左右的比例高居首位；郊縣房產(chǎn)成交量大副上升，增加了十個百分點；一環(huán)內(nèi)房產(chǎn)成交量增副為七個百分點；一至二環(huán)商品房成交量大副下降，將幅為十四個百分點。產(chǎn)業(yè)之間的收入距離較往年尤甚，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：科技金融與保險、房地產(chǎn)、通信、電力、煤氣及水等新經(jīng)濟行業(yè)和壟斷行業(yè)的職工收入排位靠前。委托方應(yīng)高度重視這一情況，增強決策的科學(xué)性減少盲目性。其中一府南河綜合整治工程、二環(huán)路建設(shè)、天府廣場拆遷等一系列的重點工程建設(shè)為契機，成都市房地產(chǎn)業(yè)獲得了決定性的基礎(chǔ)性發(fā)展。l 開發(fā)商對開發(fā)時機的把握具有不確定性溫江開發(fā)時機的不確定性導(dǎo)致了各開發(fā)商雖已經(jīng)在溫江圈地，但大多仍在等待項目開發(fā)的時機。除了具有天府之國溫潤的天氣之外，其清新的空氣、優(yōu)良的水質(zhì)、繁茂的樹木花草等自然條件，強于成都市及成都東、南、北幾個方向的區(qū)縣。同時，溫江將著重發(fā)揮苗木優(yōu)勢，在新建城市快速通道兩旁興建立體綠化，并準(zhǔn)備利用這6萬畝苗木建成西部森林生態(tài)園。花木產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既是形成了優(yōu)美的城市生態(tài)環(huán)境，又取得了良好的經(jīng)濟效益。今年4月，在距金馬旅游區(qū)1．5公里處成功鉆探出溫泉，填補了成都平原沒有溫泉的空白，被譽為“成都平原第一泉”。全縣農(nóng)村有9個鎮(zhèn)為省級小城鎮(zhèn)建設(shè)試點。按成都市總體規(guī)劃，成都市將逐步撤縣建區(qū)。改革開放以來，我國經(jīng)濟增長最主要、最穩(wěn)定的推動力量是消費需求的增長。只要良好地把握項目的開發(fā)進程，相關(guān)的配套資金及時到位，工程抵押貸款和消費性按揭貸款總體上利率風(fēng)險不會太大。l 地塊周邊現(xiàn)有的交通條件較差，光華大道西延線（青羊段）的施工尚未進行，存在較大的變數(shù)，若其建設(shè)滯后，將對本項目的開發(fā)周期產(chǎn)生較大影響。1．7項目地塊優(yōu)劣勢分析1．7．1優(yōu)勢分析l 土地平坦，自然條件優(yōu)越，適宜進行房地產(chǎn)開發(fā)及營造良好的居住環(huán)境。政府在地塊控制紅線東、西、北三側(cè)均規(guī)劃有三條市政公路，目前尚未動工。l 溫江縣本地政府將房地產(chǎn)業(yè)作為帶動溫江經(jīng)濟和聚集區(qū)域人氣的支柱產(chǎn)業(yè)，主持召開了“住在溫江——成都房地產(chǎn)高層論壇會”。奧林匹克花園項目可行性研究報告成都博思房地產(chǎn)決策資訊顧問有限公司二00一年十月目 錄報告總體結(jié)論 6I. 報告說明 6II. 總體評價 6III. 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 7IV. 結(jié)論與建議 8第一章 項目介紹 91．1項目背景及地塊現(xiàn)狀 91．1．2項目背景 91．1．3地塊現(xiàn)狀 91．2項目地塊綜合開發(fā)環(huán)境 101．2．1自然及人文歷史景觀條件 101．2．2交通條件 101．2．3水、土地、空氣污染狀況 101．2．4項目地塊周邊治安狀況分析 101．3項目地塊周邊建筑狀況分析 111．4項目地塊周邊居民狀況 111．5項目地塊周邊市政工程實施情況 111．6項目地塊周邊配套設(shè)施狀況 111．6．1商業(yè)設(shè)施 111．6．2生活設(shè)施 111．7項目地塊優(yōu)劣勢分析 121．7．1優(yōu)勢分析 121．7．2劣勢分析 13第二章 宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境研究 14 14 14 15 15 16第三章 項目區(qū)位環(huán)境分析 173．1項目區(qū)位行政區(qū)劃與自然地理 173．1．1行政區(qū)劃 173．1．2自然地理 173．2項目區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 18 18 18 19 193．4 項目區(qū)位人文歷史與景觀狀況 193．4．1人文歷史 193．4．2項目區(qū)位景觀狀況 203．6項目區(qū)位城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)狀況 223．7項目區(qū)位生活配套設(shè)施狀況 233．7．1．能源狀況 233．7．2．通訊狀況 233．7．3．教育條件 233．7．4．醫(yī)療條件 233．8項目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃 243．9項目區(qū)位綜合開發(fā)價值分析 243．9．1有利因素 243．9．2不利因素 25第四章 成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 274．1房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日益增加 27 274．3住宅開發(fā)份額不斷擴大 284．4規(guī)模開發(fā)出現(xiàn)端倪，開發(fā)企業(yè)效益提高 284．5商品房銷售穩(wěn)步增長，但增長趨緩，房價趨于下降 284．6開發(fā)結(jié)構(gòu)仍需改善 294．7空置總量與空置面積上升 294．8土地政策購置面積增勢較猛 294．9成都房地產(chǎn)市場展望 31第五章 市場有效需求及項目定位建議 325．1消費者特征分析 325．1．1消費能力 325．1．2年齡結(jié)構(gòu) 325．2消費者地域結(jié)構(gòu) 325．3消費者心理習(xí)慣特征 335．3成都市房地產(chǎn)消費市場需求特征 345．3．1消費者對方位的選擇分析 345．3．3消費者對置業(yè)環(huán)域的選擇 355．5項目所處板塊的消費環(huán)境 395．6成都購房者對運動與健康的認(rèn)知程度 405．7成都市購房者對精裝房的認(rèn)知程度 405．8本項目目標(biāo)消費群體綜合定位 405．9產(chǎn)品主題定位 41第六章 項目建設(shè)進度 446．1施工條件 446．2計劃進度安排 44第七章 項目投資估算及資金籌措 467．1投資估算的范圍 467．2投資估算的內(nèi)容 467．3投資估算的依據(jù) 477．4項目總投資 477．5投資分年投入計劃 487．6資金籌措 48第八章 財務(wù)效益分析與財務(wù)評價 488．1財務(wù)分析的依據(jù) 48