【正文】 積投資者將沿用昌崗路信和廣場(chǎng)的模式，獨(dú)家全資經(jīng)營(yíng)一個(gè)集購(gòu)物、飲食娛樂(lè)于一體的大型商業(yè)中心。并且該區(qū)域暫未有較具特色的精品園林小區(qū)精盤推出，可以說(shuō)在該區(qū)域市場(chǎng)具有較高的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。，地塊標(biāo)識(shí)性差，地段價(jià)值相對(duì)較低；解決方法： 通過(guò)宣傳萬(wàn)畝果園的優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，逐漸提高本項(xiàng)目地塊的知名度。㈤項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位在開售（首期）階段，選擇朝向較遜色的單位以較低的價(jià)格投放市場(chǎng)，擬試探市場(chǎng)反應(yīng)，待項(xiàng)目具備一定知名度及得到初步認(rèn)同后，再根據(jù)市場(chǎng)狀況將價(jià)格逐步提升加強(qiáng)買家投資信心。長(zhǎng)堤灣畔花 園 鳥 瞰 圖花 園 一 角設(shè)計(jì)建議：建議設(shè)計(jì)應(yīng)遵循“環(huán)境系統(tǒng)”的設(shè)計(jì)思路，即大到項(xiàng)目的外圍環(huán)境、內(nèi)部環(huán)境、地形、空間布局、庭院序列、主題的選擇、功能的組合、景觀的效果；小到園中的一石一水、一草一木，都要納入環(huán)境系統(tǒng)中進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃與設(shè)計(jì)，而且在設(shè)計(jì)過(guò)程中，環(huán)境景觀設(shè)計(jì)要與建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)同步考慮，使建筑的規(guī)劃與突出主題的環(huán)境系統(tǒng)設(shè)計(jì)能充分結(jié)合起來(lái)。為此，廣州市的大小樓盤大多由知名的物管公司來(lái)管理。預(yù)留熱水器供水接口。建議設(shè)豪華裝修、舒適型交樓標(biāo)準(zhǔn)及毛坯房三種不同的形式向客戶展示，不同的形式起不同作用：①豪華裝修：令客戶眼前一亮，引起購(gòu)買的沖動(dòng)；②舒適型交樓標(biāo)準(zhǔn)：令客戶眼見為實(shí)，覺得帶裝修購(gòu)買“值”；③毛坯房：滿足部分客戶喜好需求的同時(shí)，展示項(xiàng)目工程質(zhì)量的過(guò)硬，令客戶買得放心。三、 該項(xiàng)目開發(fā)用地最好在2萬(wàn)平方米以上，則可降低許多成本，如銷售成本、管理成本、市政配套費(fèi)及財(cái)務(wù)成本。⑥停車場(chǎng)智能閘機(jī)系統(tǒng)用戶持有住戶卡進(jìn)出本區(qū)停車場(chǎng)，在出入車場(chǎng)時(shí)，駕駛員只需將住戶卡靠近智能閘機(jī)的分體讀卡器，系統(tǒng)將自動(dòng)檢測(cè)分辨卡片的有效日期，為有效卡則將控制閘機(jī)閘臂上升而讓車輛進(jìn)出入。門 扇：廳門選用金屬防盜防火門，連防盜眼及門鎖，房門用豪華造型夾板門帶門套連門鎖，廚房浴室配精美造型夾板推拉門鑲磨沙玻璃。⑻兒童活動(dòng)中心兼兒童托管中心。通過(guò)優(yōu)美的環(huán)境，促進(jìn)銷售的同時(shí)，建立自身的品牌，為后期項(xiàng)目的開發(fā)打下基礎(chǔ)?！駥?shí)惠價(jià)格 由于前述本項(xiàng)目的潛在買家，年齡結(jié)構(gòu)較年青，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，而一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好的買家，購(gòu)房目的是為改善目前的居住條件，會(huì)選擇較大面積戶型因此存在總價(jià)較高的情況，且潛在客戶大部多理性購(gòu)買者，一定會(huì)把價(jià)格放在購(gòu)房考慮的主要位置，為此，項(xiàng)目平均價(jià)格特別是開盤價(jià)格能有一定優(yōu)惠，必將產(chǎn)生較大的吸引力。解決方法：（項(xiàng)目地塊實(shí)景）臨近涌邊的地塊預(yù)留一部份面積退縮位，建造綠化作屏障或建堤岸（如下圖所示）；在樓宇建材方面，可在臨街面的單位使用隔音玻璃，達(dá)到最大可能降低噪音影響的目標(biāo)。好又多超市 ①銀行：農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行等②飲食：石崗漁村、萬(wàn)華海鮮酒樓等萬(wàn)華酒樓③購(gòu)物：好又多、南洲綜合市場(chǎng)等 ④醫(yī)院：廣州孫逸仙醫(yī)院、紫荊醫(yī)院交通銀行紫荊醫(yī)院孫逸仙醫(yī)院分院 ⑴公交線路圖79路 南方大廈←→ 南洲名苑542路瑞寶鄉(xiāng)總站←→ 員村273路曉港灣 ←→草暖公園239路瑞寶鄉(xiāng)總站 ←→站前路263路廣州火車站←→南洲路 ㈡項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析●優(yōu)勢(shì)：⒈周邊生活配套完善。但目前的南洲路房地產(chǎn)開發(fā)初期，配套不夠完善。這樣會(huì)會(huì)騰出大批地塊。此橋的建設(shè)更縮短了海珠區(qū)最南端的琶洲島與天河區(qū)的距離，使海珠區(qū)與天河區(qū)的連接更加密切?！窨痛?，利好消息接踵而來(lái) 客村使在河南居民的眼中充其量也只屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，村屋雜亂無(wú)章，新興生活小區(qū)雖然多如牛毛，但卻由于群龍無(wú)首，而顯得舉步維艱，價(jià)格由此也一直處于偏低的水平。④廣州大道南一線專業(yè)市場(chǎng)為主的物流中心；⑤以果園為重點(diǎn)的旅游中心。廣州要向周邊發(fā)展，無(wú)非是東南西北四個(gè)方向。戶型名稱主力戶型第二戶型第三戶型合計(jì)比例公寓1664801%一房1234045276%二房28571517120449448%三房2667119948391442%四房32206863243%復(fù)式77771%合計(jì)555630617999416100%比例59%33%8%100%海珠區(qū)的樓盤平均價(jià)格主要集中在30006000元/㎡，這部分樓盤約占總數(shù)的80%，其中40005000元/㎡約占35%；從最低價(jià)分布情況來(lái)看，多數(shù)樓盤的最低價(jià)是在3000元/㎡以上，這部分樓盤約占總數(shù)的90%；而從最高價(jià)分布情況來(lái)看，80%以上的樓盤其最高價(jià)在7000元/㎡以下。反而是一些小區(qū)內(nèi)的商鋪由于供應(yīng)量多，而且消費(fèi)群有限，變得并不那么矜貴。——“南肺”萬(wàn)畝果園。●區(qū)域外客戶客戶特征：主要是老城區(qū)居?。ㄌ貏e是海珠區(qū)）的原居民及區(qū)域附近就業(yè)的外地戶口白領(lǐng)階層，家庭人數(shù)在23口之間，以青年人為主，年齡跨度為2535歲之間。結(jié)合本項(xiàng)目，建議項(xiàng)目首層除了臨街面作為商鋪用途外，向小區(qū)內(nèi)一面則作架空層綠化和活動(dòng)場(chǎng)所，不但可增加綠化面積、休閑活動(dòng)空間，還可從感性方面起到增大項(xiàng)目的規(guī)模，擴(kuò)大樓間距的作用，從而提高項(xiàng)目的檔次。 健身房會(huì)所不須包羅萬(wàn)有，重要的是匹配住宅檔次和風(fēng)格，更理想的是填補(bǔ)周邊住宅社區(qū)配套的空白，令到住宅物業(yè)的附加值提升。舒適型的裝修標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)介定在200300元/m2之間的幅度。全屋暗線暗掣，豪華型燈掣。、道路指引建議地盤盡早安排清晰的廣告牌，令項(xiàng)目形象可一目了然，并能長(zhǎng)期起到指引及有效的宣傳的作用。T型旗指引標(biāo)志㈩項(xiàng)目附加值建議⒈由于該項(xiàng)目存在區(qū)域附近就業(yè)的外地戶口白領(lǐng)階層較多，他們都渴望有廣州市正式戶口或藍(lán)印戶口，為他們的生活提供方便