【正文】 第一批進(jìn)入的溫州人在去年紛紛將手頭的房子出貨，杭州二手房交易量劇增。易居最近提供的一份調(diào)查報(bào)告很好地顯示了此種趨勢，%的上海受訪者對投資異地商鋪非常感興趣。比如空置消化能力和市場吸納能力，對房地產(chǎn)開發(fā)潛力的影響也非常大。到了清代中葉，隨著手工業(yè)、商業(yè)和交通運(yùn)輸特別是鹽業(yè)的發(fā)展，揚(yáng)州也更加繁盛起來。東西約５０公里，南北約２０公里，城鎮(zhèn)人口規(guī)模２０１０年１４０萬左右，２０２０年２００萬人左右。對新辦的生產(chǎn)型項(xiàng)目，除國家和省市必須收取的規(guī)費(fèi)、基金外，由區(qū)級收取的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、墻改基金、人防費(fèi)、消防費(fèi)等一律按30%征收。揚(yáng)州市國土局土地交易中心于2003年10月16日推出13幅土地向社會公開拍賣，全部成功拍出。暫不考慮珠寶大酒店的投資。本項(xiàng)目收入來源雖然很多，但在本經(jīng)濟(jì)分析中主要以可量化的物業(yè)銷售收入為主。 總體看來，項(xiàng)目在建成之后，經(jīng)濟(jì)效益很好，收入來源穩(wěn)定可靠，對債務(wù)的保障程度較高，因此，本項(xiàng)目的償債能力很強(qiáng)。同時(shí)珠寶市場的營業(yè)狀況與管理水平，對在激烈的市場競爭中能保持較好的售價(jià)水平至關(guān)重要。即：項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為61%一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的經(jīng)營率≤70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的經(jīng)營率為61%，可見風(fēng)險(xiǎn)在可承受范圍內(nèi)。（3）、本可行性分析的經(jīng)營收入預(yù)測時(shí)間期截止2007年，在2007年前，廠房和酒店的收益較少，忽略不計(jì)；剩余20%物業(yè)()留給本公司自用和部分出租,租金收入也暫且不計(jì)入經(jīng)營總收入當(dāng)中，但剩余物業(yè)的價(jià)值在項(xiàng)目利潤測算中將予以考慮。第七章 投資估算及資金籌措第一節(jié) 項(xiàng)目投資估算一、㎡，其中：㎡；工業(yè)配套（管理人員公寓）可售面積 ㎡。人防建設(shè)經(jīng)費(fèi)：14元/。這是他的切膚之痛所換來的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。揚(yáng)州市的沿江開發(fā)戰(zhàn)略促進(jìn)“大揚(yáng)州”城鎮(zhèn)體系的形成，揚(yáng)州城市規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，區(qū)域經(jīng)濟(jì)凝聚力進(jìn)一步加強(qiáng)。她仿如一位遺世獨(dú)立的絕代佳人，楚楚動人，裊裊娉婷。從房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，呈現(xiàn)兩大特點(diǎn)：一是市場潛在需求越大、潛在供給越小則預(yù)示房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力越大。如果將純利年限的收益與資本回收期的收益相加再除以總的使用年限，那么商鋪的投資收益率可達(dá)20%以上。在這樣的情況下，盡管大量杭州本地居民買不起，房價(jià)還是在飛漲。揚(yáng)州排在第4位，上海反而為倒數(shù)第二。2002年滬蘇浙GDP總量已達(dá)23714億元，%。這種狀況可以說與長江三角洲的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)實(shí)力及市場需求極不適應(yīng)。如9月23日，第一個(gè)金銀珠寶首飾“三包”規(guī)定——《江蘇省金銀首飾“三包”規(guī)定》（討論稿）被提上議事日程，公開討論，在全國開創(chuàng)了先河?！爸袊渲槌恰笔侵袊饕恼渲榧⒌兀彩侨珖畲蟮穆劽澜绲恼渲閷I(yè)市場。位于廣州市花都區(qū)新華工業(yè)區(qū)，規(guī)劃占地2300畝，將是一個(gè)集金銀珠寶生產(chǎn)、加工、展示、銷售、專業(yè)鑒定、人才培訓(xùn)、物資流通以及觀光旅游為一體的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)基地。番禺為廣州的一個(gè)區(qū)，現(xiàn)有珠寶首飾企業(yè)130多家，從業(yè)人員達(dá)4萬之眾，年加工黃金80多噸，年產(chǎn)值近40億元，年出口額約5億美元。確切地說，明年上半年開始，港澳永久居民便可自主入粵，以獨(dú)資或合資的形式注冊經(jīng)營黃金珠寶業(yè)，包括黃金的生產(chǎn)、加工、零售、批發(fā)。有利的政策促進(jìn)了珠寶玉石首飾的進(jìn)出口業(yè)務(wù)。中國珠寶玉石首飾業(yè)遇到了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，方興未艾、前景廣闊。2001年又增長到146億元，%。到九十年代末，全國金飾生產(chǎn)企業(yè)已有500多家，珠寶玉石首飾生產(chǎn)企業(yè)4000余家。他指出雖然目前中國人均白銀消費(fèi)遠(yuǎn)低于國際平均水平，但中國是一個(gè)有著巨大潛力的白銀消費(fèi)市場。2002年10月30日，上海黃金交易所開業(yè)，結(jié)束了延續(xù)50多年的黃金“統(tǒng)配統(tǒng)購”。以在世界各地推廣大溪地珍珠為主要職能的大溪地珍珠國際宣傳協(xié)會，去年在上海和香港分別設(shè)立了辦事處。主要市場如美國、英國及法國，分別錄得25%、19%及17%的增幅，銷往中國內(nèi)地的珠寶亦上升23%。由于本項(xiàng)目是以珠寶為主體，集珠寶加工業(yè)、商業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)于一體的房地產(chǎn)綜合性開發(fā)項(xiàng)目，有別于傳統(tǒng)的、單一的珠寶工業(yè)區(qū)的開發(fā)。整個(gè)珠寶城規(guī)劃分五個(gè)區(qū)：特大珠寶加工區(qū)、珠寶市場步行街、珠寶展示交易區(qū)、珠寶產(chǎn)業(yè)生活區(qū)、珠寶文化交流和酒店區(qū)。中國其整體規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)都是聘請香港、新加坡等地名家，按照國際一流的珠寶產(chǎn)業(yè)平臺進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，功能明確、完善，建筑風(fēng)格充份顯示行業(yè)主題，既金碧輝煌、又豪華氣派協(xié)調(diào)一致。在珠寶行業(yè)狀況、國家政策、市場等諸多有利因素的作用下，她必將成為中國第一個(gè)國際級高標(biāo)準(zhǔn)的珠寶專業(yè)大市場。（《香港商報(bào)》）今年國際金價(jià)走高，目前已接近每盎司（）380美元。去年12月，協(xié)會在上海舉行大溪地珍珠小姐選拔活動，以提高大溪地珍珠在中國內(nèi)地消費(fèi)者中的知名度。今年上半年，中國人民銀行又正式取消了有關(guān)黃金行業(yè)的26項(xiàng)行政審批項(xiàng)目，其中包括取消黃金收購許可，黃金制品生產(chǎn)、加工、批發(fā)業(yè)務(wù)審批，黃金供應(yīng)，黃金制品零售業(yè)務(wù)核準(zhǔn)等。據(jù)專家預(yù)測，到2008年，中國白銀消費(fèi)將會翻一番。我國珠寶首飾需求快速增長的勢頭在上個(gè)世紀(jì)八十年代末已見端倪，進(jìn)入九十年代則如火山噴發(fā)一般迸發(fā)出來。估計(jì)2002年仍將增長30%左右。從上個(gè)世紀(jì)70到80年代以企業(yè)數(shù)量劇增為特征的規(guī)?；l(fā)展階段，到90年代以塑造企業(yè)形象為特征的人文化發(fā)展階段，進(jìn)入了21世紀(jì)以提升行業(yè)形象為特征的品牌化發(fā)展的新階段。根據(jù)國家海關(guān)統(tǒng)計(jì)，2003年1月至6月，其他寶石進(jìn)口額2686萬美元，%；，%。而內(nèi)地個(gè)體私營企業(yè)也將根據(jù)國務(wù)院今年3月份取消100多項(xiàng)行政審批項(xiàng)目中關(guān)于取消金銀珠寶經(jīng)營審批制的有關(guān)內(nèi)容，可自主向所在地工商部門注冊登記，從事金銀珠寶業(yè)的經(jīng)營。這兩個(gè)首飾加工基地的形成，對我國珠寶首飾業(yè)發(fā)展起到了重要作用。（見中華珠寶網(wǎng)）　長三角珠寶首飾業(yè)現(xiàn)狀總體來看，長三角珠寶首飾企業(yè)數(shù)量、生產(chǎn)規(guī)模及在全國所占的比重均低于珠三角，但其發(fā)展也自有特色。（《姑蘇晚報(bào)》見中華珠寶網(wǎng)）三、長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、消費(fèi)能力強(qiáng)，尤其是廣大的農(nóng)村人口已有了較強(qiáng)的珠寶首飾消費(fèi)能力。（以上酷極珠寶網(wǎng)《國際價(jià)格動蕩　上海緊隨 京城穩(wěn)當(dāng)》、《江蘇100億珠寶穿上“護(hù)身符”　國內(nèi)首個(gè)首飾“三包”在寧被提上議程》及孫文盛部長的講話）五、尚無一家集產(chǎn)供銷綜合一體的珠寶市場平臺長江三角洲包括外圍地區(qū)甚至北到山東，珠寶市場大致分為兩類。市場亟待一個(gè)具有相當(dāng)規(guī)模的能薈聚國際國內(nèi)眾多知名品牌的珠寶產(chǎn)業(yè)園降生于長三角。中國經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的35個(gè)城市，有10個(gè)在長三角；全國綜合實(shí)力百強(qiáng)縣（市），長三角占了一半。顯示揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)進(jìn)步顯著。即便是在全國房產(chǎn)一路走低的998年，杭州的房價(jià)也一直沒有跌過。于是，商業(yè)房地產(chǎn)以其潛在的升值空間，正在成為市民繼股票、住房之后新的投資熱點(diǎn)。房地產(chǎn)市場潛在需求主要受到潛在需求方的購買能力和經(jīng)濟(jì)支撐能力的影響。每每念及，仿似美人駕虹霓而至，驚鴻一瞥又飄然而逝，令人迷戀而悵惘不已。按照規(guī)劃，近中期至２０１０年，開發(fā)范圍為：東至江都嘶馬鎮(zhèn)，西至儀征青山鎮(zhèn)，南至長江，北至寧通高速公路（揚(yáng)州市區(qū)以西北繞城高速公路為界），涉及市區(qū)及儀征、江都兩市２９個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。一、揚(yáng)州市開發(fā)區(qū)、工業(yè)園外商優(yōu)惠政策：外商投資興辦國家鼓勵類生產(chǎn)性、開發(fā)性和建設(shè)、經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施的獨(dú)資或合資合作項(xiàng)目，注冊資金在100萬美元，且外方股份比例占60%以上的，從獲利年度起，稅務(wù)部門依法征稅。其它如治安等收費(fèi)：約1050元/。㎡ 本項(xiàng)目自營面積為8萬㎡，其中：珠寶大酒店8萬㎡。（4）、物業(yè)銷售收入回籠資金情況詳見經(jīng)營收入年度測算表經(jīng)營收入年度測算表（單位：萬元）項(xiàng)目　04年05年06年07年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年珠寶文化廣場比例————————10%60%30%——100%金額————————37102226011130——37100珠寶大廈比例————40%50%10%——————100%金額————14470180883618——————36176國際商務(wù)中心比例————————10%30%60%　100%金額————————2992897617952　29920珠寶市場步行街（一期）比例————40%50%10%——————100%金額————9464118302366——————23660珠寶市場步行街（二期）比例————————30%60%10%——100%金額————————301460271004　10045員工高級公寓比例————————30%50%20%——100%金額————————435072502900——14500合計(jì)——　2393429918200504451332986　151401　538526456332986二、本項(xiàng)目建成后將成為全國乃至世界著名的珠寶生產(chǎn)、加工、原材料交易、珠寶展示、拍賣、交易中心，屆時(shí)全國甚至世界各地的珠寶商將會云集揚(yáng)州，在產(chǎn)業(yè)園內(nèi)進(jìn)行珠寶交易，并且將定期舉辦規(guī)模龐大的國際珠寶展示交易會。第九章 償債能力及擔(dān)保分析第一節(jié) 償債資金來源及償債能力分析 一、本項(xiàng)目利潤來源有四個(gè)方面（見第八章），前期用于償還銀行貸款的資金主要靠物業(yè)銷售收入，至2007年底，需要償還的銀行貸款本金為20000萬元（利息按季支付，在投資估算中作為成本已考慮進(jìn)去），本項(xiàng)目全部投資所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量為68705萬元，平均債務(wù)覆蓋率為：,可見，項(xiàng)目全部投資所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量對債務(wù)的償還還是相當(dāng)有保障的。我們除應(yīng)密切地注意市場、選擇合適的市場策略外，還必須組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍，盡可能的減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。三、本項(xiàng)目建成后其他方面的收益（見第八章）也為償還銀行貸款提供了強(qiáng)有力的保障。四、本公司自己經(jīng)營珠寶業(yè)務(wù)所產(chǎn)生利潤在本經(jīng)濟(jì)效益分析中也暫且不計(jì)。土地上各建筑物的造價(jià)如下： A:珠寶市場步行街為： 1500元/㎡ B:珠寶大廈、珠寶文化廣場、國際商務(wù)中心為： 2500元/㎡ C:員工高級公寓為： 750元/㎡ D:珠寶加工廠一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)為： 650元/㎡財(cái)務(wù)費(fèi)用按借款總額20000萬元、年利率6％、期限3年計(jì)算。以揚(yáng)州市國土資源局土地交易中心掛牌出讓價(jià)購得，每平米728元，且已于2003年9月23日支付了土地出讓金。對在我區(qū)工業(yè)園區(qū)以外新辦的外商投資企業(yè)，在辦理項(xiàng)目申報(bào)和項(xiàng)目建設(shè)前期手續(xù)時(shí)，區(qū)級各種規(guī)費(fèi)均減半征收。沿江開發(fā)戰(zhàn)略促使揚(yáng)州發(fā)展為以現(xiàn)有市區(qū)為中心，江都、儀征為兩翼相連、呈錐形帶狀分布、城鎮(zhèn)節(jié)點(diǎn)布局合理的濱江特大城市群體?！毙炷嘤小疤煜氯置髟乱?，二分無賴是揚(yáng)州”的佳句。二是房地產(chǎn)市場本身的素質(zhì)。而金豐大約從3年前開始，一些高品質(zhì)樓盤出來以后，一些買家一買就是兩三套，甚至十幾套。揚(yáng)州排在第8位，這也是揚(yáng)州城市整體發(fā)展取得可喜進(jìn)步的具體表現(xiàn)。世界500強(qiáng)有400多家在此落戶。這就需要對長三角相關(guān)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，房地產(chǎn)市場做一個(gè)綜合及比較分析。另有較遠(yuǎn)的江蘇東海縣東海水晶城。而南京市今年元旦、春節(jié)期間珠寶首飾銷售也是多年未見的旺市，一、二月份銷售額較去年大幅上升，多則翻一番，最少增幅也在10%以上。如位于浙江省紹興市福全鎮(zhèn)的浙江日月首飾集團(tuán)，為全國經(jīng)濟(jì)效益500強(qiáng)企業(yè)。（以上見《中國寶玉石》2003年第一期孟憲松文《入世周年看中國珠寶業(yè)持續(xù)發(fā)展》深圳現(xiàn)有珠寶交易中心三個(gè)，均經(jīng)營珠寶銷售批發(fā)?！保ㄖ懈壑閷毦W(wǎng)2003年11月4日《金銀珠寶經(jīng)營徹底放開》）由以上的信息可以看到，珠寶首飾行業(yè)面臨著一個(gè)較大的發(fā)展機(jī)遇。我們相信隨著改革的深入和行業(yè)的發(fā)展，珠寶玉石首飾的行業(yè)政策會更加寬松和有利。由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境不斷改善，中國珠寶玉石首飾產(chǎn)業(yè)保持了健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢。到90年代中期，逐漸發(fā)展成K白金、鉑金鑲嵌鉆石、紅寶石、藍(lán)寶石為主，并很快占領(lǐng)珠寶首飾市場。爾后也保持著較快的增長，到2000年珠寶首飾總銷售額為890億元人民幣，是1990年的44倍多。珠寶首飾業(yè)是一個(gè)十分古老的行業(yè)，已有數(shù)千年的歷史，出土的文物中就有很多珠寶首飾。世界黃金協(xié)會總裁詹姆斯截至2002年7月，周大福在內(nèi)地各大中城市已開設(shè)了超過70間店鋪，未來幾年中營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量還將不斷增加。（）而國際鉑金原材料價(jià)格再次上沖，鉑金首飾價(jià)格上漲，原料迅速從每盎司750美元上升到770美元。逐一回答該項(xiàng)目的投資者何以獨(dú)具慧眼進(jìn)軍珠寶產(chǎn)業(yè)；何以在長三角、在揚(yáng)州開發(fā)、建設(shè)國際珠寶城等疑問，順理成章地得出兩個(gè)結(jié)論：選擇長三角開發(fā)建設(shè)國際珠寶城是市場的迫切需要；選擇揚(yáng)州是因?yàn)閾P(yáng)州綜合成本最低，綜合效益最好。項(xiàng)目的代表性工程：特大的珠寶加工區(qū)：按珠寶加工種類由6大組團(tuán)56幢現(xiàn)代化高級廠房組成。 揚(yáng)州國際珠寶城二、項(xiàng)目簡介：“中國全部