【正文】 及中心公園一帶大大小小的樓盤在00年、01年賣得特別紅火，但隨著青島市的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出多方位熱點(diǎn)，山景熱、市政配套熱等，因此00年以后上馬的項(xiàng)目已沒有了當(dāng)時(shí)的風(fēng)光，區(qū)域市場熱點(diǎn)已被淡化，再加上周遍環(huán)境治理情況不佳對住宅環(huán)境的直接影響，如明和居、福林花園等項(xiàng)目的銷售進(jìn)度都因此變得相當(dāng)緩慢。對于欲改善環(huán)境的買家及家中有安度晚年的老人家的客戶，本案住宅是他們置業(yè)首選。3)換屋計(jì)劃：不滿現(xiàn)時(shí)居住條件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。4）地段偏好——交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，方便快捷。⑶設(shè)置精美的示范單位和樣板房4．宣傳策略建議在本項(xiàng)目推出前投放一定量的軟性廣告，向市場營造一種工薪消費(fèi)既經(jīng)濟(jì)又實(shí)惠的概念，待項(xiàng)目推出市場后更以這一概念，通過強(qiáng)有力的立體廣告效應(yīng)，創(chuàng)造濃烈的市場氣氛，以達(dá)到理想的銷售業(yè)績。并通過一系列新穎而有創(chuàng)意的廣告策劃，激起消費(fèi)者對本項(xiàng)目的強(qiáng)烈關(guān)注，促使消費(fèi)者產(chǎn)生購買行動。外來工薪階層的定居典范”，從而塑造項(xiàng)目的品牌形象和親和力，引起大眾的共鳴。電臺青島電臺交通頻道結(jié)束語就項(xiàng)目本身現(xiàn)存的規(guī)劃設(shè)計(jì)而言，結(jié)合適當(dāng)?shù)膬r(jià)格定位，理應(yīng)能夠保持一定的銷售業(yè)績。3．3．付款方式建議 本部建議本項(xiàng)目銷售點(diǎn)除現(xiàn)場售樓部外，可考慮節(jié)假日在中心公園、設(shè)促銷點(diǎn)，并設(shè)專車接送，以加強(qiáng)樓盤銷售網(wǎng)點(diǎn)的聯(lián)合促銷力。2．4．目標(biāo)市場細(xì)分針對目標(biāo)客戶的情況，本部將目標(biāo)市場細(xì)分如下：2．3．目標(biāo)客戶定位作為城陽區(qū)之一的王家村，其購房客戶群有較為特殊的一面。通過對項(xiàng)目的分析和理解，挖掘內(nèi)在優(yōu)點(diǎn)加以策劃包裝，提煉“個(gè)性化”的項(xiàng)目形象，可以大大提高項(xiàng)目的知名度，提升項(xiàng)目的附加值，從而促進(jìn)銷售業(yè)績的提升。⑧醫(yī)院：惜福鎮(zhèn)醫(yī)院交通狀況371路： 昌樂路— 李村公園—夏莊372路： 李村— 惜福鎮(zhèn)116路： 李村 —夏莊 2路環(huán)行線：流亭機(jī)場—城陽 —惜福鎮(zhèn)—夏莊由于項(xiàng)目物業(yè)配套設(shè)施較為完善，擁有優(yōu)良的先天條件。 78號樓：1668～3195元/m2，均價(jià)2431元/m2由于市中心可開發(fā)土地基本接近開發(fā)極限，致使眾多房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍北部，進(jìn)行大規(guī)模的“圈地運(yùn)動”。目前大約有12個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，總占地面積10907畝，總建筑面積約400萬平方米，樓盤分布相對集中，主要分布在城陽區(qū)明陽路以東，向陽路以西，以太陽城為主的集中區(qū)域。 2號樓：1228～2489元/m2，均價(jià)2255元/m2裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛胚房優(yōu)劣勢分析⑴優(yōu)勢分析外來人員多，治安問題多，影響買家心理；（最新價(jià)格）裝修標(biāo)準(zhǔn)：一級二類裝修優(yōu)劣勢分析⑴優(yōu)勢分析①該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住，易于吸引買家入??；②價(jià)格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競爭優(yōu)勢；③位于內(nèi)街，方便出入主干道，區(qū)位優(yōu)勢明顯，有一定的升值潛力；④發(fā)展商為城陽城建集團(tuán)，知名度較高，能夠給買家一定的信心支持；⑵劣勢分析①周邊外來人口較多，人流復(fù)雜，治安環(huán)境較差，影響買家購買心理；②樓盤周圍環(huán)境欠佳，影響樓盤檔次；③戶型設(shè)計(jì)一般；④外立面缺乏特色；⑤建筑密度較大，樓距較密，私密性較差對手二項(xiàng)目名稱：天泰但日前區(qū)域的外部條件劣勢較為明顯，故如何做好項(xiàng)目的銷售企劃工作，將是項(xiàng)目能否取得成功的重點(diǎn)。從以上幾點(diǎn)企劃思路出發(fā)，我們將對項(xiàng)目的市場定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)銷售策略等方面一一作出建議，期望做出一個(gè)有特色的、成功的精品項(xiàng)目。由于屬于新規(guī)劃區(qū)，居住人口多以外地或外區(qū)移民為主，尤其是王家村，外來人口集居地，而且當(dāng)?shù)毓S及小型商鋪群較多，營造了一大批工薪階層及個(gè)體商戶。購買階層1)自用：大眾工薪階層（含拆遷戶），有能力而又確實(shí)希望置業(yè)的。 工薪消費(fèi)購屋心態(tài)1）環(huán)境偏好——治安良好，相對恬靜，且有安全保障之住家。大型展銷會選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn)，通過適量的廣告投放，營造銷售高潮。4．廣告訴求在前期以理性與感性相結(jié)合，中期則以理性訴求為主，后期的廣告宣傳則側(cè)重于感性的宣傳。本部認(rèn)為勢必能夠較大程度地提高項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，提升項(xiàng)目知名度，既成功推出市場，又能為項(xiàng)目以后各期的銷售推廣打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，并使項(xiàng)目成為區(qū)域的指標(biāo)性物業(yè)。表現(xiàn)手法結(jié)合不同時(shí)期的推廣策略，在項(xiàng)目整體品牌形象塑造、項(xiàng)目賣點(diǎn)等方面加大宣傳力度，圍繞項(xiàng)目廣告主題，在色彩