【正文】 ?！　〉谑聦?shí)施規(guī)劃措施　　第一百三十九條記者在7月中旬剛剛召開的市委五屆六次全會(huì)上了解到，我市將對(duì)南部、東部、北部的城鎮(zhèn)作“城鎮(zhèn)特色化”分類指導(dǎo)，最終目的是構(gòu)建以中心城區(qū)為核心區(qū)，南部、東部和北部三大城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展、多中心鎮(zhèn)擴(kuò)散發(fā)展的互動(dòng)型城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)。（二）、產(chǎn)品組合一期產(chǎn)品組合54套獨(dú)棟（28套270㎡, 26套350㎡）、12套雙拼（210㎡）、24套聯(lián)排（231246㎡），總數(shù)是90套。二、“金信藍(lán)灣”規(guī)劃、產(chǎn)品分析（一）、規(guī)模概況占地：10522㎡；總建：80000㎡；容積率: ；位置：新城區(qū)北江一路（北江南岸）；社區(qū)配套大型VIP豪華會(huì)所、大型酒吧、咖啡廳、健身房、SPA、棋牌室等配套?？偣彩Ｏ?0套左右。p 產(chǎn)品趨勢(shì)：市場(chǎng)上絕大部分產(chǎn)品為多層，面積區(qū)間在120150平米，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；小高層開始出現(xiàn)并顯示出強(qiáng)勁的勢(shì)頭，在價(jià)格、品質(zhì)及戶型創(chuàng)新上都有明顯的優(yōu)勢(shì)，小高層已經(jīng)成為市場(chǎng)的主流；p 客戶特征：216。三、形象定位 “清遠(yuǎn)城區(qū)中央第一富人居住區(qū)”。最早開盤時(shí)間，最近期開盤時(shí)間第一期：2009年1月1日，第二期：2009年5月1日第三期：2010年1月1日賣給了誰（客戶來源自住，投資，度假比例；客戶本地和外地比例）本地客戶占已售總數(shù)的一半以上。產(chǎn)品比例（幾廳幾戶，每種戶型的面積比例）獨(dú)棟74套：聯(lián)排26套；獨(dú)棟有328㎡,272 ㎡,291 ㎡,310 ㎡,456 ㎡,671 ㎡, 聯(lián)排有280 ㎡，286㎡最早開盤時(shí)間，最近期開盤時(shí)間2009年8月份推出18套大面積獨(dú)棟，2010年2月推出后一批賣給了誰（客戶來源自住，投資，度假比例；客戶本地和外地比例）75%是本地客戶，為本地私企老板和公務(wù)員，25%是珠三角客戶包括澳門?？倲?shù)剩余套數(shù)價(jià)格折扣后價(jià)格獨(dú)聯(lián)(350m2)8套1套15000元/m2精裝修；12000元/m2，毛坯13132元/m2，精裝修；10506元/m2，毛坯獨(dú)聯(lián)(270m2)36套5套15000元/m2精裝修；12000元/m2，毛坯13132元/m2，精裝修；10506元/m2，毛坯雙拼(210m2)12套基本沒有了15000元/m2精裝修；12000元/m2，毛坯13132元/m2，精裝修；10506元/m2，毛坯6聯(lián)排（230240m2）30套只有一棟價(jià)格已出（6套）13000元/m2，精裝修，10000元/m2，毛坯11381元/m2，精裝修；8755元/m2，毛坯四、“清遠(yuǎn)奧園”顧客分析（一）、顧客區(qū)域購買比例（二）、顧客區(qū)域購買人物身份第三章、以“金信藍(lán)灣”為代表的江景高檔盤一、“金信藍(lán)灣”與清遠(yuǎn)市、及本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析（一）、“金信藍(lán)灣”的性質(zhì)、定位分析位于清城區(qū)北江上游，北江轉(zhuǎn)彎處，江水撲面而來，“藏風(fēng)得水”。奧園此項(xiàng)目營銷推廣的客戶定位都是本地有錢人，定位城中別墅作為第一居所?！　〉谝话偎氖艞l本規(guī)劃的解釋權(quán)屬于清遠(yuǎn)市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門?！　〉谝话偃藯l防災(zāi)工程規(guī)劃　　　（2）工業(yè)用地　　近期工業(yè)建設(shè)用地規(guī)模458公頃。主要包括清遠(yuǎn)新港、鐵路站場(chǎng)及長途客貨運(yùn)站場(chǎng)等的建設(shè)?！　“凑铡凹薪ㄔO(shè)、優(yōu)化布局、新區(qū)先行、調(diào)整老區(qū)”的思路，堅(jiān)持新區(qū)建設(shè)為主，舊城更新為輔，積極實(shí)施“東進(jìn)、南拓”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略?！　〉谄呤粭l中心城區(qū)的主要河湖有：北江、大燕河、筆架河、青欖海、龍?zhí)梁?；飛來湖、中心區(qū)人工河、濕地公園湖水?！　。?）規(guī)劃配置首末站16座，用地指標(biāo)按每標(biāo)準(zhǔn)車120平方米配置。（1）在一條道路上單獨(dú)設(shè)置的自行車車道，用分隔帶與機(jī)動(dòng)車道隔離，成為城市自行車道路系統(tǒng)的一類骨干路。　　第二節(jié)中心城區(qū)道路交通規(guī)劃　　第五十五條中心城區(qū)交通發(fā)展包括優(yōu)化發(fā)展快速公交、建立自行車專用道系統(tǒng)、商業(yè)中心設(shè)置步行街、在人流和車流交叉較多的交通繁忙地段設(shè)置人行天橋和人行隧道等交通設(shè)施?！　、趪溃涸?07國道改線廣清高速，廣清大道將逐步改造為城市內(nèi)部主干道。　　第五章城市性質(zhì)和規(guī)?！　〉谒氖龡l　城市性質(zhì)全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化和信息中心，珠江三角洲后花園，以輕加工工業(yè)和旅游服務(wù)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的濱江山水園林城市?！　。?）不準(zhǔn)建設(shè)區(qū)生態(tài)保護(hù)區(qū)：　　主要包括農(nóng)林業(yè)生產(chǎn)基地、森林公園（郊野公園）、自然保護(hù)區(qū)及其他生態(tài)保護(hù)地。　?。?）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施協(xié)調(diào)發(fā)展，統(tǒng)一規(guī)劃，避免重復(fù)建設(shè)　　第二節(jié)近郊城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)與空間管制　　第四十條　　第七條本規(guī)劃由清遠(yuǎn)市人民政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施。（1）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；　（2）《中華人民共和國土地管理法》；　　　第二章　城市發(fā)展目標(biāo)與策略　　第八條　城市發(fā)展總目標(biāo)　　突出工業(yè)和旅游兩個(gè)重點(diǎn)，發(fā)展以高新技術(shù)為特點(diǎn)的現(xiàn)代工業(yè)和以旅游商貿(mào)、旅游服務(wù)為特色的第三產(chǎn)業(yè)，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展、建立良好的生態(tài)環(huán)境，突出城市山水特色，把清遠(yuǎn)建設(shè)成為珠江三角洲后花園和新興的現(xiàn)代工業(yè)城市。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地分為城市建設(shè)用地、村鎮(zhèn)建設(shè)用地、自然生態(tài)保護(hù)用地、組團(tuán)隔離帶及高壓走廊用地、農(nóng)業(yè)用地五大類進(jìn)行控制。城市規(guī)劃區(qū)及協(xié)調(diào)范圍內(nèi)規(guī)劃有自然保護(hù)區(qū)1處（清新筆架山省級(jí)自然保護(hù)區(qū)）；規(guī)劃有水源林保護(hù)區(qū)1個(gè)（清遠(yuǎn)飛來峽水利樞紐）、風(fēng)景旅游區(qū)6處（清遠(yuǎn)飛霞風(fēng)景名勝區(qū)、清遠(yuǎn)銀盞溫泉度假區(qū)、清遠(yuǎn)廣州后花園度假區(qū)、清遠(yuǎn)白廟漁村風(fēng)景區(qū)、清遠(yuǎn)長青高科技觀光農(nóng)場(chǎng)、清新太和古洞風(fēng)景區(qū)）?！　〉谒氖臈l城市職能　　①國家優(yōu)秀旅游城市，②珠江三角洲后花園，③新興的輕加工工業(yè)城市，④粵北地區(qū)的地方性中心城市?！　、凼〉溃呵暹h(yuǎn)大道（清佛公路中心城區(qū)段）道路紅線控制78米，結(jié)合廣清高速公路出入口的建設(shè)建成迎賓景觀大道。優(yōu)化交通結(jié)構(gòu)、完善換乘系統(tǒng)、客貨適當(dāng)分流、建立停車場(chǎng)系統(tǒng)，并采取合理安排用地、發(fā)展多中心結(jié)構(gòu)等手段控制交通總量?！　。?）在一塊板道路上劃線或不劃線的自行車行駛空間設(shè)置為自行車支路，也可以是街坊內(nèi)的一般主要自行車和行人使用的主要道路。大力發(fā)展公共大巴、優(yōu)化公交方式結(jié)構(gòu)。通過適當(dāng)?shù)娜斯ら_鑿，形成北江、飛來湖、濱江以及北江、青欖海、大燕河、人工河組成的兩個(gè)環(huán)城水系。優(yōu)先推進(jìn)清遠(yuǎn)南部城市中心區(qū)、南部工業(yè)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，兼顧“東進(jìn)”的推進(jìn)?！　〗诘缆吩O(shè)施用地規(guī)模386公頃。主要為南部工業(yè)區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目。（1）北江及大燕河建設(shè)區(qū)防洪標(biāo)準(zhǔn)為百年一遇，防洪堤超高1．0－1．5米，盡可能堤路結(jié)合，堤內(nèi)從堤腳起須保留30米寬的空地，作防洪堤的防護(hù)地。本規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自變更。 （二）、“清遠(yuǎn)奧園”與清遠(yuǎn)市關(guān)系分析位于東城區(qū)，是市政規(guī)劃發(fā)展的城市副中心，未來升值潛力巨大。（二）、“金信藍(lán)灣”房地產(chǎn)總體分析法式建筑風(fēng)格，極富品位感，彰顯尊榮生活本質(zhì)；戶型闊大，均采用“躍式”結(jié)構(gòu)，南北對(duì)流，品位不凡；獨(dú)特超大陽臺(tái)設(shè)計(jì)，更顯大家風(fēng)范；二梯二戶、二梯三戶尊貴享受，確保居住私密性及優(yōu)越性；戶戶擁有超大私家入戶花園，彰顯尊榮生活本質(zhì)。本地客戶中，一半以上是來自清城區(qū)，剩下的是清新縣城區(qū)客戶。賣得怎樣（剩余多少套數(shù)，每種產(chǎn)品的剩余套數(shù)，用了多久時(shí)間）總套數(shù)1730套左右。四、主題概念定位 “清遠(yuǎn)非景觀資源樓盤開始迅猛發(fā)展；p 清新產(chǎn)品較豐富，面積區(qū)間差別較大，但資源引導(dǎo)作用明顯p 發(fā)展趨勢(shì)：清新縣房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，政府支持房地產(chǎn)開發(fā)力度大，一批中高檔樓盤開始涌現(xiàn)，但受外來力量的影響還比較小；新城和筆架山豪宅區(qū)是重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域；p 價(jià)格趨勢(shì)：以御峰，尚山，瑞楓，駿豪，金色，美林為代表的一批中高檔樓盤的單價(jià)超過2500元，價(jià)格拉升明顯，筆架山豪宅區(qū)的資源型及產(chǎn)品創(chuàng)新的豪宅盤價(jià)格拉升更為明顯p 客戶趨勢(shì)：筆架山豪宅區(qū)景觀資源型項(xiàng)目對(duì)外地客戶的吸引力較大，舊城及新城區(qū)基本以本地的公務(wù)員和私營業(yè)主為主，隨著城市的發(fā)展與融合，清遠(yuǎn)市區(qū)客戶也明顯有所增加。2010年2月推出后一批，82套，聯(lián)排17套，獨(dú)棟66套。未來升值潛力巨大。二、“清遠(yuǎn)奧園”規(guī)劃、產(chǎn)品分析（一）、規(guī)模概況占地規(guī)劃600畝，㎡，總建筑面積208372㎡，位于清城區(qū)清遠(yuǎn)市職業(yè)技術(shù)學(xué)院南側(cè)，附近有清遠(yuǎn)市第一實(shí)驗(yàn)中學(xué)、清遠(yuǎn)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，規(guī)劃配套商務(wù)區(qū)、高尚住宅區(qū)、學(xué)校、大型商場(chǎng)、生態(tài)公園、濱江休閑區(qū)等完善的公共服務(wù)設(shè)施。清遠(yuǎn)規(guī)劃建設(shè)東南北部“特色化城鎮(zhèn)”我市南部地區(qū)的城鎮(zhèn)將重點(diǎn)建設(shè)商業(yè)城鎮(zhèn)，東部地區(qū)的城鎮(zhèn)重點(diǎn)建設(shè)特色農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)，北部少數(shù)民族地區(qū)的城鎮(zhèn)則重點(diǎn)打造民族文化特色的旅游城鎮(zhèn)?！　。?）丘陵及山地必須防治山洪，盡量利用現(xiàn)有水庫、山塘調(diào)蓄山洪。近期工業(yè)用地將主要集中在城區(qū)南部的業(yè)區(qū)。　?。?）加強(qiáng)靜態(tài)交通的建設(shè)和管理水平舊城區(qū)重點(diǎn)在于增加停車場(chǎng)用地，新城區(qū)及南部工業(yè)區(qū)重點(diǎn)為按規(guī)劃控制預(yù)留停車場(chǎng)用地。其中江北組團(tuán)約3～4平方公里，中心組團(tuán)約5～6平方公里，龍?zhí)两M團(tuán)約5平方公里?！　〉诙?jié)城市景觀風(fēng)貌規(guī)劃　　第七十二條遵循保護(hù)城市自然生態(tài)環(huán)境、自然景觀與人文景觀相結(jié)合原則，以山（筆架山、南部丘陵地帶）水（北江、筆架河、大燕河）風(fēng)景為脈，塑造清遠(yuǎn)“山、水、城”相融合的城市形象，形成“一環(huán)、三區(qū)、三軸、三廊、兩心”的城市景觀格局。第八章城市綠地系統(tǒng)與城市景觀風(fēng)貌規(guī)劃第一節(jié)城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃第六十二條　　自然生態(tài)綠地系統(tǒng)主要包括北部和東部的山丘林地、