【正文】 ?！　〉谑聦嵤┮?guī)劃措施　　第一百三十九條記者在7月中旬剛剛召開的市委五屆六次全會上了解到，我市將對南部、東部、北部的城鎮(zhèn)作“城鎮(zhèn)特色化”分類指導，最終目的是構(gòu)建以中心城區(qū)為核心區(qū)，南部、東部和北部三大城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展、多中心鎮(zhèn)擴散發(fā)展的互動型城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)。（二）、產(chǎn)品組合一期產(chǎn)品組合54套獨棟（28套270㎡, 26套350㎡）、12套雙拼（210㎡）、24套聯(lián)排（231246㎡），總數(shù)是90套。二、“金信藍灣”規(guī)劃、產(chǎn)品分析（一）、規(guī)模概況占地：10522㎡；總建：80000㎡；容積率: ；位置：新城區(qū)北江一路（北江南岸）；社區(qū)配套大型VIP豪華會所、大型酒吧、咖啡廳、健身房、SPA、棋牌室等配套?？偣彩Ｏ?0套左右。p 產(chǎn)品趨勢：市場上絕大部分產(chǎn)品為多層，面積區(qū)間在120150平米，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重；小高層開始出現(xiàn)并顯示出強勁的勢頭，在價格、品質(zhì)及戶型創(chuàng)新上都有明顯的優(yōu)勢，小高層已經(jīng)成為市場的主流；p 客戶特征：216。三、形象定位 “清遠城區(qū)中央第一富人居住區(qū)”。最早開盤時間，最近期開盤時間第一期：2009年1月1日，第二期：2009年5月1日第三期：2010年1月1日賣給了誰（客戶來源自住，投資，度假比例；客戶本地和外地比例）本地客戶占已售總數(shù)的一半以上。產(chǎn)品比例（幾廳幾戶，每種戶型的面積比例）獨棟74套：聯(lián)排26套；獨棟有328㎡,272 ㎡,291 ㎡,310 ㎡,456 ㎡,671 ㎡, 聯(lián)排有280 ㎡，286㎡最早開盤時間，最近期開盤時間2009年8月份推出18套大面積獨棟，2010年2月推出后一批賣給了誰（客戶來源自住，投資，度假比例；客戶本地和外地比例）75%是本地客戶，為本地私企老板和公務員，25%是珠三角客戶包括澳門。總數(shù)剩余套數(shù)價格折扣后價格獨聯(lián)(350m2)8套1套15000元/m2精裝修；12000元/m2，毛坯13132元/m2，精裝修；10506元/m2，毛坯獨聯(lián)(270m2)36套5套15000元/m2精裝修；12000元/m2，毛坯13132元/m2，精裝修；10506元/m2，毛坯雙拼(210m2)12套基本沒有了15000元/m2精裝修；12000元/m2，毛坯13132元/m2，精裝修；10506元/m2，毛坯6聯(lián)排（230240m2）30套只有一棟價格已出（6套）13000元/m2，精裝修，10000元/m2，毛坯11381元/m2，精裝修；8755元/m2，毛坯四、“清遠奧園”顧客分析（一）、顧客區(qū)域購買比例（二）、顧客區(qū)域購買人物身份第三章、以“金信藍灣”為代表的江景高檔盤一、“金信藍灣”與清遠市、及本項目的競爭關(guān)系分析（一）、“金信藍灣”的性質(zhì)、定位分析位于清城區(qū)北江上游，北江轉(zhuǎn)彎處，江水撲面而來，“藏風得水”。奧園此項目營銷推廣的客戶定位都是本地有錢人，定位城中別墅作為第一居所?！　〉谝话偎氖艞l本規(guī)劃的解釋權(quán)屬于清遠市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門?！　〉谝话偃藯l防災工程規(guī)劃　　　（2）工業(yè)用地　　近期工業(yè)建設(shè)用地規(guī)模458公頃。主要包括清遠新港、鐵路站場及長途客貨運站場等的建設(shè)?！　“凑铡凹薪ㄔO(shè)、優(yōu)化布局、新區(qū)先行、調(diào)整老區(qū)”的思路，堅持新區(qū)建設(shè)為主，舊城更新為輔，積極實施“東進、南拓”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略?！　〉谄呤粭l中心城區(qū)的主要河湖有：北江、大燕河、筆架河、青欖海、龍?zhí)梁?；飛來湖、中心區(qū)人工河、濕地公園湖水。　?。?）規(guī)劃配置首末站16座，用地指標按每標準車120平方米配置。（1）在一條道路上單獨設(shè)置的自行車車道，用分隔帶與機動車道隔離，成為城市自行車道路系統(tǒng)的一類骨干路?！　〉诙?jié)中心城區(qū)道路交通規(guī)劃　　第五十五條中心城區(qū)交通發(fā)展包括優(yōu)化發(fā)展快速公交、建立自行車專用道系統(tǒng)、商業(yè)中心設(shè)置步行街、在人流和車流交叉較多的交通繁忙地段設(shè)置人行天橋和人行隧道等交通設(shè)施。　?、趪溃涸?07國道改線廣清高速，廣清大道將逐步改造為城市內(nèi)部主干道?！　〉谖逭鲁鞘行再|(zhì)和規(guī)?！　〉谒氖龡l　城市性質(zhì)全市政治、經(jīng)濟、文化和信息中心，珠江三角洲后花園，以輕加工工業(yè)和旅游服務業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的濱江山水園林城市?！　。?）不準建設(shè)區(qū)生態(tài)保護區(qū)：　　主要包括農(nóng)林業(yè)生產(chǎn)基地、森林公園（郊野公園）、自然保護區(qū)及其他生態(tài)保護地?！　。?）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施協(xié)調(diào)發(fā)展，統(tǒng)一規(guī)劃，避免重復建設(shè)　　第二節(jié)近郊城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)與空間管制　　第四十條　　第七條本規(guī)劃由清遠市人民政府負責組織實施。（1）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；　（2）《中華人民共和國土地管理法》；　　　第二章　城市發(fā)展目標與策略　　第八條　城市發(fā)展總目標　　突出工業(yè)和旅游兩個重點，發(fā)展以高新技術(shù)為特點的現(xiàn)代工業(yè)和以旅游商貿(mào)、旅游服務為特色的第三產(chǎn)業(yè)，加快經(jīng)濟發(fā)展、建立良好的生態(tài)環(huán)境，突出城市山水特色，把清遠建設(shè)成為珠江三角洲后花園和新興的現(xiàn)代工業(yè)城市。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地分為城市建設(shè)用地、村鎮(zhèn)建設(shè)用地、自然生態(tài)保護用地、組團隔離帶及高壓走廊用地、農(nóng)業(yè)用地五大類進行控制。城市規(guī)劃區(qū)及協(xié)調(diào)范圍內(nèi)規(guī)劃有自然保護區(qū)1處（清新筆架山省級自然保護區(qū)）；規(guī)劃有水源林保護區(qū)1個（清遠飛來峽水利樞紐）、風景旅游區(qū)6處（清遠飛霞風景名勝區(qū)、清遠銀盞溫泉度假區(qū)、清遠廣州后花園度假區(qū)、清遠白廟漁村風景區(qū)、清遠長青高科技觀光農(nóng)場、清新太和古洞風景區(qū)）?！　〉谒氖臈l城市職能　?、賴覂?yōu)秀旅游城市，②珠江三角洲后花園，③新興的輕加工工業(yè)城市，④粵北地區(qū)的地方性中心城市?！　、凼〉溃呵暹h大道（清佛公路中心城區(qū)段）道路紅線控制78米，結(jié)合廣清高速公路出入口的建設(shè)建成迎賓景觀大道。優(yōu)化交通結(jié)構(gòu)、完善換乘系統(tǒng)、客貨適當分流、建立停車場系統(tǒng)，并采取合理安排用地、發(fā)展多中心結(jié)構(gòu)等手段控制交通總量。　?。?）在一塊板道路上劃線或不劃線的自行車行駛空間設(shè)置為自行車支路，也可以是街坊內(nèi)的一般主要自行車和行人使用的主要道路。大力發(fā)展公共大巴、優(yōu)化公交方式結(jié)構(gòu)。通過適當?shù)娜斯ら_鑿，形成北江、飛來湖、濱江以及北江、青欖海、大燕河、人工河組成的兩個環(huán)城水系。優(yōu)先推進清遠南部城市中心區(qū)、南部工業(yè)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，兼顧“東進”的推進。　　近期道路設(shè)施用地規(guī)模386公頃。主要為南部工業(yè)區(qū)的建設(shè)項目。（1）北江及大燕河建設(shè)區(qū)防洪標準為百年一遇，防洪堤超高1．0－1．5米，盡可能堤路結(jié)合，堤內(nèi)從堤腳起須保留30米寬的空地，作防洪堤的防護地。本規(guī)劃一經(jīng)批準，不得擅自變更。 （二）、“清遠奧園”與清遠市關(guān)系分析位于東城區(qū)，是市政規(guī)劃發(fā)展的城市副中心，未來升值潛力巨大。（二）、“金信藍灣”房地產(chǎn)總體分析法式建筑風格，極富品位感，彰顯尊榮生活本質(zhì)；戶型闊大，均采用“躍式”結(jié)構(gòu)，南北對流，品位不凡；獨特超大陽臺設(shè)計，更顯大家風范；二梯二戶、二梯三戶尊貴享受，確保居住私密性及優(yōu)越性；戶戶擁有超大私家入戶花園，彰顯尊榮生活本質(zhì)。本地客戶中，一半以上是來自清城區(qū)，剩下的是清新縣城區(qū)客戶。賣得怎樣（剩余多少套數(shù)，每種產(chǎn)品的剩余套數(shù)，用了多久時間）總套數(shù)1730套左右。四、主題概念定位 “清遠非景觀資源樓盤開始迅猛發(fā)展；p 清新產(chǎn)品較豐富，面積區(qū)間差別較大，但資源引導作用明顯p 發(fā)展趨勢：清新縣房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，政府支持房地產(chǎn)開發(fā)力度大，一批中高檔樓盤開始涌現(xiàn)，但受外來力量的影響還比較??；新城和筆架山豪宅區(qū)是重點發(fā)展的區(qū)域；p 價格趨勢：以御峰，尚山，瑞楓，駿豪，金色，美林為代表的一批中高檔樓盤的單價超過2500元，價格拉升明顯，筆架山豪宅區(qū)的資源型及產(chǎn)品創(chuàng)新的豪宅盤價格拉升更為明顯p 客戶趨勢：筆架山豪宅區(qū)景觀資源型項目對外地客戶的吸引力較大，舊城及新城區(qū)基本以本地的公務員和私營業(yè)主為主，隨著城市的發(fā)展與融合，清遠市區(qū)客戶也明顯有所增加。2010年2月推出后一批，82套，聯(lián)排17套，獨棟66套。未來升值潛力巨大。二、“清遠奧園”規(guī)劃、產(chǎn)品分析（一）、規(guī)模概況占地規(guī)劃600畝，㎡，總建筑面積208372㎡，位于清城區(qū)清遠市職業(yè)技術(shù)學院南側(cè)，附近有清遠市第一實驗中學、清遠職業(yè)技術(shù)學院，規(guī)劃配套商務區(qū)、高尚住宅區(qū)、學校、大型商場、生態(tài)公園、濱江休閑區(qū)等完善的公共服務設(shè)施。清遠規(guī)劃建設(shè)東南北部“特色化城鎮(zhèn)”我市南部地區(qū)的城鎮(zhèn)將重點建設(shè)商業(yè)城鎮(zhèn)，東部地區(qū)的城鎮(zhèn)重點建設(shè)特色農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)，北部少數(shù)民族地區(qū)的城鎮(zhèn)則重點打造民族文化特色的旅游城鎮(zhèn)。　?。?）丘陵及山地必須防治山洪，盡量利用現(xiàn)有水庫、山塘調(diào)蓄山洪。近期工業(yè)用地將主要集中在城區(qū)南部的業(yè)區(qū)?！　。?）加強靜態(tài)交通的建設(shè)和管理水平舊城區(qū)重點在于增加停車場用地，新城區(qū)及南部工業(yè)區(qū)重點為按規(guī)劃控制預留停車場用地。其中江北組團約3～4平方公里，中心組團約5～6平方公里，龍?zhí)两M團約5平方公里。　　第二節(jié)城市景觀風貌規(guī)劃　　第七十二條遵循保護城市自然生態(tài)環(huán)境、自然景觀與人文景觀相結(jié)合原則，以山（筆架山、南部丘陵地帶）水（北江、筆架河、大燕河）風景為脈，塑造清遠“山、水、城”相融合的城市形象，形成“一環(huán)、三區(qū)、三軸、三廊、兩心”的城市景觀格局。第八章城市綠地系統(tǒng)與城市景觀風貌規(guī)劃第一節(jié)城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃第六十二條　　自然生態(tài)綠地系統(tǒng)主要包括北部和東部的山丘林地、