【正文】 了該地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用。第三章 市場前景與競爭分析一、國內(nèi)外高爾夫市場現(xiàn)狀分析國外高爾夫運動與市場現(xiàn)狀。但高爾夫運動真正得到快速發(fā)展，還是中國二十世紀八十年代以來改革開放以后的事情。目前，在美國，高爾夫球場主要有兩種形式：會員制球場和公共球場。綜上分析：從國際上看，高爾夫球產(chǎn)業(yè)與網(wǎng)球、足球并稱為三大體育產(chǎn)業(yè)，在一些發(fā)達國家已成為排名第一的體育活動，高爾夫運動的內(nèi)涵從傳統(tǒng)的貴族式運動演變?yōu)槿駞⑴c的體育健身、體育休閑運動，已實現(xiàn)了巨大的產(chǎn)業(yè)價值，并仍處于向前發(fā)展的態(tài)勢。南京沙河高爾夫球會的主要目標市場定位于南京市、南京都市圈和長江三角洲經(jīng)濟圈，主要的目標消費者人群定位于：（1）南京市現(xiàn)實及潛在的高爾夫運動消費者；（2）南京都市圈現(xiàn)實及潛在的高爾夫運動消費者；（3）長江三角洲（寧滬杭）經(jīng)濟圈，主要是無錫、蘇州、常州、昆山、杭州等城市以及上海市部分現(xiàn)實與潛在的高爾夫運動消費者；（4）有意在南京市及其周邊地區(qū)進行投資發(fā)展的國外和港澳臺投資者中的高爾夫消費者。其它服務(wù)奔馳跑馬場，親子教育生態(tài)文化區(qū)，原野森林活氧休閑區(qū)，創(chuàng)作藝術(shù)天地，別墅等。利用閑置土地和殘疏林地建造的高爾夫球場綠草茵茵、鮮花盛開、布石點松、栽竹植杉、河川縱橫、山丘起伏、果嶺疊翠、球道蜿蜒。每個球洞周圍都有天然的或人工設(shè)置的種種障礙，例如：沙坑、草叢、小溪、池塘，或是灌木叢。高爾夫球車道。項目土地屬于江寧區(qū)科學園規(guī)劃土地，已經(jīng)征為國有土地，項目開發(fā)建設(shè)土地區(qū)內(nèi)無任何建筑物、構(gòu)筑物，地形略有起伏，內(nèi)部留有天然湖泊，植被覆蓋較好，非常適宜人工改造和綠化，周邊環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量高，是開展高爾夫運動的理想場所。南京沙河高爾夫置業(yè)有限公司是經(jīng)外經(jīng)貿(mào)主管部門批準，在南京市江寧區(qū)科學園注冊成立的中外合作經(jīng)營企業(yè)，公司成立于2003年7月，董事長曾偉先生。公司的機構(gòu)設(shè)置力求從簡，設(shè)立行政人事部、計劃財務(wù)部、工程一部、工程二部、設(shè)備材料部、合同預(yù)算部、銷售部、企業(yè)發(fā)展部。在球場設(shè)計上，球場中心灌溉用水采取封閉循環(huán)使用的方式，與外界土地隔離，確保灌溉用水的質(zhì)量；在草坪和果嶺維護過程中的農(nóng)藥化肥的使用控制上，球會將聘請國家從事植被維護的權(quán)威專家和高水平的技術(shù)工程師，按照國家相關(guān)標準的要求，嚴格控制農(nóng)藥、化肥的使用品種和劑量，每月定期進行球場內(nèi)水質(zhì)的檢測。建設(shè)工程費。第十章 項目經(jīng)濟效益分析與財務(wù)評價一、分析評價的主要依據(jù)及原則依據(jù)。詳細營業(yè)收入明細見下表101。2004年前9月為建設(shè)期，10月開始試營業(yè)，人工勞務(wù)費按全年1/3核算，經(jīng)營收入按2005年的1/4核算。項目的主要財務(wù)指標測算與分析：（1）項目盈利能力分析：項目總投資內(nèi)部收益率（IRR）=%項目累計財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）=4997萬元（折現(xiàn)率I=10%）項目靜態(tài)投資回收期=（項目累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份1）+出現(xiàn)正值的上年累計凈現(xiàn)金流量/當年凈現(xiàn)金流量=（41）+（含建設(shè)期）項目動態(tài)投資回收期=（項目累計凈現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份1）+出現(xiàn)正值的上一年度累計凈現(xiàn)值的絕對值/當年度累計凈現(xiàn)值=（51）+（含建設(shè)期）項目年平均投資利潤率（會計收益率）=年平均營業(yè)利潤/總投資=%（2）項目償債能力分析：銀行借款期限為3年，從2004年2006年，2005年和2006年分兩次償還，每年還款50%，根據(jù)項目損益表和現(xiàn)金流量表的測算，項目具有較強的盈利能力，貸款期內(nèi)項目可以累計實現(xiàn)凈利潤14202萬元，可以累計實現(xiàn)凈現(xiàn)金流量（綜合考慮資金來源與運用情況，同時包含還款期內(nèi)可以用于歸還貸款的折舊金額1368萬元）15661萬元，投資回收期較短，項目凈收益和凈現(xiàn)金流量說明在貸款期限內(nèi)具有充足的還款保證能力，完全能夠達到銀行貸款資金的還款要求。根據(jù)統(tǒng)計，一個18洞標準高爾夫球場年平均最大接待能力約10萬人次，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)字及高爾夫球場的管理經(jīng)驗，參照南京已經(jīng)營業(yè)的高爾夫球場經(jīng)營情況，并結(jié)合南京沙河高爾夫球場的實際，開業(yè)前三年，預(yù)測第一年來球場打球人數(shù)為最大接待能力的20%30%之間，第二年約40%左右，從第四年開始，隨著球場宣傳的到位和球場品牌的建立，來球場打球人數(shù)將逐漸達到飽和接待能力的60%左右并保持相對穩(wěn)定。詳見表91項目總投資估算表。項目總投資額的估算，是根據(jù)國家計委、建設(shè)部和南京市有關(guān)休閑產(chǎn)業(yè)、城市規(guī)劃、建筑工程造價等方面的相關(guān)政策、法規(guī)等，并結(jié)合項目自身的定位、需求等進行整體估算的。在環(huán)境保護方面，項目建設(shè)將采取如下舉措：高植被覆蓋率和高綠化率。南京沙河高爾夫球會和即將建設(shè)的北京沙河高爾夫球會就是裕匯集團在深圳沙河高爾夫球會成功運營的基礎(chǔ)上，面向全國建立高爾夫連鎖球會，做強做大中國高爾夫產(chǎn)業(yè)的又一鼎力之作。項目所在地區(qū)電力、電信直接與南京市網(wǎng)和江寧區(qū)網(wǎng)連接，球會內(nèi)將備有200千瓦時的備用發(fā)電機；項目所在區(qū)域有天然湖泊一座，地下地上水資源十分豐富，日供水量30萬噸的自來水廠已投入使用，水質(zhì)按照國家飲用水標準執(zhí)行；同時污水排放由球會內(nèi)作初級處理后，再并入江寧區(qū)市政污水排放處理網(wǎng)絡(luò)。建設(shè)一個建筑面積約1600平方米的球會展示中心和會員證（會籍）銷售中心。（5）球道附屬設(shè)施、景觀。（1）高爾夫球洞。第四章 項目建設(shè)原則及內(nèi)容一、項目總體規(guī)劃構(gòu)思原則利用地形、融于環(huán)境、天地相諧。配套道路設(shè)施極差，目前已投資4000多萬元臺灣萬贏震事業(yè)體系進行營銷策劃和促銷實施，會員證銷售勢頭較為強勁；與上海、昆山太陽島高爾夫球場形成連鎖球會。一般情況下，高爾夫球場的經(jīng)營管理非常低調(diào)，在當今傳媒手段如此發(fā)達的條件下，國內(nèi)高爾夫球場幾乎杜絕了一切現(xiàn)代化手段的利用，其名稱、品牌的傳播還停留在圈內(nèi)的口碑相傳，或者是業(yè)內(nèi)的少數(shù)專業(yè)雜志進行極少的宣傳。過去十幾年來，中國由于經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民生活水平的迅速提高，對高爾夫運動的關(guān)注日益增加，高爾夫消費者逐漸增多。二、國內(nèi)外高爾夫市場發(fā)展趨勢國際高爾夫球市場發(fā)展趨勢。中國國內(nèi)高爾夫運動與市場現(xiàn)狀。該項目將充分利用長江三角洲社會經(jīng)濟迅速發(fā)展，南京市經(jīng)濟發(fā)展和對外開發(fā)、招商引資迅猛推進的有利時機，建設(shè)為一個集高爾夫體育運動、休閑、旅游、度假為一體的多功能、現(xiàn)代化的高尚綜合社區(qū)，成為長江三角洲地區(qū)高爾夫體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的領(lǐng)頭羊和核心基地之一。南京沙河高爾夫球會的建設(shè)，將成為鑲嵌在江寧區(qū)的一顆璀璨的明珠，為該地區(qū)提供一個集綠化、高尚體育、休閑、娛樂、旅游為一體的人為景觀社區(qū)，并且南京沙河高爾夫球會將“深圳沙河高爾夫”這一在珠江三角洲以及聲譽卓著的高爾夫運動品牌有機的延伸到長江三角洲，對南京市和江寧區(qū)改善投資環(huán)境、提高招商引資的吸引力和質(zhì)量、帶動整個地區(qū)餐飲、娛樂、交通等相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展將會起到積極作用。三是教育科技優(yōu)勢，南京是中國高等教育和科研四大基地之一。中國的高爾夫球運動正在逐漸從高消費的貴族化發(fā)展之路步入平民化的普通大眾消費軌道，越來越多的消費者加入到高爾夫球運動的行列中，中國的高爾夫市場在迅速的增長。項目單位：南京沙河高爾夫置業(yè)有限公司（在南京市江寧區(qū)科學園注冊之中外合作企業(yè)，以下簡稱南京沙河、南京沙河公司、公司、項目公司）項目簡介：南京沙河高爾夫球會是南京沙河高爾夫置業(yè)有限公司基于對中國高爾夫產(chǎn)業(yè)和市場未來發(fā)展態(tài)勢、長江三角洲和南京經(jīng)濟圈社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢的調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，在南京市和江寧區(qū)政府的大力支持下，本著發(fā)展南京體育、休閑、娛樂和旅游產(chǎn)業(yè)，帶動江寧區(qū)高尚房地產(chǎn)市場發(fā)展的目的，在南京市江寧區(qū)科學園投資建設(shè)的18洞國際標準高爾夫球場及配套設(shè)施。該經(jīng)濟圈以上海為龍頭，上海、南京、杭州構(gòu)成三角核心，加上無錫、蘇州、常州等城市，輻射和帶動周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)大，經(jīng)濟要素資源密集，對國內(nèi)、國際資本和企業(yè)具有巨大的吸引力，無論是新興產(chǎn)業(yè)，還是傳統(tǒng)的三大產(chǎn)業(yè)，無論是內(nèi)向型經(jīng)濟，還是外向型經(jīng)濟，長江三角洲經(jīng)濟圈都在中國國民經(jīng)濟體系中占有舉足輕重的地位，是中國今后經(jīng)濟活躍度最高和最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟圈。因此，盡管南京長期以來經(jīng)濟發(fā)展速度和影響力低于長江三角洲經(jīng)濟圈其他核心城市，但是隨著長江三角洲經(jīng)濟圈的向西輻射，將會越來越受惠于該經(jīng)濟圈的快速發(fā)展帶來的資源聚集等好處。三、中國高爾夫體育產(chǎn)業(yè)有效發(fā)展模式的積極探索隨著改革開放的深入，體育、旅游、休閑、娛樂成為解決溫飽以后的中國人日益增長的需求。高爾夫運動起源于十八世紀的蘇格蘭，十九世紀末傳到美洲、澳洲及南非，二十世紀初傳到亞洲。1984年，新中國成立后大陸第一家高爾夫球會——廣東省中山市溫泉高爾夫球會正式開業(yè)，隨后的十多年中，大小不一、形式各樣的高爾夫球會、高爾夫俱樂部在中國各地如雨后春筍般的誕生，中國的高爾夫球會、高爾夫俱樂部得到了蓬勃發(fā)展。前一種完全是私人化的球場，球會一般收費較高，是完全貴族化的消費。從國內(nèi)看，中國高爾夫產(chǎn)業(yè)仍處于起步階段，但隨著改革開放的進一步深入和社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，特別是人民生活水平的不斷提高，對體育休閑的內(nèi)在需求也在不斷增加。根據(jù)不完全統(tǒng)計和預(yù)測，目前僅南京市，%，其中約6—10%構(gòu)成現(xiàn)實和潛在的高爾夫消費人群，大約有35萬人的規(guī)模。旅游觀光、農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖、別墅等休閑、渡假、別墅等；、上海、昆山太陽島高爾夫球場優(yōu)惠消費。自然美與人工美相結(jié)合，可以產(chǎn)生風景似詩一般的意景，使人與自然之間更易達到物我相契、情景交融的境界。球洞和球洞之間的設(shè)置通常為開球草坪——〉開闊地帶——〉地勢起伏區(qū)或灌木叢——〉障礙區(qū)——〉球洞草坪。在球場周圍建設(shè)標準的高爾夫球車道。交通便利，通達性好，區(qū)位優(yōu)勢明顯。公司主要經(jīng)營范圍為建設(shè)、經(jīng)營管理標準高爾夫球場，高爾夫球場配套設(shè)施、房地產(chǎn)等的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理等。公司組織結(jié)構(gòu)見下圖62。南京沙河高爾夫球會在經(jīng)營管理過程中將嚴格按照ISO14001國際環(huán)保管理體系及ISO9002國際質(zhì)量管理體系的標準執(zhí)行，并將在開始營業(yè)后盡快開展ISO14001國際環(huán)保管理體系及ISO9002質(zhì)量管理體系認證工作，將環(huán)境保護的理念貫徹到球會的日常經(jīng)營管理全過程中。依據(jù)南京市當?shù)氐慕ㄖこ谈潘愣~，以及相關(guān)文件法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合建設(shè)項目的具體特點和建材價格及走勢，對各類不同功能的建筑造價進行估算如下：（1）高爾夫球場核心工程建設(shè)費。（1）原國家發(fā)展計劃委員會頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）；（2）現(xiàn)行國家和地方的有關(guān)稅、費征收政策和財務(wù)會計規(guī)章制度；（3）項目企業(yè)提供的其他有關(guān)資料。表101 球會經(jīng)營收入預(yù)測表金額單位：萬元序號年份總?cè)藬?shù)（人）人次/日人均消費球場收入會籍單價銷售數(shù)量銷售收入其他收入合計收入第零年20046500平日6060043815/2435075001258063周末102800第一年200526000平日60600175125/354001150050013751周末102800第二年200638994平日90600263626350910050012236周末154800第三年200761080平日120600424128200560050010341周末300800第四年200861080平日120600424132200640050011141周末300800第五年200961080平日1206004241///5004741周末300800第六年201061080平日1206004241///5004741周末300800第七年201161080平日1206004241///5004741周末300800第八年201261080平日1206004241///5004741周末300800第九年201361080平日1206004241///5004741周末300800第十年201461080平日1206004241///5004741周末300800合計56014038753150040100512583978經(jīng)營成本及費用測算。表105 南京沙河高爾夫球會經(jīng)營損益測算表單位：萬元項目名稱2004年20052006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年合計經(jīng)營收入80631375112236103411114147414741474147414741474183978球場收入43817512636424142414241424142414241