【正文】 .....................42 總投資估算 ..................................................44 資金籌措方案 ................................................44 資金使用計(jì)劃 ................................................45第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????46 測(cè)算依據(jù) ....................................................46 財(cái)務(wù)估算 ....................................................46 財(cái)務(wù)分析 ....................................................47 敏感性分析 ..................................................48 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ....................................................49第十二章 招標(biāo)工程 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????50 編制依據(jù) ....................................................50 招標(biāo)基本情況 ................................................50 招標(biāo)方案 ....................................................51第十三章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????53 風(fēng)險(xiǎn)因素 ....................................................53 應(yīng)對(duì)措施 ....................................................53第十四章 研究結(jié)論及建議 ??????????????????????????????????????????????????????????????????55 研究結(jié)論 ....................................................55 建議 ........................................................55附表 1：總投資估算表附表 11：建安工程投資估算表　附表 2：銷售收入、銷售稅金及附加估算表附表 3：損益表附表 4：現(xiàn)金流量表 附表 5：投資使用計(jì)劃與資金籌措表附圖 1：地理位置示意圖附圖 2：地塊分布圖附圖 3：總平面布置圖－1－第一章　 總 論 項(xiàng)目概況BBCC 項(xiàng)目AA 房地產(chǎn)有限公司丁長(zhǎng)峰本項(xiàng)目區(qū)南臨 HH 村，北靠 FFGG，西臨 KK 快速路，規(guī)劃用地II㎡，凈用地 JJ㎡。 市場(chǎng)需求分析市場(chǎng)調(diào)查顯示：DD 市 2022 年前三季度房屋銷售價(jià)格同比總指數(shù)為 103．7，價(jià)格上漲 3．7％，漲幅較 2022 年同期擴(kuò)大 3 個(gè)百分點(diǎn)。外地人對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有力的支撐。FFGG 部分樓盤統(tǒng)計(jì)表－12－ 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位綜合考慮 DD 市商品房的發(fā)展態(tài)勢(shì)、本項(xiàng)目所在地理位置以及FFGG 現(xiàn)有樓盤銷售現(xiàn)狀，本項(xiàng)目初步確定 FF 小區(qū)住宅及公建銷售價(jià)格為：公建建筑： 12022 元/㎡住宅建筑： 8000 元/㎡停車位： 120220 元/車位 －13－第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 地理位置本項(xiàng)目區(qū)南臨 HH 村，北靠 FFGG，西臨 KK 快速路，規(guī)劃用地II㎡，凈用地 JJ㎡。該地區(qū)的供水、供電、通訊、道路等市政設(shè)施完善，均能滿足項(xiàng)目需求。綠化以居住區(qū)邊界的帶狀綠化與中心綠帶的成片植被為基礎(chǔ)，以小片的種植為點(diǎn)綴，并考慮不同季節(jié)開(kāi)花植物的搭配，使四季有不同的觀賞景觀；同時(shí)在成片的植被種植中進(jìn)行色葉的協(xié)調(diào)和對(duì)比，以形成優(yōu)美的觀葉林。不可預(yù)見(jiàn)水量按 12%計(jì)。 供電工程本項(xiàng)目執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范：《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》本項(xiàng)目住宅 1552 戶，用電指標(biāo) 4 kW/戶,需要系數(shù) ； 公建部分面積 ㎡，用電指標(biāo) 50w/㎡；地下建筑 ㎡，用電指標(biāo) 20w/㎡，項(xiàng)目用電負(fù)荷 。本項(xiàng)目絕緣接地采用 TNCS 系統(tǒng)。前室及樓梯間分別設(shè)機(jī)械加風(fēng)送風(fēng)系統(tǒng)，屋頂設(shè)加壓送風(fēng)機(jī)。每層設(shè)一個(gè)防火分區(qū)、兩個(gè)防煙分區(qū)。(在水泵接合器的附近15m～40m范圍內(nèi)應(yīng)有消防車取水設(shè)施)。污水處理裝置產(chǎn)生的廢氣通過(guò)管道接至樓頂排放。本項(xiàng)目總建筑面積 LL㎡，其中：地上住宅建筑面積 ㎡，OOPP 層，框剪結(jié)構(gòu)；地上配套公建建筑面積 ㎡，5 層，框架結(jié)構(gòu)；地下車庫(kù)建筑面積 ㎡，地下一層。對(duì)供熱管道進(jìn)行保溫，并做好管網(wǎng)系統(tǒng)水力平衡調(diào)試，實(shí)行分時(shí)段供暖，夜間低溫運(yùn)行。安裝用電分項(xiàng)計(jì)量裝置。且在靜壓越高、普通水龍頭出水量越大的地方，節(jié)水龍頭的節(jié)水量也越大。工程造價(jià)根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)類型和設(shè)施要求估算。 總投資估算本項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目前期工作、設(shè)計(jì)、采購(gòu)和施工各環(huán)節(jié) 52 管理，盡可能降低投資，確保項(xiàng)目效益。本表由項(xiàng)目建設(shè)單位填寫(詳見(jiàn)填表說(shuō)明 )。 建議1. 建議項(xiàng)目在設(shè)計(jì)過(guò)程中，即要突出建筑本身應(yīng)有的風(fēng)格和特 59 性，又要兼顧周邊建筑景觀、空間景觀。4. 本項(xiàng)目的建設(shè)綜合考慮了區(qū)域建筑的綜合品質(zhì)，可為入駐商戶以及居民提供全方位服務(wù)。其中：建設(shè)單位自籌 萬(wàn)元，占總投資%；利用房屋預(yù)售款 萬(wàn)元，占總投資的 %。相對(duì)于經(jīng)營(yíng)成本而言，收入價(jià)格、固定資產(chǎn)投資屬本項(xiàng)目的敏感因素。根據(jù)《9898 建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》 ，本項(xiàng)目建筑面積 LL㎡，按 5 元/㎡計(jì)算。本項(xiàng)目建設(shè)期為 36 個(gè)月。－41－以瓷芯節(jié)水龍頭和充氣水龍頭代替普通水龍頭。四、建筑采光分析采用導(dǎo)光玻璃，將光線導(dǎo)向室內(nèi)深處，節(jié)約照明用電。 能源運(yùn)行管理分析制定水、電、采暖等能源運(yùn)行管理制度，加強(qiáng)各管道設(shè)備的－38－維護(hù)檢查，減少能量運(yùn)行中的損失。對(duì)機(jī)械、電氣設(shè)備加強(qiáng)隔離防范，避免意外事故。熱水器廢氣直接排出外墻，廢氣與脫排煙道嚴(yán)格分開(kāi)。設(shè)置閉式自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，由自動(dòng)噴水加壓泵出水經(jīng)濕式報(bào)警閥供給。根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》和《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》要求，本項(xiàng)目各單體建筑每單元每層為一個(gè)防火分區(qū)，設(shè)一部防煙樓梯和兩部消防電梯（兼乘客電梯） ，消防電梯直達(dá)首層，且層層?？?，以滿足人員的垂直交通和安全疏散。為保證能分室進(jìn)行室溫調(diào)節(jié)，在每個(gè)采暖系統(tǒng)的入口處，均設(shè)置熱量計(jì)量裝置。為用電安全，各建筑物作總等電位聯(lián)結(jié)，在變配電所及各幢樓的電纜井底部或進(jìn)線配電箱處設(shè)總等電位聯(lián)結(jié)端子箱，把接地干線、保護(hù)線干線、總水管等所有進(jìn)出建筑物的金屬體及建筑物的金屬構(gòu)－24－件與總等電位聯(lián)結(jié)端子箱連通。雨水管采用 HDPE 雙壁波紋管，橡膠圈接口，承插連接，基礎(chǔ)采用 10cm 砂墊層。道路及硬化場(chǎng)地面積 ㎡，用水指標(biāo)為 2L/㎡地下開(kāi)敞車庫(kù)停車 694 輛。該區(qū)域路網(wǎng)結(jié)構(gòu)密集，道路通達(dá)，便于各種車輛通行，交通便利。DD 位居二線城市，但是房?jī)r(jià)居三線城市的水平。2022 年前三季度，二手房銷售價(jià)格上漲 %，高出新建房 %。據(jù)資料顯示：FFGG 未來(lái)規(guī)劃有快速路 2 條，分別為 HH 街等，路網(wǎng)密集，居民出行便捷。主要進(jìn)行住宅、配套公建以及公用工程和輔助工程建設(shè)。其中新建房（包括住宅和非住宅）價(jià)格同比上漲 ％，漲幅－8－較 2022 年同期擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)。DD 市 2022 年一季度～三季度商品住房統(tǒng)計(jì)表購(gòu)買者來(lái)源地項(xiàng)目 DD 市居民 外地居民 合計(jì)商品房 成交量(萬(wàn)㎡) 住宅面積 占比 % % %成交量(套) 11041 5963 17004成交套數(shù)占比 % % %DD 市是省會(huì)城市，投資環(huán)境在逐漸改善，特別是 FFGG 片區(qū)，文化 FF33 區(qū)的建設(shè)，進(jìn)一步增強(qiáng) DD 市房地產(chǎn)的輻射力，目前已有一些國(guó)內(nèi)外知名商企、就業(yè)者紛紛落足置業(yè)或入住。 氣象條件DD 屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，春季干旱多雨，日照充足，蒸發(fā)量大；夏季高溫炎熱，雨量集中；秋季多雨，天高氣爽；冬季寒冷、干燥、少雪。－17－第五章 工程設(shè)計(jì)方案 設(shè)計(jì)依據(jù)1.《DD 市城市總體規(guī)劃》 （1998～2022） ；2.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 ；3.《FFGG 住宅小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃》；。樹種宜選用當(dāng)?shù)貥浞N、特色樹種、觀賞植物，提高居住區(qū)綠化的效果、價(jià)值和特色。項(xiàng)目總用水量為 。選用三臺(tái) 2022 KVA 變壓器。弱電系統(tǒng)工程包括通信、有線電視、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及住宅樓宇對(duì)講系統(tǒng)。地下變配電室設(shè)有獨(dú)立的排煙及送風(fēng)系統(tǒng)。設(shè)一部防煙樓梯和兩部消防電梯（兼乘客電梯） ，消防電梯直達(dá)首層，且層層?？?，以滿足人員的垂直交通和安全疏散。每個(gè)室內(nèi)消火栓均設(shè)置遙控按鈕,另在消防控制室設(shè)能手動(dòng)啟動(dòng)消防加壓泵。噪聲：本項(xiàng)目噪聲主要來(lái)自于水泵房、屋頂加壓泵房以及電梯間，設(shè)計(jì)將水泵房設(shè)于地下室，屋頂加壓泵房、電梯間避開(kāi)重要房間。項(xiàng)目年消耗水 萬(wàn)噸，折合標(biāo)準(zhǔn)煤為 噸標(biāo)準(zhǔn)煤；項(xiàng)目年消耗電力 萬(wàn) kWh，折合標(biāo)準(zhǔn)煤為 噸標(biāo)準(zhǔn)煤；項(xiàng)目采暖期需熱量 萬(wàn) MJ，折合標(biāo)準(zhǔn)煤為 噸標(biāo)準(zhǔn)煤；項(xiàng)目年消耗煤氣 萬(wàn) m3，折合標(biāo)準(zhǔn)煤為 噸標(biāo)準(zhǔn)煤。根據(jù)室外氣象條件變化適時(shí)調(diào)節(jié)供暖系統(tǒng)，確保按需供暖。照明設(shè)備適當(dāng)增加照明分支回路，增設(shè)照明開(kāi)關(guān)，采用分區(qū)控制方式，以減少不必要的照明。供水充分利用市政管網(wǎng)壓力。根據(jù)《9898 建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的內(nèi)容，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，其他費(fèi)用包括土地費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)代理費(fèi)、可行性報(bào)告編制費(fèi)、勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖預(yù)算費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、勞動(dòng)安全衛(wèi)生評(píng)價(jià)費(fèi)、場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、防空工程易地建設(shè)費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、城市消防設(shè)施配套費(fèi)等。其中：工程費(fèi)用 萬(wàn)元其他費(fèi)用 TT 萬(wàn)元預(yù)備費(fèi) UU 萬(wàn)元詳見(jiàn)附表 1：投資估算表 48 資金籌措方案項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)從項(xiàng)目盈利能力指標(biāo)分析：項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤(rùn)率和投資利稅率，均高于行業(yè)基準(zhǔn)值，各項(xiàng)指標(biāo)均表明項(xiàng)目盈利能力較好。 56 第十三章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)因素本 項(xiàng) 目 主 要 面 臨 的 風(fēng) 險(xiǎn) 是 ：一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本工程所用材料、設(shè)備的價(jià)格受市場(chǎng)因素影響，有可能呈現(xiàn)浮動(dòng)。、施工單位、監(jiān)理單位，以保證項(xiàng)目的工程質(zhì)量。因此，項(xiàng)目在初步選址上是可行的。建設(shè)地點(diǎn)和起止年限總投資額 資金來(lái)源及構(gòu)成項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元。5%變化,進(jìn)行單因素敏感性，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率及稅后投資回收期呈現(xiàn)不同的變化，詳見(jiàn)下表：敏感性分析表不確定因素　 不確定因素 變化率 財(cái)務(wù)內(nèi)部 收益率 敏感度系 數(shù) 臨界點(diǎn) 投資回收期（年）基本方案 　 % 　 　 5% % 　 固定資產(chǎn)5% % 5% % 　 經(jīng)營(yíng)成本5% % 5% % 收入5% % 　 注：投資回收期含建設(shè)期 3 年上表顯示，收入價(jià)格下降 5%敏感度系數(shù)達(dá) ，臨界點(diǎn)為；固定資產(chǎn)投資增加 5%敏感度系數(shù)達(dá) ，臨界點(diǎn)為 ；經(jīng)營(yíng)成本增加 5%敏感度系數(shù)達(dá) ，臨界點(diǎn)為 。根據(jù)《9898 建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》 ，本項(xiàng)目建筑面積 LL㎡，按 70 元/㎡計(jì)算。第三階段為工程竣工驗(yàn)收階段，組織相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、費(fèi)用等進(jìn)行審核驗(yàn)收。推廣使用節(jié)水型衛(wèi)生器具和配水器具。地下建筑增設(shè)采光井、風(fēng)井，使地下建筑風(fēng)路暢通，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)外空氣對(duì)流。 能源消耗量、能源消費(fèi)結(jié)構(gòu)經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目水、電力、熱等能源年消耗量和能源消費(fèi)結(jié)構(gòu)見(jiàn)下表：能耗分析表能源種類 單位 消耗量 折算標(biāo)煤 (噸) 折標(biāo)煤系數(shù) 能源消費(fèi) 結(jié)構(gòu)水 噸/年 kgce/t %電 kwh/年 kgce/kwh %熱 MJ/年 kgce/MJ %煤氣 m3/年 kgce/m3 %全年能耗(噸標(biāo)準(zhǔn)煤） 　 　 %單位建筑面積年能耗(噸標(biāo)準(zhǔn)煤/㎡） 　 　 　通過(guò)上述分析計(jì)算，項(xiàng)目采取節(jié)能措施后，符合 DD 市節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的要求。，穿線鋼筋，單項(xiàng)三級(jí)插座的接地極，與 PE 線可靠連接。廢氣：本項(xiàng)目在運(yùn)行中，廚房設(shè)置防回流的垂直排油煙道，在屋頂設(shè)無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽自然排放廢氣，為防止交叉回流，廚房設(shè)置水平排油煙道，出口設(shè)在建筑隱蔽的位置，并設(shè)有防風(fēng)與防污染的構(gòu)造