【正文】 開關(guān)、母線、接頭等一切載流導(dǎo)體有無跳火、冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。 第五章 工程部人員調(diào)配流程 編號：ZWPMCBBEN08 版本： B/1 1． 1． 日常情況下，按工程部的組織架構(gòu)圖，負(fù)責(zé)各自的職責(zé)范圍，完成自身的班組工作。 7．工作單按如下順序分列優(yōu)先安排： 人身安全、消防安全。 日保養(yǎng) 每小時(shí)按操作規(guī)程中運(yùn)行檢查所列項(xiàng)目對主機(jī) 進(jìn)行檢查； 每班檢查集中總管壓差裝置的工作狀況，記錄壓力表讀數(shù)； 每周清理機(jī)組外表及主機(jī)環(huán)境。 8． 8． 由助理跟進(jìn)維修保養(yǎng)的落實(shí)情況。 未經(jīng)許可，不得私自調(diào)整、檢查、使用設(shè)備。 第四節(jié) 第四節(jié) 弱電專業(yè) 編號： ZWPMCBBEN06 版本： C/1 1．閉路電視信號 操 作規(guī)范 遵守國家規(guī)定，不接收、不播放不應(yīng)該看的節(jié)目。 生活水箱設(shè)施檢修要保障水質(zhì)衛(wèi)生不被污染，做好消毒及安全防范工作保障生活用水衛(wèi)生安全。 為保證大廈空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備和管道的正常運(yùn)行，延長使用壽命，確保水質(zhì)處理合同的履行，制訂如下規(guī)程； 工程部空調(diào) 運(yùn)行主管為合同直接監(jiān)管人，須熟悉有關(guān)合同條款及 投藥、取樣、化驗(yàn)等工作原理和工作過程，積極配合承辦人員的工作，保存并完善監(jiān)管工作。 看冷水機(jī)組微電腦控制中心上是否顯示出：“系統(tǒng)準(zhǔn)備啟動”。 及時(shí)掌握外界環(huán)境溫度和大廈內(nèi)各部分空調(diào)負(fù)荷需求，合理調(diào)整機(jī)組、水泵等投入運(yùn)行的數(shù)量及 有關(guān)參數(shù)，在保證安全生產(chǎn)和用戶需求的前提下，做到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。 做好設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作，認(rèn)真做好保修期內(nèi)與外包設(shè)備的保養(yǎng)記錄，各種保養(yǎng)記錄保存完好。保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，是確保供電系統(tǒng)安全運(yùn)行的重要環(huán)節(jié)，也是妥善安排設(shè)備檢修、校驗(yàn)和試驗(yàn)工作的重要依據(jù)。 倒閘操作是項(xiàng)技術(shù)性較強(qiáng)的重要工作，操作人員必須充分了解有關(guān)電氣設(shè)備相互之間的連接，運(yùn)行情況以及保護(hù)整定值等情況，集中精力，謹(jǐn)慎操作。 任何人發(fā)現(xiàn)有違反安全規(guī)程和危及人身安全時(shí)，應(yīng)向監(jiān)護(hù)人提出整改意見，必要時(shí)可暫停工作，并立即報(bào)告上級。 已投運(yùn)的變配擴(kuò)充工作，只需做簡單的安全措施，向絕無觸電危險(xiǎn)的鄰近有電處的工作。 F． F． 巡視中若發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常情況要記錄在案，重大設(shè)備缺陷應(yīng)立即向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 7. 7. 每天要對本班次所有的維修單進(jìn)行登記。 9．所有人員均不得將任何無關(guān)雜物帶入或貯放于這些機(jī)電設(shè)備房。 十、機(jī)房鑰匙管理制度 1．凡 24 小時(shí)值班機(jī)房，除值班人員掌握一套外，其余鑰匙交工程部統(tǒng)一保管。 交接班人員對所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時(shí)，接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后，方可進(jìn)行交接班。 9．所有工具要愛惜使用，工具按規(guī)定的使用年限到期時(shí)，無論公用工具還是個(gè)人領(lǐng)用工具，一律以舊換新。 所屬人員請假、換班、倒休、加班等。 3．各專業(yè)領(lǐng)班在下列情況下必須書面報(bào)告本主管： 重點(diǎn)設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。 如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi)，應(yīng)做出適當(dāng)之 應(yīng)急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。 15．工程部須每半年配合保安部一次本物業(yè)之消防報(bào)警系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)、噴淋、消火栓系統(tǒng)等。 2． 2． 負(fù)責(zé)向業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。 9．為客戶提供有償服務(wù)。 物業(yè)管理 工程維修部運(yùn)行手冊 編制： 審核： 批準(zhǔn)： 北京安佳物業(yè)管理有限公司 二零零五年二月 目 錄 第一章 工程部人員架構(gòu)圖 3 第二章 工程部管理范圍 4 ~ 5 第三章 工程部規(guī)章制度 6 ~ 30 第一節(jié) 第一節(jié) 公共部分 6 ~ 18 第二節(jié) 第二節(jié) 強(qiáng)電專業(yè) 19 ~ 26 第三節(jié) 第三節(jié) 空調(diào)專業(yè) 27 ~ 33 第四節(jié) 第四節(jié) 弱電專業(yè) 34 ~ 35 第四章 工程部維修保養(yǎng)流程 36 ~ 41 第五章 工程部人員調(diào)配流程 42 第六章 工程部工作單流程 43 ~ 44 第七章 設(shè)備節(jié)能辦法 45 第一章 第二章 第一章 工程部人員結(jié)構(gòu)圖 部門經(jīng)理 維修主管 維修主管 1 班 2 班 電工 3 班 維修工 維修工 維修工 維修工 第三章 第二章 工程部管理范圍 工程部負(fù)責(zé)的日常工作有： 1．對建筑物及所有 機(jī)電設(shè)備的日常運(yùn)行管理及維護(hù)保養(yǎng)。 二、 二、 空調(diào)、給排水專業(yè) 1． 1． 負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)空調(diào)制冷、采暖通風(fēng)系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理及維修、保養(yǎng)工作。 第三章 工程部規(guī)章制度 第一節(jié) 第一節(jié) 公共部分 編號：ZWPMCBBEN03 版本： C/1 通則： 一、 安全保衛(wèi)制度 1． 1． 工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同保安部認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。 所有消防設(shè)施、設(shè)備之全面測試，以保 證其功能正常，無故障。 緊急維修結(jié)束后，須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等向主管報(bào)告，并提交經(jīng)理審閱。 變更運(yùn)行方式。 對外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。 六、巡檢制度 1．巡檢工作是及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，掌握設(shè)備狀況，確保安全運(yùn)行的重要手段，各巡檢人員必須按規(guī)定的時(shí)間、巡視路線、檢查項(xiàng)目等認(rèn)真執(zhí)行，并認(rèn)真記錄。 八、值班制度 1．值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗。 2. 任何人不得私自配鑰匙。 十二、故障處理制度 不需要停止運(yùn)行進(jìn)行修理的故障，稱一般故障，由主管調(diào)查與分析原因，提出修理意見和責(zé)任故障原因，吸取教訓(xùn)，記錄在案，并匯報(bào)工程部經(jīng)理。 8. 8. 每周要對維修單匯總，對耗材、時(shí)間、返修等做出統(tǒng)計(jì)。無論電氣設(shè)備帶電與否，未得主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，值班人員不得擅自接近導(dǎo)體進(jìn)行修理或維護(hù)工作。 緊急事故搶修可不填寫工作票，但搶修設(shè)備上停電作業(yè)時(shí)，仍執(zhí)行安全措施和工作許可。 、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度 工作間斷時(shí)，工作班人員應(yīng)從現(xiàn)場撤出，安全措施保持不動，工作票仍由負(fù)責(zé)人執(zhí)存。 倒閘操作必須按照運(yùn)行領(lǐng)導(dǎo)人的命令或同意后才能進(jìn)行。 一類缺陷是緊急缺陷，凡可能發(fā)生人身傷亡、大面積停電、主要設(shè)備損壞，或造成有嚴(yán)重影響的停電事故的缺陷稱為一類缺陷，這 種缺陷性質(zhì)嚴(yán)重，情況緊急，必須立即處理。 對設(shè)備使用的壓力表、溫度計(jì)等測量器具應(yīng)定期檢查，保證其靈敏可靠。 系統(tǒng)各主要設(shè)備對應(yīng)運(yùn)行方式 現(xiàn)有中央空調(diào)系統(tǒng)各主要設(shè)備對應(yīng)關(guān)系和管路系統(tǒng)的配置情況如下： 2 臺冷水機(jī)組、 2 臺冷卻泵、 2 臺冷凍泵、 2 臺冷卻塔，正常運(yùn)行操作請按如下方式對 應(yīng)進(jìn)行： （１） （１） 1＃冷水機(jī)組－ 1＃冷卻塔－ 1＃冷卻泵－ 1＃冷凍泵； （２） （２） 2＃冷水機(jī)組－ 2＃冷卻塔－ 12＃冷卻泵－ 2＃冷凍泵； 運(yùn)行操作步驟 啟動 1＃冷水機(jī)組 正常操作： Ａ、開啟 1＃冷水機(jī)組蒸發(fā)器及冷凝器進(jìn)出水閥門； Ｂ、開啟 1＃冷卻水泵進(jìn)出水手動蝶閥； Ｃ、開啟 1＃冷凍水泵進(jìn)出水手動蝶閥； Ｄ、置 1＃冷卻水泵選擇電源選擇開關(guān)于“手動”位置； Ｅ、按 1＃冷卻水泵電源“啟動按鈕”，啟動 1＃冷卻水泵； Ｆ、置 1＃冷凍水泵選擇電源選擇開關(guān)于“手動”位置； Ｇ、按 1＃冷凍水泵電源“啟動按鈕”，啟動 1＃冷凍水泵； Ｈ、置冷卻塔風(fēng)扇系統(tǒng)電源選擇開關(guān)于“自動”位置，風(fēng)扇將自動啟動運(yùn)轉(zhuǎn)（若置于“手動”位置，要按下電源按鈕手動啟動風(fēng)扇系統(tǒng)）。 經(jīng)過以上各項(xiàng)檢查確認(rèn)正常后，首先啟動冷凍水泵，按下冷凍水泵啟動按鈕，觀察電流表，電流表顯示穩(wěn)定后，其次啟動冷卻水泵。 承辦單位對空調(diào)水系統(tǒng)定期處理工作如下： 每年投加粉泥剝離劑 ,清除管道內(nèi)粉泥、藻菌并排放清洗。 生活水箱箱蓋隨時(shí)上鎖，鑰匙專人管理，不允許隨便外借。 操作前應(yīng)細(xì)心閱讀產(chǎn)品說明書和使用手冊，未經(jīng)培訓(xùn)不得操作設(shè)備。 5. 弱電機(jī)房信息通訊系統(tǒng)管理制度 嚴(yán)格執(zhí)行來訪人員登記制度，無關(guān)人員不得進(jìn)入電話機(jī)房。 二、維修保養(yǎng)流程示意圖 抽查 統(tǒng) 發(fā) 一 出 安 指 排 令 填 開 寫 始 記 工 錄 作 記 填 審 檢 寫 核 查 工 存 作 檔 領(lǐng)取材料 單 匯報(bào) 下達(dá)任務(wù)，安排材料、工具 注：