【正文】 識(shí)，“異國風(fēng)情”概念的提出本身就具有一定的超前性，但“異國風(fēng)情”并不是一個(gè)空殼，它需要許多細(xì)部要素的支撐。對(duì)兒童：兒童娛樂中心，并設(shè)置書法、繪畫、音樂、電腦、智力游戲的啟蒙培訓(xùn)。因此我們的房價(jià)首期款不應(yīng)定得過高，敝司認(rèn)為以目標(biāo)客戶3年的總收入來作為首期款進(jìn)行衡量較為合理，也就是說本項(xiàng)目主力戶型支付的30%首期款應(yīng)在3—6萬元之間。15——任何社會(huì)的收入水平應(yīng)呈金字塔形分布的，白云區(qū)也不例外，30%首期款從3萬到6萬，越往上走所面對(duì)的客戶群越窄。20%難點(diǎn)二：沒經(jīng)驗(yàn)。一、住宅的設(shè)計(jì)要注意動(dòng)靜分區(qū)，干濕分區(qū)和食寢分區(qū)。配有專用大型會(huì)所綜述由于項(xiàng)目的這些特征，決定了項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭應(yīng)來自于區(qū)內(nèi)多層項(xiàng)目中的大面積套型和類似朝暉花園的園林小區(qū)。另外，有170200之間的復(fù)式戶型出售，目前從推出的單位，錯(cuò)層的銷售情況較復(fù)式的要好。污染，所以以這樣的主題出現(xiàn)自然就引來了區(qū)內(nèi)居民的眾多目光。費(fèi)開發(fā)商資金雄厚，口碑不錯(cuò)南湖新區(qū)目前在白云是人人皆知的，是規(guī)劃中的白云區(qū)新的行政中心。而朝暉花園也只提到了這個(gè)概念，并未對(duì)其做很好的詮釋，也沒有將會(huì)所設(shè)施按不同需求的人進(jìn)行細(xì)分。永茂地產(chǎn)公司的品牌形象包裝。行銷渠道的選擇正確與否將直接影響整個(gè)盤的銷售業(yè)績。通過以上各種渠道我們基本上可將物業(yè)各種信息傳播給大眾，令其對(duì)本案充分了解。（二）銷售階段劃分——確定產(chǎn)品推廣的造勢(shì)活動(dòng)開盤期任務(wù)：電臺(tái)、電視廣告頻數(shù)加大持續(xù)跟催補(bǔ)足及簽約加強(qiáng)補(bǔ)足，簽約工作15％在市場(chǎng)的差異化競(jìng)爭中占有非常有利的優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)場(chǎng)銷售客戶購買商品房最終都會(huì)通過現(xiàn)場(chǎng)參觀，感受項(xiàng)目的位置、環(huán)境、建筑風(fēng)格、建筑質(zhì)量等各方面質(zhì)素后方可決定。C、貴州有線圖文電視頻道《筑城房訊》，（包制作），每次30秒，每天四次。電視廣告（白云電視臺(tái)）（5）（４）簡約的房屋構(gòu)架代表時(shí)代新居新穎、別致、時(shí)代氣息強(qiáng)烈的戶型以及整體構(gòu)造。項(xiàng)目品牌培育分析決策（一）項(xiàng)目命名及標(biāo)志設(shè)計(jì)項(xiàng)目的主題定位確立了其名稱及標(biāo)志都應(yīng)具有較強(qiáng)的現(xiàn)代氣息和時(shí)代韻味。媒體組合：（１）媒體組合：（1）300元可以實(shí)行冠名的方式，6萬元可做兩個(gè)30秒和兩個(gè)5秒廣告（衛(wèi)一插播），《貴州都市報(bào)》與《貴陽晚報(bào)》是房開商最愛采用的信息傳播載體，也是貴陽地產(chǎn)信息傳播最佳的兩份報(bào)紙！今年房交會(huì)前后《貴州商報(bào)》以其低廉的價(jià)格吸引了不少廣告，其小報(bào)內(nèi)容逐漸被市民所接受，發(fā)行量逐漸加大，市場(chǎng)影響力正被開發(fā)商所認(rèn)同。舉辦小型小區(qū)游園活動(dòng)我們的園林是一個(gè)獨(dú)到的賣點(diǎn)，先做園林有利于樹立樓盤形象，促進(jìn)買家的購買信心。七、入市推廣建議（一）入市環(huán)境分析今年白云南湖新區(qū)將會(huì)動(dòng)工修建，連結(jié)貴陽市金陽新區(qū)的高等級(jí)公路也將建成通車。折扣后均價(jià)（元/開動(dòng)腦會(huì)議，研究滯銷樓盤對(duì)策電話追蹤有望客戶銷售人員進(jìn)場(chǎng)1工地圍墻設(shè)計(jì)制作2行銷策略定案強(qiáng)銷期—通過樣板房參觀活動(dòng)，業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，通過對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、會(huì)所設(shè)施、企業(yè)文化等綜合宣傳，進(jìn)一步強(qiáng)化消費(fèi)者的認(rèn)同感，促使消費(fèi)者購買行為的完成。在目標(biāo)客戶群集中地區(qū)和目標(biāo)客戶群經(jīng)常出沒地區(qū)，將項(xiàng)目以較為直接的方式向客戶展示，營造熱銷氣氛，加大宣傳力度。d、電話銷售,他們代表的是公司及物業(yè)的形象。 四、銷售模式分析決策整合營銷模式“整合營銷”是近年來在房地產(chǎn)營銷過程中提出的新概念，即房地產(chǎn)營銷的實(shí)質(zhì)是對(duì)所有影響房地產(chǎn)銷售結(jié)果的因素和在房地產(chǎn)營銷過程中的推廣方法進(jìn)行綜合分析，作出合理安排的營銷方式。D、戶型結(jié)構(gòu)項(xiàng)目規(guī)劃中的戶型面積在90——200M2之間，在白云區(qū)屬于面積偏大的住宅區(qū)，當(dāng)然這與我們的目標(biāo)客戶的定位直接相關(guān)。規(guī)模大，利于整體規(guī)劃，園林設(shè)計(jì)白云電視臺(tái)對(duì)價(jià)格不太敏感，覺得6501200元/M2的價(jià)格都能接受。主力戶型以全錯(cuò)層為主，面積80154平方米，另外，有一棟是復(fù)式的戶型，共六樓。m2間；布置居住房屋的空間，兒童教育、文化活動(dòng)、醫(yī)療、居民交往休閑、老人兒童的通道、道路、停車場(chǎng)地……住宅的內(nèi)部空間要滿足人居的會(huì)客、起居、餐飲、學(xué)習(xí)、工作、頭發(fā)器、烹飪及貯藏等需要。目前在貴陽中天物管的品牌較為響亮，可以聘請(qǐng)其作為顧問公司指導(dǎo)物管。貴司屬下沒有成立物業(yè)管理公司。130—150—M2之間，由于是以均價(jià)計(jì)算，所以實(shí)際的單戶面積會(huì)在首期款不變的基礎(chǔ)上隨著價(jià)格的上下浮動(dòng)而向中間集中。10—657—740—項(xiàng)目形象——南湖新區(qū)的建設(shè)的樣板工程7．項(xiàng)目戶型面積定位分析決策本項(xiàng)目作為白云區(qū)的高尚生活社區(qū)，目標(biāo)客戶為區(qū)內(nèi)外的中上和上層客戶群，我們價(jià)格定位必須考慮目標(biāo)客戶的收入水平和承受能力以及市場(chǎng)的行情狀況。為此，敝司將會(huì)所及配套進(jìn)行了精心的設(shè)置。偏愛生活環(huán)境和新區(qū)生活的各大型企業(yè)職工當(dāng)然，這樣的劃分并不是唯一的方法，只是具有一定的代表性。但為了躲避南湖新區(qū)開發(fā)所帶來的威脅，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，縮短開發(fā)周期?！爱悋L(fēng)情”園林設(shè)計(jì)打破了常規(guī)設(shè)計(jì)思想，將小區(qū)分成若干個(gè)區(qū)域，不同區(qū)域賦予不同的法式園林、意大利式園林、美式園林、德式園林等形成一個(gè)融合“世界”園林的大花園，塑造獨(dú)特的賣點(diǎn)，滿足不同客戶需求，從而有力的支撐“樣板工程”概念。南湖新區(qū)是白云區(qū)連結(jié)金陽區(qū)的重要地塊。第二部分一、主流是白云區(qū)內(nèi)的居民尤其貴州鋁廠的職工為主，區(qū)政府、各職能部門，一些郊區(qū)的有一定資金者,也是主要客戶來源,貴陽方向客戶面少；2)從總體上看，區(qū)內(nèi)各樓盤銷售態(tài)勢(shì)良好，以6501200元/m2的價(jià)格出售，相對(duì)于貴陽及其它地區(qū)來說是比較有明顯優(yōu)勢(shì)的。至1993年房改時(shí)，全區(qū)也僅有500余套公房出售，供需矛盾十分突出。對(duì)于樓盤而言，第一要素往往是地段與位置，那么對(duì)于郊外，尤其是白云區(qū)的樓盤來說，面臨著新的考驗(yàn)和決策。今年年初開盤的朝暉花園，在小區(qū)規(guī)劃、配套、物管、項(xiàng)目包裝、促銷手段等方面都有一定的創(chuàng)新，它在白云的地產(chǎn)業(yè)之中起了示范作用，并產(chǎn)生了明顯的經(jīng)濟(jì)效益。價(jià)略低，客戶多屬二次擇業(yè)。重新樹立一個(gè)“大白云”的概念已是非常重要，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的日趨頻繁，投資增加，大量的人流將會(huì)向白云涌入，這也必將引起白云房地產(chǎn)市場(chǎng)中需求的增加，置業(yè)需求也將受到刺激。綜合評(píng)述白云區(qū)購房客戶最關(guān)必的問題是如交通、配套、教育、健康等設(shè)施是否具備安全、穩(wěn)定、舒適、文化等情感精神的追求能否尋到答案？還須發(fā)展商仔細(xì)想想。這對(duì)本案的開發(fā)啟動(dòng)而言是非常有利。是針對(duì)目前白云區(qū)市場(chǎng)提出的一種園林規(guī)劃的綜合體。貴州鋁廠中層以上干部（3）朝暉花園在今年元月8日開盤，率先在白云區(qū)推出了會(huì)所概念，在消費(fèi)者中有著較大的反響。575—657—總價(jià)（萬元）—2090—130—物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的作用越來越明顯，越來越引起了開發(fā)商的重視。光有素質(zhì)沒有物業(yè)管理的品牌是殘缺的，不完整的。房屋良好的比例及和諧、明快的色彩是最主要的，不要在造形上過多的追求形式和一些不必要的裝飾?？傮w規(guī)劃為大型全封閉式園林住宅小區(qū)；項(xiàng)目簡介朝暉花園位于白云區(qū)朝暉路旁，處南湖新區(qū)控制規(guī)劃內(nèi)，毗鄰金陽新區(qū)，占地4000余平方米，總建80000余平方米，居住戶數(shù)700多戶。③推廣手段：二、項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析（一）優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目宣傳主題目項(xiàng)目的宣傳主題是項(xiàng)目定位的直接體現(xiàn)，是貫穿整個(gè)樓盤開發(fā)與銷售的全過程的。Ｃ、建筑設(shè)計(jì)后現(xiàn)代簡約式的仿生建筑在整個(gè)貴陽市也是首家提出。項(xiàng)目賣點(diǎn)的宣傳運(yùn)作前文所述的總體形象宣傳主題以及各核心賣點(diǎn)，在實(shí)際宣傳的操作過程中，敝司認(rèn)為必須經(jīng)過全面、透徹的鋪排，尤其是在項(xiàng)目正式公開發(fā)售前的形象宣傳階段，以上賣點(diǎn)均可作重點(diǎn)的宣傳炒作。（4）這里的“傳銷”是指?jìng)鞑ヤN售。物業(yè)的許多優(yōu)點(diǎn)都可在客戶面前展露無遺，而可利用裝修的技巧彌補(bǔ)物業(yè)結(jié)構(gòu)上的不足。引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)樓盤的關(guān)注和認(rèn)同。開盤期—建筑設(shè)計(jì)定案銷售人員招聘與培訓(xùn)1先期海報(bào)散發(fā)先期購買者適當(dāng)派發(fā)禮品，吸引貪小便宜的客戶續(xù)銷期清理尾盤銷售時(shí)間940借助國際風(fēng)箏節(jié)推出項(xiàng)目項(xiàng)目擬定開盤期正是白云國際風(fēng)箏節(jié)的舉辦期間，正好給本案一個(gè)提高知名度的大好時(shí)機(jī)。貴陽從事地產(chǎn)開發(fā)的人也越來越多，自然就會(huì)選擇各種廣告媒體。宣傳面也特別廣。工地圍墻廣告（3）（6）戶外廣告在小區(qū)實(shí)物環(huán)境、物管上多做文章。穿過時(shí)光隧道，穿過世外桃源的入口，且融合了異國的情調(diào)，“初極窄，復(fù)行十余步，豁然開朗”，代表了公司的一種理念，對(duì)房屋品質(zhì)的一種追求，對(duì)美好生活的一種向往，對(duì)時(shí)代浪潮的一種把握。工地圍墻廣告（2）我們需要尋求的是一種花費(fèi)最小，效果最理想的媒體有機(jī)組合。但該類廣告?zhèn)鞑サ男畔⒘坎淮螅啡送且粧叨^，只能適合于作樓盤的形象推廣。貴陽市收聽率較高的電臺(tái)基本情況：A、現(xiàn)場(chǎng)銷售是整合營銷模式中最重要的一環(huán)。通過小區(qū)道路建設(shè)，小區(qū)環(huán)境的塑造，體現(xiàn)出小區(qū)整體風(fēng)格的美好前景，為后期的銷售做好鋪墊893做好交房工作，并加大宣傳力度，讓未買房者堅(jiān)定信心繼續(xù)發(fā)動(dòng)客戶介紹客戶針對(duì)銷售情形，分析市場(chǎng)，修正廣告配合公關(guān)活動(dòng)聚積人氣工作重點(diǎn)：迅速樹立項(xiàng)目形象及提升項(xiàng)目的知名度，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，為項(xiàng)目對(duì)來客散播耳語，使客戶介紹客戶，以醞釀待購客戶群體大型會(huì)所經(jīng)營項(xiàng)目確定1籌備期—六、銷售階段設(shè)計(jì)與目標(biāo)分析決策（一）銷售階段設(shè)計(jì)根據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)實(shí)際情況，未來市場(chǎng)發(fā)展方向，我們把項(xiàng)目的整個(gè)營銷周期化分為以下幾個(gè)階段。也可利用電話追蹤已來看房顧客，促成其成交。即是與客戶面對(duì)面的直接推銷，客戶疑問現(xiàn)場(chǎng)解答，這種方式的成功率較高。（2）F、物業(yè)管理朝暉花園是單方自已管理，在宣傳上不太注重樹立物管的形象。A、地理位置項(xiàng)目距白云區(qū)的主干道——白云大道僅6分鐘腳程，又與即將開發(fā)的南湖新區(qū)直接接壤。周邊環(huán)境不理想，社區(qū)生活氣息不濃厚3推廣策略緊扣白云其它樓盤在