【正文】 一直排在北京市所有大型商業(yè)購(gòu)物中心的前幾名，也使慧忠路、安慧北路已經(jīng)自發(fā)初步地形成了餐飲一條街?！　∝S臺(tái)區(qū)：擁有豐臺(tái)百貨商場(chǎng)、方莊購(gòu)物中心、華潤(rùn)百貨商場(chǎng)、新安商場(chǎng)、亞西亞商場(chǎng)等一批大中型商業(yè)設(shè)施和以農(nóng)副產(chǎn)品、小商品、家具、紡織、服裝、汽車(chē)為主體的各類(lèi)集貿(mào)市場(chǎng)90余個(gè)。東部的朝外大街制定總體方案，啟動(dòng)了20萬(wàn)平方米的工程項(xiàng)目。自有資金短缺，一方面加大項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)于依賴(lài)貸款和預(yù)售，加之商業(yè)敏感的市場(chǎng)反映，因此宏觀經(jīng)濟(jì)或市場(chǎng)環(huán)境一旦有所波動(dòng)，項(xiàng)目都極有可能出現(xiàn)危機(jī)。l 銷(xiāo)售成功不一定經(jīng)營(yíng)順利一方面目前市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售一片看好，但對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)卻看法不一，早期項(xiàng)目參差不齊、不盡人意的經(jīng)營(yíng)狀況更使市場(chǎng)對(duì)此充滿了擔(dān)心。同時(shí)，國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)巨頭的相繼進(jìn)入，也勢(shì)必加大競(jìng)爭(zhēng)壓力及加快優(yōu)勝劣汰的步伐聚集擴(kuò)散：是市場(chǎng)的兩個(gè)焦點(diǎn)。新建商檔商鋪和商業(yè)街一般集中在近郊人流集中、交通便利、環(huán)境較好的區(qū)域，設(shè)施先進(jìn)，經(jīng)營(yíng)有特點(diǎn)、特色。其中，大型超級(jí)市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)處于明顯增長(zhǎng)趨勢(shì)，而百貨業(yè)需求比例相應(yīng)下降。若先蓋好房子再選商家，往往會(huì)因設(shè)計(jì)不合理造成招商難，或出現(xiàn)追加投資、二次改建的被動(dòng)局面。品牌店效應(yīng)　　與品牌客戶合作，這也是商業(yè)地產(chǎn)能否成功的重要因素之一。與之相比，目前商鋪二、三級(jí)市場(chǎng)還沒(méi)有出現(xiàn)，今后一定會(huì)有很大的發(fā)展空間。因此，商業(yè)定位對(duì)消費(fèi)的分流、在與新舊商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)，十分重要。如華堂商場(chǎng)帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價(jià)值突現(xiàn)。由于經(jīng)營(yíng)商業(yè)非開(kāi)發(fā)企業(yè)專(zhuān)長(zhǎng)，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)在選擇商業(yè)合作伙伴和確定與商家的合作方式上，應(yīng)尤為審慎。l 發(fā)展專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)，重點(diǎn)要對(duì)四環(huán)路五環(huán)路附近農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行改造。從需求主體上看，國(guó)有資本、民營(yíng)資本和合資外資構(gòu)成三大主力，國(guó)有資本需求主要表現(xiàn)為國(guó)有銀行、證券、郵局及改制的連鎖超市集團(tuán)，民營(yíng)資本需求主要表現(xiàn)為各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、小型店鋪，合資外資需求主要表現(xiàn)為超大型購(gòu)物中心、大型連鎖超市和倉(cāng)儲(chǔ)店。商業(yè)地產(chǎn)還處于起步階段，普遍較低的投資理念及開(kāi)發(fā)水平將有可能造成市場(chǎng)上眾多現(xiàn)有及在建項(xiàng)目的定位趨同。l 需求和供給間有可能錯(cuò)位　　一是與需求的錯(cuò)位。（三）北京商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)北京的流通業(yè)自傳統(tǒng)百貨業(yè)沒(méi)落后，北京商業(yè)呈現(xiàn)出以下發(fā)展態(tài)勢(shì)：l 倉(cāng)儲(chǔ)式、連鎖式超市、便利店等迅速崛起，已成為商業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)l 折扣店、專(zhuān)賣(mài)店的業(yè)種迅速增長(zhǎng)，重要性日益提高l 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、特色街已成為商鋪開(kāi)發(fā)的重要方向l 超大型購(gòu)物中心已漸入人心，成為投資新的熱點(diǎn)l 老字號(hào)商業(yè)中心的整體改造和重新復(fù)蘇北京的商業(yè)街主要有兩條發(fā)展主線，一是原有老商業(yè)街的提升；二是隨著舊城改造及城市擴(kuò)張兩方面的快速發(fā)展，新興或特色商業(yè)街的興起，但共同有以下發(fā)展態(tài)勢(shì)：l 配套型商業(yè)街，通常位于大型居住區(qū)中心或臨街一側(cè)，滿足區(qū)域需求、積聚商機(jī)人氣、提升項(xiàng)目附加值l 專(zhuān)業(yè)型商業(yè)街，市場(chǎng)自然形成或政府規(guī)劃引導(dǎo)而成的，滿足全市范圍內(nèi)某一方面的需求，如電器、家裝、服裝等l 大型綜合商業(yè)街，集休閑、觀光、購(gòu)物、旅游等為一體的大型購(gòu)物廣場(chǎng)及特色商業(yè)街，這將是今后大型商業(yè)地產(chǎn)的主要方向。業(yè)態(tài)引進(jìn)重點(diǎn)重點(diǎn)引進(jìn)大型購(gòu)物中心、大型專(zhuān)業(yè)店、折扣店、便利店、倉(cāng)儲(chǔ)式超市、綜合超市等六種商業(yè)業(yè)態(tài)。市級(jí)物流中心初步顯現(xiàn)除眾多頗有實(shí)力的連鎖公司如萬(wàn)客隆、天客隆、華聯(lián)、沃爾瑪?shù)燃娂娺M(jìn)駐外，東方家園、名流家居、集美家居、家和家美等大型家居廣場(chǎng)亦在南城安家落戶，這些國(guó)際及國(guó)內(nèi)知名店面的強(qiáng)勢(shì)加盟迅速帶動(dòng)了南城人氣的增長(zhǎng)，使之逐步成為京城的物流中心。（三）亞運(yùn)村　　亞運(yùn)村目前建筑總面積已超過(guò)600多萬(wàn)平方米，常住人口達(dá)50萬(wàn)以上和流動(dòng)人口30萬(wàn)以上，并且規(guī)模日益壯大，范圍延至北五環(huán)，隨奧運(yùn)村建設(shè)，今后亞奧區(qū)域?qū)⒖赡芨由熘敛絽^(qū)東小口，西達(dá)京昌高速路。如華貿(mào)中心正精心建設(shè)16萬(wàn)商城、國(guó)貿(mào)正著力打造全球最大國(guó)際貿(mào)易中心，加之建外SOHO等周邊商業(yè)街的補(bǔ)充呼應(yīng)，CBD東區(qū)日益顯現(xiàn)CBD商業(yè)中心的地位。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，到2008年，CBD新增商業(yè)面積將不低于90萬(wàn)平方米，如國(guó)貿(mào)三期的5萬(wàn)平方米、華貿(mào)中心的16萬(wàn)平方米等，約占北京新增商業(yè)總面積的29%。l 市級(jí)商業(yè)中心：商圈輻射半徑達(dá)7－8公里甚至全市。同時(shí)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，價(jià)格區(qū)間分布情況如下：l 銷(xiāo)售價(jià)格　　底商價(jià)格一般是住宅或公寓價(jià)格的2－3倍均價(jià)4萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，約占總量的4%，主要集中在中關(guān)村和CBD　　均價(jià)3－4萬(wàn)元的項(xiàng)目，約占總量的9%均價(jià)2－3萬(wàn)元的項(xiàng)目最多，約占總量的29%，一般是商圈、高檔寫(xiě)字樓和公寓底商的主力價(jià)位　　均價(jià)1－，一般是城區(qū)內(nèi)非商圈商鋪的主力價(jià)位均價(jià)5000－8000元的項(xiàng)目，一般是遠(yuǎn)近郊區(qū)商鋪的主力價(jià)位l 租金價(jià)格　　5元/平方米大商集團(tuán)、上海華聯(lián)、物美超市等國(guó)內(nèi)大型商業(yè)企業(yè)也積極在京拓展。　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1997—2002年，國(guó)內(nèi)商鋪銷(xiāo)售占整體房地產(chǎn)銷(xiāo)售的比例約為7％，但增幅日益明顯，2000、2002002年增幅分別達(dá)到40%、％、30％。以往消費(fèi)主要是購(gòu)買(mǎi)式的，而如今已向體驗(yàn)式轉(zhuǎn)變，原有商業(yè)已無(wú)法滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的多元化消費(fèi)需求，需要新的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)入。隨著北京城市建設(shè)及更新改造的力度不斷加強(qiáng)、步伐不斷加快，各商圈居住及商務(wù)功能正發(fā)生明顯的變化，這必將引起區(qū)域商圈的功能變化，從而促進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化和增加對(duì)商鋪的需求。 18（二）市場(chǎng)表現(xiàn) 18主要問(wèn)題 18具體現(xiàn)象 19三、市場(chǎng)發(fā)展的未來(lái)態(tài)勢(shì) 19（一）基本態(tài)勢(shì)：競(jìng)爭(zhēng)加劇、聚集擴(kuò)散 19兩個(gè)主要外在因素 19兩個(gè)主要的內(nèi)在因素： 19（二）總體趨勢(shì) 20供應(yīng)方面：逐年遞增，且規(guī)模與分布更日趨理性化。 18復(fù)合人才稀缺。發(fā)展規(guī)劃的出臺(tái)實(shí)施城市總體規(guī)劃、奧運(yùn)行動(dòng)規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)物流規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃等北京市各項(xiàng)規(guī)劃的相繼出臺(tái)及實(shí)施對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展都將有積極的導(dǎo)向和促進(jìn)作用。人均商業(yè)面積比是衡量一個(gè)城市商業(yè)面積是否合理的一個(gè)指標(biāo)，紐約、上海接近1。北京、上海、深圳、廣州、重慶、成都、西安等不少大中城市都正在籌劃或已經(jīng)興建ShoppingMall。原有商業(yè)地產(chǎn)西單商場(chǎng)及恒基中心也加快了全新改造。市場(chǎng)行情（資源來(lái)源：易鋪網(wǎng)）l 商鋪?zhàn)罡呤蹆r(jià)排行參考商鋪?zhàn)罡咪N(xiāo)售單價(jià)排行榜商鋪名稱(chēng)售價(jià)排行中關(guān)村科貿(mào)中心13萬(wàn)元/平方米1左岸工社商鋪2第五大道3建外ＳＯＨＯ商鋪3萬(wàn)元/平方米4朝陽(yáng)門(mén)外的老番街5國(guó)展家園商鋪6歐陸經(jīng)典7九臺(tái)2000商鋪／平方米8l 辦公樓底商售價(jià)參考城區(qū)位置項(xiàng)目商業(yè)面積及樓層售價(jià)(元／建筑平米)西城復(fù)興門(mén)遠(yuǎn)洋大廈4,00030,000西城阜成門(mén)國(guó)潤(rùn)大廈60012,600海淀西北三環(huán)數(shù)碼大廈240/首層25,000海淀四道口國(guó)興大廈600／首層均價(jià)12,000朝陽(yáng)北三環(huán)邊浙江大廈13,90010,000—27,000朝陽(yáng)東四環(huán)住邦2000約5,60016,000—19,800l 住宅樓底商售價(jià)參考城區(qū)位置項(xiàng)目商業(yè)面積及樓層售價(jià)(元／建筑平米)朝陽(yáng)大北窯現(xiàn)代城20,000／一二層20,000—23,000朝陽(yáng)亞運(yùn)村風(fēng)林綠洲5,00014,000—23,000朝陽(yáng)芍藥居旭風(fēng)苑4,0009,200海淀國(guó)興大廈四道口20,00014,000東城安定門(mén)外柳源居約1,00012,500宣武廣安門(mén)朗琴園約4,000／首層14,000崇文廣安大街金帝世家50,00018,000—20,000運(yùn)作方式據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方式主要有租賃、銷(xiāo)售、租售并舉、自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)等形式。其中大都市街和其后的金帝世家、世貿(mào)商城(木樨園)等項(xiàng)目較有影響。l 底商：最多，簡(jiǎn)單可分為辦公樓底商(如數(shù)碼大廈、銀科大廈等)和住宅底商(如珠江帝景、回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房)兩大類(lèi)。況且自國(guó)貿(mào)二期后，新增供應(yīng)較少，因此面對(duì)穩(wěn)步上升的市場(chǎng)需求，商鋪平均租金平穩(wěn)上升，首層優(yōu)質(zhì)商鋪月租金為60～120美元，空置率一直保持在2%的較低水平。中小投資者不容忽視目前已經(jīng)建成的大規(guī)模住宅小區(qū)如珠江駿景、戀日家園、清芷園、朗琴園、怡海花園、莊維花園等都建有配套的大型商業(yè)設(shè)施，給南城商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展增添了新的活力。2005年零售商業(yè)營(yíng)業(yè)面積從2000年的840萬(wàn)平方米增加到1000萬(wàn)平方米左右。對(duì)具有特色商業(yè)街(區(qū))雛形和發(fā)展趨勢(shì)的街(區(qū))，因勢(shì)利導(dǎo)，鼓勵(lì)發(fā)展。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，政府的行政干預(yù)過(guò)多、管理服務(wù)過(guò)少。l 信貸政策的直接影響。此外，一些重新定位或重新裝修的商鋪相繼推出。l 中小型網(wǎng)點(diǎn)，重點(diǎn)發(fā)展餐飲業(yè)、旅店、文化娛樂(lè)，具有傳統(tǒng)文化特色的旅游商業(yè)區(qū)。首先，從需求者角度進(jìn)行項(xiàng)目定位，是商業(yè)中心、商業(yè)街、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、特色街還是社區(qū)商業(yè)。因此，在發(fā)展中的商圈