【正文】 電、通訊等輔助設(shè)施 980 5 門樓、綜合服務(wù)樓等 70 6 職工宿舍、食堂等 240 7 山水景觀研發(fā)中心 240 8 園藝研發(fā)中心 240 9 環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 240 10 百種植物生態(tài)園 180 11 奇木園 500 12 異花園 400 13 賓館 1800 14 A級(jí)別墅 225 15 B級(jí)別墅 540 16 C級(jí)別墅 1332 17 D級(jí)別墅 1575 18 露天觀光休閑咖啡吧 105 19 水上彩色音樂噴泉 180 20 垂釣中心 250 21 自然景觀游泳池 77 22 養(yǎng)殖場(chǎng) 210 23 其他 200 其它不可預(yù)計(jì)工程 24 合計(jì) 11234 由上述估算結(jié)果，項(xiàng)目建設(shè)工程投資共計(jì)11234萬元。流動(dòng)資金屬于鋪底性質(zhì)的流動(dòng)資產(chǎn)，它將被長(zhǎng)期占用，只在項(xiàng)目終結(jié)年一次性收回，一般采用短期借款和資本金的方式解決。由于投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析中的成本費(fèi)用估算帶有預(yù)測(cè)性質(zhì)，為便于分析計(jì)算，我們采用平均年限法計(jì)算固定資產(chǎn)的年折舊額，并假定殘值率為0。六、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 投資利潤(rùn)率 稅前投資利潤(rùn)率＝247。而本項(xiàng)目的成功啟動(dòng)，不僅能有效滿足人們生態(tài)消費(fèi)的需求，又能在很大程度上帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)群的共同發(fā)展，還可以有效配合省市城建規(guī)劃的建設(shè)，促進(jìn)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和文化的交流，對(duì)于長(zhǎng)株潭三市融城具有重大意義和深遠(yuǎn)影響。第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析與防范對(duì)策 一、風(fēng)險(xiǎn)因素 XX花卉山莊的開發(fā)與建設(shè)具有投資規(guī)模大、建設(shè)項(xiàng)目多、投資周期長(zhǎng)，受內(nèi)外因素影響大的特點(diǎn)，因此存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，概括起來主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)： 政策風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和城市規(guī)范調(diào)整及變化，對(duì)于山莊經(jīng)濟(jì)環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢(shì)影響頗大，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 3．密切關(guān)注園林和環(huán)境保護(hù)技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，加大研發(fā)投資，確保山莊園林和環(huán)保技術(shù)的先進(jìn)性和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。要事第一創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞。習(xí)慣1換位思考在人際的相處和溝通里，“換位思考”扮演著相當(dāng)重要的角色。善于傾聽，是一個(gè)高效能人士的一項(xiàng)最基本的素質(zhì)。注重準(zhǔn)備工作一個(gè)善于做準(zhǔn)備的人，是距離成功最近的人。當(dāng)然，同許多其他重要的事情一樣，執(zhí)行計(jì)劃并不是一件簡(jiǎn)單容易的事。給人留下好的第一印象外表漂亮的人更受人歡迎，更容易獲得他人的青睞，這就是“光環(huán)效應(yīng)”的作用。相反他們總是把所有的“失敗”都看作“尚未成功”在遭遇一次次失敗的時(shí)候，他們會(huì)始終以一種積極的心態(tài)來面對(duì)。善于集思廣益、博采眾議一件事物往往存在著多個(gè)方面，要想全面、客觀地了解一個(gè)事物，必須兼聽各方面的意見，只有集思廣益，博采眾長(zhǎng)，才能了解一件事情的本來面目，才能采取最佳的處理方法。掌握工作與生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他們善于掌握工作與生活平衡。有效溝通人與人之間的交往需要溝通,在公司,一個(gè)高效能人士絕不會(huì)是一個(gè)性格孤僻的人,相反他應(yīng)當(dāng)是一個(gè)能設(shè)身處地為別人著想充分理解對(duì)方能夠與他人進(jìn)行桌有成效的溝通的人。如果沒有了對(duì)手，缺陷也不會(huì)自動(dòng)消失?！卑褑栴}想透徹把問題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。 （2）實(shí)行投資資金集中管理支付制度，按批準(zhǔn)的項(xiàng)目預(yù)算、施工合同和工程進(jìn)度撥付項(xiàng)目資金；建立健全項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算制度和內(nèi)部稽核制度，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行全過程的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督；嚴(yán)格項(xiàng)目資金竣工決算，規(guī)范項(xiàng)目的業(yè)績(jī)考評(píng)和跟蹤。 XXXX花卉山莊有限公司已與菲律賓XX投資發(fā)展有限公司合作，共同出資發(fā)起組建中外合資湖南省XX花卉山莊有限公司。其中技術(shù)、資金和市場(chǎng)三大瓶頸更是嚴(yán)重制約了上述兩項(xiàng)朝陽產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （2）損益表的編制 損益表也稱利潤(rùn)表，它反映收入與成本的配比關(guān)系以及利潤(rùn)分配關(guān)系。 本金的歸還 為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定本金是在年末歸還，分4年等額歸還本金（自2006年末至2009年末）。建設(shè)期需貸款3000萬元。 技術(shù)領(lǐng)先滿足并進(jìn)一步擴(kuò)大需求。并且在XX，休閑娛樂的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還有待優(yōu)化。環(huán)保產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)，就是技術(shù)的發(fā)展和新的需求。長(zhǎng)沙市創(chuàng)建國(guó)家園林城市總體規(guī)劃，提出在兩年內(nèi)新建100座公園綠地，近幾年用于城市綠化、美化工程投資都在億元以上。 第一階段：2004年元月2004年7月，完成立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建、征地及土地開發(fā)等 第二階段：2004年3月2004年7月，完成山莊的設(shè)計(jì)并開始園林工程和配套基礎(chǔ)工程。第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 一、項(xiàng)目選址 XX花卉山莊選址XX市岳塘區(qū)荷塘鄉(xiāng)清水村，東臨京珠高速公路，西臨107國(guó)道，北靠上瑞高速和320國(guó)道，南邊就是規(guī)劃中的XX第一路（環(huán)線）。區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，正在發(fā)展成為長(zhǎng)株潭三市休閑游的后花園。僅以旅游為例，專家預(yù)測(cè)，未來的20年間，國(guó)內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)步入黃金期。公司經(jīng)營(yíng)范圍為各項(xiàng)高科技新產(chǎn)品的研制、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)；種植業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)；信息服務(wù)和文化旅游業(yè)的開發(fā)引進(jìn)。其中技術(shù)、資金和市場(chǎng)三大瓶頸更是嚴(yán)重制約了上述兩項(xiàng)朝陽產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。合資公司注冊(cè)資本1400萬美元，其中XXXX花卉山莊有限公司以土地、房產(chǎn)、種植、專利技術(shù)及部分資金出資，折算人民幣7414萬元，占64．3%比例，菲律賓XX投資發(fā)展有限公司出資500萬美元，%比例。在本項(xiàng)目中，該公司以現(xiàn)代高科技手段，引種了國(guó)內(nèi)外數(shù)百種名貴花木及果樹，同時(shí)將公司的生物培植技術(shù)專利復(fù)合型生態(tài)活體景觀植物項(xiàng)目和自控式地下垃圾箱等國(guó)際先進(jìn)技術(shù)引入山莊建設(shè)，填補(bǔ)了我省乃至全國(guó)技術(shù)空白，極具顯性的社會(huì)意義和現(xiàn)實(shí)價(jià)值，市場(chǎng)前景喜人。本項(xiàng)目包含的深層內(nèi)核定位于純生態(tài)的概念，依靠科技和文化手段，大力發(fā)展和開拓環(huán)?？萍佳邪l(fā)展示中心、園林科技研發(fā)展示中心、休閑娛樂中心和名優(yōu)花卉的培養(yǎng)展示中心等四大主要功能。 基礎(chǔ)設(shè)施 山莊用水采用自供水的方式，從水庫和井內(nèi)取水；山莊周邊已有電力和通信設(shè)施，可以隨時(shí)接入，只需在山莊內(nèi)建設(shè)一個(gè)變電站。 對(duì)于生活污水，山莊擬建設(shè)3個(gè)地下廁所，污水污物通過山莊內(nèi)自建的地下管網(wǎng)集中處理后排入市政管網(wǎng)。 然而，自然界的原生大樹愈來愈少，供需矛盾日趨緊張。湖南省環(huán)保產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值已突破100億元，省政府又制定了環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)并出臺(tái)具體措施，大力加強(qiáng)環(huán)保工程建設(shè)和環(huán)境保護(hù)科研開發(fā)，進(jìn)一步做大做強(qiáng)環(huán)保產(chǎn)業(yè)。而本山莊的定位與其他的山莊或者休閑場(chǎng)所有極為明顯的區(qū)別和優(yōu)勢(shì)。第八章 投資財(cái)務(wù)分析 一、投資估算 按照我國(guó)現(xiàn)行資金管理體制和項(xiàng)目的概、預(yù)算編制方法，項(xiàng)目建設(shè)總投資由固定資產(chǎn)投資總額和流動(dòng)資金投資兩大部分組成。 ②其他費(fèi)用 ：本建設(shè)項(xiàng)目無形資產(chǎn)主要指土地費(fèi)用，包括租地費(fèi)、征地費(fèi)和上繳規(guī)費(fèi)。 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告按照行業(yè)流動(dòng)資金占用比例估算項(xiàng)目建設(shè)流動(dòng)資金投資估算，一般情況下，園林行業(yè)流動(dòng)資金占固定資產(chǎn)投資總額的比例為10％至15％，取12%來估算鋪底流動(dòng)資金額，本項(xiàng)投資額約為1934萬元。固定資產(chǎn)折舊估算詳見表8－7。18047＝％ 稅后投資利潤(rùn)率=247。，版權(quán)歸原作者。 管理風(fēng)險(xiǎn) 山莊建設(shè)項(xiàng)目一次性全面鋪開，資金投入量大，投資面廣，建設(shè)期較長(zhǎng)，因此能否建立健全管理決策和控制體系，將影響投資的安全與效率。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 科學(xué)設(shè)計(jì)山莊的市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略和策略，建立山莊科學(xué)的市場(chǎng)營(yíng)銷體系，盡可能化解市場(chǎng)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。一名高效能人士不會(huì)到處為自己找借口，開脫責(zé)任；相反，無倫出現(xiàn)什么情況，他都會(huì)自覺主動(dòng)地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。如果你要成為一名高效能的職場(chǎng)人士，就應(yīng)當(dāng)養(yǎng)成善于借助他人力量的好習(xí)慣?！逼溆靡庖彩且覀冃≌h多聽。做到上下逢源，正確處理“對(duì)上溝通”，與同事保持良好的互動(dòng)交流是我們提高工作效能的一個(gè)關(guān)鍵。制訂卻實(shí)可行的計(jì)劃許多成功人士的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們，認(rèn)真的做一份計(jì)劃不但不會(huì)約束我們，還可以讓我們的工作做得更好。這種平常心，對(duì)于一名高效能人士來講，是十分重要的。一個(gè)人的某一品質(zhì)被認(rèn)為是好的，他就被一種積極的光環(huán)所籠罩，從而也被賦予其他好的品質(zhì)；如果一個(gè)人的某一品質(zhì)被認(rèn)為是壞的，他就被一種消極的光環(huán)所籠罩，并被賦予其他不好的品質(zhì)。如果你約束自我，實(shí)現(xiàn)了自己制定的計(jì)劃，你就一定會(huì)成為一個(gè)卓有成效的高效能人士。一個(gè)缺乏準(zhǔn)備的員工一定是一個(gè)差錯(cuò)不斷的人，縱然有超強(qiáng)的能力，千載難逢的機(jī)會(huì)，也不能保證獲得成功。保持身體健康充沛的體力和精力是成就偉大事業(yè)的先決條件。用“換位思考”指導(dǎo)人的交往，就是讓我們能夠站在他人的立場(chǎng)上，設(shè)身處地理解他人的情緒，感同身受地明白及體會(huì)身邊人的處境及感受，并且盡可能地回應(yīng)其需要。杜哈提說，不論他出多小錢的薪水，都不可能找到一個(gè)具有兩種能力的人。以下為贈(zèng)送文檔，祝你事業(yè)有成，財(cái)源廣進(jìn)，身體健康，家庭和睦！??！高效能人士的50個(gè)習(xí)慣l 在行動(dòng)前設(shè)定目標(biāo)有目標(biāo)未必能夠成功，但沒有目標(biāo)的肯定不能成功。二、風(fēng)險(xiǎn)控制與防范 政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 加強(qiáng)與市、區(qū)政府部門的聯(lián)系，爭(zhēng)取計(jì)劃、國(guó)土規(guī)劃等政府部門的支持與配合，密切關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)和城市規(guī)劃，積極進(jìn)行政府公共關(guān)系為山莊爭(zhēng)取良好的外部環(huán)境，并針對(duì)政策環(huán)境的變化，采取積極的對(duì)策增加山莊對(duì)政策環(huán)境的適應(yīng)性。四、項(xiàng)目公司簡(jiǎn)介 XX花卉山莊項(xiàng)目籌建單位為XX市XX花卉山莊有限公司。In(1+i) ＝In(1180476％/)247。 ③其他費(fèi)用包括辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、招待費(fèi)會(huì)議費(fèi)等等，一般按照運(yùn)營(yíng)成本、員工工資及福利、折舊及攤銷等費(fèi)用總和的 ％計(jì)算。在運(yùn)營(yíng)期其他投資由自有資金解決。 ③ 預(yù)備費(fèi)用 ： 參照行業(yè)預(yù)備費(fèi)用提取比例，按工程費(fèi)用、%－3％估算，%。表8固定資產(chǎn)投資總額估算序號(hào)投資項(xiàng)目規(guī)格參數(shù)單位造價(jià)造價(jià)（萬元）1土地使用權(quán) 租賃 250畝 30年計(jì)30 征用 250畝15萬元/畝 3750 2土地開發(fā)250畝1萬元/畝 2503道路設(shè)施18000平方米9004山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 這一方面說明物質(zhì)文明的發(fā)展，必定促進(jìn)精神文明的發(fā)展，另一方面現(xiàn)代文明的發(fā)展促使人們重新去體會(huì)和體驗(yàn)中國(guó)傳統(tǒng)文化的精髓：天人合一的美好境界。2002年中國(guó)旅游業(yè)的產(chǎn)值達(dá)到832071萬元，%！根據(jù)湖南旅游主管部門的統(tǒng)計(jì)，在去年極其惡劣的情況之下，%。國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局提出的《國(guó)家環(huán)境保護(hù)十五規(guī)劃》中，明確提出了一些新的環(huán)境保護(hù)思路和措施，提倡加大對(duì)環(huán)境保護(hù)新技術(shù)、新工藝和新設(shè)備的研制。因此，本山莊的建設(shè)和發(fā)展源自于現(xiàn)代居民和組織的對(duì)生活質(zhì)量的追求，在回歸自然中享受現(xiàn)代文明，實(shí)現(xiàn)城市生活的自然化、鄉(xiāng)村生活的現(xiàn)代化，兩者融為一體。 （4）生態(tài)休閑，包括娛樂中心、露天觀光休閑咖啡廳、水上彩色音樂噴泉、垂釣中心、自然景觀游泳池、賓館、別墅、養(yǎng)豬場(chǎng)、養(yǎng)羊場(chǎng)和養(yǎng)狗場(chǎng)。 另外從功能的結(jié)構(gòu)上分析：首先，山莊的高品位來源于人環(huán)科技的技術(shù)含量和山莊本身自然生態(tài)所體現(xiàn)出的“天人合一”的價(jià)值形態(tài)；而“全生態(tài)”的主題體現(xiàn)在山莊建設(shè)、格局、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和休閑娛樂空間中充溢著的“純環(huán)保”、“真綠色”并通過人環(huán)科技的導(dǎo)入具體強(qiáng)化和引導(dǎo)了消費(fèi)者的生態(tài)概念。XX花卉山莊即憑借其獨(dú)特的技術(shù)優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中拔得頭籌，取得了制勝先機(jī)。 中國(guó)加入WTO，政策進(jìn)一步開放和完善，在挑戰(zhàn)的同時(shí)也伴隨著機(jī)遇，省市政府不約而同地作出了做大做強(qiáng)湖南旅游生態(tài)產(chǎn)業(yè)的決定。 在此，我們將人環(huán)科技定義為：有助于人與自然環(huán)境之間保持和諧關(guān)系并得以良性協(xié)調(diào)發(fā)展的技術(shù)手段，其中關(guān)鍵技術(shù)包括現(xiàn)代園林綠化科技、生態(tài)和環(huán)保技術(shù)等，并且包括了極為深刻的文化底蘊(yùn)。二、項(xiàng)目名稱和定位 項(xiàng)目名稱：XXXX花卉山莊 項(xiàng)目定位：綜合運(yùn)用現(xiàn)代人環(huán)科技打造高品位、純生態(tài)的休閑山莊。投資建設(shè)多功能科技生態(tài)休閑山莊，正是切實(shí)貫徹國(guó)家三農(nóng)政策，發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)和解決部分農(nóng)民就業(yè)和增收的具體表現(xiàn)。第三章 核心優(yōu)勢(shì) 根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)法則中的木桶效應(yīng)原理，即經(jīng)營(yíng)要素有效整合的結(jié)果決定了經(jīng)營(yíng)績(jī)效和企業(yè)的成敗，其中所有的資源要素都不應(yīng)存在明顯的缺陷，否則任意方面的短板都將會(huì)在整體經(jīng)營(yíng)過程中埋下隱患。先進(jìn)的環(huán)保和園林科技研發(fā)成果進(jìn)一步推動(dòng)了生態(tài)休閑娛樂項(xiàng)目的品質(zhì)提升，同時(shí)人們?cè)谛蓍e娛樂方面的更新更高的需求又將進(jìn)一步促進(jìn)環(huán)保和園林技術(shù)研究的發(fā)展，正是這種互相促進(jìn)作用使XX山莊在經(jīng)營(yíng)過程中先天具有了極佳的擴(kuò)張性和成長(zhǎng)性。 （3）奇木異花展示，包括百種植物生態(tài)園、奇木園和異花園。 第七章 市場(chǎng)分析