【正文】 元，公布均價(jià)為14500元/M2。 = J: 金鐘大廈 247。但是，一個(gè)寫字樓是否得到市場的認(rèn)可，一方面取決于物業(yè)的先天條件，如所處位置、交通便利情況、周邊配套等條件；另一方面需要物業(yè)品質(zhì)的提高、市場的稀缺以及產(chǎn)品的推廣造勢?？偟膩碚f，徐家匯寫字樓分布比較散，主要以美羅大廈、上海實(shí)業(yè)大廈為代表。 = F: 247。 對部分小客戶，他們可能會(huì)采用商業(yè)貸款的付款方式。216。216。216。本案產(chǎn)品不同于住宅產(chǎn)品，因而在媒介的選擇與組合上應(yīng)更富特色和針對性。 SP活動(dòng)占總體廣告費(fèi)用的20%計(jì)，即約80萬：在項(xiàng)目市場銷售期通過適當(dāng)?shù)腟P活動(dòng)，擴(kuò)大樓盤市場影響力，加深目標(biāo)客戶對本案的了解，增強(qiáng)購買信心。在布置這些物件的時(shí)候，一是要注意安排客戶進(jìn)出的線路，使其在入座以前，能隨著銷售人員的引導(dǎo)和講解，對室內(nèi)有益布置的展現(xiàn)樓盤賣點(diǎn)的物件有個(gè)大致的瀏覽。接待區(qū)n 設(shè)置LOGO墻，接待總臺(tái)。樣板房須裝備有辦公必備的常規(guī)用具及適當(dāng)?shù)难b飾用具，燈光照明通透，并有光影的和諧變化。n 設(shè)有點(diǎn)鈔機(jī)等。接待區(qū)設(shè)于進(jìn)口正對部分，布置接待桌與項(xiàng)目LOGO墻。. 現(xiàn)場完善n 售樓處盡快交付使用，至遲11月中旬，售樓處還可以作為本案專門的租賃處，以方便客戶租買；n 進(jìn)行樣板商務(wù)房的設(shè)計(jì)與裝修，至遲11月底完成n 專設(shè)一部看房專用電梯n 大樓主入口和低層環(huán)境注意整治n 物業(yè)管理服務(wù)跟進(jìn)，至少增加兩名專職保安售樓處的內(nèi)部包裝售樓處內(nèi)部的布局和裝潢應(yīng)遵循實(shí)用和個(gè)性兩大原則。178。銷售時(shí)間段銷售率銷售價(jià)格回籠資金（萬元）2002年10月初——2002年12月底預(yù)定20%13500元/㎡2003年1月上旬——2003年4月底45%14000元/㎡2003年5月初——2003年7月底25%14500元/㎡2003年8月初——2003年9月底10%14000元/㎡總計(jì)100%14025元/㎡（均價(jià)）二、 市 場 推 廣 廣告策略廣告總精神 廣告宣傳的原則是以直接銷售為主，以廣告宣傳為輔。工作：業(yè)務(wù)員強(qiáng)銷、SP活動(dòng)、參加房展會(huì)、老客戶回訪結(jié)案期（清盤階段）（2003年8月初——2003年9月底）主旨：9月份結(jié)束本案的銷售，余量等日后低調(diào)去化。條件：216。216。綜上所分析，中原建議本案的銷售采用以一般的銷售方法為基礎(chǔ)，依據(jù)市場對本案的接受情況，輔以其他的銷售模式，如保證固定回報(bào)出售或股份轉(zhuǎn)讓的方法進(jìn)行銷售，達(dá)到快速去化的效果，獲得資金的快速回籠。 = D: 華泰大廈 247。目 錄定 位 篇一、項(xiàng)目定位………………………………………………………………………4二、目標(biāo)客戶定位…………………………………………………………………7三、價(jià)格定位………………………………………………………………………9營 銷 篇一、銷售推廣策略確定…………………………………………………………13二、市場推廣 ……………………………………………………………………19三、產(chǎn)品與現(xiàn)場完善建議………………………………………………………21品定 位 篇一、 項(xiàng) 目 定 位 項(xiàng)目概況? 所處區(qū)域： 徐匯區(qū)? 地理位置： 東安路50弄18號? 基地面積： 5868平方米? 總建筑面積： 68562平方米? 產(chǎn)品形態(tài)： 甲級涉外寫字樓? 建筑形狀： 海螺狀? 可售面積： 28535平方米（5—17層） 根據(jù)本案的自身特征，產(chǎn)品屬性定義為：區(qū)域內(nèi)5A級智能化地標(biāo)性甲級涉外寫字樓詮釋：從本案所處區(qū)域和特性分析來看， 其在本區(qū)域內(nèi)的定位相對來說較高，必然導(dǎo)致開發(fā)商營建成本提高，租金價(jià)格也隨之提高，最終是否受市場所認(rèn)可，直接關(guān)系到本案的最終銷售狀況。 徐家匯商圈近幾年寫字樓的租金價(jià)格起伏較大，平均租金在96~97年達(dá)到高峰，然后開始下滑，1999~，隨著經(jīng)濟(jì)形勢的不斷好轉(zhuǎn)，租金有進(jìn)一步的上升空間。 = L: 歐江大廈 247。對于首付款，可以采取以租代售的方式。 現(xiàn)場布置完成目標(biāo)：本期預(yù)計(jì)完成銷售總量的20%的預(yù)訂。 廣告攻勢全面出擊，SP及媒體硬性訴求全面展開。 客戶資料整合、歸檔。n 媒體廣告以《投資分析報(bào)》、《國際金融報(bào)》、《上海證券報(bào)》、《IT時(shí)報(bào)》、《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》《CHINA DAILY》以及航空雜志為主。三、 產(chǎn)品與現(xiàn)場完善建議 產(chǎn)品完善建議由于1—4層的裙房商鋪?zhàn)赓U對象對于整幢大廈的品質(zhì)定性和形象輔助有巨大的影響，所以中原建議一樓裙房應(yīng)以銀行和商務(wù)中心為佳，配以大堂簡潔而高檔。二是要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)良好的洽談環(huán)境。n 接