【正文】 、取得的土地使用權(quán)或者不動產(chǎn)抵頂工程款、貸款等債務(wù)的；二、不動產(chǎn)用于安置拆遷戶的；三、將不動產(chǎn)作價(jià)作為股利分配給股東，所有權(quán)轉(zhuǎn)移的；四、將取得的土地使用權(quán)和開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)的。一、一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，為收訖銷售和轉(zhuǎn)讓收入價(jià)款或取得索取收入價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）的當(dāng)天。采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格，于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。 （三）建筑安裝工程費(fèi)包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定進(jìn)行扣除。 第三十條 土地增值稅的計(jì)算扣除項(xiàng)目，具體為： 一、取得土地使用權(quán)所支付的金額。四、納稅人拆遷安置超面積返還部分應(yīng)取得的收入，或者拆遷安置中對外銷售部分取得的收入，可作為該房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目的沖減因素。三、稅額計(jì)算應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅稅額＝繳納的三稅（增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅）適用稅率四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城市維護(hù)建設(shè)稅的征收管理比照營業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定辦理。建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同。1產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。四、個人所得稅的納稅義務(wù)人、扣繳義務(wù)人每月繳納的稅款，應(yīng)當(dāng)在次月七日內(nèi)繳入國庫，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送納稅申報(bào)表、代扣代繳稅款匯總表。第五十二條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行開發(fā)項(xiàng)目開工、銷售、竣工登記備案制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送相關(guān)資料，對營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和其他地方各稅分屬不同稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理的，應(yīng)同時(shí)分別向各稅種的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送。第五十五條 為避免稅收流失和重復(fù)征稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地和開發(fā)經(jīng)營所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)聯(lián)系和溝通。有條件的地區(qū)應(yīng)依托計(jì)算機(jī)等先進(jìn)技術(shù)，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況的歷史數(shù)據(jù)，開展行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率、成本利潤率、銷售收入利潤率、營業(yè)稅負(fù)擔(dān)率、企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率等指標(biāo)的分析，探索建立指標(biāo)警戒體系，將低于警戒值的納稅人作為評估對象，實(shí)現(xiàn)對指標(biāo)異常納稅人的及時(shí)控管。第七十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以暴力、威脅方法拒不繳納稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其拒繳的稅款、滯納金外，移送有關(guān)部門依法追究刑事責(zé)任。第六十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有稅收違法行為，拒不接受稅務(wù)機(jī)關(guān)處理的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以收繳其發(fā)票和稅務(wù)收據(jù)或者停止向其發(fā)售發(fā)票和稅務(wù)收據(jù)。納稅人同期銷售費(fèi)用絕對差額較大則審核是否與銷售收入的增加存在合理的配比，進(jìn)而審查廣告費(fèi)支出、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出是否按比例扣除，兩者的劃分是否符合規(guī)定，有無大宗的銷售開支變相扣除等。按月向房產(chǎn)管理部門采集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號、發(fā)證時(shí)間等房產(chǎn)交易信息，預(yù)售許可證發(fā)放的情況，以及涉及拆遷戶數(shù)、面積、補(bǔ)償款等開發(fā)成本情況。 第五十四條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臺賬，根據(jù)企業(yè)報(bào)送的《取得土地使用權(quán)登記表》、《新開發(fā)項(xiàng)目開工登記表》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)銷售明細(xì)表》以及有關(guān)資料，詳細(xì)記錄各開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)信息、成本費(fèi)用、銷售收入和各項(xiàng)稅款繳納等，具體應(yīng)包括以下基本指標(biāo)。第四十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定安裝、使用稅控裝置，對未按規(guī)定安裝和使用稅控裝置的，由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票和稅務(wù)收據(jù)。城鎮(zhèn)土地使用稅由土地所在地地稅機(jī)關(guān)征收。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同。按購銷金額的萬分之三計(jì)算繳納。第三十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向其所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅。 第三十一條 土地增值稅的計(jì)算扣除項(xiàng)目采取正列舉的辦法，凡本辦法未列舉的項(xiàng)目支出，均不得在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。計(jì)算公式為：應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額*適用稅率增值額=收入總額扣除項(xiàng)目金額第二十八條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實(shí)際取得的轉(zhuǎn)讓收入價(jià)款、預(yù)收款、定（訂）金和其他經(jīng)濟(jì)利益。二、售后維修費(fèi)用。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品建造成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)過程中實(shí)際發(fā)生的，已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品所發(fā)生的建造成本。工程或勞務(wù)跨年度的，應(yīng)按完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： 采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額，于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)贈送不動產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：一、按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類不動產(chǎn)的平均價(jià)格核定；二、按企業(yè)近期銷售同類不動產(chǎn)的平均價(jià)格核定；三、按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：銷售額＝房地產(chǎn)開發(fā)成本（1＋成本利潤率）247。本辦法所稱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋等不動產(chǎn)的投資建設(shè)，并且銷售開發(fā)產(chǎn)品或者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的單位。第一章 總則第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收管理，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》以及其他有關(guān)稅收法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“還本”方式銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按向購買者收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營業(yè)稅，不得減除“還本”支出。 （二）采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（四）以開發(fā)產(chǎn)品或自有資產(chǎn)抵償債務(wù)，包括企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品或自有資產(chǎn)直接抵償債務(wù)，企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品或自有資產(chǎn)作為抵押向他人借款，逾期不能償還本金，而將抵押品賠付債權(quán)人的。期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。屬于成本對象完工前發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對象；屬于成本對象完工后實(shí)際發(fā)生的，首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)?，再將?yīng)由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的部分，在已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)?，其中，?yīng)由已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠譁?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向其實(shí)際經(jīng)營管理所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。四、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。二、納稅人申請辦理注銷稅務(wù)登記。外商投資企業(yè)（包括港、澳、臺）繳納的城市房地產(chǎn)稅比照房產(chǎn)稅的規(guī)定辦理。按倉儲保管費(fèi)用的千分之一計(jì)算繳納。其建造商品房的用地，應(yīng)按規(guī)定繳納土地使用稅?？缈h（市、區(qū)）從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)在領(lǐng)取臨時(shí)稅務(wù)登記證件后或憑機(jī)構(gòu)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的證明，向開發(fā)經(jīng)營所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請領(lǐng)購開發(fā)經(jīng)營地發(fā)票和稅務(wù)收據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在每一開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付使用后，報(bào)送工程竣工報(bào)告和《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)銷售明細(xì)表二》。與土地部門合作，在單位和個人辦理土地過戶手續(xù)時(shí)，要提供《專用發(fā)票》。按各成本項(xiàng)目進(jìn)行審核，對于同時(shí)進(jìn)行多個項(xiàng)目開發(fā)的，審核其是否正確區(qū)分各成本核算對象的界限。第九章 法律責(zé)任第六十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定期限辦理稅務(wù)登記、納稅申報(bào)和報(bào)送相關(guān)納稅資料的，稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，根據(jù)征管法的規(guī)定予以處罰。第十章 附則第七十三條 本辦法未盡事宜，按相關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。對重大案件要適時(shí)通過媒體或媒介予以曝光，加強(qiáng)社會輿論對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)督，創(chuàng)造依法納稅的社會氛圍。核實(shí)納稅人確定的開發(fā)項(xiàng)目的可售商品房面