【正文】 要以是從政策設計、管理實施機制、政府可利用資源等角度著手說明現(xiàn)時廉租住房制度突出的問題和解決方法，并突出強調政府的主導地位，力求建立適合該區(qū)域，覆蓋社會低收入階層的多途徑、多層次、多方式解決低收入家庭住房困難的制度。廣州市政府不斷探索住房保障體系的發(fā)展道路，并于 2022 年在全國率先啟動以經濟適用房制度、廉租住房制度以及公租房制度為基本框架的住房保障體系，成為解決民生問題的一大舉措，也是住房保障體系發(fā)展的一個里程碑。2022 年省委十屆八次全會提出“十二五”時期“加快轉型升級、建設幸福廣東”的目標，而建設全省宜居城鄉(xiāng)“首善之區(qū)”——廣州更要率先加快轉型升級建設“幸福廣州” 。各國紛紛致力于進行住房保障政策方面的研究和分析。本文首先介紹廉租住房制度的概念和基本特征，接著回顧廉租住房制度的發(fā)展歷程，介紹并總結國內外地區(qū)廉租住房制度的先進經驗，論文簡要對廣州市的廉租住房制度工作取得的成績進行歸納總結，并結合實際通過實證調查指出廣州市廉租住房制度存在的問題和不足之處，并針對這些問題作出相應對策。廣州市住房保障新體系的建立，開啟了我國住房保障制度改革的新紀元。首先簡要概述廉租住房制度的理論基礎，然后重點對廣州住房保障制度政策現(xiàn)狀及其主要問題進行重點闡述，分析廉租住房政策的現(xiàn)狀及主要問題，再通過對國內外廉租住房政策的研究，總結其重要經驗，并指出其對廣州市廉租住房制度的重要啟示，最后提出完善廣州住房保障制度的政策建議。從這個角度上看，廉租住房制度在運作過程中無論是規(guī)劃、建設、管理方面都必須具有非營利性。廣州市政府于1998 年制定了《廣州市廉租住房分配方案》 ，正式開啟對雙特困戶的住房保障工作，確立解決雙特困戶住房問題的大方向。2022 年 12 月 18 日，廣州市政府通過《廣州是城市廉租住房保障制度實施辦法（試行） 》 ，正式標志著以廉租住房為主導的住房保障體系確立。辦法第三十五條規(guī)定以下情形之一的，廣州市房改辦和住建辦有權解除租賃合同，收回房屋，或追回已發(fā)放的租賃住房補貼和已核減的租金，并依法追究相關人員責任；構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任：一、申請人擅自將租住的住房轉讓、轉租、出借、調換的；二、無正當理由連續(xù)拖欠租金 3 個月或累計拖欠租金 6 個月的；三、9 / 48無正當理由空置 3 個月以上的；四、擅自對租住的住房進行裝修和擴建、加建、改建、改變房屋結構或改變其使用性質的；五、故意損壞租住的住房及其附屬設備的；六、違反《辦法》的有關規(guī)定的。該社區(qū)提供 2192 套廉租住房讓人均居住面積低于 10 平方米的且具有廣州市戶口雙特困戶家庭居住。而居住戶型（圖 34）為一房一廳、兩房一廳、三房一廳，所占比例分別為 %、%、%。然而管理機構混亂、人員配置不足、沒有健全的工作考核機制等，這些難以落實執(zhí)行廉租住房的退出機制。然而，政府的投入度有限，加上政府的重視程度不足，資金的缺口日益增大。然而，廉租住房的財政資金籌集渠道較為狹窄，因此建設的廉租房數量有限，暫不能滿足所有低收入群體的住房需求。從準入機制上，入住公屋的家庭為無家可歸者、因體恤理由而需要房屋安置者、調遷及舒緩擠迫居住環(huán)境以及不能負擔租住私人物業(yè)昂貴租金等家庭。新加坡制定強而有力的規(guī)章制度，采取教育與懲罰相結合的方式，要求新加坡居民保持城市的清潔和綠色，并養(yǎng)成綠色環(huán)保和講究公共衛(wèi)生的良好習慣，凡違反規(guī)章制度者，不僅按照章程重罰，而且要登報批評。目前廣州市廉租住房建設的資金渠道主要為年度財政預算安排、住房公積金增值收益以及土地出讓凈收益。5 完善廣州市廉租住房制度的對策26 / 48 強化退出機制 設立專門的廉租房退出機制的管理部門廉租住房退出機制具有較強的專業(yè)性，因此只能通過專業(yè)的管理部門對廉租房住戶進行管理。 國際廉租住房制度的啟示縱觀發(fā)達國家廉租住房保障制度的演進和實施效果，盡管各國廉租住房保障制度各有利弊，但其中一些經驗對廣州市建立和完善廉租住房制度具有重要的借鑒意義。此外，房委會聘請專業(yè)的房屋事務經理管理轄下的公屋，對公屋進行持續(xù)有效的維修、改善和重建，從而提升公屋的居住條件，保障用戶的生活質量，避免公屋孤立化，標簽化以及邊緣化。新的香港房屋管理委員（簡稱房委會）會由政府直接接管，并不以盈利為目的，滿足沒有能力購買市場基本住房的低收入群體的需要。訪談中，據廉租房管理部門介紹，廉租住房的建設資金主要來源于土地出讓金以及住房公積金增值收益，因此建設資金有限，暫時難以滿足現(xiàn)實居民更高的居住需求。從調查問卷的數據中得知廉租住房制度的退出機制仍有待改善，特別是在監(jiān)管力度上，政府應起到帶頭作用，嚴格監(jiān)管廉租住房居民。而在廉租住房居民生活成本調查中，%的居民認為由于交通、醫(yī)療、教育等基礎設施不完善導致現(xiàn)居住社區(qū)比原居住社區(qū)的生活成本高（如圖 39） 。調查問卷是使用統(tǒng)一編排印刷的問卷，并由設計者自選或自填問答來了解情況的方法，它通過題目問答的形式對廉租住戶進行戶外調查，主要探討廉租住房基本建設狀況，居民對廉租房政策的認識以及廉租住房的實際情況。廣州廉租住房供給方式情況如下圖：[J]. 中投顧問,2022 年 04 期:432. [D].暨南大學碩士學位論文，2022.10 / 48圖 31 廣州廉租住房供應方式比例圖 單位：戶（數據來源：廣州市國土資源和房屋管理局）據了解，目前廣州廉租住房的保障方式主要提供廉租住房，在供應體系中，采用實物配租方式達到 72%。對不再符合廉租住房保障條件而應當取消廉租住房保障的，辦法第三十三條規(guī)定具體取消辦法如下：一是領取租賃住房補貼的，給予保障對象 12 個月過渡期，過渡期內發(fā)放租賃住房補貼的 50%；過渡期滿，停止發(fā)放租賃住房補貼。廉租住房的實物安置租金為每月每平方米 1 元。健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難” 。廉租住房保障辦法中闡述，所謂城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。 研究視角綜述從國內文獻研究的視角來看，主要是從政策設計、管理實施機制、政府可利用資源等角度著手說明現(xiàn)時廉租住房制度突出的問題和解決方法，力求建立適合該區(qū)域，覆蓋社會低收入階層的多途徑、多層次、多方式解決低收入家庭住房困難的制度。我國自 1998 年起初步建立以住有所居為目標的住房保障體系。其中，保障體系是眾多專家學者研究的焦點。廉租住房制度作為保障性住房體系的重要組成部分，也關系到千家萬戶幸福的民生問題。我國自 1998 年起初步建立以住有所居為目標的住房保障體系。國內的不少專家學者也就住房保障的可持續(xù)發(fā)展做出大量的研究。近年來，隨著城市化的不斷擴增，沿海城市房價的不斷上漲，超出國民人均收入增長的消費者物價指數已經給居民與政府形成了無限的壓力和困擾，構建完善的廉租保障性住房制度有助于解決低收入群眾的基本生活問題，體現(xiàn)社會保障的社會功能。尤其是在廉租住房制度上，更是有了一個飛躍的發(fā)展，不斷放寬準入條件，逐步擴大受惠群眾，不斷完善監(jiān)督管理機制，逐漸擴大退出機制渠道，逐步擴展供給房源的途徑等，真正實現(xiàn)人人有房住，住有所居的目標。（二） 、文獻分析法通過文獻資料，對我國廉租房制度的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀進行分析，并分析總結國內外地方的成功經驗，完善廉租住房制度建設。 廉租住房所有權的公有性由于低收入家庭難以購買商品住宅經濟適用房，政府以最低價格出租房屋保障低收入群體的生存權利，因此廉租住房的所有權不是私有的，而具有公有性，低收入家庭享有廉租住房的使用權。經過 10 年的“三級跳” ，廣州市成為全國廉租住房保障范圍最廣以及保障標準最高的城市之一。廣州市為解決低收入家庭的住房困難問題，已經制定了相關政策，采取了一系列行之有效的措施。實物配租，是指廉租住房保障部門向符合條件的申請對象提供住房，并按照廉租住房租金標準計收租金。廣州市廉租住房主要分布在東圃棠德花苑、大塘聚德花苑、同德澤德花苑、芳村大鵬花苑、泰安花園、芳村郭村小區(qū)以及芳和花園。廉租住房的戶型主要為一房戶型、二房戶、三房戶型，最小的一房一廳只有 20 平方米左右，三房一廳最多約 50 平方米，盡顯人性化。 退出機制尚未完善目前，我國尚未頒布完整的廉租住房退出環(huán)節(jié)的專項法律法規(guī)。再次，政府對于廉租房住戶的資格動態(tài)以及退出機制缺乏合理而有效的制度以及監(jiān)管機制，因而無法對保障對象進行準確的核評，所以廉租住房制度的審核實施監(jiān)督的過程中必然存在漏洞，造成一部分不符合條件的人員出現(xiàn)“搭便車”的現(xiàn)象。對于興建的廉租住房多為政府資金補貼建造，房地產開發(fā)商實施開發(fā)，由于補貼資金短缺，土地成本較高等原因，開發(fā)商多選擇較為偏僻，存在諸如小區(qū)基礎設施不完善，學校、醫(yī)療衛(wèi)生機構等公共服務機構不齊全，交通不便利等之類的問題。香港政府23 / 48對不同收入階層的居民分別采取住房貨幣補貼、降低貸款的利率或實現(xiàn)貸款利息補貼、延長貸款的期限、減免購房稅和支持鼓勵非營利性機構建設向中低收入群的低成本住房等政策等措施。房屋發(fā)展局以低于市場價格獲得大量土地，保證公共組屋建設的順利發(fā)展。廣州市政府應該可從四方面著手：一是開展土地清理，收回閑置的土地，提高集約用地效率；二是以法律法規(guī)形式擴大房源，規(guī)定新批的住房用地中，建造商必須保證一定比例的土地用于廉租住房的建設；三是在土地出讓金凈收益中，一部分資金必須用于廉租住房的支出；四是規(guī)范退出機制，強制收回條件不符的租住家庭的廉租住房。除外，管理部門還應該設立審核保障對象的準入資格、退出標準，做到資格審查合理、資金補貼適當、監(jiān)管機制有力。同時，我國應制定強而有力的法律制度，其包括《稅法》 、 《住宅法》 、 《土地金管理法》 、《住房保障法》以及其他法律中的相關規(guī)定，明確規(guī)定地方政府、公共團體、社會團體25 / 48的責任，制定配套的管理辦法，規(guī)范在實施中的具體行為。 合理分配公屋，強調社會公平性新加坡政府認為，住房具有福利性，因此在建造和分配的過程中必須體現(xiàn)公平。在監(jiān)督方面，租戶須兩年一次申報家庭收入及資產，不申報資產或家庭收入或資產凈值超逾指定的公屋住戶限額的租戶須繳付雙倍租金，并于一年內遷出。廣州市政府現(xiàn)有廉租住房法律為《廣州市城市廉租住房保障制度實施辦法(試行)》 ，且于 2022 年 12月起草新的《廣州市廉租住房保障制度實施辦法(試行)（征求意見稿） 》并于 2022 年 12月 3 日至 12 月 9 日征求市民的建議和意見，相比之下， 《社會保險法》已經在 2022 年 10月 28 日頒布，然而，廉租房制度一直停留在實施辦法的層面中，沒有上升到法律法規(guī)的層次，明顯滯后于其他社會保障制度建設。在調查問卷中，43% 的居民認為政策的推行與實施監(jiān)督都不合理，沒有指定的部門對廉租住房住戶進行監(jiān)管（如圖 312） 。在調查居民對準入機制的評價中，%的廉租房居民認為廉租住房的準入范圍比較合理，能覆蓋城鎮(zhèn)的弱勢群體，但仍然有 %的廉租住房居民認為不合理，其中%的居民認為政府應將受惠范圍包括獨居老人，%的居民認為受惠范圍應包括非本市城鎮(zhèn)戶口居民。調查采用隨機抽樣的方法，問卷由被調查者現(xiàn)場自填，或由調查員親自訪問。 5具體分布如下圖：圖 32 廉租住房分布比例圖 單位:戶(數據來源:南方日報 2022 年 11 月 29 日 A03 版)[D].暨南大學碩士學位論文，2022.11 / 48根據《廣州市住房建設規(guī)劃(20222022)》 ，在規(guī)劃期間，廉租住房為 萬套，總建筑面積為 91 萬平方米108 萬平方米，與此前的《廣州市住房規(guī)劃(20222022)》相比，廉租房建設面積將大幅增加 6。四是對于退出廉租住房保障的家庭，符合經濟適用住房申購條件的，經市房改辦住建辦按照本市有關經濟適用房管理的規(guī)定批準后，可優(yōu)先購買經濟適用住房。5643 戶雙特困家庭的住房問題的解決標志著廣州市最低收入家庭的住房困難問題得到較高水平的保障。 廣州市廉租住房制度的發(fā)展歷程改革開放后，廣州經濟得到飛躍的發(fā)展，住房商品化以及城市化的發(fā)展不斷加快。從這個角度上，這類住房的供應具有一定社會救助性質。其中，保障體系是眾多專家學者研究的焦點。2022 年省委十屆八次全會提出“十二五”時期以“加快轉型升級、建設幸福廣東”的目標，而建設全省宜居城鄉(xiāng)“首善之區(qū)”——廣州更要率先加快轉型升級建設“幸福廣州” 。（二） 、文獻分析法通過文獻資料，對我國廉租房制度的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀進行分析，并分析總結國內外地方的成功經驗，完善廉租住房制度建設。在這種情況下，廣州廉租住房制度存在哪些問題和解決對策，以及為我國住房保障事業(yè)改革和發(fā)展提供哪些寶貴的措施和經驗？這便是本文嘗試分析研究的問題。1 / 48吉林大學珠海學院 畢 業(yè) 論 文廣州市廉租住房制度實證研究系　 　　　　　別： 行政管理專 業(yè) 名 稱： 勞動與社會保障學 生 姓 名：學　 　　　　　號：指 導 教 師 姓名、 職 稱 ：完成日期 年 月 日1 / 48吉林大學珠海學院本科畢業(yè)論文開題報告選 題 廣州市廉租住房制度實證研究院 系 行政管理 專 業(yè) 勞動與社會保障學生姓名 指導教師一、本選題的意義及國內外發(fā)展狀況： 近年來，隨著城市化的不斷擴增，城市居民的住房問題,尤其是中低收入者的住房問題越來越成為政府和社會關注的焦點。二、國內發(fā)展狀況:國內對住房問題的研究起步比較晚，在改革開放時期，我國理論界一定程度上忽視2 / 48了從宏觀調控的角度以及政府主導的角度研究住房保障的問題。（三） 、個案訪談分析法對廣州市入住廉租房低收入居民進行入戶訪談調查，分析廣州市