【正文】 護。在特殊情況下，國家也是民事法律關(guān)系的主體。 民事法律關(guān)系的客體 民事法律關(guān)系的客體是指民事主體間民事權(quán)利義務所共同指向的對象，包括物、行為、智力成果等。人身權(quán)是指以人身利益為標的的權(quán)利，如生命健康權(quán)、姓名權(quán)、肖像權(quán)等。無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。此為代理的外部關(guān)系，因代理人行使代理權(quán)即實施代理行為而產(chǎn)生。《民法通則》規(guī)定，超過訴訟時效期間，當事人自愿履行的，不受訴訟時效限制。這是指不法侵占他人財產(chǎn)的人，應交還原物給原所有人或原合法占有人。自物權(quán)是權(quán)利人對自己的物享有的權(quán)利，即所有權(quán)。物權(quán)是債權(quán)產(chǎn)生的前提，在物權(quán)和債權(quán)同時存在的情況下，無論物權(quán)成立于債權(quán)之前或之后，物權(quán)優(yōu)于一般的債權(quán)。地役權(quán)具有以下特征： (1)地役權(quán)是使用他人土地的權(quán)利 (2)地役權(quán)是使自己土地便利的權(quán)利。財產(chǎn)權(quán)的靜止狀態(tài)體現(xiàn)為物權(quán)，在運動狀態(tài)中又表現(xiàn)為債權(quán)，物權(quán)和債權(quán)反映著社會經(jīng)濟生活中最基本的財產(chǎn)關(guān)系。物權(quán)的設立采取法定主義，物權(quán)的種類和基本內(nèi)容由法律規(guī)定，而不允許當事人自由創(chuàng)設物權(quán)種類。 土地的全民所有制采取的是國家所有制的形式，該種所有制的土地被簡稱為國有土地，其所有權(quán)由國家代表全體人民行使，具體由國務院代表國家行使。屬于國有土地的，核發(fā)《國有土地使用證》；屬于集體土地的，核發(fā)《集體土地所有證》；使用集體土地的，核發(fā)《集體土地使用證》。 有償使用土地的原則。 臨時用地補償 經(jīng)批準的臨時用地，同農(nóng)村集體經(jīng)濟簽訂臨時用地協(xié)議，并按該土地前3年平均年產(chǎn)值逐年給予補償。1出讓計劃的擬定和批準權(quán)限 *土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃；根據(jù)省市人民政府下達的控制指標，擬定年度出讓國有土地總面積方案，并且有計劃、有步驟地進行。教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年。主要內(nèi)容有：簽約雙方當事人；出讓地塊的位置、面積、界線等自然情況；地價款數(shù)額、定金、支付方式和期限；土地使用期限；動工及開發(fā)期限；取得土地使用權(quán)的方式及違約責任等。對未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，縣級以上人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。以上4項保留劃撥土地方式的期限不超過5年。2閑置土地的處理方式延長開發(fā)建設期限，但最長不得超過一年。但對使用人的利益要依法保護。拆遷協(xié)議 *《拆遷條例》規(guī)定，拆遷人與被拆遷人應當就拆遷的補償和安置簽訂書面合同。 房屋拆遷補償?shù)姆绞接袃煞N： 貨幣補償是指拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有人。對經(jīng)規(guī)劃部門處罰，允許保留的，待補辦手續(xù)后按合法建筑給予補償。城市規(guī)劃管理的概念 *城市規(guī)劃管理是指城市人民政府按照法定程序編制和審批城市規(guī)劃，并依據(jù)國家和各級政府頒布的城市規(guī)劃管理的有關(guān)法規(guī)和具體規(guī)定，對批準的城市規(guī)劃，采用法制的、行政的、經(jīng)濟的管理辦法，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項建設進行統(tǒng)一的安排和控制。詳細規(guī)劃由縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門負責組織編制。 城市詳細規(guī)劃由城市人民政府審批；已編制并批準分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細規(guī)劃，除重要的詳細規(guī)劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃主管部門審批。1城市規(guī)劃的實施 *城市總體規(guī)劃經(jīng)審批后，即具有法規(guī)效力。 道路管理。城市人民政府有義務在任期內(nèi)全面檢查城市規(guī)劃的實施情況并向同級人民代表大會或其常務委員會提出工作報告。第五、除建設工程主體部分的勘察、設計外，經(jīng)發(fā)包方書面同意，承包方可以將建設工程其他部分的勘察、設計再分包給其他具有相應資質(zhì)等級的建設工程勘察、設計單位。 全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目。從事工程招標代理業(yè)務的機構(gòu)，必須依法取得工程招標代理機構(gòu)資格。 委托方發(fā)出的執(zhí)行任務的委托通知單。國家規(guī)定必須實行監(jiān)理的其他工程。監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)根據(jù)其人員素質(zhì)、專業(yè)技能、管理水平、資金數(shù)量及實際業(yè)績分為甲、乙、丙三級。施工許可證應當放置在施工現(xiàn)場備查。建設單位不得將建設工程肢解發(fā)包。 建設資金已經(jīng)落實(建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，建設工期超過一年的，到位資金原則上不少于工程合同價的30%。建筑工程施工許可證的管理 *申請辦理施工許可證，應當按照下列程序進行： 建設單位向發(fā)證機關(guān)領(lǐng)取《建筑工程施工許可證申請表》。參與工程竣工預驗收，簽署建設監(jiān)理意見。3建設工程監(jiān)理的范圍 *下列建設工程必須實行監(jiān)理： 國家重點建設工程。其必要條件是須有建設工程，有人委托；充分條件是具有監(jiān)理組織機構(gòu)、監(jiān)理人才、監(jiān)理法規(guī)、監(jiān)理依據(jù)和明確的責、權(quán)、利保障。2工程建設項目招標代理機構(gòu) *工程招標代理機構(gòu)是依法設立，對工程的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關(guān)的重要設備（進口機電設備除外）、材料采購等從事招標業(yè)務代理的社會中介組織。注冊結(jié)構(gòu)工程師注冊有效期為兩年。 第一、建設工程勘察、設計方案評標，應當以投標人的業(yè)績、信譽和勘察、設計人員的能力以及勘察、設計方案折優(yōu)劣為依據(jù)，進行綜合評定。提出規(guī)劃設計要點。 建設項目選址意見書審批權(quán)限。 土地管理部門在辦理征用、劃撥建設用地的過程中，若確需改變建設用地規(guī)劃許可證核定的用地位置和界限，必須與城市規(guī)劃行政主管部門商議并取得一致意見，保證修改后的用地位置和范圍符合城市規(guī)劃要求。 單獨編制的國家級歷史文化名城保護規(guī)劃。修建性詳細規(guī)劃的主要任務是：以總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或者控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)，直接對建設項目做出具體的修建安排及其規(guī)劃設計，指導建筑設計和工程施工圖設計。第四章 規(guī)劃設計與工程建設管理制度與政策城市規(guī)劃的概念 *城市規(guī)劃是指為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設的綜合部署和具體安排。 應當及時通知抵押權(quán)人（一般是接受抵押的銀行）。 委托拆遷是指拆遷人自己不承擔拆遷工作，而是把拆遷工作委托給具有拆遷資格的單位去承擔。調(diào)查主要看申請人提供的批準文件是否齊全、有效，拆遷范圍內(nèi)是否有受保護且不允許拆除的建筑，拆遷范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)是否明確或有爭議，對被拆遷人的補償安置是否符合政策規(guī)定，補償安置方案是否可行，拆遷期限是否合理等。不需要對被拆遷人進行補償。未按建設用地批準書和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限動工開發(fā)建設的用地單位，連續(xù)兩年以上未使用的，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由縣級以上人民政府無償收回土地使用權(quán)并予以公告，下達《收回國有土地使用權(quán)決定書》，終止土地有償使用合同，撤銷《國有土地劃撥決定書》、《建設用地批準書》、注銷土地登記和土地證書。 下列情況經(jīng)批準可保留劃撥土地使用權(quán)： 繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設施用地，公益事業(yè)用地和國有重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外。劃撥土地使用權(quán)的范圍 *下列建設用地可由有批準權(quán)的人民政府依法批準，劃撥土地使用權(quán)： 國家機關(guān)用地和軍事用地。 土地使用權(quán)出讓合同有三類： 成片土地使用權(quán)出讓合同。特點是自由度大，不利于公平競爭。土地使用權(quán)出讓的概念 *土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給上地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 安置補助費 安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。中國耕地具有四個明顯的特點： (1)人均占有耕地少； (2)耕地總體質(zhì)量差； (3)生產(chǎn)水平低； (4)退化嚴重，后備資源不足。國家實行保護耕地的制度。 房地產(chǎn)的部門規(guī)章主要有：《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《房產(chǎn)測繪管理辦法城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《城市危險房屋管理規(guī)定》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》、《城市廉價住房管理辦法》等。動產(chǎn)質(zhì)權(quán)、留置權(quán)亦以占有為權(quán)利象征，而不動產(chǎn)則以登記為權(quán)利象征，地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等亦以登記為權(quán)利象征。 留置權(quán)其特征為：(1)留置權(quán)是以動產(chǎn)為標的物的一種擔保物權(quán)。它具有以下特征： (1)典權(quán)是不動產(chǎn)物權(quán)。指物權(quán)的種類和內(nèi)容只能由法律來確定；而不能由民事權(quán)利主體隨意創(chuàng)設。這是指加害人向受害人承認錯誤，表示歉意以上承擔民事責任的方式，可以單獨適用，也可以合并適用。這是指排除對權(quán)利人權(quán)利行使的不正當妨礙。(5)利用代理權(quán)從事違法活動。1代理關(guān)系通過代理人的代理活動而在被代理人、代理人以及第三人之間產(chǎn)生的關(guān)系叫做代理關(guān)系。民事法律行為民事法律行為是指民事主體設立、變更、終止民事權(quán)利的民事義務的合法行為。民事權(quán)利的概念民事權(quán)利是指民事主體受法律保護的、實現(xiàn)某項利益的可能性。這里的“人”包括自然人和法人。在民法上，客體也稱為“標的”。區(qū)分財產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)的意義在于，財產(chǎn)權(quán)受到侵害，一般不發(fā)生精神損害賠償?shù)膯栴}。行為人對行為內(nèi)容有重大誤解和顯失公平的，一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機關(guān)予以變更或者撤銷。第三人與被代理人之間的關(guān)系。履行后，當事人不得以不知時效期間已過為由而要求返還。 恢復原狀。他物權(quán)是指在他人的物上設立的權(quán)利，如抵押權(quán)、地役權(quán)、土地使用權(quán)等。最典型的是房地產(chǎn)辦理抵押登記后，即取得擔保物權(quán)后即可對抗第三人。(3)地役權(quán)具有從屬性和不可分性。 物權(quán)和債權(quán)盡管都屬于財產(chǎn)權(quán)的范疇，但和債權(quán)相比較，物權(quán)是支配權(quán)，而債權(quán)是請求權(quán)，債權(quán)人一般不是直接支配一定的物，而是請求債務人依照債的規(guī)定為一定行為或不為一定的行為。然而債權(quán)，尤其是合同債權(quán)，主要由當事人自由確定。 土地的勞動群眾集體所有制具體采取的是農(nóng)民集體所有制的形式，該種所有制的土地被簡稱集體土地。依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。 有償使用土地，是土地使用制度改革的核心內(nèi)容。但臨時用地逐年累計的補償費最高不得超過按征用該土地標準計算的土地補償費和安置補助費的總和。出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房產(chǎn)管理部門共同擬定，按照國務院的規(guī)定，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。 土地使用權(quán)出讓合同附件。2劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件 *報有批準權(quán)的人民政府審批準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。2國家可以無償收回劃撥土地使用權(quán)的情況土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的。 變更土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)。城市房屋拆遷管理體制 *城市房屋拆遷管理體制是指由各級房屋拆遷管理部門及其管理職責、管理程序、相互關(guān)系等組成的有機整體。拆遷人必須對被拆遷人進行補償安置，被拆遷人必須執(zhí)行批準的拆遷決定。貨幣補償?shù)慕痤~，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。1拆遷時，對臨時建筑的補償 *臨時建筑都應當有規(guī)定的使用期限。城市規(guī)劃管理是一項政府行政職能，它包括城市規(guī)劃編制審批管理和實施監(jiān)察管理兩部分。城市規(guī)劃的審批權(quán)限 *城市規(guī)劃實行分級審批制度，城市總體規(guī)劃綱要，須經(jīng)城市人民政府審核同意。 單獨編制的城市人防建設規(guī)劃，直轄市要報國家人民防空和會和建設部審批；一類人防重點城市中的省會城市，要經(jīng)省、自治區(qū)人民政府和大軍區(qū)人民防空和會審查同意后，報國家人民防空和會和建設部審批；一類人防重點城市中的非省會城市及二人防重點城市需報省、自治區(qū)人民政府審批，并報國家人民防空委員會和建設部備案；三類人防重點城市報市人民政府審批，并報省、自治區(qū)人民防空辦公室、建委（建設廳）備案。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。 管線管理。1社會監(jiān)督城市規(guī)劃行政主管部門有責任將城市規(guī)劃實施管理過程中的各個環(huán)節(jié)予以公開，接受社會對于其執(zhí)法的監(jiān)督?？辈煸O計業(yè)務的委托方是否可以將業(yè)務分別委托給幾個承接方 *委托方應當將工程勘察設計業(yè)務委托給具有相應工程勘察設計資質(zhì)證書且與其證書規(guī)定的業(yè)務范圍相符的承接方。 使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。工程招標代理機構(gòu)資格分為甲、乙兩級。這種方法是通過一份份的通知單，把監(jiān)理單位在爭取委托合同時提出的建議中所規(guī)定的工作內(nèi)容委托給他們，成為監(jiān)理單位所接受的協(xié)議。3建設工程監(jiān)理單位的質(zhì)量責任和義務工程監(jiān)理單位應當依法取得相應等級的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承擔工程監(jiān)理任務。3涉外監(jiān)理的管理規(guī)定凡外資在中國境內(nèi)獨資的建設項目，在委托外國監(jiān)理單位承擔監(jiān)理時，應聘請中國監(jiān)理單位參加，進行合作監(jiān)理。 施工許可證不得偽造和涂改。 建設單位應當依法對工程建設項目的勘察、設計、施工以及與工程建設有關(guān)的重要設備、材料等的采購進行招標。 按照規(guī)定應該委