【正文】 有轉(zhuǎn)動部位應(yīng)定期加注潤滑油，箱門玻璃完好。日常檢查系統(tǒng)使用中，應(yīng)每日檢查：（1）水源的水量和水壓；（2）消防泵動力；（3）報警閥各部件的工作狀態(tài)。3）對備用電源進(jìn)行1~2次充放電試驗，進(jìn)行1~3次主電源和備用電源自動切換試驗，檢查其功能是否正常。七、注意事項： 當(dāng)火情較大，首先由維修人員斷掉電源，在沒有斷掉電源的情況下，不能用水進(jìn)行滅火。操作完畢，通知備用電源使用單位操作員，可以啟動備用電源。，做到操作準(zhǔn)確無誤。關(guān)閉所有樓層的電梯廳門，做好安全預(yù)防工作。勤儉辦公、節(jié)約用水、用電，杜絕一切浪費(fèi)現(xiàn)象。耐心——對客戶的要求應(yīng)認(rèn)真、耐心的聆聽，在不違背本公司的前提下辦理。（衛(wèi)生間下水道被塑料袋堵塞，使用電器的功率過大）1對于客戶誤報的維修處理程序 在維修時發(fā)現(xiàn)是客戶誤報的，應(yīng)婉轉(zhuǎn)地告知客戶不小心誤報的情況，讓客戶核實并在維修單上注明情況簽字，及時通知客服銷單，如果是其它設(shè)施出故障了，應(yīng)在維修單上修改維修內(nèi)容，請客戶簽字確認(rèn)，并通知客服更改維修內(nèi)容，及時處理故障。熟悉掌握大廈供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯、弱電系統(tǒng)（電話、寬帶、消防等）的配置及運(yùn)行原理、操作程序。㈡ 交接班程序按規(guī)定時間由交班員工主持交接班。⑵ 監(jiān)督檢查本制度的執(zhí)行情況。1發(fā)現(xiàn)設(shè)備有缺陷，要及時修復(fù)或更換，嚴(yán)禁帶病運(yùn)行。發(fā)生放電聲響，應(yīng)立即停電運(yùn)行，取下滅弧罩及外殼，檢查接觸頭接觸情況，并搖測對地及相間絕緣電阻是否合格。一、電梯的管理和維修保養(yǎng)電梯的日常管理制度。A、潤滑所有的門系統(tǒng)部門例如導(dǎo)軌、軸承等。每天巡視機(jī)房，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時處理。先停低電側(cè)負(fù)荷再停斷路器，工作程序為停電、驗電、裝設(shè)接地線，作好安全防護(hù)工作，并要有專人監(jiān)護(hù)。電力傳動裝置系統(tǒng)及高低壓各型開關(guān)調(diào)試時，應(yīng)將有關(guān)的開關(guān)手柄取下或鎖上，懸掛標(biāo)示牌，防止誤合閘。雨天室外操作時，除穿戴絕緣防護(hù)用品外，絕緣棒應(yīng)有防雨罩，并有人監(jiān)護(hù)。一般工具按規(guī)定年限更換，易損耗工具根據(jù)使用情況酌情更換。2工地照明盡可能采用固定照明燈具，移動式燈具除保證絕緣良好外，還不應(yīng)有接頭，使用時也要作相應(yīng)的固定，應(yīng)放在不易被人員及材料，機(jī)具設(shè)備碰撞的安全位置，移動時，線路（電纜）不能在金屬物上拖拉，用完后及時收回保管。拆、接時均應(yīng)穿戴絕緣防護(hù)用品。進(jìn)行耐壓試驗裝置的金屬外殼須接地，被試設(shè)備或電纜兩端，如不在同一地點，另一端應(yīng)有人看守或加鎖。作業(yè)前要驗電確認(rèn)無電壓后再進(jìn)行作業(yè)，作業(yè)完畢要清理現(xiàn)場，確認(rèn)無遺漏物再按照先送隔離開關(guān)再送負(fù)荷開關(guān)的順序進(jìn)行隔離，開關(guān)禁止帶負(fù)荷停送電。保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器等消防器具掛于顯眼處。（6）正確使用內(nèi)線電話在電梯運(yùn)行時，應(yīng)有專門管理人員值班，對內(nèi)線電話監(jiān)控和監(jiān)理。生活泵按定期保養(yǎng)規(guī)定，每月進(jìn)行一次自動和手動操作檢查，每年進(jìn)行一次全面檢查。配電裝置清掃、檢修每年兩次，其內(nèi)容除清掃和搖測絕緣外，還應(yīng)檢查各部件連接點和接地處禁錮情況。嚴(yán)禁易燃、易爆物帶入配電房，因工作需要必須帶入的要有相應(yīng)的防護(hù)措施。線路的燈具的維護(hù)⑴ 線路安裝不論采用明線和暗線敷設(shè)方式，必須符合有關(guān)安裝的規(guī)范要求，維修方便確?？蛻粲秒姲踩?。1嚴(yán)格按照《大廈設(shè)備、設(shè)施控制管理規(guī)定》執(zhí)行。交班人發(fā)現(xiàn)接班人有醉酒或精神異常時，應(yīng)拒絕交班，并請求匯報。落實工作，跟蹤到底?！罢垺弊之?dāng)頭，“謝”字不離口。第四部分 維修部管理制度維修部員工行為規(guī)范為了創(chuàng)造一個文明祥和、秩序井然的工作環(huán)境，樹立公司的良好形象，要求員工在管理、服務(wù)過程中，嚴(yán)格按照本章的內(nèi)容執(zhí)行。操作流程如下：⑴ 告知轎箱內(nèi)的人員留置原處，一面對電梯內(nèi)人員進(jìn)行安慰，同時開門解救出困在電梯內(nèi)的客戶。 七、高低壓配電緊急事故處理程序為保障大廈供正常及統(tǒng)一處理配電事宜。，隔塵網(wǎng)應(yīng)定時清理。倒閘操作必須嚴(yán)格按規(guī)定的程序進(jìn)行，發(fā)令人、操作起始時間及每一工作程序詳細(xì)記錄到“倒閘操作票”中。三、大廈管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)，人員疏散、物資搶救、具體由四班、三班協(xié)助。同時，在檢查復(fù)位、消音、故障報警的功能是否正常，如果發(fā)現(xiàn)不正常，應(yīng)在日登記表中記錄并及時處理。發(fā)現(xiàn)故障，需停水進(jìn)行修理時，應(yīng)向主管報告，并取得維修專業(yè)人員的同意，且親臨現(xiàn)場監(jiān)督，才能動工。消防系統(tǒng)的維護(hù)與管理一、室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)的維護(hù)消火栓應(yīng)經(jīng)常保持清潔、干燥、防止銹蝕、碰傷或其它損壞，每半年至少進(jìn)行一次全面的檢查維修，檢查要求為：消火栓和消防卷盤供水閘不應(yīng)有滲露現(xiàn)象。教育客戶不要把雜物投入下水道。閥件要定期試水和給轉(zhuǎn)動桿件加潤滑油，以保持開關(guān)靈活。高位水箱滲漏及浮球閥的維修水箱滲漏的主要原因是產(chǎn)生裂縫，修復(fù)裂縫的方法是向裂縫中灌注環(huán)氧樹脂。二、室內(nèi)給水系統(tǒng)的管理要求加強(qiáng)配水管網(wǎng)的管理，做好管網(wǎng)的壓強(qiáng)，流量測量工作，搞好平差計算和管網(wǎng)分析，全面掌握管網(wǎng)負(fù)荷，壓力和完好程度。因此對于動作觸點應(yīng)經(jīng)常檢查、研磨、除垢，對由于動觸片過熱而出現(xiàn)膠質(zhì)壓 電木燙焦起泡現(xiàn)象時，應(yīng)及時修磨，以防動作遲滯。⑹ 如實認(rèn)真填寫工作單中的物耗品種、數(shù)量更換具體位置。⑶ 發(fā)現(xiàn)問題未及時匯報、核對進(jìn)行包庇的。如果同時接到多個工作單，應(yīng)分輕、重、緩、急合理安排，同時2分鐘內(nèi)通知綜合服務(wù)部。對空置房屋及時修補(bǔ)完善，對退房客戶遺留的裝修工程組織拆除工作。當(dāng)班期間定時巡視檢查供排水系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施，并做好巡檢記錄。嚴(yán)格按照《大廈設(shè)備、設(shè)施控制管理規(guī)定》執(zhí)行，厲行節(jié)約，杜絕浪費(fèi)能源?！?權(quán)力：對直接下屬員工及各項業(yè)務(wù)工作有指導(dǎo)、組織管理權(quán)。對實際運(yùn)營中存在的問題提前進(jìn)行預(yù)防工作，對不合理的配置、布局、操作提出改進(jìn)方案，在上報公司審核后，組織實施。⑷ 實際考察下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施予以糾正。◆ 責(zé)任：對維修部所管轄物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的安全運(yùn)行檢查操作負(fù)責(zé)。值班電工崗位職責(zé)★ 崗位名稱：配電值班電工★ 直接上級：維修部主管◆ 崗位職責(zé)：嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度，服從主管工作安排。及時完成客戶提出的報修要求，不得無故拖單。做好應(yīng)急（滲水、漏水、污水外益等）搶修工作，接到應(yīng)急報告迅速奔赴現(xiàn)場，及時進(jìn)行搶修。第三部分 工作流程維修工作單服務(wù)流程客服部接到報修后，須在5分鐘內(nèi)通知維修人員，如遇緊急情況，時間應(yīng)控制在3分鐘內(nèi)。B、維修人員的技術(shù)能力無法達(dá)到：措施：主管立即到達(dá)現(xiàn)場及時處理詳細(xì)記錄，做為員工技術(shù)考評、培訓(xùn)的依據(jù)。⑶ 對公共區(qū)域設(shè)備、設(shè)施檢查、維修落實情況及其完成狀態(tài)進(jìn)行檢查。消防控制室報修流程消防報警主機(jī)監(jiān)控實行24小時晝夜運(yùn)行和值班，全面掌握監(jiān)視大廈消防安全狀況。選用的保險絲是否正確，壓合是否妥當(dāng)，發(fā)現(xiàn)故障時應(yīng)及時修好，保證設(shè)備正常運(yùn)用。明確規(guī)定各項設(shè)施、設(shè)備的維修周期、技術(shù)要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定進(jìn)行設(shè)備、設(shè)施的檢修、改造、更新，定期進(jìn)行性能測定，保證設(shè)備效率。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動位置。三、室內(nèi)排水系統(tǒng)的管理范圍和管理要求室內(nèi)排水系統(tǒng)的管理范圍室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)部負(fù)責(zé)，市政排水設(shè)施的管理分界如下：，其埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施由市政工程負(fù)責(zé)，小區(qū)內(nèi)各種地下設(shè)施的檢查，井蓋的維護(hù)，由地下設(shè)施檢查井的產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位也委托物管公司負(fù)責(zé)。檢查時要注意廁所，盥洗室的地面是否干凈，大小便池是否經(jīng)常進(jìn)行沖洗，還要注意管道的防腐涂料是否完好。二、自動噴水滅火系統(tǒng)的維護(hù)自動噴水滅火系統(tǒng)必須有日常監(jiān)督、檢測、維護(hù)制度、保證系統(tǒng)處于良好的工作狀態(tài)。定期檢查除日常檢查外，尚應(yīng)每季度或半年對系統(tǒng)進(jìn)行一次定期檢查，內(nèi)容包括：1）噴頭噴頭外表應(yīng)清潔，尤其是感溫原件部分，對輕質(zhì)粉塵可用空氣吹除或用軟布擦凈，對含油污垢的噴頭應(yīng)將其分批拆換，集中清理。具體試驗方法：切斷主電源，看是否自動的換到備用電源供電4h后，再恢復(fù)主電源供電，看是否自動電備用電源切換到主電源供電。 在救火中應(yīng)注意自身安全。四、市電送來后，電壓表指示正常，指示燈亮，值班電工即時通知發(fā)電人員（使用備用電源單位的操作員）作好備用電源停電準(zhǔn)備。，送電操作必須先從高壓側(cè)進(jìn)電，對變壓器或線路充電，然后依次從高壓至低壓送電。故障未正式排除、供電未正常供應(yīng)前，不允許使用電梯。衣著整潔，精神飽滿，待人熱情，文明用語。平等——一視同仁的對待所有客戶。1維修結(jié)束后，應(yīng)如何離開客戶房間？ 應(yīng)整理維修現(xiàn)場，把一些線頭、廢物等扔進(jìn)垃圾筐，把地面掃干凈，踩臟的桌面、凳子等抹干凈，讓客戶確認(rèn)維修完畢并在維修單上簽字，征詢客戶對維修是否滿意，有什么建議，認(rèn)真聽取客戶建議，然后向客戶表示感謝或表示“維修給您的工作帶來不便，請多原諒”，退出房間及時通知客服銷單。堅守崗位，按照巡視大廈公共區(qū)域供水、排水、供電、消防等設(shè)施的完好狀況。交班宣讀本班工作情況記錄及當(dāng)前運(yùn)行方式。維修部主管⑴ 嚴(yán)格貫徹執(zhí)行本制度。配電房（低壓配電裝置）的維護(hù)制度一、巡視與檢查每天上午8：00前，值班人員對配電設(shè)備線路巡視、檢查，確保運(yùn)行處于正常狀態(tài)，按“配電運(yùn)行記錄”內(nèi)容規(guī)定、要求認(rèn)真填寫。四、測量儀表的使用校驗控制盤上的測量儀表由值班運(yùn)行人員監(jiān)視，使用中發(fā)現(xiàn)不準(zhǔn)確，應(yīng)及時送專業(yè)維修處校驗。（1）凡是維修保養(yǎng)人員都必須經(jīng)過政府認(rèn)可部門舉辦的電梯設(shè)備專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，切實掌握有關(guān)的電梯技術(shù)，并經(jīng)有關(guān)部門考核，合格后才上崗。B、調(diào)整所有的電器及機(jī)械裝置。電氣安全工作管理規(guī)定一、大廈總經(jīng)理按照“安全第一、預(yù)防為主”的原則，監(jiān)督檢查本規(guī)定的執(zhí)行落實情況。十、客戶房間的電氣設(shè)備的檢修應(yīng)首先確認(rèn)檢修部位，再按照停電、驗電的程序進(jìn)行作業(yè)，禁止帶電作業(yè)，發(fā)現(xiàn)相線零線接線錯誤即時糾正。用搖表測定絕緣電阻，應(yīng)防止有人觸及正在測定中的線路或設(shè)備。嚴(yán)禁帶負(fù)荷拉、合開關(guān)?！　∷?、在工具操作使用中，使用人應(yīng)按正確的使用方法進(jìn)行操作，如因違規(guī)操作或因使用不當(dāng)造成工具損壞、丟失、由個人負(fù)責(zé)賠償，情節(jié)嚴(yán)重的還應(yīng)給予必要的經(jīng)濟(jì)處罰　　五、已損壞的工具如確需更換，應(yīng)填寫工具領(lǐng)用單并經(jīng)審批后交舊領(lǐng)新。在道路上埋設(shè)前應(yīng)先穿入管子或采取其它防護(hù)措施，以防被輾壓受損，發(fā)生意外。（4）裝設(shè)接地線，應(yīng)由二人進(jìn)行，先接接地端，后接導(dǎo)體端，拆除時順序相反。多臺配電箱（盤）并列安裝時，手指不得放在兩盤的接合處，也不得觸摸連接螺孔。操作要先停負(fù)荷再停隔離開關(guān)。保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房內(nèi)懸掛溫度計，機(jī)房溫度應(yīng)保持在5℃~ 40℃之間。如果把門打開，萬一發(fā)生火警，井道成為煙道，這是危險的，切斷電源前確認(rèn)沒有乘客在轎箱內(nèi)。值班人員每天應(yīng)巡視一次，并按規(guī)定做好記錄。二、清掃、檢修 檢修前手續(xù)辦理程序：填寫“配電柜檢修工作票”報管理部批準(zhǔn)并將使用材料提前配備到位，養(yǎng)護(hù)過程需填寫“設(shè)備養(yǎng)護(hù)記錄表”。配電值班人員離開配電房要落鎖。養(yǎng)護(hù)檢修后填寫“設(shè)備維修記錄表”及“設(shè)備保養(yǎng)記錄表”。1檢查大廈配置的儀表、儀器運(yùn)行情況，確保準(zhǔn)確無誤；按規(guī)定定期抄表（準(zhǔn) 確及時報主管核對）。交接雙方按巡檢路線，檢查主要設(shè)備是否正常工作，運(yùn)轉(zhuǎn)有無異狀、異響狀況?？蛻舴块g正好來客人，如何處理？ 見到有客人來時，應(yīng)主動向客戶征詢，是否需要暫停維修，如果不需要，應(yīng)盡快維修，縮短維修時間，不要打攪客戶會客；如果暫停維修，應(yīng)和客戶協(xié)商再次維修時間，確定后盡快離開客戶房間，并及時通知客服。四、服務(wù)態(tài)度禮貌——這是員工對客戶和同事最基本的態(tài)度，在任何時刻均應(yīng)使用禮貌用語。對重大或緊急情況故障處理，主管技術(shù)人員做出書面報告，報公司總經(jīng)理。用鑰匙打開電梯門，判斷電梯停留的樓層，迅速到達(dá)電梯停留樓層，如果電梯轎箱停在樓層之間，用鑰匙無法解救，到機(jī)房使用盤車輪，兩人協(xié)助。，雙方了解現(xiàn)有操作情況后，交接便作完成。，有無泄漏，充電情況是否良好。市電備用電源倒閘操作程序大廈停電后，必須接到由主管簽字的工作單（節(jié)假日期間除外），節(jié)假日期間值班電工必須接到使用備用電源單位的操作員，持有備用“電源使用、停止操作申請表”，申請表中的內(nèi)容、簽字必須填寫清晰、準(zhǔn)確.單位加蓋公司印章、操作人簽字，交大廈配電值班人員后），配電值班電工方可實施倒閘操作。二、大廈管理部總經(jīng)理負(fù)責(zé)滅火救人工作總指揮，如火情嚴(yán)重負(fù)責(zé)向119火警舉報。火災(zāi)自動報警系統(tǒng)應(yīng)進(jìn)行以下定期檢查和試驗：使用單位每日應(yīng)檢查集中報警控制器和區(qū)域報警控制器的功能是否正常，檢查方法：有自檢、巡檢功能的可通過扳動自檢，巡檢開關(guān)來檢查其功能是否正常；沒有自檢、巡檢功能的，可采用給一只探測器加煙（或加溫）的方法使探測器報警，來檢查集中報警控制器或區(qū)域報警控制器的功能是否正常。每月檢查一次噴頭外觀，發(fā)現(xiàn)不正常噴頭應(yīng)及時更換各種噴頭應(yīng)保持一定的備用量，建筑物內(nèi)噴頭數(shù)量小于300個時，噴頭備用量不少于6個；裝有300 ~1000個時，不少于12個，裝有1000個以上時，不少于24個，噴頭的更換或安裝應(yīng)用專用扳手。夏季在暴雨過后要檢查和清理排水管各水管內(nèi)的淤泥雜物。四、室內(nèi)排水系統(tǒng)的管理內(nèi)容定期對排水系統(tǒng)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)清通。⑵ 給水系統(tǒng)的閥門井、水表井、消火栓井、接合井等定期檢查。高位水箱的清洗消毒高位水箱由于多種原因?qū)е庐愇锴秩攵斐伤|(zhì)污染，從而達(dá)不到生活用水標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)半年進(jìn)行一次水箱清洗工作，每1年進(jìn)行一次消毒工作。對使用到期或過期的殘舊設(shè)備應(yīng)及時更換，防止重大事故發(fā)生。二、電動設(shè)備的日常檢修磁力起動器、交流接觸器、減壓起動補(bǔ)償器、空氣開關(guān)等的靜觸電和動觸片由于經(jīng)常離合而產(chǎn)生火花燒毛，容易出現(xiàn)接觸不良而過熱致使觸點燒