【正文】 沒有結(jié)束，%，真正的戶籍成長話也就只有37%左右，%。當(dāng)前住宅開工主要是結(jié)構(gòu)性過剩。中國家庭部門的杠桿率還有提升空間。4）在快速城鎮(zhèn)化階段，尚無房價持續(xù)下跌的先例；在城鎮(zhèn)化率達到60%之前，很少出現(xiàn)超過2年的房價連續(xù)調(diào)整，且房價累計跌幅一般不超過10%。未來仍存在巨大的住房需求。16個重點城市土地成交活躍度下降，但溢價率扔維持高位。謝謝大家！（萬科三亞投資交流會會議紀(jì)要）萬科總裁郁亮談房地產(chǎn)行業(yè)下半場和事業(yè)合伙人制度：謹慎樂觀、積極應(yīng)對。我們的事業(yè)是不斷創(chuàng)造出來的，如何讓這些想做事的人脫穎而出，在萬科的舞臺上做的更大呢？這就需要我們搭建更大的舞臺，通過事業(yè)合伙人的機制吸引并保有更多優(yōu)秀的人才。事業(yè)合伙人不僅僅是一個簡單的制度，更是一種發(fā)展機制、一種管理機制、一種分享機制。任何“野蠻人”在門口出現(xiàn)的時候，往往都有一些共同特征：一是股票特別便宜；二是有巨大的資源和價值潛力；三是自己過得很舒服；四是沒有動力去充分發(fā)掘自己的資源和價值。這就是“3他發(fā)現(xiàn)阿里、騰訊、小米這樣的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，看似管理混亂，但效率極高，尤其是小米的“背靠背”信任，以及不同部門的相互投資滲透。“在傳統(tǒng)企業(yè)里面，就像走流程一樣，講究的是邊界清晰、權(quán)責(zé)分明、責(zé)任到位”，一個部門不會關(guān)心另外一個部門的事情，專業(yè)主義的迷信高于跨界主義的好奇。==============================================郁亮解密萬科實行事業(yè)合伙人制的原因和愿景導(dǎo)讀：郁亮解密萬科實行事業(yè)合伙人制的原因和愿景。第二，我想給大家推薦一本書——《門口的野蠻人》，講的是1988年KKR做的一起250億美金的收購案，這起收購案的金額之大，在相當(dāng)長時間內(nèi)沒人超越。普洛斯做亞洲業(yè)務(wù)時找了KKR的大合伙人和前公司的主席作為合伙人，現(xiàn)在普洛斯在亞洲的物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)和萬科一樣大。如果釘子不牢靠，一定是自己先掉下去，這就是一種背靠背的信任，因為我知道我的隊友是在拿自己的生命做試驗，如果讓一個人來指揮別人打釘、掛繩，就完全沒有背靠背的信任可言。我們要順應(yīng)大勢，時刻保持新的生命力，不斷地讓優(yōu)秀的合伙人加入，不斷新陳代謝，從而把萬科做得更大、更優(yōu)秀。2014年14月，%，%，過去兩年年均23%；全國成交均價6224元/平米，%；，%。1）從人口數(shù)量緯度和年齡分布維度，中國整體的人口紅利窗口正在關(guān)閉。2）不能說中國一線城市已經(jīng)明顯泡沫化了，從香港、臺北和首爾的對比來看。1）中國房價收入比高的原因主要是收入分配問題：中國是中產(chǎn)為主體的橄欖型社會，供給不足時房價偏離普通家庭購買力并不會太遠，貧富分化較為懸殊時，房價隨著供給量下降迅速遠超普通家庭購買力，房價收入比因而上升。1）中國房地產(chǎn)企業(yè)分工不足，存在大量同質(zhì)企業(yè)，一次性開發(fā)商現(xiàn)象；2）從行業(yè)集中度來看，未來數(shù)量會減少。（三）積極應(yīng)對（詳見第三部分）短期來看，主要城市的低價仍然居高不下，反映出過度樂觀的情緒還沒完全消除，萬科始終強調(diào)穩(wěn)健經(jīng)營，不拿高價地。其他員工可以自愿跟投。我們具體做法有兩個：一、跟投制度，業(yè)務(wù)層面的跟投制度。我們有沒有可能建立一種機制，讓三位清潔工之間有一種背靠背的信任，可以彼此充分協(xié)作來完成工作，不需要插褲兜的主管，然后這位主管的收入一半留給清潔工，一半給公司，這樣改革最大的阻力來自哪里呢？一定是經(jīng)理、主管。面對已經(jīng)上門的“野蠻人”，我們必須要拿出勇氣和力量去戰(zhàn)勝它，我們必須掌握自己的命運。如果不是因為我們找到了君安的一個破綻，我們幾乎沒有勝算的可能，萬科可能就被這些“野蠻人”拆分了。從金字塔式的組織機構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)楸馄交Y(jié)構(gòu)。制鞋小微型工廠不再需要職業(yè)管理人，而是工廠合伙人！ “管理人員可以共創(chuàng)、共享但沒有共擔(dān)”，一旦遇到巨大行業(yè)風(fēng)險，管理層難以依靠。利益有了捆綁，在新機制驅(qū)動下，就有可能打破原來的職業(yè)管理人的科層化、責(zé)權(quán)化和專業(yè)化的窠臼。這個事件被外人稱為“君萬之爭”，君安在萬科前面，因為這是以股東名義發(fā)起的基于股東利益的事件。在這個情況下，“野蠻人”來萬科敲門是很正常的，“野蠻人”會怎么行動呢？如果能成為大股東，獲得絕對控制權(quán)，這是最簡單的，如果不能獲得絕對控制權(quán)，可以通過股東大會