【正文】 針對(duì)盛德大廈商務(wù)與住宅相結(jié)合的具體情況與特點(diǎn)，我們對(duì)盛德大廈管理處人員組織機(jī)構(gòu)作如下安排：a) 管理處組織架構(gòu)管理處經(jīng)理li 理理業(yè)戶(hù)服務(wù)部部設(shè)備維修部部保安服務(wù)部部保潔綠化部部主管主管主管主管業(yè)戶(hù)接待員設(shè)備維修工保安員保潔工經(jīng)理助理b) 管理處人員配備崗位設(shè)置人員配備（人）崗位設(shè)置人員配備（人）管理處經(jīng)理（兼）保安服務(wù)部主管1經(jīng)理助理1保安領(lǐng)班（兼）業(yè)戶(hù)服務(wù)部主管（財(cái)務(wù)）1保安員（門(mén)崗）6業(yè)戶(hù)接待員（出納、投訴、檔案、接待）2保安員（巡崗）3設(shè)備管理部主管兼值班電工1保安員（監(jiān)控）3設(shè)備維修工（房屋、泥、木、漆、管道）2保潔綠化工4合計(jì)24人c) 物業(yè)管理費(fèi)用支出預(yù)算 年度物業(yè)管理費(fèi)用支出預(yù)算表項(xiàng)目金額（元/月）金額（元/年）備注人事費(fèi)用32653391524見(jiàn)表一辦公費(fèi)670080400見(jiàn)表二保潔費(fèi)111013320見(jiàn)表三保安費(fèi)4104920見(jiàn)表四綠化費(fèi)5006000見(jiàn)表五設(shè)備維護(hù)費(fèi)205524660見(jiàn)表六折舊費(fèi)97411688見(jiàn)開(kāi)辦費(fèi)用預(yù)算表酬金230027600稅收及附加298136084按營(yíng)業(yè)稅稅率6 %計(jì)算合計(jì)49683596196編制說(shuō)明：l 委托方的要求、物業(yè)地理位置及總體功能的定位；l 國(guó)家及溫州市物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)；l 同類(lèi)相似物業(yè)水平；l 業(yè)戶(hù)消費(fèi)水平；l 溫州市現(xiàn)有物價(jià)水平；l 委托方提供的數(shù)據(jù)以及口頭提供的數(shù)據(jù)，若實(shí)際情況與其有較大差異，雙方應(yīng)予以協(xié)商，再作相應(yīng)調(diào)整；l 本預(yù)算不包括電梯維保費(fèi)、電梯能耗、水泵運(yùn)行費(fèi)用；l 本預(yù)算按照入住率100%計(jì)算，若入住率未達(dá)100%，空置房費(fèi)用按行業(yè)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；l 本預(yù)算不包括地下車(chē)庫(kù)、地上車(chē)位的管理人員及費(fèi)用，地下車(chē)庫(kù)、地上車(chē)位的管理按實(shí)際情況安排管理人員，車(chē)輛管理費(fèi)按政府有關(guān)規(guī)定制定；年度人事費(fèi)用預(yù)算表（表一）崗位設(shè)置人數(shù)（人）月工資額(元/人)月計(jì)提(元/人)月預(yù)算額(元)年預(yù)算額(元)管理處經(jīng)理助理134001744514461728業(yè)戶(hù)服務(wù)部主管（兼保潔主管）11400718211825416業(yè)戶(hù)服務(wù)員21100563332639912設(shè)備維修部主管11400718211825416設(shè)備維修員21100563332639912保安部主管1140017141717004保安巡崗（領(lǐng)班）3120017365143812保安門(mén)崗6100017610273224保安監(jiān)控3100017305136612保潔員4600240028800合計(jì)2413600437432653391836說(shuō)明：％計(jì)算。設(shè)備安裝及內(nèi)裝修階段? 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議；? 配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；? 提出遺漏工程項(xiàng)目的建議。同時(shí)向施工隊(duì)介紹小區(qū)裝修的規(guī)定，告知禁止行為；c. 管理處接受裝修申請(qǐng)后經(jīng)設(shè)備主管初審管理處經(jīng)理復(fù)審后將裝修申請(qǐng)表的—聯(lián)送交裝修業(yè)戶(hù)；d. 施工隊(duì)負(fù)責(zé)人攜《裝修申請(qǐng)表》及填好的《裝修施工登記表》到管理處提交施工人員有效證件、復(fù)印件和照片，現(xiàn)場(chǎng)管理員檢查無(wú)誤后為施工隊(duì)辦理臨時(shí)出入證，施工隊(duì)繳納有關(guān)費(fèi)用，管理處出納員收繳費(fèi)用后在申請(qǐng)表上簽字；e. 業(yè)戶(hù)服務(wù)部主管辦理臨時(shí)出入證。l 業(yè)戶(hù)服務(wù)部主管每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實(shí)際情況；l 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。c. 代辦服務(wù)物業(yè)管理公司的代辦服務(wù)是為了滿(mǎn)足不同層次的業(yè)戶(hù)服務(wù)需求。ⅲ. 巡崗服務(wù)l 按巡邏路線、巡邏次數(shù)執(zhí)行；l 帶好對(duì)講機(jī)，巡邏到位儀、巡邏記錄、電筒；l 巡視內(nèi)容：小區(qū)圍墻、鐵柵、配電間、垃圾房、指示標(biāo)識(shí)、綠化、建物等公共設(shè)施。l 發(fā)現(xiàn)可疑分子的處理程序a. 門(mén)崗執(zhí)勤中如發(fā)現(xiàn)可疑分子時(shí)，要審查其證件，對(duì)持無(wú)效證件或說(shuō)不出正當(dāng)理由的人員禁止進(jìn)入小區(qū)；b. 巡邏執(zhí)勤如發(fā)現(xiàn)可疑分子時(shí)，要查驗(yàn)其證件，必要時(shí)帶到管理處辦公室進(jìn)一步審查；c. 發(fā)現(xiàn)有推銷(xiāo)業(yè)務(wù)和散發(fā)廣告的要堅(jiān)決制止，并帶到管理處辦公室辦審查，如證件齊全則讓本人寫(xiě)保證書(shū)一份，并把證件號(hào)碼登記下，教育后放走；d. 發(fā)現(xiàn)有做案嫌疑人要嚴(yán)格審查，必要時(shí)可送到警署審查；e. 在處理各類(lèi)可疑人員時(shí)，不允許自己處理放人，更不允許敲詐、勒索、私自罰款；f. 對(duì)于必須罰款的人由管理處決定。l 施肥a. 冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春；b. 追肥應(yīng)以符合肥料為主。樹(shù)木青壯年期欲擴(kuò)大樹(shù)冠及觀花、觀果植物，適當(dāng)增加施肥量；c. 喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹(shù)木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬高均為25—30cm；d. 施用的肥料種類(lèi)應(yīng)視樹(shù)種、生長(zhǎng)期及觀賞等不同要求而定。補(bǔ)植行道樹(shù)樹(shù)種必須與同路段樹(shù)種一致。l 設(shè)備主管a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；c. 組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d. 每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e. 每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)《供配電系統(tǒng)檢查表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障；b. 安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對(duì)各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。ⅵ. 弱電設(shè)備[工作程序]l 分承包方維保人員a. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；b. 弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》；c. 弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，及時(shí)排除異常和故障。l 巡更系統(tǒng)a. 主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好；b. 電源、充電體充放電正常；c. 配套附件完好。l 保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)a. 可視對(duì)講裝置戶(hù)內(nèi)對(duì)講裝置能與大門(mén)通話。l 消防送風(fēng)排煙設(shè)備a. 各防火閥門(mén)自動(dòng)、手動(dòng)開(kāi)閉靈活有效；b. 各送風(fēng)口完好、無(wú)堵塞、結(jié)灰；c. 送、排風(fēng)機(jī)(風(fēng)量、動(dòng)壓等參數(shù))符合出廠要求；d. 送、排風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，潤(rùn)滑良好；e. 各風(fēng)機(jī)控制器電氣元件齊全有效，性能可靠；f. 風(fēng)機(jī)設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)罩安全、有效。l 水箱及附件a. 各浮球閥自動(dòng)啟閉靈活、可靠；b. 各進(jìn)出閥門(mén)啟閉活絡(luò)有效，無(wú)滲漏；c. 溢水管暢通，箱底排污閥良好；d. 減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門(mén)壓力表、旁通閥齊全有效；e. 各管道設(shè)備等無(wú)銹蝕，無(wú)滲漏。l 溝路a. 路面、明溝街坊路面無(wú)裂縫破損，平整完好；室外明溝流水暢通。有傷流的樹(shù)種應(yīng)在夏、秋兩季修剪。樹(shù)木生長(zhǎng)期施追肥，可以按照植株的生長(zhǎng)勢(shì)進(jìn)行；“注”：花灌木應(yīng)在花前，花后進(jìn)行。夏季適量澆水，宜早晨澆，安全越夏。l 發(fā)生斗毆或爭(zhēng)吵處理程序a. 執(zhí)勤中（或用戶(hù)投訴）發(fā)現(xiàn)用戶(hù)之間有爭(zhēng)吵、斗毆的現(xiàn)象時(shí)，要及時(shí)制止。l 業(yè)戶(hù)服務(wù)部在每次活動(dòng)結(jié)束后，以專(zhuān)文形式向小區(qū)用戶(hù)通報(bào)活動(dòng)情況與效果。l 特約服務(wù)內(nèi)容特約服務(wù)是物業(yè)服務(wù)中除公共性服務(wù)外其余為業(yè)戶(hù)提供服務(wù)的活動(dòng)，這些服務(wù)是根據(jù)業(yè)戶(hù)的需求而設(shè)立，主要有：便民服務(wù)、特約服務(wù)和代辦服務(wù)幾項(xiàng)內(nèi)容。l 日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量要求質(zhì)量要求以《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以物業(yè)行業(yè)規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)為依據(jù)，嚴(yán)格按各項(xiàng)服務(wù)的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，做到業(yè)戶(hù)評(píng)議滿(mǎn)意率90%以上；業(yè)戶(hù)投訴率萬(wàn)分之五以下；投訴處理率100%。驗(yàn)收合格，收取鑰匙；驗(yàn)收不合格的，整改合格后，由業(yè)主驗(yàn)收認(rèn)可，再發(fā)放鑰匙。裝潢垃圾清運(yùn)費(fèi)根據(jù)政府物價(jià)主管部門(mén)規(guī)定收取，屬代收代付項(xiàng)目，本預(yù)算未予計(jì)入?！笆⒌麓髲B”接管后，我公司將導(dǎo)入三項(xiàng)體系及企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。全書(shū)告之物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)如何服務(wù)、如何作業(yè)和如何管理，不乏是一本現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理手冊(cè)。企業(yè)業(yè)績(jī)2002年被評(píng)為2001年度上海市物業(yè)管理企業(yè)百?gòu)?qiáng)第一位2001年被評(píng)為上海市A類(lèi)納稅信用單位2001 、2002003年度被評(píng)為上海市用戶(hù)滿(mǎn)意企業(yè)2002年、2003年度“榮獲全國(guó)用戶(hù)滿(mǎn)意企業(yè)”2003 年度CIHAF“優(yōu)秀物業(yè)管理公司”2003年被評(píng)為國(guó)際知名品牌企業(yè)管理水平 陸家嘴物業(yè)公司依托長(zhǎng)期積累的物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)、特色和優(yōu)勢(shì)，將陸家嘴品牌戰(zhàn)略及CIS引入公司文化，它標(biāo)志著其正式跨入物業(yè)管理現(xiàn)代化的行列，形成了能適應(yīng)智能化寫(xiě)字樓、商業(yè)樓、綜合商廈、花園別墅、內(nèi)外銷(xiāo)公寓、酒店公寓、住宅小區(qū)等一整套具有相當(dāng)水準(zhǔn)的管理模式，在全市同行業(yè)中處于領(lǐng)先的地位。歷年來(lái)，公司管理的物業(yè)中有十二個(gè)小區(qū)、大廈被評(píng)為上海市和建設(shè)部的物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)。目前，上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司遵循“創(chuàng)業(yè)、敬業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)、發(fā)展”的企業(yè)精神，經(jīng)過(guò)十多年的奮斗，公司凈資產(chǎn)由最初的500萬(wàn)元上升到2003年底的近3000萬(wàn)元，物業(yè)管理總量2000多萬(wàn)平方米；2001年6月底率先被建設(shè)部評(píng)為物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。這就是培養(yǎng)與管理人才的碩果。書(shū)籍內(nèi)容全面、系統(tǒng)，涵蓋了物業(yè)管理的全過(guò)程。四、指標(biāo)承諾序號(hào)基本承諾備注1滿(mǎn)意度指數(shù)82以上2服務(wù)滿(mǎn)意率達(dá)到98%以上3檔案歸檔率達(dá)到100%檔案準(zhǔn)確率達(dá)到100%檔案完整率達(dá)到98%以上開(kāi)發(fā)商物業(yè)檔案交接完整為前提4公司投訴電話（96916）24小時(shí)受理投訴相關(guān)職能部門(mén)3小時(shí)內(nèi)給予回復(fù)5有效投訴處理率100%6急修項(xiàng)目，30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，24小時(shí)內(nèi)修復(fù)其他項(xiàng)目，當(dāng)日內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，48小時(shí)內(nèi)修復(fù)7維修及時(shí)率達(dá)到95%以上8維修質(zhì)量合格率達(dá)到95%以上9實(shí)行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達(dá)到100%10管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故11居住物業(yè)管理處業(yè)戶(hù)接待時(shí)間：365天8:3021:30非居住物業(yè)按實(shí)際情況另定業(yè)戶(hù)接待時(shí)間12各級(jí)服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100%13公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到98%以上14房屋建筑完好率達(dá)到98%以上15綠化存活率達(dá)到96%以上16清潔管理無(wú)盲點(diǎn)管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清高檔樓盤(pán)非高檔樓盤(pán)17第一年度導(dǎo)入三項(xiàng)貫標(biāo)體系管理第二年度通過(guò)三項(xiàng)貫標(biāo)體系認(rèn)證如ISO14001貫標(biāo)體系硬件設(shè)施不達(dá)標(biāo)，第二年度只能承諾通過(guò)二項(xiàng)貫標(biāo)體系認(rèn)證18電梯關(guān)人，接報(bào)后5分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理特殊承諾19道路、停車(chē)場(chǎng)完好率達(dá)到98%以上特殊承諾20管理費(fèi)用收繳率達(dá)到95%以上特殊承諾21管理區(qū)服務(wù)圍內(nèi)保安固定崗24小時(shí)保安立崗服務(wù)特殊承諾五、 管理目標(biāo)我公司正式接管“盛德大廈”后，將使其達(dá)到以下管理服務(wù)總目標(biāo)（除委托方本身因素、委托方提供數(shù)據(jù)資料與實(shí)際情況差異較大、政府政策變化及不可抗力等因素外）：l 通過(guò)良好的物業(yè)管理使“盛德大廈”保值、增值，真正為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)方便、快捷、溫馨、舒適的居家環(huán)境；l 在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)安全健康管理體系。m2建筑面積m2月收入元年收入元備注高層住宅24733296796按100%計(jì)算商場(chǎng)16627199524按100%計(jì)算合計(jì)41360496320e)物業(yè)管理費(fèi)用收支情況分析年度物業(yè)管理費(fèi)用收支情況分析表項(xiàng)目月度物業(yè)管理費(fèi)（元）年度物業(yè)管理費(fèi)（元）管理費(fèi)收入預(yù)算41360496320物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房收入預(yù)算540064800延伸服務(wù)收入預(yù)算190022800其他特約服務(wù)收入預(yù)算100012000收入預(yù)算總額49660595920支出預(yù)算總額49683596196收支差異（177。l 管理處在受理業(yè)主入伙時(shí)由業(yè)戶(hù)接待人員和陪同驗(yàn)房人員做好以下記錄：a. 業(yè)戶(hù)登記表；b. 驗(yàn)房簽收記錄；c. 入伙資料簽收記錄；d. 領(lǐng)取鑰匙簽收記錄；e. 委托代辦服務(wù)記錄；f. 入伙收費(fèi)記錄。l 日常服務(wù)內(nèi)容a. 維修保養(yǎng)服務(wù)；b. 綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；c. 治安消防服務(wù)；d. 環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；e. 停車(chē)管理服務(wù)；f. 特約服務(wù)。l 服務(wù)宗旨便民、利民、優(yōu)化業(yè)戶(hù)的生活質(zhì)量。l 活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，管理處指定的有關(guān)人員應(yīng)注意安全防范工作，保障消防通道的暢通，防止意外事故的發(fā)生。e. 有案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的（包括偷盜、搶劫現(xiàn)場(chǎng)）要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，任何人不