【正文】 新。由于市場(chǎng)和業(yè)務(wù)運(yùn)作的逐步規(guī)范和成熟，香港住房按揭業(yè)務(wù)的操作流程一般都比較明確清晰、細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化，可以使客戶(hù)對(duì)按揭業(yè)務(wù)的基本情況做到心中有數(shù)，并根據(jù)自己的條件和需求在眾多金融產(chǎn)品中自由選擇。以下環(huán)節(jié)中都是靠律師完成的： (1)業(yè)主購(gòu)置住宅時(shí)委托律師準(zhǔn)備所需文件，包括臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合約及樓契(正式買(mǎi)賣(mài)合同)，其中：在二手房的買(mǎi)賣(mài)中，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、抵押等情況也由律師行查證，且買(mǎi)賣(mài)雙方必須選擇不同的律師行； (2)按揭貸款批準(zhǔn)后，由律師行準(zhǔn)備按揭契 (貸款合同)、抵押契(抵押合同)等文件，并由律師行安排買(mǎi)方在指定日期前簽署樓契、按揭契、抵押契等文件； (3)由律師行通知銀行，銀行將按揭貸款交予律師行，再由律師行安排交予發(fā)展商(這樣律師行必須負(fù)責(zé)監(jiān)控發(fā)展商須盡義務(wù)的執(zhí)行情況)；律師行負(fù)責(zé)將抵押合同送交土地注冊(cè)處登記，登記完畢后交銀行存管； (4)在轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)的抵押登記變更這一環(huán)節(jié)，律師行更是發(fā)揮了重要作用。 二、香港房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)內(nèi)地的啟示 2．1 加強(qiáng)政策和市場(chǎng)跟蹤與研究，及時(shí)根據(jù)形勢(shì)的變化發(fā)展制定合理的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略和對(duì)策 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要而特殊的地位，既是擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，又是容易出現(xiàn)過(guò)熱和泡沫影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，因此國(guó)家會(huì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取不同的宏觀調(diào)控政策。 二是建立、健全風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。 二是設(shè)計(jì)符合國(guó)情的住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，加快推進(jìn)證券化技術(shù)和操作的研發(fā)，促進(jìn)業(yè)務(wù)開(kāi)展的可行性。 三是真正建立以客戶(hù)需求為中心的營(yíng)銷(xiāo)和服務(wù)機(jī)制，建立快速的市場(chǎng)反應(yīng)機(jī)制，及時(shí)根據(jù)不同客戶(hù)特點(diǎn)推出差別化、個(gè)性化的金融產(chǎn)品和服務(wù)。盡管該公司業(yè)務(wù)規(guī)模并不大，但香港政府仍對(duì)它提供了足夠的支持，香港政府對(duì)證券化業(yè)務(wù)的重視程度可見(jiàn)一斑。 1．5 香港房地產(chǎn)與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù) 資訊、交易和評(píng)估服務(wù) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等市場(chǎng)交易中介機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的存在不僅活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交投，而且通過(guò)信息資訊的交流，解決了市場(chǎng)交易中的信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，為購(gòu)房和貸款提供了信息和操作上的支持。客戶(hù)一旦與客戶(hù)經(jīng)理交流后，有關(guān)資料就會(huì)被記錄下來(lái)，客戶(hù)經(jīng)理就會(huì)定期詢(xún)問(wèn)客戶(hù)的需求和業(yè)務(wù)辦理情況，通過(guò)跟蹤服務(wù)爭(zhēng)取業(yè)務(wù)。這些計(jì)劃的主要特點(diǎn)包括：對(duì)所購(gòu)房屋有一定限制，一般是居屋、公屋或政府資助興建(或通過(guò)地價(jià)優(yōu)惠等方式由私人機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā))的其他低價(jià)房屋；對(duì)購(gòu)房申請(qǐng)人及其家庭的收入、資產(chǎn)等有一定的條件限制；實(shí)行一些優(yōu)惠和補(bǔ)助措施，如：頭幾年免還款，實(shí)行特別優(yōu)惠利率，延長(zhǎng)貸款期限，提高貸款成數(shù) (最高可達(dá)9成或9成半，甚至免首付)，對(duì)符合條件的申請(qǐng)人每月發(fā)放按揭還款補(bǔ)助金等；由房委和房協(xié)提供補(bǔ)助或貸款，或由房委和房協(xié)提供擔(dān)保(或一定時(shí)間內(nèi)代還本息)、邀請(qǐng)銀行提供優(yōu)惠利率貸款；對(duì)按揭所購(gòu)房屋的轉(zhuǎn)售實(shí)行限制，或一定時(shí)間內(nèi)不允許轉(zhuǎn)售，或在一定條件下可轉(zhuǎn)售(如將有關(guān)優(yōu)惠返還政府和銀行等)。 香港住房二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)作也已經(jīng)比較成熟。 滿(mǎn)足不同收入階層需要的住房供應(yīng)體系 有著“東方之珠”美譽(yù)的香港，由于其作為國(guó)際重要經(jīng)濟(jì)金融中心的地位與其較為有限的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間之間的矛盾，使得“寸土寸金”成為香港房地產(chǎn)價(jià)格的明顯特點(diǎn)。 “負(fù)資產(chǎn)”一詞的流行以及由此引發(fā)的一系列問(wèn)題就是一個(gè)典型的例證。該計(jì)劃由香港房屋委員會(huì)負(fù)責(zé)及執(zhí)行。 (4)靈活多變的還款方式。 強(qiáng)烈的客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí) 在對(duì)香港銀行業(yè)務(wù)經(jīng)辦現(xiàn)場(chǎng)的參觀中，除各家銀行均就有關(guān)業(yè)務(wù)印制宣傳手冊(cè)任客戶(hù)取閱外，客戶(hù)經(jīng)理掛牌上崗、開(kāi)放式辦公開(kāi)展前臺(tái)營(yíng)銷(xiāo)和咨詢(xún)業(yè)務(wù)更是一種普遍的做法，尤其是匯豐銀行的按揭顧問(wèn)中心更是給人印象深刻。從某種意義上講，銀行只是住房按揭業(yè)務(wù)中的主要環(huán)節(jié)之一，如果離開(kāi)其他機(jī)構(gòu)的參與和支持，銀行按揭業(yè)務(wù)的鏈條就會(huì)中斷，也不會(huì)出現(xiàn)目前種類(lèi)繁多的銀行按揭產(chǎn)品。 1．6 完善和具有高度可操作性的風(fēng)險(xiǎn)防范、控制和化解機(jī)制 香港銀行業(yè)住房按揭業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范、控制和化解機(jī)制與內(nèi)地銀行業(yè)的機(jī)制和思路基本類(lèi)似，但在機(jī)制建設(shè)上更完善，在許多具體的細(xì)節(jié)上處理的更周密，建立了明確、清晰、細(xì)化的具體操作流程。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)銀行信貸資金的依賴(lài)程度較高，特別是銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)從開(kāi)發(fā)貸款到按揭貸款進(jìn)行的全過(guò)程資金支持，更是大大提高了銀行與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度。 四是加強(qiáng)與保險(xiǎn)公司等其他機(jī)構(gòu)的合作，探討拓寬業(yè)務(wù)合作范圍的可能性。 2．5 加快提高科技手段對(duì)業(yè)務(wù)管理和操作的支持，逐步建立信貸管理和客戶(hù)關(guān)系管理的