【正文】 ，電話(huà)接聽(tīng)工作有其他負(fù)責(zé)電話(huà)接聽(tīng)的人員完成，事后當(dāng)次即時(shí)補(bǔ)一次接待機(jī)會(huì)。如已購(gòu)房客戶(hù)，在與A業(yè)務(wù)員首次成交后，再購(gòu)買(mǎi)第二套單元時(shí)沒(méi)有找A業(yè)務(wù)員，而是與其它業(yè)務(wù)人員聯(lián)系或成交，則A業(yè)務(wù)員沒(méi)有任何傭金。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。 第十五條 土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門(mén)有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。 第二十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。第二條 商品房銷(xiāo)售及商品房銷(xiāo)售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。第十二條 商品住宅按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。合同未作約定的，按以下原則處理：　?。ㄒ唬┟娣e誤差比絕對(duì)值在3％以?xún)?nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；　　 （二）面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。登記表所填數(shù)字均保留兩位小數(shù)。（十一） 建筑物內(nèi)的技術(shù)層，層高超過(guò)2．2米的，應(yīng)計(jì)算建筑面積。（五） 建筑物以?xún)?nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。二、不計(jì)算建筑面積的范圍（一） 突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。門(mén)廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。（四） 最終計(jì)算成果均保留兩位小數(shù)。買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，　并約定誤差范圍。第九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 【章名】 第四章 房地產(chǎn)交易 【章名】 第一節(jié) 一般規(guī)定 第三十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。 第二十三條 下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥： （一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； （二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； （三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。 第三條 國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。四、 關(guān)于撞單客戶(hù)第一接待確認(rèn)制，如之前來(lái)電、以來(lái)電接待人為準(zhǔn)，如果客戶(hù)不記得接電同事轉(zhuǎn)到接訪組接待。l) 中介公司帶來(lái)客戶(hù)，中介費(fèi)需預(yù)先約定，代理公司要親自帶客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)并在第一時(shí)間做登記，要詳細(xì)寫(xiě)明中介公司的名字及客戶(hù)名字，并由銷(xiāo)售經(jīng)理簽字確認(rèn)，經(jīng)理不在現(xiàn)場(chǎng)由主管簽字并及時(shí)告知經(jīng)理。d) 前臺(tái)不許睡覺(jué)，坐姿端正。2. 報(bào)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理或更高一級(jí)主管確認(rèn)，決定退房。4. 與客戶(hù)商討并確定所有內(nèi)容。（11） 定金補(bǔ)足一、基本動(dòng)作1. 將定金補(bǔ)足日及應(yīng)補(bǔ)金額欄劃掉，注明實(shí)收數(shù)額及日期。2. 同總控表或向經(jīng)理確認(rèn)客戶(hù)所要的單元可供銷(xiāo)售。 成交或未成交的真正原因。7. 對(duì)產(chǎn)品的解釋不應(yīng)含有夸大、虛構(gòu)的成分。二、注意事項(xiàng)1. 側(cè)重強(qiáng)調(diào)本樓盤(pán)的整體投資地段優(yōu)勢(shì)。（表單：來(lái)電登記、訪客接待安排）二、 銷(xiāo)售流程（簡(jiǎn)化流程）接待客戶(hù)帶客戶(hù)參觀樣板房帶客戶(hù)參觀會(huì)所了解客戶(hù)具體選購(gòu)單元深入洽談（表單：來(lái)訪客戶(hù)登記表、貴賓推薦書(shū)）誠(chéng)意保留（按規(guī)范填寫(xiě)購(gòu)房《保留書(shū)》、折扣申請(qǐng)表，并到財(cái)務(wù)處交款）成 交 （按規(guī)范填寫(xiě)認(rèn)購(gòu)書(shū)，并到財(cái)務(wù)處交款）簽 約 （預(yù)約客戶(hù)并通知發(fā)展商、律師樓等，陪同客戶(hù)完成預(yù)、銷(xiāo)售合同的簽定）辦理按揭（由律師安排按揭辦理事宜）付清全部樓款、及進(jìn)戶(hù)費(fèi)用，入?。?） 客戶(hù)接待規(guī)范及禮儀接聽(tīng)電話(huà)禮儀一、處理接聽(tīng)電話(huà)接聽(tīng)電話(huà)禮儀服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)語(yǔ)言紙筆要就手辦公臺(tái)上應(yīng)預(yù)備好紙和筆兩響內(nèi)接聽(tīng)任何電話(huà)響兩聲內(nèi)，立即接聽(tīng)稱(chēng)呼來(lái)電者詢(xún)問(wèn)來(lái)電者姓名經(jīng)常稱(chēng)呼來(lái)電者快捷專(zhuān)業(yè)電話(huà)服務(wù)；趕緊記下來(lái)電者姓名，經(jīng)常稱(chēng)呼，令對(duì)方覺(jué)得自己重要。 建筑面積：指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以?xún)?nèi)水平投影面積之和。（4）收樓與公司工程部、物業(yè)管理部門(mén)良好溝通，確?？蛻?hù)的及時(shí)收樓與入住。 做好各崗位、各業(yè)務(wù)人員之間工作的協(xié)調(diào)，杜絕工作混亂。從而科學(xué)地綜合評(píng)估本次營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)的得與失，成與敗并不斷總結(jié)和更進(jìn)。（1） 項(xiàng)目計(jì)劃 銷(xiāo)售計(jì)劃均衡本項(xiàng)目供應(yīng)、市場(chǎng)供給與需求情況，與發(fā)展商共同制定項(xiàng)目總體銷(xiāo)售期目標(biāo)及分階段銷(xiāo)售目標(biāo)，含各期銷(xiāo)售面積、單位售價(jià)、均價(jià)、銷(xiāo)售率、房源推量、資金回籠計(jì)劃及補(bǔ)充應(yīng)變措施等。銷(xiāo)售經(jīng)理是銷(xiāo)售案場(chǎng)的最高負(fù)責(zé)人，直接負(fù)責(zé)推銷(xiāo)售及其推廣，對(duì)下屬各級(jí)銷(xiāo)售人員及行政、客戶(hù)服務(wù)人員行使管理和導(dǎo)權(quán)、負(fù)責(zé)各項(xiàng)目管理制度的直接監(jiān)督及執(zhí)行。功能體系結(jié)構(gòu)如圖二。 人員定崗，以現(xiàn)有人力資源為基礎(chǔ)，指定人員擔(dān)任不同工作崗位。 崗位輪換培訓(xùn)在條件許可的情況下，對(duì)人員實(shí)行崗位輪換培訓(xùn)。 確定合同文字及附件內(nèi)容，形成合同標(biāo)準(zhǔn)文本。 協(xié)助銷(xiāo)售助理完成疑難客戶(hù)的簽約解說(shuō)、引導(dǎo)、說(shuō)服工作，確?？蛻?hù)正確及時(shí)簽訂預(yù)售合同。 使用面積：住宅各層平面中直接供住戶(hù)生活起居所使用的凈面積之和。 陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算：封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。4. 沒(méi)有客戶(hù)時(shí)，也應(yīng)注意現(xiàn)場(chǎng)整潔和個(gè)人儀表，以隨時(shí)給客戶(hù)良好印象。4. 向客戶(hù)推薦戶(hù)型時(shí)以候選單位以2戶(hù)為好，盡量不要超過(guò)3戶(hù)。2. 填寫(xiě)重點(diǎn)：216。3. 注意追蹤方式的變化：打電話(huà)，寄資料，上門(mén)拜訪，邀請(qǐng)參加促銷(xiāo)活動(dòng)等。5. 折扣或其他附加條件，應(yīng)報(bào)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理同意備案。（13） 簽訂合約一、基本動(dòng)作1. 恭喜客戶(hù)選擇我們的房屋。8. 若客戶(hù)的問(wèn)題無(wú)法解決而不能完成簽約時(shí)，讓客戶(hù)先請(qǐng)回，另約時(shí)間，以時(shí)間換取雙方的折讓。將與工作無(wú)關(guān)的私人物品放在公司規(guī)定的地方。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)罰款20元。g. 銷(xiāo)售代表在原項(xiàng)目的客戶(hù)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)，如未指定該銷(xiāo)售代表接待（并且該銷(xiāo)售代表到本項(xiàng)目后，未曾與該客戶(hù)聯(lián)系過(guò)。 本法所稱(chēng)房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。 直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門(mén)行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)備案。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。第二十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。（二） 面積計(jì)算以平方米為單位。（五） 用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超過(guò)2．2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。（七） 單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。（十四） 突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。七、 本規(guī)定由北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所負(fù)責(zé)解釋。（二） 準(zhǔn)備作業(yè)工具，外業(yè)測(cè)量必須使用檢驗(yàn)合格的測(cè)量工具。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以?xún)?nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。第十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。本辦法所稱(chēng)商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。 第二十八條 國(guó)家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)居民住宅。 第十八條 土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)。 【章名】 第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 第一節(jié) 土地使用權(quán)出讓 第七條 第七條 土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。層高。c. 輪休銷(xiāo)售代表的客戶(hù)來(lái)訪，則該客戶(hù)由銷(xiāo)售主管負(fù)責(zé)接待，銷(xiāo)售主管輪休或有其他工作時(shí)，由該組最后一位排序者代為接待。g) 銷(xiāo)售人員休息日要打開(kāi)手機(jī)，違者警告，并處以50元罰款。如遇沖突以公司員工手冊(cè)為準(zhǔn)。2. 事先分析簽約時(shí)可能發(fā)生的問(wèn)題，向現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理報(bào)告，研究解決的辦法。3. 將詳盡情況向現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理匯報(bào)備案。9. 再次恭喜客戶(hù)。（9） 客戶(hù)追蹤一、基本動(dòng)作1. 繁忙間隙，按客戶(hù)等級(jí)與之聯(lián)系，并隨時(shí)向現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理口頭報(bào)告。3. 對(duì)有意的客戶(hù)再次約定時(shí)間。4. 針對(duì)客戶(hù)的疑惑點(diǎn)，進(jìn)行相關(guān)解釋?zhuān)瑤椭渲鹨豢朔?gòu)買(mǎi)障礙。（3） 迎接客戶(hù)一、基本動(dòng)作1. 客戶(hù)進(jìn)門(mén)，每一個(gè)看見(jiàn)的銷(xiāo)售人員都應(yīng)主動(dòng)招呼“歡迎光臨”，提醒其他銷(xiāo)售人員注意。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。216。 （4）現(xiàn)金管理監(jiān)督出納做好財(cái)務(wù)收受保管，報(bào)表編制、核對(duì)等工作。3. 評(píng)估時(shí)間周期 客戶(hù)效應(yīng)評(píng)估及廣告效益評(píng)估一般以一個(gè)廣告到下一個(gè)廣告之前為一個(gè)自然評(píng)估期。l 推廣計(jì)劃根據(jù)總體推廣計(jì)劃、下月銷(xiāo)售計(jì)劃提出月度推廣修正計(jì)劃。行政、客戶(hù)服務(wù)人員組成包括銷(xiāo)售助理、出納、其他輔助人員，輔助銷(xiāo)售經(jīng)理、銷(xiāo)售人員完成銷(xiāo)售工作。營(yíng)銷(xiāo)管理綱要為了順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的既定銷(xiāo)售計(jì)劃，有必要建立一個(gè)完整的，富有卓越工作效率的的營(yíng)銷(xiāo)管理體系，通過(guò)項(xiàng)目組（銷(xiāo)售部）與部門(mén)內(nèi)及其它外部公司的緊密配合，使整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)管理體系正常運(yùn)作，發(fā)揮組織銷(xiāo)售、指導(dǎo)銷(xiāo)售、控制銷(xiāo)售、調(diào)整銷(xiāo)售的作用，進(jìn)而保證銷(xiāo)售計(jì)劃和銷(xiāo)售目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn).本篇主要闡述項(xiàng)目組（銷(xiāo)售部）日常業(yè)務(wù)的組織管理及人力資源管理；計(jì)劃任務(wù)制定；推廣控制及評(píng)估；銷(xiāo)售管理與協(xié)調(diào)；信息反饋；簽約及后續(xù)工作等七大管理要素的功能和協(xié)調(diào)配合。銷(xiāo)售人員銷(xiāo)售部全體銷(xiāo)售人員，職責(zé)：產(chǎn)品介紹、客戶(hù)接洽、促成銷(xiāo)售、相關(guān)銷(xiāo)售手續(xù)的辦理及售后服務(wù)。 項(xiàng)目月度計(jì)劃l 銷(xiāo)售計(jì)劃根據(jù)總體銷(xiāo)售目標(biāo)、上月銷(xiāo)售情況提出下月銷(xiāo)售情況預(yù)測(cè)，并提供現(xiàn)場(chǎng)戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行意見(jiàn)，下月工作按計(jì)劃嚴(yán)格實(shí)施。評(píng)估分析的要點(diǎn)：1. 客戶(hù)效應(yīng)（結(jié)合《來(lái)訪客戶(hù)登記表》、《來(lái)電登記表》及其它銷(xiāo)售原始表單）1) 客戶(hù)接待量及來(lái)訪客戶(hù)性質(zhì)2) 認(rèn)知途徑3) 客戶(hù)來(lái)源地4) 客戶(hù)需求