【正文】 用于物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作。經(jīng)常檢查備用照明工具，確保齊備良好。 維修結(jié)束后要檢查試用，恢復(fù)現(xiàn)場。 內(nèi)容 工程維修人員從前臺接《維修單》或按口頭通知接獲維修內(nèi)容。 主任（副主任）綜合考慮各種情況（含領(lǐng)導(dǎo)交待事項、機電設(shè)備是否已到檢修時間等），將當(dāng)天工作安排下去。 所有員工必須定期參加培訓(xùn)，持證上崗，確保大廈內(nèi)所有機電設(shè)備處于良好的運行狀態(tài)。 正在進行倒閘操作或事故處理過程中。 適用范圍 適用各管理處工程部值班人員. 值班制度 值班人員在值班期內(nèi)必須堅守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。 設(shè)備停止運行期間，須按時檢查并試運行。 負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的緊急搶修工作。 基本了解國家有關(guān)電工操作規(guī)程與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。工程維修服務(wù)手冊及管理制度作者：日期：工程維修服務(wù)手冊一、崗位職責(zé)與管理制度1. 工程部行為準(zhǔn)則 目的規(guī)范工程維修人員的服務(wù)行為，樹立公司良好形象，為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。能夠?qū)ο聦龠M行技術(shù)指導(dǎo)。 具體負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各類設(shè)備、設(shè)施的操作、維修保養(yǎng)、業(yè)主的報修項目及對員工的培訓(xùn)。重大故障或緊急事件時須沉著冷靜，及進通知相關(guān)人員并作應(yīng)急處理。工程部值班、交接班管理規(guī)定 目的： 規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。 不能交接班之情況： 上一班運行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整潔。 確保業(yè)主用水用電安全正常，按時抄表，維護業(yè)主利益，做到有錯必糾。 工程部主任（副主任），每天至少巡查各設(shè)備設(shè)施一次，檢查各班值班巡查情況，每星期不定時抽查不少于1次，抽查內(nèi)容見《工程部抽查表》。 適用范圍 適用各管理處客戶報修處理工作。 維修過程須認(rèn)真負(fù)責(zé)，相關(guān)人員要跟蹤檢查。 照明燈光穩(wěn)定，有足夠的高度。 附表 《房屋完好率統(tǒng)計表》 《房屋設(shè)施零星小修記錄表》 《房屋設(shè)施維修養(yǎng)護記錄表》 《房屋設(shè)施維修養(yǎng)護計劃表》 《房屋中(大)修工程計劃表》 《房屋本體維修基金使用情況匯報表》 《房屋本體維修基金臺帳》房屋完好率統(tǒng)計表NO：FMRW319統(tǒng)計時間（月）123456789101112總建筑面積（㎡）基本完好房面積（㎡）一般損壞房面積（㎡）嚴(yán)重?fù)p壞房面積（㎡）危險房面積（㎡）房屋完好率（%）統(tǒng)計結(jié)果統(tǒng)計人簽名完好房屋面積+基本完好面積注： 房屋完好率 〓 %總建筑面積制表： 審核： 批準(zhǔn)：房屋設(shè)施零星小修記錄表年 月 日 NO：FMRW320年/月/目用戶名稱（樓號）養(yǎng)護內(nèi)容（更換使用材料處理方式）養(yǎng)護單位（人）確認(rèn)擬制： 核準(zhǔn)： 房屋設(shè)施維修養(yǎng)護記錄表NO：FMRW321序號維保時間維保項目維保情況維保人備注制表： 審核： 批準(zhǔn)：房屋設(shè)施維修養(yǎng)護計劃表NO：FMRW322外墻瓷片外墻防漏外墻清洗樓頂隔熱層樓頂防水樓道內(nèi)涂料樓道內(nèi)踏步樓梯扶手單元門防火門管道除銹刷漆停車場設(shè)施制表: 審核: 批準(zhǔn):房屋中(大)修工程計劃表NO：FMRW323工程名稱計劃時間計劃維修人員工程內(nèi)容(包括維修內(nèi)容和材料預(yù)算等)工程主任意見：相關(guān)部門意見：管理處經(jīng)理意見：公司總經(jīng)理意見：房屋本體維修基金使用情況匯報表NO：FMRW324類別數(shù)目備注收取基金總面積（㎡）基金收取額度（元/㎡）本月應(yīng)收（元）本月支出（元）本月使用率（%）本月維修總單數(shù)（單）本月1000元以上維修單數(shù)（單）上次結(jié)余總數(shù)（元）本次結(jié)余總數(shù)（元）說明：制表： 審核： 批準(zhǔn)：房屋本體維修基金臺帳 NO：FMRW325維修位置維修內(nèi)容維修材料材料及人工費用維修時間維修人制表： 審核： 批準(zhǔn)：三、工程部機電設(shè)備操作管理規(guī)定 目的規(guī)范低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全的操作。3)電容補償柜運行和交流接觸器及配件、補償值是否正常，三相負(fù)荷是否平衡，三相電壓是否相等。 應(yīng)急發(fā)電機的操作 操作規(guī)程1)在市電停電時，應(yīng)及時啟動發(fā)電機。5)檢查各儀表是否正常，蓄電池電池水是否添足，檢查蓄電池電壓是否正常。2)檢查轎廂是否平穩(wěn)，是否有不正常聲音，警鈴、對講電話、風(fēng)扇等是否正常。 釋放被困于電梯內(nèi)乘客的規(guī)則和步驟 切斷機房電梯總電源，并掛上“正在維修”示意牌。 消防聯(lián)動系統(tǒng)的日常巡查、維護內(nèi)容 檢查顯示屏上各種顯示是否正常。3)手盤動水泵轉(zhuǎn)軸，應(yīng)靈活無阻滯。 水泵的運行應(yīng)有運行記錄，平時應(yīng)有巡查記錄和維保記錄。 適用范圍物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)給水設(shè)備設(shè)施的操作。3)啟動消防水泵，使消防栓內(nèi)水壓充足，供滅火使用。 電梯須有完整的維修保養(yǎng)記錄和其它相關(guān)記錄。2)檢查機房內(nèi)滑油，曳引機等是否正常。 應(yīng)急發(fā)電機日常巡查、維護內(nèi)容1)檢查油箱油量及水箱內(nèi)的水是否足夠，不足時應(yīng)添足。 配電房之操作嚴(yán)格按操作規(guī)程進行。 3)拆除臨時接地線，臨時遮欄及警示牌等。業(yè)委會應(yīng)在收到管理處的計劃后15日內(nèi)做出答復(fù)，急修工程應(yīng)在7日內(nèi)做出答復(fù)，業(yè)委會逾期視為同意。 適用范圍物業(yè)公司各管理處工程部設(shè)備設(shè)施房。 適用范圍各管理處工程部公共維修。 施工前須對施工人員進行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時，須作相應(yīng)警示或防護。 緊急情況時工程人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場，等候分配工作或作應(yīng)急處理，直到事故處理完畢才能離開。 服務(wù)承諾 維修員工一定要努力學(xué)習(xí)，不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)，以達到維修時能準(zhǔn)確判斷，處理快速。 交班制度 交接班人員必須當(dāng)面交接并簽名。 對工作范圍內(nèi)的故障和事故進行處理，并作好記錄。 有一定的機電設(shè)備維修管理經(jīng)驗。3. 工程部副主任崗位職責(zé) 任職資格 具有《中華人民共和國特種操作許可證》 具有初級電工技術(shù)等級資格或相關(guān)技術(shù)等級資格。 對設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主報修項目應(yīng)及時認(rèn)真地處理，一般情況由當(dāng)班員工處理完畢。 從全局出發(fā)，樹立良好的合作意識，團結(jié)、真誠協(xié)作，達到暢順、高效率的工作績效，切實服從領(lǐng)導(dǎo)的工作安排和調(diào)度，如有異議，必須做到“先服從后投訴”。 負(fù)責(zé)對設(shè)備保修單位維護保養(yǎng)工作的聯(lián)系、協(xié)調(diào)、監(jiān)管及質(zhì)量評定。 熟練掌握轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備操作技術(shù)規(guī)程及家庭水電維修工作。 按說明書規(guī)定更換設(shè)備零部件、冷卻液、潤滑液等，嚴(yán)禁設(shè)備疲勞運行或帶病運行。 認(rèn)真填寫好各“機電設(shè)備運行日志”和《工程部值班交接班記錄表》及其它相關(guān)記錄。 適用范圍適用于各管理處工程部。 上班時間內(nèi)無具體工作時，原則上在辦公室等候，需外出巡查設(shè)備情況時須告知主任，不得辦私事。 土建人員的維修工作，主任（副主任）應(yīng)以抽查的辦法，檢查完成的工效。 維修人員到達現(xiàn)場后，對報修項目進行確認(rèn)，并向客戶告之收費標(biāo)準(zhǔn)，客戶同意后才能開始維修。 適用范圍各管理處工程部機電設(shè)備設(shè)施維修人員。 業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用，保修期滿后的第一個月起按月向管理處繳交本體維修基金，業(yè)主發(fā)生變更時所交的本體維修基金不作退還。 4）當(dāng)高壓電源突然停電時（非本配電房故障時）應(yīng)立即拉開失電線低壓配電柜總開關(guān)，啟動應(yīng)急發(fā)電機確保應(yīng)急負(fù)荷用電，同時與上級供電部門聯(lián)系，并做好相應(yīng)記錄。 配電房管理規(guī)定 保持配電房干凈、整潔、通風(fēng)、無雜物。5)發(fā)電機正常供電運行后，應(yīng)注意觀察各儀表運行是否正常，如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即停機檢查。 發(fā)電機房內(nèi)嚴(yán)禁煙火，標(biāo)示明確，普通滅火設(shè)施齊全，CO2滅火系統(tǒng)處在正常監(jiān)控狀態(tài)。7)檢查各指示燈、按鈕有無損壞。 使用抱閘扳手，必須一人控制松閘而另一人轉(zhuǎn)動手輪。 管理規(guī)程 消防聯(lián)動監(jiān)控中心須有專人24小時不間斷值班，并嚴(yán)格作好各種記錄。2)水池水位的高低，浮球閥是否完好。4)泵房內(nèi)管路系統(tǒng)有無滲水現(xiàn)象。 消防聯(lián)動設(shè)施為消防專用，嚴(yán)禁挪作它用，專用工具、專用設(shè)備應(yīng)保管理良好。操作時應(yīng)斷續(xù)動作（一撬一放）使轎廂內(nèi)逐步移動。 管理規(guī)定 保持電梯機房內(nèi)干凈通風(fēng)，溫度不超過400C，不得堆放易燃物品和腐蝕性物品，消防器材齊備完好，緊急救援工具齊全，其它標(biāo)示明確。 有明確崗位責(zé)任人，有詳細(xì)的維修保養(yǎng)計劃和記錄，以及故障處理記錄。7)市電恢復(fù)供電后，按啟動程序逆操作轉(zhuǎn)換市電。 配電房設(shè)立專門崗位責(zé)任人。 2)明確操作內(nèi)容，核對要停電的設(shè)備。 本體維修基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，70%用于房屋本體共用部位中修以上的維護工程。 機電設(shè)備設(shè)施應(yīng)制定完善維修保養(yǎng)計劃并落實。 維修工作完成后，維修人員應(yīng)清整工作現(xiàn)場，檢查試用。 附表 《工程部抽查表》工程部抽查表年 月 日 NO：FMRW310位置內(nèi)容抽查質(zhì)量結(jié)果問題記錄整改情況抽查人電梯環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況配電房環(huán)境衛(wèi)生維保情況