【正文】 該路段進(jìn)行舊區(qū)改造翻新，給人一種滿陳舊的感覺，目前的商業(yè)環(huán)境與氣氛不是很理想。北京燕莎OUTLETS不久前在同一地點又開設(shè)了二期店。即商品的流行周期較短，而且生存周期內(nèi)價格的差異極大?？墒?，我們也知道品牌特價場對于人流有極大的吸引和引導(dǎo)作用，例如廣州的友誼商店的品牌特賣場設(shè)在友誼商務(wù)大廈的九樓，中華廣場的品牌特賣場設(shè)在六樓，但一樣是人潮洶涌。2) 全面招商期：2006年5月——2006年XX月開始進(jìn)行全面的廣告投放和宣傳推廣，通過各種形式對目標(biāo)商戶進(jìn)行全面的招商工作。建議在商場開業(yè)經(jīng)營之時，將商場的外廣場、商場內(nèi)通道等公共位置加以進(jìn)行布置，以營造熱烈、濃厚的商業(yè)經(jīng)營及消費氣氛。b） 宣傳單張：l 建議鎖定目標(biāo)客戶群體聚集的地點，聘請兼職銷售人員到該地點進(jìn)行資料派發(fā)。約翰佐丹奴特迪b) 形象優(yōu)勢本項目前期的香港名店坊定位，經(jīng)營的基本上是來自香港和國外的時尚品牌，因此為商場建立了一個中高檔的形象。使臺山成為南中國較大的品牌服飾集散地。 項目威脅（THREAT）1） 區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)商廈的威脅競爭對手：XXXX、XXXXX、臺山商業(yè)城等2） 區(qū)域內(nèi)臨街商鋪的威脅競爭對手：XXXXX、XXXXXX、XXXXX、XXXXXX等3） 專業(yè)市場的威脅競爭對手：XXXX服裝市場、XXXX服裝市場等三、 項目定位 部分形象定位潮流天地目前經(jīng)過本項目的就分別有： 號公車5） 資源優(yōu)勢本項目公開出售至今已成功定出幾十個鋪位以及有部分品牌商家已經(jīng)可隨時進(jìn)駐商場，其中包括XXXX、XXXXXX、XXXXX、XXXXX等。另外，發(fā)展商同時允許我司參與本項目的一、二、層商鋪進(jìn)行分割及三、四、五層的招商等工作。負(fù)一層：作為停車場之用。3） 人車流優(yōu)勢環(huán)誠北路是臺山市東西交通的主干道之一，而且本項目的所在路段是臺山的中心商圈，商圈與步行街的中心商圈進(jìn)行人流交換的必經(jīng)之路，再加上 路的 XXXX街和 路的 街，使這里成為了人車流的集中交匯點，眾多的因素，為本項目造就了暢旺的人流優(yōu)勢。不斷涌現(xiàn)特色主體經(jīng)營商場與商貿(mào)需求。雖然，目前臺山還沒有一個專門的OUTLETS賣場，但是臺山作為華南經(jīng)濟(jì)的華僑城市，有著OUTLETS生存和發(fā)展的良好土壤。深受消費者歡迎。 價格分析根據(jù)發(fā)展商的意見，本項目目前的出售均價為XXXX元/㎡，管理費XXX元/㎡，即本項目實際費用XXX元/㎡，這樣的價格對于我們未來的目標(biāo)客戶能否承受是招商是否成功的關(guān)鍵。報紙廣告在臺山地區(qū)具最高發(fā)行量及最具影響力媒體進(jìn)行項目招商推廣，如XX日報、南方都市報等。因此建議以報紙、雜志等時尚專欄報道及廣告為主要宣傳途徑。 各招商階段目標(biāo) 營銷實施1) 關(guān)系營銷旺地發(fā)展顧問公司在長期商業(yè)銷售及招商過程中，有效積累了大量品牌商家，形成廣泛的客戶關(guān)系網(wǎng)。b） 通過各種途徑，對臺山市內(nèi)的中高檔時尚服飾品牌進(jìn)行招商，從而使本商場形成一系列品牌專營店的集合。但是，上述的處理方式對于中高檔的品牌而言是一種直接的傷害，因為品牌商投入大量的人力物力對品牌進(jìn)行扶植，其目的就在于增加商品的品牌附加值，提高商品價格。繼北京燕莎OUTLETS開業(yè)之后，上海奧特來緊隨跟進(jìn)，在有“大賣場黃金聚集地”之稱的金沙江路真北路口設(shè)立了奧特萊斯折扣店。商場正門面通道較小，進(jìn)后橫面過寬，商場個別入口不明顯，周邊的路段過窄，人流動線規(guī)劃較差，吸引消費者進(jìn)入商場有較大的難度。因此，我司建議發(fā)展商對一、二層原本的小商鋪進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 臺山市天嶺購物廣場項目臺山市天嶺購物廣場項目策劃建議書廣州市旺地全程顧問發(fā)展有限公司二OO六年五月目錄導(dǎo)言 2一、 項目簡介 3二、 項目分析（SWOT） 5 項目優(yōu)勢分析（STRENGTH） 5 項目劣勢分析（WEAKNESS） 8 項目機(jī)會點（OPPORTUNITIES） 9 項目威脅（THREAT） 10三、 項目定位 11 綜合形象定位 11 經(jīng)營定位 18 客戶定位 19 價格分析 20四、 營銷策略 22 總體思路 22 營銷階段