【正文】 上所述，擬選項(xiàng)目地處城南老城區(qū)，物業(yè)上有一些不利條件，又緊靠鐵路和奉化江，對(duì)顧客稍有阻隔。人口密集、消費(fèi)能力強(qiáng)：擬選項(xiàng)目周邊住宅區(qū)密集，流動(dòng)人口近2萬人，人口居住極為密集，另該區(qū)地段大部分為二級(jí)地段，地價(jià)及房?jī)r(jià)均較高，現(xiàn)新建樓盤均價(jià)已達(dá)40004500元/平方米，居住該區(qū)多為私營(yíng)老板、政府公務(wù)員及一些高收入群體，且項(xiàng)目所在地XXX村為寧波市首富村，村民均擁有不同份額的股份，較富裕，該片區(qū)居民消費(fèi)能力強(qiáng)，消費(fèi)觀念也較前衛(wèi)，另一方面隨著舊城改造的不斷加快，新的住宅區(qū)迅速開發(fā)，周邊環(huán)境的不斷改良，該區(qū)將吸引越來越多的高收入群體來此購(gòu)房置業(yè)，從而帶動(dòng)該片區(qū)的商業(yè)發(fā)展，給擬選項(xiàng)目帶來更多的商業(yè)機(jī)會(huì)和新生購(gòu)買力。此外，項(xiàng)目所在的區(qū)域部分屬老城區(qū)，道路和周邊的環(huán)境等顯得較為陳舊；XX路仍然是南北方向進(jìn)出城區(qū)的主要道路，居民走XX路來我店十分方便。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況如下表：名稱業(yè)態(tài)位置營(yíng)業(yè)情況農(nóng)工商大賣場(chǎng)環(huán)城西路和氣象路交匯處較差樂購(gòu)大賣場(chǎng)天一廣場(chǎng)好新一佳綜超呼童路67號(hào)良好又多綜超環(huán)城西路與聯(lián)豐路交叉口良（2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手立地及影響評(píng)估：①農(nóng)工商超市位于環(huán)城西路和氣象路的交匯處，距擬選項(xiàng)目約2公里，交通方便。 （2）居民交通工具：據(jù)統(tǒng)計(jì)局資料顯示，至2001年末，寧波市區(qū)內(nèi)公交線路90條，公交運(yùn)營(yíng)車輛1610輛來往于市區(qū)內(nèi)各個(gè)區(qū)域，市區(qū)和各縣市之間運(yùn)行有多路高速大巴和公交車。城市化發(fā)展：寧波城市化水平達(dá)到55%左右，基本上形成200萬以上人口都市發(fā)展框架。（2）城市人口狀況：2001年末寧波全市面積9365平方公里，市區(qū)人口密度為1221人/平方公里；，；，占全市總?cè)丝诘谋戎貫?8％。?公路：寧波市城鄉(xiāng)以高速公路、國(guó)道、省道為骨架，以港口為中心，以城市為依托，向四周輻射形成網(wǎng)狀交通體系。（2）人口情況?人口分布：成熟生活區(qū)主要集中在以下區(qū)域：南塘花園以北、環(huán)城西路以東、長(zhǎng)春路以南區(qū)域，江東區(qū)新河路、周宿渡路以北、彩虹南路以西的區(qū)域，居住人群以工薪階層為主；新開發(fā)大型住宅小區(qū)主要集中在環(huán)城西路東面、南塘公園旁、江東南路一帶，開發(fā)密集、規(guī)模較大。②樂購(gòu)超市位于寧波市的商業(yè)中心天一廣場(chǎng)，距離我司商場(chǎng)2公里，地理和區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，交通方便，人車流量大，其立地場(chǎng)地評(píng)估為83%。根據(jù)周圍道路情況，該項(xiàng)目10分鐘的加權(quán)平均距離可達(dá)范圍為：往南可到XX高速公路入口，往北可到XX街和XXX南部，往西可到XX西路，往東可到XXX兩側(cè)靠XXX一帶。但就目前而言，擬選項(xiàng)目周圍商圈仍然符合開辦綜合超市的條件和我司的市場(chǎng)定位。進(jìn)入成本低，擁有更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：擬選項(xiàng)目所在地為市區(qū)二級(jí)地段，地價(jià)及房?jī)r(jià)均較高，擬選項(xiàng)目面積約12000平方米，租金平均只有XXX萬/年，在同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中屬低水平，極大降低了我司經(jīng)營(yíng)成本，有利于我司在新一輪的競(jìng)爭(zhēng)中取得明顯優(yōu)勢(shì)。（2）可見度和來店方便性評(píng)估：擬選項(xiàng)目位于XX路旁，店面招牌明顯。現(xiàn)有大型連鎖超市共4家，分別為農(nóng)工商、好又多、樂購(gòu)和新一佳，歐尚將在原人豐布廠開店，超市競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。?空港：寧波櫟社國(guó)際機(jī)場(chǎng)為民用二級(jí)機(jī)場(chǎng)，配有先進(jìn)的通訊導(dǎo)航和航行管制設(shè)備，目前已開辟連接33個(gè)大中城市和香港、澳門在內(nèi)的35條國(guó)內(nèi)及地區(qū)航線，并辟有寧波經(jīng)澳門至臺(tái)灣的貨運(yùn)航班。人民生活：全市城鄉(xiāng)居民收入年平均遞增5%以上，城鎮(zhèn)人均住房使用面積達(dá)20平方米，恩格爾系數(shù)下降到32%。‰，‰，‰。全市公路通車?yán)锍?200公里，公路密度56公里／百平方公里，其中高速公路188公里，高級(jí)、次級(jí)公路面達(dá)3319公里。?人口數(shù)量：據(jù)統(tǒng)計(jì)局和各街道資料顯示，人口情況如下表所示街道人口/戶數(shù)估計(jì)商圈人口/戶數(shù)一級(jí)商圈段塘街道5萬人/南門街道月湖街道靈塔街道望春街道白鶴街道東勝街道4萬人/流動(dòng)人口小計(jì)二級(jí)商圈段塘街道望春街道南門街道月湖街道靈塔街道