【正文】 主，其特點處于企業(yè)成長期、規(guī)模較小、看重企業(yè)未來發(fā)展。 本項目產(chǎn)品價格研究方式 均價定價原則： 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目價格策略 項 目 加權(quán)系 數(shù) 市場可類比項目 麓谷信息港 標志 核心區(qū) 硬廣 logo 西長沙 〃 核心區(qū) 〃5A 級復合商務(wù) 西長沙，最核心地段； 五大中心配套； 27層地標式建筑 一期出租率達 100%， 30余家企業(yè)強勢入駐四年 ………… 新長海麓谷中心， 再一次不一樣的開始。 2）貼身茶水、水果接待、設(shè)貴賓 VIP室 蓄客策略 蓄客方式：售樓中心 +行銷巡展 +銷售拓展團隊 售樓中心作為項目現(xiàn)場的旗艦網(wǎng)點，適時以行銷團隊進行巡展派單，可以在最大程度上把項目銷售推向市場的最縱深處，以最有效最有力的方式傳播項目；最后配以業(yè)務(wù)素質(zhì)高、業(yè)務(wù)品質(zhì)優(yōu)良的銷售拓展團隊，直效覆蓋企事業(yè)單位，三位一體，綜合發(fā)揮出強有力的競爭力。 營銷手段： 1）拓展性電話營銷：以陌生電話拜訪為主，利用高端客戶的電話資源，多高端客戶進行電話拜訪； 2）目的性電話營銷：根據(jù)營銷時間節(jié)點，營銷活動開展的需要，電話拜訪意向客戶； 2）主動性電話營銷：銷售人員，更加客戶情況主動電話問候業(yè)主及準業(yè)主，每周一次，加強客戶維系； 蓄客策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目目標 項目分析 項目定位 目標達成 項目本體分析 市場態(tài)勢分析 價值因素對比 市場定位 SWOT分析 總策略 推貨策略 推廣策略 蓄客策略 活動策略 項目屬性定位 客戶定位 價格策略 銷售執(zhí)行 營銷策略 包裝策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 銷售節(jié)點 3月 5月 7月 8月 9月 2月 6月 4月 項目開工典禮 臨時營銷中心開放 6層推售 開盤答謝活動 2層 3層 7層（簽定）活動 營銷中心開放 4層 5層簽定金活動 開盤活動 1層 8層 9層10層 11層租賃活動 5月蓄客 清盤 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 銷售目標任務(wù)分解詳表 銷售核心工作： 提高來訪轉(zhuǎn)籌率至 1： 3以上，大力拓客保持足夠上門客戶。 蓄客渠道 1—— 精準廣告蓄客 蓄客策略 網(wǎng)絡(luò)媒介單位示意 電臺示意 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 蓄客渠道 2—— 實效營銷活動蓄客 蓄客方式： 1）大型活動： 跨界營銷，借勢其它行業(yè)的高端活動，以聯(lián)合舉辦形勢，以較小的投入，獲得最大的活動效果。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 I hope可以是 …… 從高新區(qū)視野來展開； 從新長海的位置來說明； 從客戶的愿景出發(fā)，從每個人的角度講話 … 以客戶為核心 … 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 公關(guān)入市主要分解為三個步驟： 第一步：“聆聽高新區(qū)的 100個希望”，以訪問或征文的形式收集不同 人群的真實聲音。 均衡分貨，好次、大小搭配，樹立價格標桿，形成價差 新長海中心一期推貨計劃表 總參數(shù) 戶型套數(shù) 批次 推貨時間 租售方式 B3棟分層 套數(shù) 面積 A戶 B戶 C戶 D戶 E戶 F戶 G戶 一 2022/3/26 售 2層 3層 7層 26 6 6 1 7 3 3 二 2022/6/18 售 4層 5層 18 4 4 6 2 2 三 2022/8/6 售 6層 9 2 2 3 1 1 4月中旬開始租賃 租 1層 8層 9層 10層 11層 39 6 9 1 13 5 4 1 合計 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 推 廣 策 略 高端發(fā)聲，品牌先行 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 推廣策略 爆發(fā) 緊急蓄客 搶占市場 訴求 重點 線上硬廣：圍檔戶外、短信、網(wǎng)絡(luò)炒作開始 傳播稀缺的核心價值點、首批租售開始 結(jié)合多方面蓄客渠道結(jié)合實效營銷活動公開亮相， 線上線下廣告鋪開，分批推售 線上線下開盤信息公示 開盤活動 新長海商務(wù)作品 獻禮長沙 策略解讀： 根據(jù)項目的計劃節(jié)點，確定本項目的推廣策略的核心思想： 蓄客渠道 + 品牌推廣： 以營銷活動為主 —— 各節(jié)點集中重心 —— 戰(zhàn)術(shù)組合推廣 。通過品牌的梳理實現(xiàn)項目形象的整體提升，著力經(jīng)營好客戶關(guān)系，硬抓項目“口碑”在促進 期銷售的同時為后續(xù)的開發(fā)奠定良好的品牌基礎(chǔ)！ 營銷總策略： 四點一線 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 新長海麓谷中心一期的開發(fā)，是項目開發(fā)的關(guān)鍵，它承擔產(chǎn)品價值體現(xiàn)、項目品牌升華、利潤最大化等責任，所以一期以打造項目品質(zhì)，樹立品牌形成口碑為核心。 定位方向 三大絕對優(yōu)勢定位原則： 新長海集團品牌起勢； 麓谷中央 5A級商務(wù)辦公樓； 交通便捷、配套齊全。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 麓谷信息港大廈： 產(chǎn)品檔次較高，其優(yōu)越的地理位置，樓體昭示建成后必將成為長沙高新開發(fā)區(qū)的地標性建筑 開發(fā)商： 廣洲信息港湖南開發(fā)公司 地址： 長沙市麓谷大道 662號 總建面： 10萬平米 物業(yè)形態(tài)： 寫字樓、孵化樓 綠化率： 42%較高 分推率： 25% 租金： 40元 /平方米 /月 銷售： 暫時未對外銷售 樓體： 由兩棟塔樓及裙房組成的孵化研發(fā)樓，地下 1層，地上 26層 項目分析： ? 地理優(yōu)勢 ： 該項目綠地率達到 42%， 項目所毗鄰的麓谷公園 ， 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美 ， 其地理優(yōu)勢和項目自身綠化率較高； ? 知名開發(fā)商 ： 項目前身為廣州信息港項目開發(fā)企業(yè) ， 有豐富的開發(fā)與管理經(jīng)驗 ， 并擁有雄厚的開發(fā)實力 ， 品牌有一定的知名度 。 核心區(qū) 產(chǎn)品價值： 產(chǎn)品面積適中，吻合市場主流需求。 項目整體檔次較高但體量較小。 主城區(qū)目前很多寫字樓項目產(chǎn)品品質(zhì)有限，建筑指標偏低，上下班電梯非常擁擠，大堂普遍偏小，檔次較差，已經(jīng)無法適企業(yè)發(fā)展的需要。 項目價格策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 銷售政策 ? 一批推 2樓、 3樓、 7樓定價基礎(chǔ)上執(zhí)行 96折優(yōu)惠（銷控策略大面積推 2樓、3樓，小面積推向 7樓）； ? 二批推 4樓、 5樓在一批 7樓價格的基礎(chǔ)上 98折優(yōu)惠； ? 三批推 6樓按 7樓價格銷售無優(yōu)惠； 項目價格策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目目標 項目分析 目標達成 項目本體分析 市場態(tài)勢分析 價值因素對比 市場定位 SWOT分析 總策略 推廣策略 蓄客策略 銷售執(zhí)行 活動策略 項目屬性定位 客戶定位 推貨策略 價格策略 項目定位 營銷策略 包裝策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 原則 ： 根據(jù)蓄客情況，制定推售貨量及戶型。 ?2層 3層 7層簽定金合同 ?1層 8層 9層 10層 11層租賃活動 圍檔廣告牌 網(wǎng)絡(luò)廣告 啟動期 —— 項目亮相 開盤期 7 3 5 6 9月 8月 籌備期 —— 價值釋放 電臺廣播 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 籌備期： 2022年 6月 1日 — 8月 1日 推廣目的： 產(chǎn)品占位，提升競爭力，深挖客戶資源，經(jīng)營業(yè)主關(guān)系，老帶新為出發(fā)點，口碑傳播大力蓄客，促成客戶購買行為，完成租憑任務(wù)目標 推廣主題 — 麓谷中央 辦公首選 推廣工作： 維持線上宣傳推廣，產(chǎn)品占位提升競爭力，形成項目口碑，為項目開盤做準備。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 仔細想想，有多少人能一眼辨認您的辦公樓？ 閣下： 當您收到這封邀請函的時候，我們已經(jīng)肯定，您從來 都是一個與眾不同的企業(yè)家。 蓄客渠道 4—— 政府營銷及大客戶蓄客 蓄客策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 蓄客渠道 5—— 行銷 +派單蓄客 蓄客方式： 舊寫字樓客戶 —— 傳統(tǒng)的城市中心腹部區(qū)域，全市寫字樓最集中區(qū)域，鎖定考慮改善辦公場所的客戶群。 行銷 +派單： 鎖定區(qū)域（如五一路商務(wù)圈、芙蓉路金融商務(wù)圈、文藝路商務(wù)圈等）內(nèi)行銷拓展，派發(fā)宣傳資料及折頁。 產(chǎn)品推薦會邀請函內(nèi)文 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 營銷推廣費用預算 5600萬元 4% = 224萬元 費用預算原則和標準： ?我們按照項目首期 B3棟劃分可售面積以 14000平方米， 總簽約額約為 5600萬元（出售 4000元 /㎡ ）。 推廣主題 — 麓谷中央 辦公首選 推廣工作： 線上網(wǎng)絡(luò)、短信發(fā)布開盤信息，線下以營銷活動輔排，開盤引爆，積蓄客戶， ?8月 7日引爆開盤 ?6層房源推售； ?前期簽定合同客戶簽正式合同。 每次推貨量需視階段性的客戶量而定，制造貨源緊俏氣氛，刺激客戶下訂。 該類客戶投資有很豐富的置業(yè)經(jīng)驗，置業(yè)要求較高，看重區(qū)位地段，交通、商業(yè)配套，建筑外形立面，大堂、電梯配備，還有物業(yè)服務(wù)等。 麓谷坐標： 項目檔次較高已經(jīng)成為市場標桿，擁有地段和自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，目前吸引眾多知名企業(yè)入駐受到市場追捧。被注重形象的大公司視為企業(yè)實力地位的體現(xiàn)；存在問題：管理費極高。 核心區(qū) ? 政策優(yōu)惠 ： 享受高新區(qū)政策外 ， 園區(qū)給予企業(yè)每年上交稅費的 5%6%。 1 、新政對市場環(huán)境的影響； 2 、高新區(qū)未來供應(yīng)量放大，面臨多層面競爭； 3 、區(qū)域內(nèi)市場競爭激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴重，周邊項目租價和售價較低。 抓“業(yè)主”： 在項目形象口碑得到良好經(jīng)營的前提下，對進駐客戶和業(yè)主進行深度挖掘，形成良性的“客戶鏈”經(jīng)營客戶關(guān)系。 操作要點： 推貨原則 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 貨源產(chǎn)品梳理： 主力產(chǎn)品迎合中小企業(yè)需求，產(chǎn)品線豐富。 充分表達了特定群體對企業(yè)未來所設(shè)定的真實目標與期望， 是平等的、真實的、有共鳴的心聲。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 蓄 客 策 略 多渠蓄客，資源共享 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 蓄客策略 蓄客策略 —— 客戶蓄積量制定 9月底實現(xiàn)銷售率 90%約 48套 12月底租賃合