【正文】 交易； ⑸交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；（） ⑹相鄰房地產(chǎn)的合并； ⑺交易方式的差異。 房地產(chǎn)資料大全 收益法 收益還原法是對(duì)土地、房屋、或其他具備收益性資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的基本方法。 ②直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)凈收益的求取 直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)就是房地產(chǎn)所有者又是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng) 者利潤(rùn)沒有分開，需要從利潤(rùn)中將屬于房地產(chǎn)租金的部分剝離出來(lái)。 ⑵安全利率調(diào)整率（累加法）：以安全利率為基礎(chǔ)，再加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率的方法。在估價(jià)時(shí)通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以某一比率來(lái)估算。這種方法主要用于檢驗(yàn)其他方法的估算結(jié)果。 例子 某宗房地產(chǎn)土地面積 1000平方米，是 10年前征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)每畝地花費(fèi) 18萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)取得該類土地每平方米 620元；地上建筑物總建筑面積2022平方米，是 8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)造價(jià)每平方米 600元，現(xiàn)時(shí)每平方米 1200元，估計(jì)建筑物八成新。 ⑵選擇最佳的開發(fā)利用方式 — 主要目的在于確定最佳使用方式，包括用途、規(guī)模、檔次等； ⑶估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期 開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)全部租售完畢的時(shí)間。 （ 1）總樓價(jià) =4500*10000/（ 1+） 3+2500*6000/（ 1+） 3*[30%/（ 1+）0+50%/（ 1+） +20%/（ 1+） 1]=12230 （ 2）總建筑費(fèi)用 =5000*20%/（ 1+） +5000*50%/（ 1+） +5000*30%/（ 1+） =4017 （ 3）總專業(yè)費(fèi)用 =總建筑費(fèi) *8%=4017*8%=321 （ 4）總利息 =（總地價(jià) +總建筑費(fèi) +總專業(yè)費(fèi)） *利息率 *計(jì)息期 （ 5）總銷售費(fèi)用 =總樓價(jià) *3%=12230*3%=367 （ 6）總稅費(fèi) =總樓價(jià) *6%=12230*6%=734 （ 7）總利潤(rùn) =（總地價(jià) +總建筑費(fèi) +總專業(yè)費(fèi)） *利潤(rùn)率 =總地價(jià) *+（ 4017+321） *=總地價(jià) *+1085 將上述數(shù)據(jù)代入 總地價(jià) =122304017321367734（總地價(jià) *+1085） 總地價(jià) =4565 房地產(chǎn)資料大全 ? 中位數(shù) —— 選取房地產(chǎn)售價(jià)中的中位數(shù)來(lái)編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。 （ 1）選擇估價(jià)方法：該快土地為待建筑土地，適宜于假設(shè)開發(fā)法 （ 2）選擇最佳開發(fā)利用方式：通過(guò)調(diào)查，最佳開發(fā)方式如下：用途為商業(yè)居住混合；容積率 7；建筑密度 50%；建筑面積 70000平方米；建筑物層數(shù) 14層；各層面積 5000平方米；地上 12層為商店，建筑面積， 314層為 60000平方米； （ 3）預(yù)計(jì)建設(shè)期：三年建成投入使用， 1999年 10月完成 （ 4）預(yù)計(jì)出售樓價(jià)：估計(jì)建造完成后，其中的商業(yè)樓即可售出；住宅 30%建成時(shí)售出， 50%半年后售出，其余 20%一年后售出。 ⑴ 調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況 ①土地的位臵，所在城市、城市中所在區(qū)域以及具體的坐落情況。 直線法 — 最簡(jiǎn)單的迄今使用最廣泛的一種折舊方法，它在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。主要有單位面積法和單位體積法。 ⑵開發(fā)成本：是在取得開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等。 風(fēng)險(xiǎn) 收益 認(rèn)識(shí)到資本化率實(shí)質(zhì)上是一種投資的收益率，實(shí)際上就把握了求取資本化率的方法，即估價(jià)時(shí)所選用的資本化率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率。 租賃收入包括有效毛收入和租賃保證金、押金等的利息收入。 ⑶實(shí)物狀況： 土地：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況； 建筑物：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布臵、工程質(zhì)量等 修正方法： ⑴直接比較修正：一般采用評(píng)分的辦法，以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分。 應(yīng)該知道融資是由買方提供還是由賣方提供或由第三方提供，以及融資利率 是否為市場(chǎng)利率。 ? （ 3）調(diào)整的原則 ? （及其價(jià)格）進(jìn)行調(diào)整使其更接近財(cái)產(chǎn)標(biāo)的。 ? *應(yīng)檢查銷售財(cái)產(chǎn)周圍的財(cái)產(chǎn)，看其年限、價(jià)值、質(zhì)量、條件與用途是否與財(cái)產(chǎn)標(biāo)的周圍的財(cái)產(chǎn)有根本不同。 ? 要努力發(fā)現(xiàn)銷售價(jià)格中是否包括動(dòng)產(chǎn)。 收集可比交易實(shí)例（收集交易實(shí)例 +選取可比實(shí)例） 盡可能的接近 選取交易實(shí)例的標(biāo)準(zhǔn)： ⑴可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍 內(nèi)的類似地區(qū)。我們應(yīng)努力 發(fā)現(xiàn)是什么原因使這種類型的財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)價(jià)格差異。 權(quán)利狀況 — 權(quán)利的完整性（是否受限制）、權(quán)屬的性質(zhì)（所有權(quán) OR 使用權(quán)）、權(quán)屬的使用狀況（如使用權(quán)的剩余年限） ③確定估價(jià)期日 — 是要明確所要評(píng)估的價(jià)值是指哪個(gè)具體時(shí)間上的價(jià)值。 如法律規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)不能作為抵押目的來(lái)估價(jià)。價(jià)值是指某物體在某些方面對(duì)某些人所具備的用途和效用。 類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。 當(dāng)估價(jià)師使用多個(gè)或更多的方法對(duì)價(jià)值進(jìn)行估算時(shí)，必須對(duì)使用有關(guān)方法得 出的估算值進(jìn)行檢查然后得出最后的結(jié)論。 根據(jù)交易案例的銷售對(duì)待估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值做出結(jié)論。 ⑵可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。 ? （ 2）銷售實(shí)例的物理特征 努力發(fā)現(xiàn)那些對(duì)被研究市場(chǎng)起著重要作用的財(cái)產(chǎn)特征。 數(shù)據(jù)的證實(shí)： 有兩條途徑可以提高你獲取信息的質(zhì)量： ⑴對(duì)銷售進(jìn)行檢查。這通常是指首先進(jìn)行一般調(diào)整，然后對(duì)具體特征進(jìn)行調(diào)整。 交易情況修正的方法： 可比實(shí)例的成交價(jià)格 *交易情況修正系數(shù) =正常價(jià)格 交易情況修正系數(shù) =待估房地產(chǎn)交易情況指數(shù) /交易案例交易情況指數(shù) （ 2）交易期日修正 是指將可比交易實(shí)例在成交期日的價(jià)格修正到待估房地產(chǎn)估價(jià)期日的價(jià)格。 它是指在估算不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)若干年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率， 將評(píng)估對(duì)象未來(lái)收益還原為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法。 房地產(chǎn)資料大全 A. 商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，凈收益等于商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。 ⑶收益排序插入法 。 ⑷投資利息：它包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。 建筑物折舊 ⑴建筑物折舊的概念和原因 折舊 — 是會(huì)計(jì)學(xué)中用于衡量由于時(shí)間流逝、技術(shù)過(guò)時(shí)和市場(chǎng)變化等因素而引起的固定資產(chǎn)的磨損消耗和其他價(jià)值損失的術(shù)語(yǔ)。試選用所給資料估算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。可分為開發(fā)期（）和租售期（）。避免房地產(chǎn)市場(chǎng)極端值影響。 ：要求評(píng)估 1996年 10月出售價(jià)格。 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟： 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為以下 6個(gè)步驟： ⑴調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； ⑵選擇最佳的開發(fā)利用方式； ⑶估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期； ⑷預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； ⑸估計(jì)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)； ⑹進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。 ⑵求取建筑物折舊的方法 （自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命，實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)） 在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過(guò)年數(shù)。 ⑵建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取辦法 ①單位比較法 — 是以建筑物整體，與價(jià)格、成本密切有關(guān)的單位為比較基礎(chǔ)來(lái)估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格的方法。目前情況下，取得土地的途徑主要分三種：①通過(guò)征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金；②通過(guò)城市拆遷取得的，土地取得成本包括拆遷安臵補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金；③在市場(chǎng)上 “ 購(gòu)買 ” 的，土地取得成本包括購(gòu)買土地的價(jià)款和購(gòu)買時(shí)買方應(yīng)該繳納的稅費(fèi)。 資本化率 資本化率又稱還原利率，是將不動(dòng)產(chǎn)純收益還原成不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的利率或比例，其實(shí)質(zhì)是一種資本投資收益率。通常 為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余 額。 ⑵權(quán)益狀況： 土地使用權(quán)年限 、城市規(guī)劃限制條件（如 建筑容積率 ）等。處理方式：以一次付清所 需支付的金額為準(zhǔn)。換句話說(shuō)，調(diào)整的金額應(yīng)該與被調(diào)整的特征之間存在合理的關(guān)系；二是調(diào)整的金額應(yīng)該同時(shí)適用每筆銷售。 ? （ 4）銷售財(cái)產(chǎn)的位臵