【正文】 155 157 159 160 162 “使用粘土磚”核定 163 民防工程 建設(shè)管理 164 168 172 174 175 辦大產(chǎn)證 177 179 181 183 185 186 188 190 192 194 201 206 209 4 土地投標(biāo) (商務(wù) ) 1．作業(yè)目的 土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。根據(jù)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和平均售價(jià)預(yù)測(cè)；研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對(duì)規(guī)劃方案（技術(shù)標(biāo)）提出設(shè)計(jì)要求；提交初步營(yíng)銷方案、銷售成本和資金回籠計(jì)劃。 投標(biāo)工作全過(guò)程的保密紀(jì)律： 所有參與投標(biāo)的崗位人員，其個(gè)人電腦必須設(shè)置開機(jī)密碼，收集和編寫的文件資料必須集中在一個(gè)目錄內(nèi)并設(shè)置加密。通常的要求為： 規(guī)劃設(shè)計(jì)成果： A3 文本格式的規(guī)劃說(shuō)明書和圖紙，與投標(biāo)文件綜合裝訂成冊(cè)。 9 土地狀況調(diào)研 取得直觀的地塊信息，為決定是否參加投標(biāo)和編制土地投標(biāo)書作好前期資料準(zhǔn)備。周邊建筑的風(fēng)格，色彩，檔次標(biāo)準(zhǔn)。報(bào)告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報(bào)告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計(jì)方案的需要。對(duì)推薦方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析，以判別項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 建筑總成本、市場(chǎng)總 價(jià)值（銷售收入、租賃經(jīng)營(yíng)價(jià)值）、凈利潤(rùn)、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、成本利潤(rùn)率、投資收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。在收集和制作的過(guò)程中，本崗位的思路得以拓展，視野得以寬廣，分析判斷能力得以提高。 總建筑師 ： 負(fù)責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評(píng)價(jià)，批準(zhǔn)進(jìn)入首選信息庫(kù)的名單。 主管崗位 總建筑師： 擬定設(shè)計(jì)任務(wù)書提綱，提出修改意見，批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書。 作品表達(dá)方式：明確各個(gè)階段應(yīng)該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等形式及規(guī)格。但不管是公開還是邀請(qǐng)招標(biāo)，都必須接受設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)辦公室（以下簡(jiǎn)稱設(shè)招辦）的全程監(jiān)督和管理。 確定投標(biāo)人名單 公開招標(biāo)的由招標(biāo)小組審查所有書面報(bào)名的投標(biāo)人資格，從中選擇 3至 5名入圍，邀請(qǐng)招標(biāo)的可直接向 3 名或 3名以上發(fā)邀請(qǐng)書。 先由投標(biāo)人分別介紹各自的方案，然后評(píng)委在無(wú)干擾的環(huán)境下討論評(píng)議，按照技術(shù)先進(jìn)、適 用創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益等原則，結(jié)合在設(shè)計(jì)進(jìn)度、取費(fèi)服務(wù)等方面的承諾綜合考慮擇優(yōu)投票，確定排列名次。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。 接規(guī)劃部門總窗口領(lǐng)證通知后，持規(guī)劃部門發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（ IC卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。 27 申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須分階段地得到政府部門的批準(zhǔn)。 28 編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計(jì)劃 一套科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃無(wú)論在項(xiàng)目管理的前期論證階段，還是在實(shí)施過(guò)程中和后期的評(píng)估考核中都有著不可替代的綱領(lǐng)性的地位和作用。整個(gè)計(jì)劃中編號(hào)不容許重復(fù)，所以某號(hào)到某號(hào)就能代表某一項(xiàng)特定的工作。如果邏輯出現(xiàn)錯(cuò)誤，網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃也就從根本上失去了可操作性。反復(fù)調(diào)整到關(guān)鍵路線的盡端正好和工期平齊。前鋒線曲折越多，說(shuō)明各項(xiàng)工作的同步性越差。另一種后續(xù)也是非關(guān)鍵工作而且可以借用 其自由時(shí)差進(jìn)行彌補(bǔ)的，計(jì)劃也不需要調(diào)整。 因格式合同是設(shè)計(jì)單位提供的，所以設(shè)計(jì)單位一般不能在格式合同上隨意增刪條款，但甲方可以不受格式的束縛和限制。 總建筑師： 主持專家評(píng)議會(huì)議，必要時(shí)與設(shè)計(jì)師討論交換意見，決定修改方案的取舍。其中擴(kuò)初方案審批之前，主要是對(duì)房型的舍取，軸線的調(diào)整，擴(kuò)初審批之后，主要對(duì)細(xì)部尺度的調(diào)整。只是在特定的環(huán)境下選擇哪種感覺更適宜而已。 優(yōu)化的重點(diǎn)是更加突顯個(gè)性化： 傳統(tǒng)的協(xié)調(diào)觀只是讓新的建筑被動(dòng)地迎合和融合到現(xiàn)有的周圍環(huán)境里去，這長(zhǎng)期以來(lái)束膊了設(shè)計(jì)師的創(chuàng)新意識(shí)。 4. 房型設(shè)計(jì)優(yōu)化 作業(yè)依據(jù) 已通過(guò)審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 33 建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化 中 標(biāo)方案既已中標(biāo)，自有其高人一籌的亮點(diǎn)，作為建設(shè)單位應(yīng)該尊重設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)成果，不要大刀闊斧地隨意修改，避免將原創(chuàng)概念抹殺詒盡，除非設(shè)計(jì)師主動(dòng)請(qǐng)纓更有高招。 設(shè)計(jì)委托所簽訂的合同文本采用由地方建委與工商行政管理局統(tǒng)一印制的《建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同》和《工程勘察設(shè)計(jì)廉政責(zé)任書》等格式文件和附件。 非關(guān)鍵工作拖延的，如果僅消耗了原有的自由時(shí)差，當(dāng)然無(wú)關(guān)大局，計(jì)劃不需作調(diào)整。固定不變的計(jì)劃只能作為流于形式的裝飾品。關(guān)鍵路線的盡端如沒有超出工期，可把持續(xù)時(shí)間相對(duì)緊張的關(guān)鍵工作適當(dāng)延長(zhǎng)。 持續(xù)時(shí)間和時(shí)距相同的工作稱為 關(guān)鍵工作 ，自始至終全部由關(guān)鍵工作連接起來(lái) 的路線，也就是線路上總的工作持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的線路稱之為 關(guān)鍵線路 。在座標(biāo)雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中，采用一根連線和左右兩個(gè)圓圈來(lái)表示某一項(xiàng)工作。 核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的時(shí)限為 40 個(gè)工作日。 商品房項(xiàng)目在擴(kuò)初設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后，本主辦崗位應(yīng)填寫《 **年固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目信息標(biāo)準(zhǔn)表式》，申報(bào)新建或續(xù)建項(xiàng)目的投資計(jì)劃。 規(guī)劃部門認(rèn)為設(shè)計(jì)方案需要較大修改的，則核發(fā)“一審”意見。因規(guī)劃方案報(bào)審的時(shí)間長(zhǎng)，環(huán)節(jié)復(fù)雜，反復(fù)多，在公司內(nèi)部又需要不同崗位在經(jīng)辦時(shí)間上搭接和銜接。 會(huì)議地點(diǎn)由招標(biāo)小組安排落實(shí)，設(shè)招辦可以派員列席。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在招標(biāo)書中明確。市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告正式成文，修建性詳細(xì)規(guī)劃已獲批準(zhǔn)。 設(shè)計(jì)深度要求：分概念性方案設(shè)計(jì)，建筑方案設(shè)計(jì)和初步方案（即擴(kuò)初）設(shè)計(jì)三種。 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，土地狀況調(diào)研報(bào)告和選址意見書批復(fù)。 16 建立優(yōu)秀設(shè)計(jì)師信息庫(kù) 人的因素是最關(guān)鍵和主要的，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果來(lái)源于具備創(chuàng)新精神，具備職業(yè)道德，具備精湛技術(shù)的設(shè)計(jì)師，為了使每個(gè)項(xiàng)目都能有針對(duì)性地得到合適的設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，需要收集和積累來(lái)自各種渠道的信息，建立動(dòng)態(tài)的優(yōu)秀設(shè)計(jì)師的信息庫(kù)。 附件 土地出讓合同、項(xiàng)目建議書（或初步可行性研究報(bào)告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對(duì)規(guī)劃方案的批復(fù)文件。 項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想 建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積； 小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會(huì)所等附屬設(shè)施。對(duì)項(xiàng)目本體進(jìn)行研判，分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，并進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)測(cè)；提出項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進(jìn)度計(jì)劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告必須真正體現(xiàn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，遵循市場(chǎng)規(guī)律，反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，為項(xiàng)目的投資尋找到真正的可行之路。 市政環(huán)境：包括周邊道路級(jí)別，有否拓路計(jì)劃；雨水和排污管徑，有否改造計(jì)劃，與本地塊最理想的接口位置。過(guò)程中的往來(lái)文件和方案成果均需妥善保密保管，復(fù) 印資料的分發(fā)應(yīng)嚴(yán)格登記并加蓋密級(jí)印戳，無(wú)保留價(jià)值的資料隨時(shí)粉碎銷毀，嚴(yán)禁向無(wú)關(guān)人員透露投標(biāo)方案的內(nèi)容。此項(xiàng)作業(yè)應(yīng)在概念方案設(shè)計(jì)階段內(nèi)同時(shí)完成，其中主要內(nèi)容應(yīng)盡早與設(shè)計(jì)單位溝通。 投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。本主辦崗位應(yīng)參加招標(biāo)地塊的答疑會(huì)，做好詳細(xì)記錄。其中商務(wù)標(biāo)包括投標(biāo)報(bào)價(jià)、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡(jiǎn)介、從業(yè)業(yè)績(jī)、銀行資信、可行性報(bào)告等內(nèi)容。 土地開發(fā)： 向各負(fù)責(zé)部門催辦其部門和崗位負(fù)責(zé)提交的投標(biāo)文件資料，按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式編制商務(wù)標(biāo)。 文件資料向本主辦崗位匯總時(shí)應(yīng)通過(guò)內(nèi)部局域網(wǎng)傳送，未經(jīng)授權(quán)不準(zhǔn)打印和復(fù)制。 規(guī)劃內(nèi)容與深度 規(guī)劃說(shuō)明書：包括現(xiàn)狀條件分析，規(guī)劃總體構(gòu)思，規(guī)劃總體布局，主要空間 8 組織和景觀特色，道路綠化設(shè)計(jì)，主要市政設(shè)施 綜合考慮；用地平衡表，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地率等）。 公司年度開發(fā)計(jì)劃，土地招標(biāo)書，地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。對(duì)貼近規(guī)劃紅線的區(qū)外建筑還 需調(diào)查其建造年代，結(jié)構(gòu)穩(wěn)固狀況，是否是政府命名的保護(hù)性建筑。 總經(jīng) 濟(jì)師： 組建工作小組，批準(zhǔn)工作計(jì)劃，組織優(yōu)化和修改報(bào)告，審定報(bào)告。當(dāng)有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)結(jié)論不足以支持項(xiàng)目方案成立時(shí)，可對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與敏感性分析 風(fēng)險(xiǎn)分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。 總建筑師： 負(fù)責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評(píng)價(jià)。 主辦崗位 設(shè)計(jì)管理： 負(fù)責(zé)按以下作業(yè)要求和描述，持之以恒地做好信息庫(kù)的建立和使用。 協(xié)管崗位 總經(jīng)濟(jì)師，總工程師 ： 會(huì)簽草稿，提出修改意見。 完成期限：注意盡量給于充足的時(shí)間，一般情況下不得少于 30~40 個(gè)工作日，催得太急，方案構(gòu)思和制作質(zhì) 量肯定大打折扣。 成立招標(biāo)工作小組 總建筑師擔(dān)任組長(zhǎng)，并由其指定四名相關(guān)崗位上的人員為兼職組員，具體分工由組長(zhǎng)安排。 發(fā)放招標(biāo)書 按照招標(biāo)公告或邀請(qǐng)書中規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)，向已確定的 投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)書，并收取投標(biāo)保證金，保證金數(shù)額應(yīng)在招標(biāo)公告或招標(biāo)書中明確。如果招標(biāo)人沒有授權(quán)評(píng)標(biāo)小組直接確定中標(biāo)人。 依據(jù) 中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法；上海市城市規(guī)劃條例；上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；獲得中標(biāo)土地批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃與批文、土地協(xié)議。領(lǐng)取的內(nèi)容包括《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的批復(fù)》和附圖。要求經(jīng)辦崗位事先做好充分準(zhǔn)備，一旦條件成熟，立即進(jìn)入申辦程序。只有綱舉才能目張，才能使項(xiàng)目中上百個(gè)環(huán)節(jié)高效地有序地協(xié)調(diào)地工作，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。 時(shí)間要素 在網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的頂端設(shè)計(jì)一排以一個(gè)日歷天為單位的橫座標(biāo)，稱為 時(shí)間坐標(biāo)軸 。 責(zé)任要素 相關(guān)的工作可以列在對(duì)應(yīng)部門和崗位的水平線上，使每個(gè)部門和崗位清楚地了解自己在整個(gè)項(xiàng)目中要按怎樣的順序做哪些工作，每件工作從什么時(shí)候必須開始，到什么時(shí)候必須結(jié)束，其中有沒有機(jī)動(dòng)的時(shí)間，和其他工作有怎樣的相互制約的邏輯關(guān)系，等等。重新謄清圖式，雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃 到此初步完成。其中折線段處在基準(zhǔn)線左邊的工作進(jìn)度為拖延，處在右邊的工作進(jìn)度為提前，其幅度可按前鋒點(diǎn)到基 31 準(zhǔn)線 的距離從時(shí)間坐標(biāo)軸上量化而得。如果不足以彌補(bǔ)的，就要設(shè)法盡量壓縮它的持續(xù)時(shí)間，避免使它變?yōu)殛P(guān)鍵工作而進(jìn)入關(guān)鍵路線。 本主辦崗位嚴(yán)格按中標(biāo)單位的投標(biāo)承諾 填寫格式文本中的空格，無(wú)關(guān)的空格填斜杠，無(wú)關(guān)的或不能準(zhǔn)確表達(dá)甲方意圖的條款應(yīng)劃除。 主辦崗位 土建設(shè)計(jì)管理： 收集匯總各種優(yōu)化建議，在 總建筑師的指示下和設(shè)計(jì)師聯(lián)絡(luò)，完善建筑設(shè)計(jì)方案。 優(yōu)化的重點(diǎn)是更加突顯人性化： 按照客戶定位，掌握舒適型和緊湊型的區(qū)別，逐戶審視面積標(biāo)準(zhǔn)和功能標(biāo)