【正文】 商業(yè)地產(chǎn) 廣義 上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。 ? 對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取租金回收的方式。 ? 商業(yè)地產(chǎn)運營的核心是招商，開發(fā)商又要求營銷部門回款，所以就出現(xiàn)了“帶租約銷售”這種模式。 如：昆明的南屏街、小西門等商圈，國貿(mào)商業(yè)中心等。風險最小化就要降低銷售價格、采取最穩(wěn)妥的功能定位方案，定位由開發(fā)商的價值取向決定。 實際工作中，可以在招商部門中，專門設(shè)置代理行 (中介 )管理組，負責與之鑒定合作合同，和與其所帶領(lǐng)的商戶的談判對接，這樣，往往起到“借船出?！钡闹匾饔谩嶋H上大家看到的地產(chǎn)形式，是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。項目招商人員，一般按業(yè)態(tài)分工，人員數(shù)量，應(yīng)該 23倍于銷售人員，考核周期要加長，考核標準也要針對招商技能和專業(yè)性及責任心三方面。 形象定位、服務(wù)定位是功能和客戶定位的自然發(fā)展，也是客觀要求。 ② 建筑形式特點 其建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點，即住宅底商，整個樓的一層、二層或地下層的用途為商業(yè)，樓上建筑的用途為居住。 ② 定位的核心是確定功能。 ? 第二種叫 “租售結(jié)合” ，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租 ,部分銷售。商業(yè)地產(chǎn)