【正文】 ％－ 80％的顧客； ? 次要商圈包含另外 15％－ 25％的顧客； ? 邊緣商圈包括剩下的所有顧客，分布更加分散。 是有著 “ 隨心所欲而不逾矩 ” 風(fēng)度的謀略家。 房地產(chǎn)資料大全 C、杏花新城 作為九十年代較具代表性、實(shí)驗(yàn)性的社區(qū)商業(yè)典范，杏花新城的推出開(kāi)創(chuàng)了一個(gè)情景商業(yè)的新時(shí)代。 —— 帶租約銷(xiāo)售 房地產(chǎn)資料大全 優(yōu)勢(shì)： ?前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。如萬(wàn)科四季花城特色主題是歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，其在假日大道商業(yè)街的整體景觀營(yíng)造，包括常綠喬木、休閑座椅等均給人很強(qiáng)烈的歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情感受。 房地產(chǎn)資料大全 類(lèi)型 面積配比 30㎡ 以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上 內(nèi)向型 ％ ％ ％ ％ ％ 中間型 ％ ％ ％ ％ ％ 外向型 ％ ％ ％ ％ ％ 類(lèi)型 個(gè)數(shù)配比 30㎡ 以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上 內(nèi)向型 ％ ％ ％ ％ ％ 中間型 ％ ％ ％ ％ ％ 外向型 ％ ％ ％ ％ ％ 三種類(lèi)型商業(yè)的鋪位個(gè)數(shù)比： 三種類(lèi)型商業(yè)的鋪位面積比： 房地產(chǎn)資料大全 —— 與業(yè)態(tài)之間的關(guān)系 業(yè)態(tài) 30㎡ 及以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上 超市 % % % % % 餐飲 % % % % % 便利店 % % % % % 服務(wù)配套 % % % % % 美容 % % % % % 生活家居 % % % % % 休閑 % % % % % 服飾精品 % % % % % 地產(chǎn)中介 % % % % % 其他 % % % % % 合計(jì) % % % % % 經(jīng)統(tǒng)計(jì)， 23個(gè)典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示： 房地產(chǎn)資料大全 /進(jìn)深之比 類(lèi)別 區(qū)間 開(kāi)間 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 18m 18m以上 —— 進(jìn)深 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 15m 15m－ 18m 18m以上 開(kāi)間區(qū)間 比例 3m以下 % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 9m－ 18m % 18m以上 % 合計(jì) % 進(jìn)深區(qū)間 比例 3m以下 % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 9m－ 15m % 15m－ 18m % 18m以上 % 合計(jì) % 社區(qū)商業(yè)的開(kāi)間 /進(jìn)深主要在以下幾個(gè)區(qū)間： 房地產(chǎn)資料大全 小實(shí)踐： 一個(gè)相對(duì)封閉的中型街區(qū) 街區(qū)人口約 6萬(wàn)人 （含小型工業(yè)區(qū)人口 3萬(wàn)人、其余為多層、高層住宅人口及政府機(jī)構(gòu)） 已有超市型百貨兩間，共約 2萬(wàn)平米（配套租金 200元 /平米） 散亂配套約 1萬(wàn)平米 餐飲約 5千平米 思考： 建立一個(gè)什么樣的集中式商業(yè)，租售價(jià)格為多少？ 房地產(chǎn)資料大全 趁思考的時(shí)間 休息一下吧！ 房地產(chǎn)資料大全 一、社區(qū)商業(yè)概述 二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃 三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn) 四、各種類(lèi)型商家的物業(yè)條件要求 五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營(yíng)造 六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理 七、社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)模式 八、香港商業(yè)的借鑒 目 錄 房地產(chǎn)資料大全 四、各種類(lèi)型商家的物業(yè)條件要求 房地產(chǎn)資料大全 業(yè)態(tài) 商家 超市 大型綜合超市 沃爾瑪、新一佳、百佳 社區(qū)標(biāo)超 華潤(rùn)、民潤(rùn) 餐飲 大型餐飲 湘江老廚、毛家飯店、天天漁港、醉翁亭 西餐咖啡 雨花西餐、上島咖啡、米蘿西餐 中西式快餐 麥當(dāng)勞、肯德基、嘉旺城市快餐、永和大王 便利店 —— 71萬(wàn)店通 服務(wù)配套及服飾精品 服務(wù)配套 一致藥店、海王藥業(yè)、柯達(dá)沖印、博恩凱音像、中國(guó)銀行、千百度花藝、三春暉書(shū)店、久美書(shū)店、一品軒、小白兔、雪莉阿姨、正章 服飾精品 以純、愛(ài)特愛(ài)、尤可、芬怡內(nèi)衣、貝蒂童裝、品質(zhì) 生活（天工坊）、圣駿水晶、風(fēng)之谷精品 美容及美發(fā) 美容 NB自然美、瑪莎、思妍麗、明之堡女子美容桑拿 會(huì)所 美發(fā) 純剪一派、出發(fā)點(diǎn) 生活家居 —— 瑞信家具、儂儂家私、綠源沙發(fā)、雅蘭 休閑 —— 避風(fēng)塘茶樓、清風(fēng)茶藝館、新港鴻沐浴保健中心 房地產(chǎn)資料大全 房地產(chǎn)資料大全 —— 綜合超市 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 10,00020,000 單層面積（㎡） 5,000－ 10,000 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） － 1～ 3 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 進(jìn)深 ≥50 樓板承重（ Kg/㎡ ） ≥500 給排水 提供市政管道供水，日供水量 ≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、 污水井、化糞池等 供配電 提供符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為 100kw－ 150kw/1000㎡ ，同時(shí)提供后備發(fā)電機(jī) 中央空調(diào) 提供與否需與發(fā)展商溝通 店內(nèi)垂直交通 每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，貨梯兩部 電話線 提供配口 燃?xì)夤艿? 提供城市燃?xì)夤艿琅淇? 排污 預(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位 卸貨 /理貨區(qū)（㎡） 5001,000 停車(chē)位（個(gè)） 200500 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 房地產(chǎn)資料大全 —— 社區(qū)標(biāo)超 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 1,0003,000 單層面積（㎡） 1,0003,000 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1～ 2 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 樓板承重（ Kg/㎡ ） ≥500 給排水 接駁到位，日供水量 ≥100噸； 供配電 提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為 100kw－150kw/1000㎡ ，并設(shè)置備用電源 中央空調(diào) 提供與否需與發(fā)展商溝通 電話線 提供配口 燃?xì)夤艿? 配備管道煤氣或瓶裝煤氣站 排污 設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 停車(chē)位（個(gè)） 50150 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 房地產(chǎn)資料大全 —— 便利超市 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 100500 單層面積（㎡） 100500 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 樓板承重（ Kg/㎡ ） ≥500 給排水 接駁到位 供配電 提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源 電話線 提供配口 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 房地產(chǎn)資料大全 —— 大型中式酒樓 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 1,0003,000 單層面積（㎡） 500－ 1,000 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1～ 3 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 樓板承重（ Kg/㎡ ） ≥500 中央空調(diào) 不需要，自裝 電梯（部） 2 步梯（部） 1 燃?xì)夤艿? 提供接口 排污 設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 停車(chē)位數(shù)量（個(gè)） 50200 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 /毛坯 房地產(chǎn)資料大全 —— 中西快餐店 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 150400 單層面積（㎡） 100200 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1～ 2 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥4 步梯（部） 1 燃?xì)夤艿? 提供接口 排污 設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 /毛坯 房地產(chǎn)資料大全 —— 西式快餐店 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 200500 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1～ 2 單層面積（㎡） 100250 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥4 中央空調(diào) 需要，預(yù)留 25個(gè)機(jī)位接口 電梯（部） 不要求 步梯（部） 12 排污 設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 /毛坯 房地產(chǎn)資料大全 —— 西餐咖啡店 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 200500 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1～ 2 單層面積（㎡） 200500 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥4 步梯（部） 12 燃?xì)夤艿? 提供接口 排污 排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 停車(chē)位數(shù)量（個(gè)） 約 20 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 /毛坯 餐飲業(yè)態(tài)是社區(qū)商業(yè)中承租比較穩(wěn)定的業(yè)態(tài)，物業(yè)出租以后，調(diào)整難度及成本相對(duì)較大，因此，餐飲業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所需要加以細(xì)致的規(guī)劃設(shè)計(jì)。服務(wù)配套類(lèi)業(yè)態(tài)位于以香山街分界的兩邊社區(qū)的中間位置，兼顧了整體便利性。 商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè) 的便利性特點(diǎn)，有時(shí)不方便居 民的購(gòu)物消費(fèi)。 房地產(chǎn)資料大全 —— 租金定位 租金定位 ：通常是運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)，通過(guò)項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類(lèi)似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有： a、整體區(qū)位 b、商業(yè)氛圍 c、人流量 d、主力店 e、交通條件 f、發(fā)展商實(shí)力 g、規(guī)模主題 h、升值前景 房地產(chǎn)資料大全 —— 售價(jià)定位 目前主要有兩種方法對(duì)售價(jià)進(jìn)行定位，即 市場(chǎng)比較法和收益還原法 。 內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的 2％以下 ，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴(lài)本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。 商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性也帶來(lái)社會(huì)利益和財(cái)富的重新分配。 它只需要更多的精力投入，更深入的研究。 房地產(chǎn)資料大全 市場(chǎng)定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括： 功能定位 ? 按照商業(yè)所輻射的區(qū)域可分為外向型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在 — 2公里 范圍內(nèi)，常住人口不少于 10萬(wàn)人）、中間型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在 里范圍內(nèi)）、內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)（在規(guī)劃時(shí)僅考慮滿足本社區(qū)的居民消費(fèi) 群）； ? 按照業(yè)態(tài)類(lèi)型可分為：日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂(lè)、專(zhuān) 業(yè)市場(chǎng)等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)較少； 檔次定位（分為低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔）； 名稱(chēng)建議（通常是綜合項(xiàng)目所處區(qū)域、項(xiàng)目自身特點(diǎn)、開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)等來(lái) 確定）。 房地產(chǎn)資料大全 一、社區(qū)商業(yè)概述 二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃 三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn) 四、各種類(lèi)型商家的物業(yè)條件要求 五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營(yíng)造 六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理 七、社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)模式 八、香港商業(yè)的借鑒 目 錄