【正文】 項目名稱 旺旺家緣 物業(yè)位置 高新區(qū)燕山路中段 開發(fā)商 漯河市旺旺置業(yè)有限公司 均價（一期） 1700元 /平米 目前進展 現(xiàn)房銷售 主力戶型及面積 85㎡ —139㎡ 周邊配套 2 1 5 6 68路，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等，湘江路小學(xué) 建筑及規(guī)劃 一般 售樓部情況 內(nèi)部空間大，可利用空間多，但外部展示面較小，整體給人大氣而不落俗套。目前樓盤有中房黃山小區(qū)、金地翠園、海河小區(qū)、華東世紀(jì)城、舟山花園、金光花園、嵩山小區(qū)、海河新區(qū)、金匯小區(qū)、陽光世紀(jì)苑、蘭天小區(qū)、錦繡天地等。 2021 漯河地產(chǎn)脈絡(luò)梳理 1 區(qū)域市場化需求分析 區(qū)域市場化需求是根據(jù)漯河市的總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和目前各類型、各階層客戶的市場需求，按照房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)管理模式來劃分。 （ 8）沙北東區(qū)版塊 是指沙河以北，昆侖路以東，淞江路以南這個區(qū)域，本區(qū)域位于城區(qū)結(jié)合部位，沒有大的工廠和企業(yè)，市政設(shè)施、教育設(shè)施及其它配套設(shè)施不完善，這里的居民多是些新城區(qū)的市民，一般都有自家的獨家小院，多以出租房屋或做個小生意謀生，對商品房需求的檔次不是太高，本區(qū)域不易開發(fā)高檔的大模樓盤， 目前開發(fā)的樓盤主要有金龍花園、香城別墅、雙匯國際城市花園、銀河灣、銀鴿新苑、香緹左岸。先后被省建設(shè)廳等單位評為河南省綠色建設(shè)示范小區(qū)、漯河首家親情文化示范小區(qū)、 2021年度漯河最佳樓盤、業(yè)主最滿意樓盤等光榮稱號 區(qū)域樓盤：雙匯國際花園 項目名稱 國際城市花園 物業(yè)位置 金山路黃河路交叉口北２００米 開發(fā)商 雙匯地產(chǎn) 均價（一期） 2700元 /㎡ 目前進展 四期小高層 主力戶型及面積 98㎡ ——260㎡ 周邊配套 漯河市中醫(yī)院 中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行 學(xué)校：漯河二高、陽光雨露國際雙語嬰幼園、漯河小學(xué) 建筑及規(guī)劃 高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，人性化設(shè)計 售樓部情況 因最后一期銷售，位置相對顯得有點隱蔽，內(nèi)部布局簡單粗放。 、環(huán)境設(shè)計新穎，能給項目形象帶來較大的提升。 現(xiàn)場宣傳偏硬，主題定位語為 “ 水岸觀邸 .至尚地標(biāo) ” 與客戶缺少共鳴，不能很好地體現(xiàn)項目核心思想內(nèi)涵，整體宣傳基調(diào)比較拘禁化。 屬私企業(yè)主，其中以政府國企實力派及私企業(yè)主為主。 從銀河灣新形象展示開始。 營銷策略 營銷階段 第一階段 時間： 2021年 8月 —9月 內(nèi)容：新的宣傳推廣概念推出，全新的銷售中心、 現(xiàn)場圍墻和其他廣告畫面面世，以 國際品質(zhì)舒適生活 為述求的宣傳正式拉開序幕。 活動策略 可以不定期的舉辦會員之間或者業(yè)主之間的比賽，如網(wǎng)球新人公開賽等，提高業(yè)主對社區(qū)的認(rèn)同感，同時也可擴大項目影響。在這個奧運會成為焦點的季節(jié)里，我們順勢推出此項活動無疑于會成為新聞關(guān)注的焦點，同時可以增加本項目的新聞價值，讓本項目成為社會關(guān)注的焦點。 營銷策略 電子媒體： 參與專業(yè)銷售網(wǎng)站配合市電視臺和有線 臺，同時在各類上流社會活動場所派發(fā)資料。 C .全面宣傳生態(tài)園林居住環(huán)境和 7層電梯洋房高端產(chǎn)品，利用樣板房的舒適展示打開市場。 目標(biāo)客戶群分析 目標(biāo)市場特點 三、主要的消費目標(biāo)屬于實質(zhì)的終極消費，已提高自身的生活品質(zhì)為基點，但是其在追求舒適居住的同時，帶有強烈的為其將來發(fā)展和個人能力提高提供便利條件及事業(yè)保值增值的目的。 ?他們的行為、創(chuàng)新、學(xué)識、創(chuàng)造在改變著城市，為城市中流砥柱。 市場分析總結(jié) 自身檢視 項目核心價值提煉 3 項目現(xiàn)狀分析 strength（優(yōu)勢） 1? 本案作為漯河生態(tài)大盤，通過在之前的宣傳，有了一定的知名度和品牌認(rèn)知度。近 12萬平方米，純多層住宅小區(qū)，戶戶全景飄窗，約 7000平方米中心休閑綠化廣場， 62種綠色植物，三季有花，四季長綠， 5棵珍稀香樟。 （ 6）沙北行政區(qū)版塊 本區(qū)由于市各大領(lǐng)導(dǎo)班子和下屬單位多集中在本區(qū)域故可稱為沙北行政區(qū)，本區(qū)市政配套設(shè)施齊全、道路寬敞、環(huán)境優(yōu)美、教育設(shè)施完善，是一個理想的辦公、居住、體閑娛樂區(qū)域，已得到廣大市民的認(rèn)可， 屬于漯河市高檔住宅區(qū)域 ，幾乎每次的樓盤開盤都會達到一個價格的最高水平。 一、市場分區(qū)及供應(yīng)分析 由于房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性的特點，按照目前漯河市的總體規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的實際情況，姑且把漯河市房地產(chǎn)市場按區(qū)域細(xì)劃為 九大版塊 ：即鐵東版塊、沙南商業(yè)區(qū)版塊、源匯新區(qū)版塊、貿(mào)易區(qū)版塊、雙龍區(qū)版塊、沙北行政區(qū)版塊、郾城區(qū)版塊、沙北東區(qū)版塊和行政新區(qū)版塊。 （ 9）行政新區(qū)版塊 該區(qū)域主要是根據(jù)漯河市的城市總體規(guī)劃，把部分政府的職能部門移到淞江路以北，投入大量的資金來完善市政配套設(shè)施，未來的前景被市民看好，況且目前中實、雙匯和恒潤三大家房地產(chǎn)公司在該區(qū)域購置上千畝的土地進行高檔的商品房開發(fā)，強強聯(lián)合，行成了一定的規(guī)模效應(yīng)，市場前景被普遍看好。 整體評價 國際大社區(qū)，品質(zhì)感較強，品牌號召力強 雙匯 .國際城市花園 雙匯．西班牙玫瑰 16萬平米西班牙主題風(fēng)情社區(qū)。 、建筑材料上等可以為本項目在品質(zhì)上增加附加值，另外外部環(huán)境河流環(huán)繞，清新宜人， 80米寬的沿路綠化帶，特別是周邊樹木已經(jīng)蔥蔥蘢蘢。 對項目周邊林地、環(huán)境的包裝宣傳還遠遠不足，價值還可以深化挖掘。 目標(biāo)客戶群分析 目標(biāo)客戶群介定 以漯河市老城區(qū)、周邊縣市和本案周邊區(qū)域三層區(qū)域分布，其中以本案周邊區(qū)域和周邊縣市市場為主導(dǎo)，漯河市老城區(qū)次之。 營銷策略 營銷方向 國際品質(zhì)生活 ——領(lǐng)悟舒適生活的真諦 以生活品質(zhì)、花園品質(zhì)為功能滿足的定位： ——漯河市品質(zhì)生活標(biāo)準(zhǔn) 以休閑舒適，身份交流為核心功能滿足的定位： ——領(lǐng)匯國際名仕舒適生活 營銷方向 應(yīng)對價格競爭，讓品質(zhì)和營銷說話 ? 銀河灣的價格高，但品質(zhì)更高。 營銷策略 第二階段 時間： 2021年 10月 第一波銷售沖擊 內(nèi)容：借助前期宣傳集聚的人氣和關(guān)注度，借助一些重要事件節(jié)點推出實效的活動，舉行大型的促銷活動，營造本案提出的國際品質(zhì)舒適生活氛圍。 吸客策略 天力行追隨市場的途中 心造極 .韻自成 6 天力行的優(yōu)勢 ◆ 大盤操作優(yōu)勢 ◆ 人才優(yōu)勢 ◆ 資源整合能力優(yōu)勢 ◆ 市場資源 ◆ 操盤能力 我們的信心 ◆ 對市場把握的信心 ◆ 對城市發(fā)展節(jié)奏把握的信心 ◆ 對客戶購房行為把握的信心 ◆ 對公司品牌的信心 ◆ 對公司資源全力投入的信心 結(jié) 束