【正文】 生活小區(qū) 約 商業(yè)街區(qū) 約 ，打造成一個(gè)純休閑、娛樂場(chǎng)所。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)（ 0） —— 老鐵路廢除 根據(jù)城市規(guī)劃（ 20212020年），冷水灘將建設(shè)洛湛鐵路，建成通車后，原湘桂線站段鐵路廢除，接入冷水灘新站 項(xiàng)目威脅（ T） —— 自建房競(jìng)爭(zhēng) 過多價(jià)格低廉的自建房（價(jià)格在600800元 /平米）建設(shè)拉低了區(qū)域價(jià)格提升速度，對(duì)商品房形成不公平競(jìng)爭(zhēng)。名城春天 按照 100— 140平方米的主力戶型設(shè)定產(chǎn)品； 按照預(yù)期住宅均價(jià)為 1600元設(shè)定； 主力產(chǎn)品的總價(jià)格大約為 16萬 — 22萬元左右； 購(gòu)買者的家庭收入幅度必須為： 2021~4500元 家庭積蓄總額必須在 7萬 — 10萬元以上 。商業(yè)區(qū)： 約２０畝，大型名車展示廳，便于項(xiàng)目?jī)r(jià)值的整體提升及后期開發(fā)戰(zhàn)略的延伸． ２）開發(fā)計(jì)劃：首先對(duì)１２０畝整體做“三通一平”，以在市場(chǎng)制造奪人聲勢(shì)． １期開發(fā)：住宅４０畝＋綠化廣場(chǎng)１０畝＋汽車展示廳２０畝； ２期開發(fā)：住宅５０畝 目的 ：先樹立項(xiàng)目整體形象，通過大面積綠化和名車展示廳來建立項(xiàng)目?jī)r(jià)值標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)二期及后續(xù)土地的利益最大化。 Ⅱ 、項(xiàng)目定位思考 一、項(xiàng)目物業(yè)定位 純中式江南風(fēng)情小鎮(zhèn) —— 用中式文化理念及江南園林風(fēng)格彌補(bǔ)市場(chǎng)中各項(xiàng)目建筑無特色，及園林景觀匱乏的現(xiàn)狀，以塑造項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)形象； —— 用小鎮(zhèn)的概念，來強(qiáng)化小區(qū)的規(guī)模感及配套形象，以弱化項(xiàng)目所處地目前較偏遠(yuǎn)的心理。 項(xiàng)目劣勢(shì)（ W） —— 地形不平整 項(xiàng)目地形高低落差過大，不平整，造成土建工程費(fèi)用過高，增加項(xiàng)目成本?？⒐し课菝娣e ，其中 住宅 22萬平方米 ；銷售房屋面積 40萬平方米，其中 住宅 32萬平方米 ，實(shí)現(xiàn)銷售額 54613萬元，其中住宅31953萬元。 20212021年以來，全市累計(jì)完成基礎(chǔ)設(shè)施投資 224億元，年均增長(zhǎng) %。永州江南項(xiàng)目總體策劃思路 Ⅰ 、市場(chǎng)調(diào)研分析 永州概況 江南項(xiàng)目所在區(qū)域 永州昔稱零陵，位于中國(guó)湖南省南部，永州市轄芝山、冷水灘兩區(qū)和祁陽(yáng)、東安、雙牌、道縣、江永、江華、寧遠(yuǎn)、蘭山、新田九縣，面積 ，人口 550萬。這些基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的相繼建成投產(chǎn)，顯著提升了城市的品位，大幅緩解了硬件設(shè)施的“瓶頸”制約，拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 冷水灘房地產(chǎn)市場(chǎng)格局 西商?hào)|居 以湘江為界，河西是冷水灘的商業(yè)集中地，河?xùn)|由于是新區(qū)政府所在地，公建配套設(shè)施迅速完善起來，交通與環(huán)境的利好性使河?xùn)|成為宜居新城。 劣勢(shì)化解： 可順勢(shì)打造坡地形建筑，形成錯(cuò)落有致的居住小區(qū)格局。 二、項(xiàng)目形象定位 尊享醇正小鎮(zhèn)生活 演繹純粹江南風(fēng)情 —— 醇正都市生活： 切換寧?kù)o與繁華，享受都市繁華，坐擁內(nèi)部住區(qū)寧?kù)o優(yōu)雅生活，外部配套齊全，工作交通方便，現(xiàn)代的建筑風(fēng)格展現(xiàn)都市特色； —— 純粹江南風(fēng)情： 項(xiàng)目區(qū)域即將形成未來城市新的居住區(qū)，優(yōu)美的江南園林意境，健全的社區(qū)配套，成熟的物業(yè)管理，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)環(huán)境，使居住成為一種生活格調(diào)的體現(xiàn)，使置業(yè)舒展居住情懷。 考慮本項(xiàng)目的地形的復(fù)雜、市場(chǎng)的初級(jí)形態(tài)、地塊區(qū)域形象較差等原因，還需進(jìn)行更深入的市場(chǎng)調(diào)研和產(chǎn)品研析。桂苑 ◆ 優(yōu)雅 醇正 ◆ 健康 純粹 ◆ 互動(dòng) 交流 ◆ 品位 品質(zhì) 備選案名：江南雅苑 或 江南 項(xiàng)目機(jī)會(huì)（ 0） —— 入市時(shí)機(jī) 目前冷水灘正處于房地產(chǎn)發(fā)展階段，市面上產(chǎn)品較為落后，項(xiàng)目可發(fā)揮空間大，且項(xiàng)目周邊可競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少。對(duì)外宣傳規(guī)劃打造五星級(jí)酒店，利于提升項(xiàng)目整體形象。 旅游、房地產(chǎn)等服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 ％，拉動(dòng) GDP增長(zhǎng) 。是湖南四大歷史文化名城之一，擁有九疑山、舜皇山、陽(yáng)明山三大國(guó)家森林公園和五個(gè)省級(jí)自然保護(hù)區(qū)。近年來，永州加快了以公路、橋梁、城市綠化、供水、環(huán)保、電網(wǎng)改造、防洪等重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。