【正文】 雅灣項(xiàng)目概況 （一）區(qū)域位置 （二）總平面圖 （三） 道路 交通概況 （四）商業(yè)配套 （五）公共設(shè)施配套 餐飲 教育 醫(yī)療 休閑娛樂 （六）目標(biāo)消費(fèi)者分析 （七）項(xiàng)目定位戰(zhàn)略分析 四、鷗鵬泊雅灣項(xiàng)目戰(zhàn)略分析 （一） 產(chǎn)品戰(zhàn)略 第 3 頁 品牌戰(zhàn)略 （里企業(yè)采用的是什么品牌戰(zhàn)略，企業(yè)文化如何的植入到項(xiàng)目里去。 第二個(gè)階段是今年下半年開始，從地方政府陸續(xù)放開限購中央政府噤聲開始，到銀監(jiān)會(huì)首次從中央層面發(fā)布文件支持首套住房的需求，再到央行放開“二套房貸”政策，最后到年底左右的降息等等，一連串的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策與前期政策預(yù)期大相徑 庭，政策已經(jīng)由無為而治，全面轉(zhuǎn)向政策扶持?！拔覀冦y行每月都有考核 ，首套房審核不會(huì)拖延，只要符合條件，審批通過后一周內(nèi)就放款了。對(duì)此，業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，由于近期市場上“松動(dòng)風(fēng)”勁吹，樓市數(shù)據(jù)有復(fù)蘇，房地產(chǎn)商須抓住時(shí)機(jī)，繼續(xù) 打好“剛需牌”。雖然銷售面積大幅下滑，但是銷售均價(jià)未出現(xiàn)明顯下調(diào)。該項(xiàng)目是集商場、車庫、住宅于一體的綜合配套宜居小區(qū)，周邊學(xué)校、涉外醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場等配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目設(shè)計(jì)新穎、造型獨(dú)特、布局合理。小區(qū)飄逸的現(xiàn)代主義建筑，優(yōu)美的社區(qū) 環(huán)境，創(chuàng)意的戶型空間，完善的生活配套， 第 15 頁 精細(xì)的物業(yè)服務(wù)及咫尺之遙的巴川中學(xué)教育，使該項(xiàng)目成為非同尋常的經(jīng)典高尚示范居住區(qū)。 鵬會(huì)館除了坐擁絕版高尚園林景觀，還提供 獨(dú)其尊享的貴賓級(jí)七星服務(wù)。 鷗鵬 天湖美鎮(zhèn)，中華坊，金科 同時(shí)依托大學(xué)城和新鷗鵬教育集團(tuán)豐富的教育資源，特設(shè)具有鷗鵬特色的名師家教、留學(xué)咨詢、精品課堂等特色服務(wù)，讓廣大業(yè)主全方位體驗(yàn)新鷗鵬多層次的教育文化資源。以“走出宮廷的皇家園林”為標(biāo)準(zhǔn)，合璧中西，打造新中式皇家園林、億元級(jí)凱旋大道、迎賓廣場、生態(tài)水系營造出恢弘氣象，金水橋鄰近的所有皇家園林風(fēng)光都將給前來售樓部的消費(fèi)者良好的視覺體驗(yàn)。高效從嚴(yán)支出可以降低物業(yè)銷售的費(fèi)用；③從渠道控制的角度，由開發(fā)商自己組建的銷售團(tuán)隊(duì)和部門相對(duì)委托代理方式更容易管理和控制。 ② 高投入與低產(chǎn)出的矛盾沖突短期難以解決。 D、 選出幾套剩余單位參與拍賣會(huì) ,以一個(gè)相對(duì)較低的價(jià)格起拍 ,吸引客戶參與 。 ④費(fèi)用 具體待定。 ④ 也可以向市場宣布項(xiàng)目的銷售進(jìn)度 ,引發(fā)潛在客戶強(qiáng)烈的認(rèn)同度 ,增強(qiáng)他們的購買信心 。 ②對(duì)于開發(fā)商而言，房 地產(chǎn)超市可以最大程度地接觸消費(fèi)者，可以將幾個(gè)項(xiàng)目放在同一個(gè)銷售中心進(jìn)行銷售，可以給客戶提供更多的選擇，加大了成交的機(jī)會(huì)，同時(shí)也降低了營銷費(fèi)用。 泊雅灣的宣傳單 展示 和講解路演 在人群密集的 特定地段搭建舞臺(tái)，通過 文藝 表演，有獎(jiǎng)問答，游戲抽獎(jiǎng)等聚集人群從而進(jìn)行產(chǎn)品宣傳展示深度分銷 幫助客戶深度參與參與 通路 網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作，包括業(yè)務(wù)人員的管理，網(wǎng)絡(luò)的開發(fā)、終端的維護(hù)、陳列與促銷的執(zhí)行 來宣傳我們鷗鵬 泊雅灣成為現(xiàn)實(shí)。冠泓超市 。1995 年 6 月，公司正式介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，確立了以房地產(chǎn)為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，將住宅開發(fā)作為主導(dǎo)方向。 項(xiàng)目總建筑面積 16 萬㎡，由 6 幢 33F 的點(diǎn)式高層住宅圍 合成一個(gè) “ 城市空中森林 ” 。 南山 在 2021年，榮獲 “2021 詹天佑獎(jiǎng) 到目前為止，新鷗鵬地產(chǎn)總開發(fā)面積已逾 200 萬平方米。 1 月至 6 月重慶主城區(qū)商品房新增面積 萬平方米，與去年同期基本持平，降幅僅為 %；銷售方面，受銀行住房貸款持續(xù)收緊影響，貸款審核日趨嚴(yán)格同時(shí)利率上漲帶動(dòng)購房成本增加，令市場觀望情緒從年初一直持續(xù)?！皠傂枞允侵髁Γ径壬钲跇潜P或加大讓利。 銀行放款速度明顯加快 “首套房貸上浮 5%，材料報(bào)上去后，三天就審批通過了，第二周就放款了。除了金水橋，泊雅灣道路兩旁的香樟行道樹和觀賞性銀杏樹均是價(jià)值高昂，不但可以凈化空氣，枝繁葉茂之時(shí)也能為業(yè)主擋去盛夏的驕陽。并根據(jù)重慶天氣特征，特設(shè)小區(qū)雨水收集凈化系統(tǒng)，保證小區(qū)的節(jié)能環(huán)保。 開 發(fā)商以價(jià)換量 在全國樓市下行趨勢的影響下，部分開發(fā)商逆勢前進(jìn)，取得了不錯(cuò)業(yè)績。瑞銀證券認(rèn)為，這些政策符合“有序放開中等城市落戶限制，逐步放寬大城市落戶條件”的政策導(dǎo)向， 并能夠開發(fā)新的有效購房需求，消化過剩住宅庫存。 第 10 頁 從各用途土地成交額來看，今年第三季度居住用地的需求大幅度減少，總成交金額 億，環(huán)比下降 %，商業(yè)辦公土地總成交金額僅 億，環(huán)比下 降%，工業(yè)用地的面積總成交金額 億，環(huán)比下降 %。 二、重慶新鷗鵬集團(tuán)簡介 （一） 背景資料 NEWOPEN（中國）企業(yè)集團(tuán)（新鷗鵬集團(tuán)）于 1993 年由重慶大學(xué)與香港訊暉公司發(fā)起成立，是市、區(qū)政府明星企業(yè)。結(jié)構(gòu)采用聯(lián)排電梯小高層，點(diǎn)綴式高層住宅結(jié)合的方式，戶外空間及具層次，從住宅院落、組團(tuán)、社區(qū)、在整體形態(tài)的控制下又保證各組團(tuán)一定的獨(dú)立性。時(shí)任建設(shè)部副部長葉如常同志為此親臨萬州為百安花園開工奠基剪彩。蘭亭別院，隱于 龍鄉(xiāng) 的中式豪宅。 經(jīng)營范圍：地產(chǎn)，建筑安裝、裝飾裝修、設(shè)備租賃、物業(yè)管理、商業(yè)貿(mào)易。 （二） 總平面圖 第 20 頁 （三） 道 路 交通概況 軌道交通 第 21 頁 地鐵 1 號(hào)線 (朝天門到大學(xué)城 ) 高速 成渝高速、渝隧高速， 319 國道，新建道路。） 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 將打造中國 ?首席低碳生態(tài)科技豪宅，同時(shí)作為重慶首個(gè)具備“人工智能”的高端住宅，更是匯集了當(dāng)今所有成熟住宅科技，達(dá)到一個(gè)安全、舒適、快捷、節(jié)能的 高品質(zhì)生活質(zhì)量。得出在前期（入市半年）入市價(jià)的基礎(chǔ)上以每一季度初 5%的比例提價(jià)，中期（入市 1 年或視銷售情況而定）以 8%的比例提價(jià)，后期根據(jù)市場價(jià)格和銷售情況穩(wěn)定價(jià)格。 網(wǎng)絡(luò)營銷 房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的含義： 以互聯(lián)網(wǎng)為手段開 展的房地產(chǎn)的營銷活動(dòng)。 ② 在展銷期內(nèi)伴隨一定的優(yōu)惠 ,如一定折扣 ,首 20 名買家送裝修等。 ⑵方案實(shí)施 ①宣傳 A、 在拍賣活動(dòng)前一星期內(nèi)通過各媒體發(fā)布相關(guān)信息。 ②操作 A、 活動(dòng)安排就緒 (包括拍賣會(huì)所需桌椅安放、拍賣單位選定、活動(dòng)有關(guān)事項(xiàng)說明制作等 )。 銷售樓盤中心 ,舉行一次客戶抽獎(jiǎng)活動(dòng) 參加活動(dòng)的人員是購買本項(xiàng)目的客戶，地點(diǎn)在銷售樓盤門前，獎(jiǎng)品設(shè)置為：冰 箱、彩電、洗衣機(jī)、微波爐 ,平均價(jià)格為 500 元左右。 網(wǎng)絡(luò)營銷的缺點(diǎn)： ①由于房地產(chǎn)產(chǎn)品流動(dòng)性小 ,涉及的資金額大，因此客戶即使在網(wǎng)上了解到商品房的相關(guān)信息，還需要到現(xiàn)場 觀看，這樣顧客并沒有通過網(wǎng)絡(luò)營銷節(jié)約時(shí)間和體力，網(wǎng)絡(luò)營銷也很可能淪為傳播信息的媒介，失去了作為新興渠道的意義；②我國的網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，不能適應(yīng)市場和顧客的需要，使得網(wǎng)絡(luò)利用率偏低；③雖說 21 世紀(jì)是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，但就現(xiàn)階段實(shí)際情況來看，企業(yè)對(duì)開展網(wǎng)絡(luò)營銷的費(fèi)用估價(jià)不足，只知道要“網(wǎng)絡(luò)”，卻不知道要怎樣“網(wǎng)絡(luò)”，更不清楚要多少“網(wǎng)絡(luò)”，這就使得眾多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)營銷有美好愿望，卻難有良好收效 ,網(wǎng)絡(luò)營銷最終也流于形式。 （ 2）高層入市價(jià)格意見 周邊高層入市價(jià)格分別為： 寶嘉花與山 4500— 6300 元 /平方米； 金科廊橋水鄉(xiāng) 5280— 6800 元 /平方米； 龍湖 U 城 6600— 7300 元 /平方米； 本項(xiàng)目高層價(jià)格屬于較中，根據(jù)區(qū)域條件項(xiàng)目入市價(jià)格應(yīng)定在 5500—6200 元之間（一次性付款）。泊雅灣是重慶首家引進(jìn)地?zé)嵩幢玫南到y(tǒng)項(xiàng)目，讓你居所恒溫、恒濕、恒氧、“四季如春”夏天室內(nèi)溫度 2426C 之間、冬天室內(nèi)溫度 1624C之間。易美購化妝品平價(jià)超市 。 企業(yè)理念：構(gòu)建和諧社區(qū)、締造居住文明。由 9 棟 11+1 板式電梯洋房圍合而成，中式徽派建筑，講究 對(duì)稱圍合，形成了中國傳統(tǒng)風(fēng)水格局中的 “ 圍而