【正文】 緒論 項(xiàng)目管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目范圍管理 研究目的和意義 研究?jī)?nèi)容 項(xiàng)目概念 項(xiàng)目管理流程 項(xiàng)目管理基本知識(shí) 范圍管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目范圍管理描述 工作結(jié)構(gòu)分解 項(xiàng)目管理概念 管理流程和框架 項(xiàng)目管理意義 結(jié)語(yǔ) 總結(jié) 評(píng)價(jià) 3 第二章 項(xiàng)目范圍管理的基本理論 項(xiàng)目管理 項(xiàng)目 各種有組織的活動(dòng)分為兩種類型 :一類是重復(fù)性、持續(xù)性的活動(dòng)，人們稱之為“運(yùn)作”，另一類是獨(dú)特性、一次性的活動(dòng)，人們稱之為“項(xiàng)目”。每個(gè)項(xiàng)目實(shí)施以前，就必須進(jìn)行周密的籌劃，規(guī)定總工作量和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定明確的時(shí)間界限、空間界限、 資源 (人力、材料、設(shè)備及資金等 )的消耗限額。 (3)獨(dú)特性：項(xiàng)目管理既不同于一般的生產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營(yíng)管理，也不同于常規(guī)的行政管理，它有自己獨(dú)特的管理對(duì)象 (即項(xiàng)目 )，有自己獨(dú)特的管理活動(dòng)，有自己獨(dú)特的管理方法和工具，是一種完全不同的管理活動(dòng)。 項(xiàng)目資金財(cái)務(wù)管理：包括項(xiàng)目投資預(yù)算、資金籌措及財(cái)務(wù)成本管理等。應(yīng)確定一下每項(xiàng)活動(dòng)需要用到哪些資源，每種資源要用多少，才能在預(yù)計(jì)的期間內(nèi)完成項(xiàng)目。項(xiàng)目范圍是項(xiàng)目計(jì)劃的基礎(chǔ)，項(xiàng)目的范圍確定了，就為項(xiàng)目的計(jì)劃和控制打下了基礎(chǔ)。在國(guó)內(nèi)公共關(guān)系資源具有十分重要的意義，房地產(chǎn)項(xiàng)目尤其需要來(lái)自行業(yè)主管、政府部門、周邊環(huán)境的支持。它是指在一定的時(shí)期內(nèi)，為了完成房地產(chǎn)企業(yè) (一個(gè)或多個(gè)并行 )既定開發(fā)項(xiàng)目任務(wù)目標(biāo)，通過(guò)項(xiàng)目管理的運(yùn)行機(jī)制，達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有限資源進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、控制從而實(shí)現(xiàn)既定開發(fā)項(xiàng)目任務(wù)目標(biāo)的一種系統(tǒng)管理方法。 WBS 11 一個(gè)項(xiàng)目包括很多內(nèi)容，一個(gè)項(xiàng)目組也有很多工作人員，項(xiàng)目組完成整個(gè)項(xiàng)目的過(guò)程，就是項(xiàng)目組當(dāng)中的不同人員分別完成項(xiàng)目中的不同任務(wù)的過(guò)程。范圍定義的工具主要是工作分解結(jié)構(gòu)樣板。 （ 3)分解項(xiàng)目工作 .如果有現(xiàn)成的模板，應(yīng)盡量使用。項(xiàng)目成本會(huì)因之上升，因?yàn)轫?xiàng)目交付物不能驗(yàn)收，一再返工會(huì)增加返工成本，甚至客戶會(huì)由于交付物偏差返工而造成延誤，最終導(dǎo)致客戶滿意度下降、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)士氣低落、效率下降。在 CCB 復(fù)審會(huì)議中對(duì)變更請(qǐng)求的內(nèi)容進(jìn)行初始復(fù)審，以確定它是否為有效請(qǐng)求。 ： 一、項(xiàng)目目標(biāo)與項(xiàng)目描述 項(xiàng)目部確定了項(xiàng)目目標(biāo)詳見項(xiàng)目目標(biāo)描述表。當(dāng)原有計(jì)劃不適應(yīng)環(huán)境的變化時(shí)，應(yīng)制定一個(gè)新的計(jì)劃。一個(gè)成功的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，僅有范圍管理是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還必須與成本管理、資源管理、風(fēng)險(xiǎn)管理等項(xiàng)目配合。愛(ài)爾蘭，羅伯特 [12] 邁克爾 本文選取了一個(gè)具有一定典型性的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。如果是， 一般給予滿足。 項(xiàng)目概述 某項(xiàng)目總建筑面積約 10 萬(wàn)平方米，由一棟 26 層級(jí)寫字樓，一棟中等型 30層純住宅，一棟 30 層投資公寓樓組成，其中 13 層商務(wù)樓面積 2 萬(wàn)平方米，規(guī)劃有大型超室，購(gòu)物中心等商業(yè)形態(tài)。 范圍變更實(shí)現(xiàn)可遵循下面的流程： 提交變更請(qǐng)求 :項(xiàng)目的任何干系人均可提交變更請(qǐng)求。核實(shí)過(guò)程要求重新審查項(xiàng)目產(chǎn)品和工作結(jié)果 13 以確保一切都正確無(wú)誤并令人滿意地完成了。明確范圍是 WBS、實(shí)施計(jì)劃 (共同認(rèn)可的“基線計(jì)劃” )和對(duì)各種邊界 (組織邊界、技術(shù)邊界、人際邊界、幾何 邊界、物理邊界 )的認(rèn)可。再下一級(jí)的工作單元的編碼依次類推。范圍說(shuō)明書至少應(yīng)該包括以下四個(gè)部分 : 1）項(xiàng)目商業(yè)目的：根據(jù)項(xiàng)目章程可以對(duì)此進(jìn)行定義，項(xiàng)目的商業(yè)目的對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃制定和實(shí)施過(guò)程中的決策制定提供依據(jù)?？蛻羰翘峁┍匾馁Y金，以達(dá)成目標(biāo)的實(shí)體。 項(xiàng)目范圍管理框架 產(chǎn) 范圍計(jì)劃編制 范圍定義 范圍核實(shí) 范圍變更控制 產(chǎn)品描述 戰(zhàn)略性計(jì)劃 項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn) 歷史信息 產(chǎn)品描述 項(xiàng)目章程 約束條件 假設(shè) 范圍說(shuō)明 約束條件 假定 其他計(jì)劃編制 輸出 歷史信息 工作結(jié)果 產(chǎn)品計(jì)劃 工作分解結(jié)構(gòu) 績(jī)效報(bào)告 變更申請(qǐng) 范圍管理計(jì)劃 項(xiàng)目選擇計(jì)劃 專家評(píng)定 產(chǎn)品分析 收益、成本分析 替換方案確定 專家評(píng)定 工作分解模板分解 檢查 范圍變更 測(cè)量補(bǔ)充計(jì)劃 編制過(guò)程 項(xiàng)目章程 范圍說(shuō)明 工作分解結(jié)構(gòu) 正式接受 范圍變更、糾正措施 教訓(xùn) 9 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目范圍管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為項(xiàng)目的領(lǐng)域之一，既具有十分典型的項(xiàng)目共性特征，又具有其獨(dú)特的個(gè)性特征： (1)有明確界定的目標(biāo)與限制 :即在一定的范圍、時(shí)間、成本、品質(zhì)限制下，通過(guò) (特定時(shí)期的 )努力以創(chuàng)造供客戶使用的居住或商務(wù)房產(chǎn)，并提供或委托其它物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)。確定了項(xiàng)目范圍，也就確定了項(xiàng)目的工作邊界，明確了項(xiàng)目目標(biāo)和項(xiàng)目可交付的成果。 (1)清晰地定義項(xiàng)目目標(biāo)。 項(xiàng)目組織：指項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)的建立、 責(zé)權(quán)劃分、組織更新調(diào)整，以及項(xiàng)目各種責(zé)任人的選用、考核評(píng)價(jià)、激勵(lì)等?；诖?，我們采用項(xiàng)目管理的如下定義：項(xiàng)目管理就是一項(xiàng)目為對(duì)象的系統(tǒng)管理方法，通過(guò)一個(gè)臨時(shí)性的柔性組織，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行高效的計(jì)劃，組織，指導(dǎo)和控制，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全過(guò)程的動(dòng)態(tài)管理和項(xiàng)目目標(biāo)的綜合協(xié)調(diào)和優(yōu)化。獨(dú)特性是指以前從未以完全相同的方式并由完全相同的人來(lái)完成。 在接下來(lái)的幾章中，文章是這樣安排的： 第二章給出了項(xiàng)目的概念特點(diǎn)，項(xiàng)目管理的定義和特點(diǎn)，以及項(xiàng)目管理的內(nèi)容，并簡(jiǎn)要給出了項(xiàng)目管理的大致流程，以使讀者對(duì)項(xiàng)目管理有整體上的理解。土地供應(yīng)量階段性失控，高額利潤(rùn)及相對(duì)低的門檻吸引資本流入，導(dǎo)致大量開發(fā)產(chǎn)品沖擊市場(chǎng)，供大于求。項(xiàng)目的范圍確定得不好，就可能造成項(xiàng)目費(fèi)用的提高；導(dǎo)致意外的變更，從而打斷項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，延長(zhǎng)項(xiàng)目完成時(shí)間 2 甚至導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗。一次性不是指歷時(shí)短，而是指一個(gè)項(xiàng)目的歷時(shí)是有限的，有明確的開始和結(jié)束期。首先，項(xiàng)目管理 要成功達(dá)到一個(gè)特定的目標(biāo) :其次，這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)要受到工期、預(yù)算及其他條件的限制 。 2）從項(xiàng)目管理知識(shí)領(lǐng)域角度劃分 項(xiàng)目管理內(nèi)容包括 :項(xiàng)目綜合管理、項(xiàng)目范圍管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、項(xiàng)目成本管理、項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目資源管理、項(xiàng)目信息管理、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理、項(xiàng)目采購(gòu)管理、項(xiàng)目安全管理。 項(xiàng)目管理的流程 第一階段：建立項(xiàng)目管理組織 首先根據(jù)項(xiàng)目的需要，任命項(xiàng)目經(jīng)理，建立項(xiàng)目管理網(wǎng)絡(luò)，明確項(xiàng)目管理網(wǎng)絡(luò)中各類人員分工及職責(zé)。因此，項(xiàng)目范圍管理就是為成功地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)，規(guī)定或控制哪些方面應(yīng)該做，哪些方面不該做，即定義項(xiàng)目的范疇。 如果變更失控，則可能導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗，因此，必須 進(jìn)行范圍變更控制。 （ 7）房地產(chǎn)項(xiàng)目是獨(dú)一無(wú)二的、一次性的努力，具有唯一性。 ，編寫正式的項(xiàng)目范圍說(shuō)明書，并以此作為將來(lái)項(xiàng)目決策的基礎(chǔ)。如第二個(gè)數(shù)字代表子工作單元（或子項(xiàng)目） —— 也就是把原項(xiàng)目分解為更小