【正文】 價位。居民生活十分方便。這些有利因素必將帶動城南房地產(chǎn)業(yè)往新高發(fā)展。各個片區(qū)無論從風格還是價格上都形成了自己的特色。該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)也不被看好。他們對家的要求不僅僅是遮風避雨，更想舒適地生活。府南河的整治工程，帶動了沿岸房地產(chǎn)的開發(fā)，大量“親水”概念的房地產(chǎn)項目應運而生，藍色港灣、國嘉華庭、新城俊園等樓盤形成市中心一道靚麗的風景線。在該區(qū)域不可能開發(fā)大規(guī)模的項目。并且在 2020年元旦，人民南路南延線正式通車。 郊區(qū)樓盤資料列表。社區(qū)景觀綠化空間充足，景觀系統(tǒng)、協(xié)調、精致、具有層次感，營造了清幽、 浪漫的居家氛圍。其中每戶都帶有 4070平米的空中花園為其最大特色。為 1 環(huán)路以內銷售 現(xiàn)場 45 較好的樓盤 七、 銀都花園 .欣苑 【項目點評】城南區(qū)域標志性的高檔樓盤，進入早，已開發(fā)五年時間，產(chǎn)品多樣化，小區(qū)內配套十分完善，獲得多項獎項?，F(xiàn)場人員接待有序，耐心講解。 ? 園林規(guī)劃： 中庭式設計，以林木為主。 ? 建筑規(guī)劃： U 型半圍合讓每一戶都能夠看到內部的大型噴泉景觀，同時保證了樓體間的空氣流動。此片區(qū)的樓盤本身的質素都普遍較高，一般擁有比較完善的配套設施，諸如：商業(yè)街、泳池、會所，甚至學校、醫(yī)院等。 現(xiàn)有的溫江市場呈現(xiàn)以下特征： 29 A、需求市場以本地人為主 溫江房地產(chǎn)市場潛在需求較大，并與市場供給保持一定程度的同步增長。在城區(qū)要呼吸到新鮮的空氣都要以提高土地成本、建筑成本、綠化管理成本為代價，郊區(qū)住宅的價格優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢便顯露出來。政府對舊城改造給予了很多政策上的優(yōu)惠。 （ 2）明顯的區(qū)位優(yōu)勢 高度成熟的中心區(qū)無論在位置、配套等各方面都有不可取代的優(yōu)勢。 （ 2）戶型以中小面積為主 該片區(qū)的戶型以二房，三房為主，面積二房 7090，三房 100130，屬于中小戶型結構。因此，為分攤地價，降低房價，城西住宅今后將以高層、小高層為主。這些樓盤的出現(xiàn)提高了整個區(qū)域的開發(fā)水平。從全市范圍內比較，片區(qū)的行情價格處于較高價位。該區(qū)域開發(fā)多以中高檔樓盤為主，形成了成都著名的高檔社區(qū)。在片區(qū)內的可選擇性大。成都許多著名開發(fā)商，如岷江新希望、冠城集團、仁和房產(chǎn)、嘉祥地產(chǎn)等。雖然市場需求旺盛， 但是未來 3年內市場競爭必將更加劇烈，這就對開發(fā)商的專業(yè)能力、資金能力提出了更高的要求。今后，第一產(chǎn)業(yè)將持續(xù)低速增長，所占比例進一 步萎縮；第二產(chǎn)業(yè)將保持穩(wěn)定增長，第三產(chǎn)業(yè)將高速增長，進一步增大在國民經(jīng)濟中所占的比重。 ? 居民收入目標： 城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長 8%；農民人均可支配收入年均增長 6%。 ? 向東發(fā)展： 根據(jù)成都市政府審議通過的《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，以市中心城東地區(qū)、西臨外環(huán)路、南至成龍路及成仁路，范圍約 76 平方公里，總體 結構為 1個副中心， 1 個片區(qū)中心， 3 個片區(qū)， 15個居住區(qū)，四縱五橫的干道系統(tǒng)。成都是國務院首批公布的 24個歷史文化名城之一。 ? 行政區(qū)劃 目前，成都市轄 8區(qū) 4市（縣級市） 7縣，即：錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、溫江區(qū)、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、雙流縣、郫縣、新都縣、大邑縣、蒲江 縣、新津縣。 ? 經(jīng)濟總量目標： 國內生產(chǎn)總值年均增長 10%以上， 2020年人均國內生產(chǎn)總值達到 2500美元。 （中國統(tǒng)計出版社《 2020成都統(tǒng)計年鑒》） ? 最新數(shù)據(jù)， 2020年末，全市戶籍人口 萬人，比上年末增加 萬人。 ? 成都降低住房交易手續(xù)費： 成都市七委局發(fā)布正式通知，根據(jù)國家計委、建設部精神，使成都市交易稅費收取工作進一步公開化、規(guī)范化。開發(fā)商為了適應居民的要求，會加大投入成本，從而會促使住宅價格進一步走高； ? 同時，市場供應量的不斷放大，導致市場競爭加劇，價格大戰(zhàn)一觸即發(fā)。 （ 5）優(yōu)越的教育環(huán)境 片區(qū)內有四川師大、電子科大、成都理工大學、四川師大附屬中學、成都七中育才學校、東光實驗小學、雙林中學等大中小學，提供了良好的教育背景。 17 （ 3）競爭加劇 未來一段時間內，該片區(qū)將出現(xiàn)若干個大型樓盤。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動，建立文化廣場和背景音樂系統(tǒng)以及游泳池、兒童樂園和網(wǎng)球場等休閑娛樂設施，把居住休閑以及健康運動融入一體，體現(xiàn)了“以人為本，天人合一”的開發(fā)理念。 20 城南區(qū)域樓盤資料列表 （三） 城西區(qū)域分析 “城西是上風上水的寶地”，成都人如是說。而其他片區(qū)中從 21003500元 / m2不等，屬于中高水平價位。 （ 3）片區(qū)人文環(huán)境差 由于城北一直以來都是成都市重要的交通樞紐和物資集散地，該區(qū)域流動人口多，人文環(huán)境差，其他區(qū)域如城西、城南的居民一般都不會考慮在城北購房。 （ 3）呼 喚成規(guī)模、高檔次的產(chǎn)品 城北的優(yōu)勢可能就在于開發(fā)量的短缺，低價位的地價，以及更容易營造環(huán)境。在上半年一次中心區(qū)土地拍賣會上，兩個總計 7000余平方米的地塊拍出了 1524萬元／畝和 1240萬元／畝的驚人天價。許多大的發(fā)展商早已關注到這個市場。 B、 房價不斷提升 商品房和土地的價格上升幅度都比較明顯。少數(shù)運作水平和開發(fā)成本較高的精品豪宅價格在 4500元以上如錦繡家園、銀都花園。 ? 園林規(guī)劃： （ 1）興建以銀杏等珍貴喬木為主的項目專用的林木基地形成綠色生態(tài)社區(qū)，以提升和完善人居生活環(huán)境，并體現(xiàn)生活的品質感； （ 2）設計由日本著名的園林規(guī)劃大師擔綱，追求自然、隨 意、生態(tài)環(huán)保的景觀風格； （ 3）社區(qū)由山水等園林與外部空間有機結合，有水景系列貫通；多種樹木高低錯落有致，襯托出園區(qū)內層次豐富的緩坡狀起伏地面。 41 【價格支撐點】 品牌優(yōu)勢、概念設計、產(chǎn)品的品質、兩大公園環(huán)抱、完美的配套 項目基本狀況： 地理位置：成都市高新區(qū)神仙樹南 路 8號 發(fā)展商：中海興業(yè)（成都）發(fā)展有限公司 建筑規(guī)模： 占地面積：約 460畝，分三期開發(fā)， 建筑面積： 450000平米， 總戶數(shù)： 3900戶， 綠化率： 49% 產(chǎn)品分析： 主題概念：城南歐洲小鎮(zhèn) 規(guī)劃設計： ? 建筑風格： 采用歐洲小鎮(zhèn)主題，配合現(xiàn)代的建筑手法，塑造出帶有歐洲風味的現(xiàn)代立面。 ；倡導的遠離城市喧囂的坡地生活新主張，能迎合目標客戶的心理。 【價格支撐點】 品牌優(yōu)勢、規(guī)劃設計、商業(yè)街、會所、文化氛圍、 townhouse 的戶型設計 項目基本狀況： 地理位置： 發(fā)展商：成都萬科房地產(chǎn)有限公司 建筑規(guī)模： 占地面積：占地 760畝 ,一期開發(fā) 150畝 建筑面積：一期 51825平方米 48 綠化率： 50% 容積率： 產(chǎn)品分析： 主題概念 : 坡地新城，假日風情 規(guī)劃設計： ? 建筑風格： 歐式風格立面，采用了暖色調涂料墻面，突現(xiàn)出“小鎮(zhèn)之家”的感覺。 ? 建筑規(guī)劃： 規(guī)劃將分為法國“楓丹園”、荷蘭“千色園”、西班牙“賽樂園”等四期 42 園林規(guī)劃： 歐陸風情的居住建筑與自然環(huán)境交融，營造出現(xiàn)代歐陸風情的生活空間和社區(qū)文化 戶型供給： 60239平米 價格分析： 多層、小高層， 31004200，均價 3500，花園洋房均價 5000 配套服務： 商業(yè)街、運動健身休閑會所、幼兒園、小學、網(wǎng)球場、游泳池 銷售狀況： 六、 雅典國際社區(qū) 43 【項目點評】 利用羅馬雕塑，主打雅典風格概念，臨府南河具有較佳的景觀優(yōu)勢。 銷售狀況： 二、 成都花園 【項目點評】項目為開發(fā)商與政府聯(lián)手運作，具規(guī)模效應，配套優(yōu)越，產(chǎn)品的質素較好。 從戶型上：基本集中在較寬松的中大戶型，有少量小戶型；戶型供給多樣，有平層、錯層、躍層； 從規(guī)模上：一環(huán)路以內的 樓盤相當部分為小規(guī)模項目；二環(huán)外則較大。土地價格也上漲了 2倍左右。置信實業(yè)、新希望房產(chǎn)、交大房產(chǎn)、合力達集團等等紛紛進軍郊縣。這樣攤低成本后房價才易被接受。 城北區(qū)域樓盤資料列表 （五） 市中心區(qū)域分析 25 中心區(qū)是成都市的政治、經(jīng)濟、金融、科技、文化中心，是國務院確定的“商貿繁華區(qū)”，轄區(qū)內駐有省人大、省政府、省政協(xié)及眾多省、市新聞媒體機構，春熙路、鹽市口匯集了太平洋等一大批商貿企業(yè)，集聚了成千上萬的中、小商家和店鋪，五星級酒店及冠城廣場等豪華商務樓，是成都市最繁華、最重要的區(qū)域。居民的購物、生活不方便。風景區(qū)內的房產(chǎn)項目如草堂之春、舜園、春天花園、浣花溪山莊等都成為了成都精品房產(chǎn)的代表之作。由此，也造就了城西房地產(chǎn)開發(fā)獨有的川西民居特色。形成了高檔 社區(qū)。雖然市場需求旺盛，但是未來幾年內市場競爭必將更加劇烈，這就對開發(fā)商的專業(yè)能力、資金能力提出了更高的要求。居民的購物、生活不方便 （ 7）片區(qū)現(xiàn)有人居環(huán)境不 理想 由于該區(qū)域是老工業(yè)區(qū)，規(guī)劃配套都不完善。 第二部分 成都房地產(chǎn)市場描述 一、成都市區(qū)域市場分析 城市分區(qū)： 根據(jù)成都市城市結構及房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，我們將成都市分為六個大片區(qū)： 城東、城南、城西、城北、中心城區(qū)和城郊結合區(qū)。 國家和成都市房地產(chǎn)相關政策法規(guī)的不斷出臺，使成都市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范化、市場化，從更多方面給普通消費者以實惠和保障，使開發(fā)商和消費者能夠在更加公開、透明、規(guī)范的條件下進行交易，充分保護了在交易中 弱勢群體的利益；在政策的壓力下，促使開發(fā)商不斷成熟，不斷壯大實力，也必將淘汰部分實力弱、運作不規(guī)范的開發(fā)商，從而十分有利于房地產(chǎn)業(yè)朝健康的方向發(fā)展。 （成都市統(tǒng)計局《成都 2020統(tǒng)計手冊》） 從 2020 年和 2020 年人口數(shù)據(jù)可以看出， 2020 年的人口自然增長率僅為 ‰，遠低于“十五”人口發(fā)展目標中 4‰的指標，成都市的人口數(shù)量發(fā)展應該能夠得到有效的控制；但同時我 們也可以看到，由于城市人口基數(shù)大，絕對增長數(shù)量還是比較大的。 2020年成都市國內生產(chǎn)總值奮斗目標為增長 13%。 ? 都市區(qū)是市域城市化及第二、第三產(chǎn)業(yè)的重點發(fā)展區(qū)域；都市區(qū)以內為一體化的城市地區(qū)，區(qū)內經(jīng)濟、環(huán)境、基礎設施和城市功能在 2020年以前逐步實現(xiàn)一體化；各衛(wèi)星城既相對獨立地承擔所在區(qū)域的中心職能，又分 別承擔中心城的部分功能。世稱“天府”，又有 “錦官城”、“錦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等稱呼。 4 城市發(fā)展方向 成都市位于四川盆地的西部，西北高東南低 的特征決定了城市要向更容易開發(fā)、開闊平坦的東、南方向發(fā)展；而西、北方向由于海拔高、開發(fā)難度大的因素，同時又多自然風景區(qū)，因此不適合進行大規(guī)模城市開發(fā)。 ? 人口就業(yè)目標： 人口自然增長率控制在 4‰以內， 2020年全市總人口控制在 1070萬人，非農業(yè)人員比重達到 60%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內。 GDP、人均可支配收入及一二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況： 成都歷年 GDP、人均可支配收入及一二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況一覽表 年度 GDP（億元） 第一產(chǎn)業(yè)（億元） 第二產(chǎn)業(yè)（億元） 第三產(chǎn)業(yè)（億元） 人均 GDP（元） 人均可支配收入 （元） 1990 2123 8 1991 2565 1992 3225 1993 4444 1994 5880 1995 7388 1996 8906 1997 10224 1998 11103 1999 11897 2020 13020 2020 14665 8128 （中國統(tǒng)計出版社《 2020 成都統(tǒng)計年鑒》 34 頁， 2020 年資料來自成都市統(tǒng)計局《成都 2020 統(tǒng)計手冊》 ,2020 年及以前年份人均可支配收入資料來自中國統(tǒng)計出版社《 2020成都統(tǒng)計年鑒》 146頁） GDP及一、二、三產(chǎn)業(yè)增長趨勢圖 從上圖可以直觀地看出，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)增長趨勢齊頭并進，第一產(chǎn)業(yè)增長緩慢。 ? 商品房銷售面積不斷增長，說明需求市場逐漸旺盛，而竣工面積與銷售面積的同步增長為房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展提供了一定條件； （ 2）在市場整體向好的條件下，也存在一定的隱憂： ? 如房屋施工面積增長過快，但竣工面積與之絕對量相差巨大，說明開發(fā)商的資金投入不充足，影響了工程進度； ? 雖然空置面積沒有出現(xiàn)大幅度上升，但是絕對量仍占竣工面積近 1/4，表明有效需求仍顯不足或產(chǎn)品供給出現(xiàn)了問題，如產(chǎn)品設計落后造成滯銷?，F(xiàn)在在售樓盤總建筑面積約 92萬平方米。萬科城市花園、蜀都花園、河濱印象等一批高質素樓盤的進入，將帶動該區(qū)域往中高檔開發(fā)發(fā)展。 城東區(qū)域樓盤資料列表 （二） 城南區(qū)域分析 城南區(qū)域是成都市商品房開發(fā)較早的區(qū)域，由于開發(fā)較早，其交通、環(huán)境、教育、金融、商貿、醫(yī)療、休閑、餐飲等具有其它社區(qū)不可替代的優(yōu)勢。 (3)價格主要在 25004500元 /平方米之間 統(tǒng)計分析表明，片區(qū)市場的行情價格在 25004500 元 / m2左右。據(jù)市房產(chǎn)管理局調查，有購房需求的消費者中有 3