【正文】 期 ， 基本售罄 潤和現代城 底商 400（三層） 13聯賣 ，只 售 不租 江蘇（中國）紡織服裝城 商業(yè)廣場 150（三層） 13F聯賣 ，只 售 不租 95% 當前高郵商業(yè)用房 銷售及經營 狀況 1） 整體供過于求 ，行情低迷 ： 05 年 高郵 商業(yè)集中放量， 由于 當年 市場 消化有限 ，大量積壓房源進入 06 年，導致 06年行情依舊低迷。而在經營上，多以綜合類為主，主題性不明確 。 優(yōu)勢：長期包租的銷 售模式，小業(yè)主在 約定承租的年限 內的投資回報相對有保障 ，因此在營銷中具有較強的刺激點。 缺陷：帶租約銷售使投資者承擔了被動接受商家的風險，一旦商家經營無力，租金回報將降低。 目前高郵的商業(yè)街、商業(yè)廣場、商場多以綜合性經營業(yè)態(tài)為主，小而全，或者大而全，各個商業(yè)街區(qū)除了所處區(qū)位 有所差距外，經營特色大同小異，缺少個性。 目前 通湖路沿街商鋪 13層整租的租金約每平米 ；底商門面租金約每平米 2元；目前沒有單獨出租三樓以上商鋪的個案。 其中： A區(qū) 32 間 ，規(guī)劃為自主自營區(qū) ； B區(qū) 31間， C區(qū) 21間， C區(qū) 48間，規(guī)劃由商業(yè)管理公司統一管理，為“時尚女子購物街”。 二、四樓商鋪銷售前的準備工作 產品定型：精確劃分商鋪并報批（五個工作日） 經營公司招標：選定一家具有成熟管理經驗的商業(yè)運營公司（ 15個工作日） 定價：商鋪一房一價制定與返 租率確定（ 15個工作日） 廣告宣傳：在 認購前十天發(fā)起一輪宣傳攻勢 認購：采用認卡形式鎖定一批客戶（初步計劃在六月初進行） 第四部分 北海廣場四樓產品設計建議 一、商鋪劃分（附草圖） 初步劃分 A、 B、 C、 D、 E五 個區(qū)域，共 148間商鋪 ； 平均每間商鋪建筑面積約 25平米（含公攤面積）；最小面積約 12 平米 ； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最 快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。同時，經營管理公司的選擇也非常重要。 長期返租模式 虛擬產權商鋪 返租銷售也叫售后包租、售后回租，是指在出售商鋪時與投資者約定，在出售后的一定 年限內，由開發(fā)商以代理出租的方式進行包租，或者直接承租經營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。 2） 住宅物業(yè)托管模式： 由于高郵大部分商業(yè)街都附有住宅，市場的管理基本都是由住宅的物業(yè)管理公司兼 任 。北海廣場 四層商業(yè) 營銷思路及規(guī)劃建議 南京財富地產有限公司 二 OO七年五月十五日 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最 快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。外街、內街 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最 快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。因此， 高郵三層以上的商業(yè)市場定性為： 陌生市場 混沌市場 案例借鑒 ： 南京棲霞天韻， 項目 一至四層為商業(yè) 形態(tài)。 缺陷：返租期過后，由于業(yè)主找不到自己的鋪位，接受不了商家的低租金，投資收益將失去保障。 因此，此類銷售模式也被國家政策否定。 而從我們前期對幾家專業(yè)經營商家的接洽結果來看，效果亦不是十分理想。據估計，北海廣場四樓的 租金 能達到每平米 1元以上，而打包整租，則租金在 （蘇果依據） 再按我們假定承諾頭三年每年