【正文】 講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。 B. 培育高素質(zhì)的員工隊(duì)伍－企業(yè)核心價(jià)值觀的宣貫，各種專業(yè)教育的培訓(xùn)。 ? 我公司在前期業(yè)主入住期間，通過各種渠道各種方式進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊(cè)，業(yè)主臨時(shí)公約，裝飾裝修管理規(guī)定發(fā) 放。 第 三 節(jié) 太陽城規(guī)劃物業(yè)用房概況 ? 臨時(shí)性用房 具體位置： 荊州植物園太陽城南門銷售中心第二層 用房面積： 54 平方米 ? 長期 性用房 具體位置：荊州植物園太陽城商業(yè)街 1 號(hào)樓第三層 用房面積：總計(jì) 240 平方米 第 四 節(jié) 太陽城物業(yè)管理思路要點(diǎn) 根據(jù)太陽城的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路： ? 高水平的管理和專業(yè)化的素質(zhì)源于扎實(shí)的物業(yè)管理理論和豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。所以，我們采取了“無障礙溝通”和“ 全員提合理化建議”的行為舉措。在管理過程中融入了“管家式”的服務(wù)，并贏得了業(yè)主的認(rèn)可和行業(yè)的關(guān)注。 今天，順馳物業(yè)在鞏固成績的同時(shí)，正 沿著 創(chuàng)造“精品物業(yè)”的目標(biāo)更進(jìn)一步邁進(jìn) ， 為“順馳”所有的業(yè)主呈上一份體驗(yàn)具有順馳特色服務(wù)的“美好家園”。具有國家物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)的天津順馳物業(yè)管理有限公司荊州分公司受順馳水藍(lán)公司委托，為荊州太陽城量身度做高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)。 ? 世紀(jì)大廈 是“天津農(nóng)委”辦公的大廈。秉承 天津 順馳物業(yè) “ 摯誠務(wù)實(shí)、業(yè)主至上 ”的企業(yè)宗旨， 以及 “ 嚴(yán)謹(jǐn)、高效、務(wù)實(shí)、認(rèn)真、創(chuàng)新 ” 的工作態(tài)度 和 體驗(yàn)順馳“家文化生活”、服務(wù)到“最小細(xì)節(jié)”的 物業(yè)管理服務(wù)特色， 荊州分公司 從立業(yè)開始，就樹立了以創(chuàng)造行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)品牌、引導(dǎo)荊州物業(yè)管理發(fā)展為己任的奮斗目標(biāo)。定能為物業(yè)所有者及使用人提供全面、專業(yè)、周詳及穩(wěn)定的高素質(zhì)管理服務(wù)。 經(jīng)過我公司的測(cè)算，我們認(rèn)為，本方案中提供的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在一定階段內(nèi)基本上滿足太陽城日常管理的收支平衡。 ? 在項(xiàng)目員工招聘上，采用有經(jīng) 驗(yàn)的管理人員來管理。 F. 嚴(yán)格機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車管理，劃區(qū)域管理，憑證進(jìn)入。 樹木、花卉的養(yǎng)護(hù)：主要內(nèi)容是澆水、施肥、除草、松土、整形修剪、防治病蟲害、養(yǎng)護(hù)。急修 1 小時(shí)內(nèi)，其他報(bào)修按照約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)； ? 根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)目； ? 公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況； ? 每年至少一次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率 75％以上。 ? 服務(wù)態(tài)度 —— 熱情 物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，管理公司的員工應(yīng)以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容為用戶熱情服務(wù)，尤其應(yīng)做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時(shí)守約、衣冠整潔、舉止大方、動(dòng)作雅觀、稱呼得當(dāng)。 第 二 節(jié) 服務(wù)模式 順馳物業(yè)目前已承接國內(nèi)多個(gè)全權(quán)管理 高檔樓盤，尤其對(duì)居住類物業(yè)建造階段的前期介入、物業(yè)管理的籌備工作、管理收支的預(yù)算和結(jié)算、物業(yè)的驗(yàn)收和移交、業(yè)戶二次裝修管理等業(yè)務(wù)、日常物業(yè)管理、客戶服務(wù)、會(huì)所管理等方面，均積累了很多成功的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，目前我司管理的經(jīng)驗(yàn)在對(duì) 太陽城 的物業(yè) 管理中將得到更出色發(fā)揮。 ? 施工方對(duì)產(chǎn)品保工作不到位，如：已安裝的鋁制門窗產(chǎn)品保護(hù)、墻面大理石污跡滲入等。我司在經(jīng)過與業(yè)主間的溝通，更多的了解他們的想法、需求后，配合“人性化”的物業(yè)服務(wù)及管理，就能拉近與業(yè)主間的距離，增強(qiáng)物業(yè)管理公司、物業(yè)從業(yè)人員與廣大業(yè)主之間親和 關(guān)系，也能獲得更多的尊重和認(rèn)同。真正做到小區(qū)安全、安定、有序。 ? 準(zhǔn)確各種物品和裝備 順馳物業(yè)按 順馳水藍(lán) 批準(zhǔn)的物業(yè)管理啟動(dòng)預(yù)算，購置各種物業(yè)管理所需的物資裝備，以保證物業(yè)管理處的正常運(yùn)作，購置工作包括：購置各種辦公家具和設(shè)備、購置各種通訊器材、定制首期制服、購置警械和安保用品、購置各種設(shè)備、工具和維 修用品等。 C、物業(yè)驗(yàn)收的資料 要通過物業(yè)驗(yàn)收，必須事先遞交以下資料：《政府職能部門驗(yàn)收文件或證明》、《工程監(jiān)理驗(yàn)收合格證明 》 、《物業(yè)設(shè)施的竣工圖 》 （若尚未完成竣工圖，應(yīng)提供最終的施工圖 ） 、《設(shè)備或系統(tǒng)的操作說明 》 、《維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè) 》 ；提供與承包商、廠商和供應(yīng)商簽署承包或供應(yīng)合同中有關(guān)技術(shù)條款；提供承包商、供應(yīng)商和廠商的聯(lián)絡(luò)地址、聯(lián)系電話和聯(lián)系人等資料及其它有關(guān)技術(shù)資料；提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)；提 供所有測(cè)試、檢驗(yàn)和調(diào)試報(bào)告等。 I、綠化的驗(yàn)收及交接 小區(qū)內(nèi)綠化的驗(yàn)收由物業(yè)管理處、順馳水藍(lán)、監(jiān)理及園林施工單位的代表共同參與，在驗(yàn)收簽署后一年質(zhì)保期滿后交接。 ? 物業(yè)的清潔、滅蟲和綠化管理 做好小區(qū)的清潔、滅蟲和綠化工作，使整個(gè)小區(qū)保持一個(gè)舒適溫馨的生活環(huán)境，是衡量物業(yè)生態(tài)化管理的一個(gè)重要一環(huán)。以順馳物業(yè)的技術(shù)力量和管理能力，一定能使順馳水藍(lán)投巨資建設(shè)的智能化設(shè)施設(shè)備，在日常管理中發(fā)揮其應(yīng)用的作用。 ? 房屋及公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù) 房屋及公用設(shè)備設(shè)施長期保持完好的狀態(tài)，對(duì)物業(yè)的保值升值意義重大，順馳物業(yè)將制定短、中及長期工程設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并及時(shí)完成各項(xiàng)維護(hù)保養(yǎng)工作，通過制定相關(guān)的管理制度進(jìn)行落實(shí)，經(jīng)常性地對(duì)員工進(jìn)行各種技術(shù)培訓(xùn)，努力培養(yǎng)具有一專多能的技術(shù)人員。利用會(huì)所現(xiàn)有設(shè)施舉辦各種競(jìng)賽活動(dòng)，包括：拳操、乒乓球、桌球、網(wǎng)球、棋牌、游泳等。 C、小區(qū)出入口管理 通過可靠的智能化技術(shù)防范周界后，安保人員將加強(qiáng)小區(qū)的出入口控制，門崗將準(zhǔn)確記錄小區(qū)的進(jìn)出車輛號(hào)碼，所有二次裝修的施工人員和送貨人員和來訪人員必須出示證件進(jìn)行登記，阻止可疑人員、流動(dòng)商販、拾荒、錐銷人員及無關(guān)車輛進(jìn)入小區(qū)，保持小區(qū)優(yōu)美安寧的環(huán)境。物業(yè)管理處于初驗(yàn)后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改。在物業(yè)管理籌備期中，順馳物業(yè)利 用以往經(jīng)驗(yàn)，將通過市場(chǎng)公開招標(biāo)方式，辦妥財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)和公眾責(zé)任險(xiǎn)。 ? 安排和招聘管理人員 順馳物業(yè)可抽調(diào) 在武漢和天津物業(yè)分公司的 部分骨干到項(xiàng)目任職，只需從荊州本地 招聘少量空缺的管理崗位及一定數(shù)量操作崗位的員工。 四、 日常物業(yè)服務(wù) 模式 簡介 ? 物業(yè)的安全保衛(wèi)和管理 對(duì)所有業(yè)主及開發(fā)商來說，一個(gè)區(qū)域的治安狀況好壞，將直接影響到他對(duì)這個(gè)區(qū)域的看法，從著名心理學(xué)大師 馬斯洛先生的“人生需求定律”也可反映，人們對(duì)安全這一最基本的需求是多么看重。如今，隨著物業(yè)行業(yè)已進(jìn)入全面市場(chǎng)化發(fā)展，為了使 順馳物業(yè)荊州分 公司在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中站住腳跟，使公司的管理水平更上一個(gè)臺(tái)階，使所有的業(yè)主認(rèn)可我們的管理，我們將在小 區(qū)內(nèi) 提介體驗(yàn)順馳“家文化生活”的人 性化服務(wù)管理 ，使居民真正體會(huì)到家庭的溫馨并領(lǐng)略到生態(tài)和諧的氛圍。 ? 其他建議略。 ? 服務(wù)制度 —— 健全 順馳物業(yè) 將根據(jù)物業(yè)實(shí)際制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。我們 有信心憑借豐富經(jīng)驗(yàn)，在 太陽城 入伙后 三 年內(nèi)通過 GB/T190012021 idt ISO9001： 2021 質(zhì)量管理體系國際認(rèn)證，使物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化。順馳物業(yè)的便民服務(wù)有多年的工作經(jīng)驗(yàn)，真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事來體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平，從而使每一位業(yè)主及住戶都能體驗(yàn)到生活在順馳太陽城這個(gè)溫暖大家庭的幸福。通過對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。 B. 想業(yè)主之所想，服務(wù)業(yè)主之所需 ,實(shí)施項(xiàng)目全方位服務(wù) —— 提供業(yè)主需要的多種生活服務(wù)、辦公服務(wù)、特約服務(wù) (保安、保潔、維修、禮儀服務(wù) )。 ? 針對(duì)太陽城的具體情況，采取一體式的安全管理體系。在太陽城自然與文明結(jié)合的文化居住區(qū)內(nèi)，我們將針對(duì)小區(qū)物業(yè)品質(zhì)高，管理面積大，人流多、停車場(chǎng)使用率高等特點(diǎn)，充分發(fā)揮公司自身優(yōu)勢(shì)，實(shí)行資源共享，全心 全意為業(yè)主服務(wù)，努力成為荊州高品質(zhì)居住環(huán)境的典范。項(xiàng)目總占地面積為 383 畝，總建筑面積約 31 萬平方米，容積率 ，建筑密度 ％，綠化率 35％。順馳物業(yè)公司發(fā)展觸角已進(jìn)入青山溪語、北京、上海、武漢、 石家莊等地區(qū)并向全國范圍發(fā)展。順馳物業(yè)公司從太陽城的前期就以介入此項(xiàng)目，并以嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和體現(xiàn)順馳“家文化“的特色服務(wù)，融入于項(xiàng)目，并得到了業(yè)主的好評(píng)。 荊州太陽城 物業(yè)管理方案 天津順馳物業(yè)管理有限公司 荊州分公司 2021 年 8 月 5 日 順馳太陽城物業(yè)管理方案 前 言 順馳 來到荊州，將 “中國十大名企”及“中國第一大盤”之先進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)理念與古老的荊楚文化完美融合，傾力打造最適合荊州人需要的住宅小區(qū)“荊州太陽城”。 ? 新園小區(qū) 是順馳物業(yè)管理公司的標(biāo)竿項(xiàng)目，此項(xiàng)目業(yè)主會(huì)的組織比較成熟，而且代表業(yè)主參加了《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》的評(píng)審工作，得到了市局領(lǐng)導(dǎo)的高度認(rèn)可。 聚焦業(yè)務(wù)單元 第 四 節(jié) 順馳物業(yè) 組織結(jié)構(gòu)及說明 ? 順馳物業(yè)公司組織架構(gòu)圖 ? 公司組織架構(gòu)圖說明 由此架構(gòu)圖可以說明，順馳物業(yè)公司是以總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理分管制的管理方式，對(duì)各部門、各項(xiàng)目直接管理，統(tǒng)一調(diào)度，統(tǒng)一把控，很好地把握公司的全局。 太陽城物業(yè)項(xiàng)目有其自身的優(yōu)越條件：項(xiàng)目原為荊州植物園，小區(qū)整個(gè)地塊為規(guī)則的長方形 ，地表平整，有大量的植物，豐富的樹種，以及較大面積的湖面、花窖、明渠、魚塘，天然造就了太陽城項(xiàng)目的純美自然風(fēng)光。 ? 根據(jù)太陽城特點(diǎn)、物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將太陽城 管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。 分各 個(gè)組團(tuán)分別設(shè)置監(jiān)控崗位，此外在園區(qū)公共道路和配套建筑上，設(shè)置巡邏崗。 C. 創(chuàng)造“都市生活”的快捷、整潔、優(yōu)美、安全、文明、無干擾環(huán)境。 ? 綠化管理服務(wù) 綠化的功能是美化人居環(huán)境，提高人們身心健康水平。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有 償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。 ? 分項(xiàng)目標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 順馳標(biāo)準(zhǔn) 國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn) 房屋完好率 98% 98% 房屋零修及時(shí)率 100% 98% 住戶評(píng)議滿意率 95% 95% 代收代繳率 98% 98% 裝修施工協(xié)議簽訂率 100% 無 裝修驗(yàn)收合格率 90% 無 物管費(fèi)用收繳率 90% 無 空房管理完好率 95% 無 公共設(shè)施設(shè)備完好率 95% 無 設(shè)備建檔率 100% 無 1 運(yùn)行記錄完整率 100% 無 1 維修合格率 95% 無 1 管理人員持證上崗率 100% 無 1 員工崗前培訓(xùn)率 100% 無 1 特殊工種持證上崗率 100% 無 1 保安員工在崗率 100% 無 1 安全事故到場(chǎng)及時(shí)率 100% 無 1 保潔合格率 95% 無 1 綠化完好率 98% 無 綠化養(yǎng)護(hù)率 100% 無 2 投訴處理率 100% 無 2 社區(qū)文化滿意率 95% 無 第四 章 太陽城 物業(yè)管理模式 第一節(jié) 高標(biāo)準(zhǔn)管理原則 物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作， 順馳物業(yè)在進(jìn)行任何標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)中均將其一切管理行為建立在一定的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)之上。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點(diǎn)。 ? 跟進(jìn)施工過程 : 基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： ? 維護(hù)順馳水藍(lán)和業(yè)主利益，保證施工質(zhì)量 ? 發(fā)現(xiàn)可能存在的隱患 ? 施工對(duì)以后維修保養(yǎng)是否有影響 ? 提供成品保護(hù)措施建議 ? 收集設(shè)計(jì)和施工文檔資料 ? 協(xié)助檢查建筑施工和設(shè)備安裝的 質(zhì)量 ? 提供操作培訓(xùn)要求 ? 提供備品 備件要求 ? 提供竣工圖紙遞交要求 ? 提供操作手冊(cè)遞交要求 ? 技術(shù)資料遞交要求等 ? 地下車庫的進(jìn)出口的坡度上的防滑設(shè) 施應(yīng)在施工前予以考慮，目前一些項(xiàng)目在后期簡單用水泥加臵防滑條或輔設(shè)地磚的做法與日后車輛行駛及管理維護(hù)不利，建議施工時(shí)向下開防滑槽，這樣即可節(jié)約成本投入，也可增加防滑系數(shù)。物業(yè)管理中保安、保潔、維修等工作只能算作是物業(yè)日?；A(chǔ)工作，我們的完成它的同時(shí)，還要不斷創(chuàng)新、不斷完善自我，提高我們的服務(wù)水分準(zhǔn)。所以，對(duì)順馳物業(yè)來說，安全管理就是我 們 的最根本的工作。由于物業(yè)管理處的骨干員工，均在順馳物業(yè)工作了一段時(shí)間，因此，在最快的時(shí)間內(nèi)建立物業(yè)管理 中心 的 管理架構(gòu) ，熟悉順馳物業(yè)和 順馳水藍(lán) 的管理要求，可迅速開展物業(yè)管理工作，并達(dá)到較高的管理水平。 第四節(jié) 前期物業(yè)管理模式 ? 物業(yè)驗(yàn)收移交 物業(yè)驗(yàn)收是指物業(yè)公司在施工完畢后，施工單位自查、工程監(jiān)理和政府職能部門驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)設(shè)備運(yùn)行安全、是否滿足使用功能和建筑設(shè)施外觀等為主要內(nèi)容進(jìn)行的驗(yàn)收，物業(yè)驗(yàn)收和交接以接收所有鑰匙、簽暑接收文件、物業(yè)管理人