【正文】 住宅、商業(yè)及其他衍生物業(yè)的互動(dòng)整合的復(fù)合開(kāi)發(fā)。 . 立地條件分析 . 消費(fèi)潛力分析 . 外部競(jìng)爭(zhēng)條件分析 . 主次商圈的取向 21. 目標(biāo)商圈的消費(fèi)型態(tài)分析與消費(fèi)吸收值估 計(jì) 在對(duì)商圈不同消費(fèi)形態(tài)的分析與商圈內(nèi)部競(jìng)合生態(tài)關(guān)系模擬的基礎(chǔ)上，界定相應(yīng)的消費(fèi)形態(tài)區(qū)間作為商業(yè)開(kāi)發(fā)的主力消費(fèi)客層，并估計(jì)相應(yīng)消費(fèi)規(guī)模與消費(fèi)配比范圍。 . swot總結(jié) . 商業(yè)開(kāi)發(fā)核心價(jià)值取向 . 營(yíng)商限制瓶頸及去化策略 25. 商圈通路的規(guī)劃及商業(yè)面積配置 在上述分析及取向策略的基礎(chǔ)上，提出本項(xiàng)目適合之若干通路類別，并運(yùn)用相應(yīng)的集客、活化等策略建立通路主題以展開(kāi)相關(guān)的商業(yè) 開(kāi)發(fā)及一系列營(yíng)業(yè)規(guī)模、面積配置與業(yè)態(tài)深度的后繼策略。 . 配合萬(wàn)國(guó)商整體行銷策劃，持續(xù)漸進(jìn)的制造行銷熱點(diǎn)與商鋪熱銷熱租氣氛，帶動(dòng)案 場(chǎng)人潮； . 創(chuàng)新社區(qū)商業(yè)概念與意象，發(fā)展出一整套適合社區(qū)型商業(yè)消費(fèi)需求特點(diǎn)與北京商業(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ)的包括商圈定位、業(yè)種配置、業(yè)態(tài)架構(gòu)、招商組合及開(kāi)發(fā)行銷步驟的住區(qū)型商業(yè)操作模式 /； . 區(qū)別于商業(yè)經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式，根據(jù)房地產(chǎn)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的短線特性，在維持形象營(yíng)造商業(yè)氣氛及控制業(yè)態(tài)保持長(zhǎng)期收益的前提下，特別需要規(guī)劃適當(dāng)比例的銷售商鋪部分用于回收項(xiàng)目投資與產(chǎn)生短線利潤(rùn)，減少發(fā)展商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與提高關(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)收益； . 根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際條件與市場(chǎng)機(jī)會(huì)，推動(dòng)形成住宅、商業(yè)及其他衍生物業(yè)的互動(dòng)整合的復(fù)合開(kāi)發(fā)。 . 業(yè)態(tài)控制需求分析 . 整體商圈營(yíng)造與宣導(dǎo) . 商鋪權(quán)益控制策略 . 商圈經(jīng)營(yíng)核心控制策略 . 商業(yè)管理模式選擇 . 業(yè)主公關(guān)與激勵(lì)政策 . 招商篩選 . 銷售制度設(shè)計(jì) . 商鋪設(shè)計(jì)管理 29. 商圈通路的招商策略 . 業(yè)態(tài)產(chǎn)品定位與組合配比 . 承租客戶定位 . 招商利基與抗性分析 . 行銷概念規(guī)劃 . 租金模式與促進(jìn)策略 . 招商步驟與招商時(shí)機(jī)的選擇 30. 商圈通路的銷售策略 . 投資產(chǎn)品定位 . 承購(gòu)目標(biāo)定位 . 投資利基與抗性分析 . 行銷概念規(guī)劃 . 各部分商鋪的最佳銷售時(shí)機(jī)選擇； 第二部分：萬(wàn)國(guó)商 2期底商及公建軸商品規(guī)劃及行銷方案 目的： l 確立整體定位、經(jīng)營(yíng)主題、統(tǒng)一 CI 設(shè)計(jì)，以獲得目標(biāo)承租戶入場(chǎng)認(rèn)同及承購(gòu)戶承購(gòu)信心 l 針對(duì)營(yíng)業(yè)空間與非營(yíng)業(yè)空間之設(shè)施、動(dòng)線規(guī)劃作建議，提供建筑、景觀、裝璜設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)施工參考。 設(shè)店要求： 商圈容量 坪效指標(biāo)；等等 ； 租金要求； 經(jīng)營(yíng)選址配置要求； 社區(qū)設(shè)店意愿與目標(biāo)商家選擇； 6. 不同商業(yè)開(kāi)發(fā)模式的比較與建議 7. 萬(wàn)國(guó)商項(xiàng)目的 swot分析及策略規(guī)劃 通過(guò)對(duì)萬(wàn)國(guó)商開(kāi)發(fā)特性、商圈條件及環(huán)境的 SWOT 分析，形成對(duì)萬(wàn)國(guó)商商業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)尤其是優(yōu)劣勢(shì)的清晰認(rèn)識(shí)與相應(yīng)去化策略規(guī)劃 . 后勤平臺(tái)、招商； 8. 目標(biāo)商圈的通路規(guī)劃及商業(yè)面積配置 利于招商的部分，利于銷售、互動(dòng)整合； 商業(yè)模式； 坪效定位； 配坪策略：商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成聚合力（太少則業(yè)態(tài)完整性不夠）；保留一定的競(jìng)爭(zhēng)性；未來(lái)擴(kuò)充（分期開(kāi)發(fā)）街區(qū)商業(yè)有一定彈性 ；租金與面積的配比關(guān)系；產(chǎn)出規(guī)劃；業(yè)態(tài)概念（