【正文】 烏路，北臨天門市城中河 — 河山支渠。 第二章 定位策略 第一節(jié) 定位要素分析 區(qū)位利好因素分析 本項(xiàng)目順應(yīng) 天門 市政府提高城市品位、打造 天門市 商業(yè)旗艦的城市經(jīng)營理念，在交通人流資源豐富、輻射周邊 城市廣的天門市 ，打出“鍛造 湖北武漢地區(qū)外的 商業(yè)旗艦”的招牌，來填補(bǔ) 天門 商業(yè)房地產(chǎn)市場的空白，以“ 時代 商業(yè)廣場”與 周邊商業(yè)群 連動運(yùn)作為強(qiáng)勢賣點(diǎn)，并以具有“新商務(wù)＋新環(huán)境”的雙 重魅力來吸引消費(fèi)者，對開發(fā)商來講，投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)將會大大降低，對消費(fèi)者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價(jià)格比”，這樣也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求 供給理論。 市場價(jià)值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。在此期間可以通過招商、市場推廣回籠資金 8000萬元左右。 本項(xiàng)目的寫字樓（ CLD）部分， 共有 18 層，地下 一層為停車場， 主要目標(biāo)客戶為 天門市 的律師事務(wù)所、會計(jì)事務(wù)所、評估咨詢公司、大型商務(wù)公司 、以及各類 IT公司 。那時，本項(xiàng)目還是具有一定市場競爭的風(fēng)險(xiǎn)性。 (4)、環(huán)境條件 區(qū)域環(huán)境質(zhì)量較好，環(huán)境污染較小。 另外 天門市 全國最大的僑鄉(xiāng)。 創(chuàng)造本項(xiàng)目物業(yè)的環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益的統(tǒng)一。地塊周邊分布著華泰銘苑、冠南匯僑城、鑫龍時代名居等成熟高檔住宅商品房。并且臨近車站，交通十分便利 . 二、劣勢 W 雖然本項(xiàng)目具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是與 天門市 市其它商業(yè)區(qū)比較相對滯后，缺乏相應(yīng)的城市配套設(shè)施，導(dǎo)致本項(xiàng)目自身的商務(wù)氛圍不濃，因此必須依托“ 時代廣場 商業(yè)購物中心”項(xiàng)目的連動，共同打造路口商業(yè)區(qū)。 傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合。 第五章 項(xiàng)目投資估算 第一節(jié) 投資測算（靜態(tài)分析測算） 土地款： 93 90＝ 8370（萬元） 土 建工程： 121333 1000＝ （萬元） 空調(diào)安裝 : 2100（萬元） 電梯安裝： 1150（萬元） 裝修工程： 4120（萬元） 報(bào)建費(fèi)用： 960（萬元） 銀行利息： 1280（萬元） 其他費(fèi)用： 1020（萬元） 不可預(yù)見費(fèi)： 600（萬元） 主題綠化廣場： 1860（萬元） 1 合計(jì)： （萬元） 第二節(jié) 財(cái)務(wù)評定 一、 物業(yè)銷售收入 A樓 一樓 5000 9000=4500萬 二樓 4500 9000=4050萬 三至六樓 4000 9000 4=14400萬 合計(jì) 22950萬 B樓 地下一樓 2020 = 一至三樓 3500 3= 四至十七樓 4000 13= 合計(jì)