【正文】 份單月旅客吞吐量首次突破 100萬人次大關(guān)。根據(jù)國際室外娛樂的潮流， 可 建造垂釣場、射箭場、滑草場、攀巖壁、野戰(zhàn)場、定向越野園、露營區(qū)等多種室外活動設(shè)施。 別墅的建筑風(fēng)格不能千篇一律，要注重吸取各國、各民族的建筑特色，形成不同風(fēng)格的建筑群落，使溫泉別墅與臨近溫泉池形成統(tǒng)一特色，成為度假村內(nèi)的別樣風(fēng)景。溫泉的水溫高，含有多種對身體有益的礦物質(zhì)。 溫泉度假酒店 是溫泉度假村的主要住宿及會議場所。該規(guī)劃主要以旅游休閑為主，分為三個區(qū)，即：休閑活動區(qū)（度假活動中心，林?；﹫?，體育休閑活動山莊）、旅游度假區(qū)（藝術(shù)會館、溫泉度假村、養(yǎng)生茶道山莊）、生態(tài)游覽區(qū)（養(yǎng)生谷度假山莊、翔龍山莊）。因此，為了把握旅游者的消費趨勢，延長溫泉度假村的產(chǎn)品生命，增大盈利空間，提高利潤水平，南溝度假村的戰(zhàn)略規(guī)劃除了要充分挖掘溫泉的獨特的健康、醫(yī)療文化外，還應(yīng)拓寬思 路，充分利用度假村內(nèi)的自然山林資源，結(jié)合溫泉這種獨特的自然地底資源，在食、住、行、游、購、娛各個方面突出其完全生態(tài) 、 自然、環(huán)保的特點，為旅客提供健康、休閑、豐富的“自然假期”。 而特色浴池，則要成為溫泉浴城的精華所在 。 . 風(fēng)味餐廳 風(fēng)味餐廳內(nèi)的裝修不能太豪華，要與整個度假村的生態(tài)、環(huán)保風(fēng)格一致，采用木、竹、藤等天然材料，在整體布局、菜單設(shè)計、員工服裝等方面都突出一種在城市里無法享受到的農(nóng)家氛圍。生態(tài)農(nóng)莊要嚴格按照無公害標準來種植瓜果、蔬菜，所種植的瓜果和蔬菜品種豐富，并能錯開季節(jié)，讓旅客能在不同的季節(jié)品嘗不同品種的瓜果蔬菜。室內(nèi)溫泉可以有效緩解 淡季與旺季客流量差。未來 5年中國旅游行業(yè)必將出現(xiàn)類似 Bass Hotelamp。 總的來說，根據(jù)市場分析，可以預(yù)計溫泉度假村每年接待的各類游客可達到 100120 萬人次 （商務(wù)游客 20 萬，旅行社團游客 6080 萬，散客 20 萬） 。例如：依托生態(tài)農(nóng)莊，在 櫻桃 成熟的季節(jié)舉辦櫻桃 節(jié)，策劃 櫻桃 宴等各種與 櫻桃 相關(guān)的活動；依托專業(yè)設(shè)施齊全、有專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)和安全攀道的攀巖壁舉辦省內(nèi)攀巖比賽等等 。 . 營業(yè)收入 參考 大連市及周邊溫泉度假區(qū)價格 ， 南溝 溫泉度假村的溫泉浴 定價： 80 元 /每位。按營業(yè)收入的 10%計算） ： 875*10%= 萬元 房屋、建筑物折舊（ 20年直線折舊）： 300/20=15萬元 設(shè)備折舊（ 5年直線折 舊）： 200/5=40萬元 維護及水電費（含原料消耗，按營業(yè)收入的 20%計算） ： 875*20%=175萬元 營業(yè)稅金： 875*%= . 利潤 稅前利潤： 875（ +15+40+175+） = 萬元 所得稅： *25%= 稅后利潤： = . 投資回收期 ： 550/≈ . 溫泉度假酒店 及滑雪度假酒店 28 . 投資總額 為 :13， 310萬元 均為 三星級標準度假酒店， 規(guī)?；疽恢?，按照溫泉度假酒店計算： 標準間 200 個，商務(wù)套房 30 個 .會議室三個，估計建筑面積為 20500平方米（ 200*80+30*120+3*300）， 初步估計基建 及裝修 投資額為： 6150 萬元（ 3000 元 *20500 平方米 ）； 初 步 估 計 設(shè) 備 投 資 額 為 ： 405 萬元（ 200*+30*+3*10）；初步估計需流動資金： 100 萬元 ，則溫泉度假酒店投資額為 6655 萬元，滑雪度假酒店投資額與溫泉度假酒店一致。 . 作為第三產(chǎn)業(yè) ， 度假村日常的經(jīng)營管理的理念和方法，有其獨特的行業(yè)規(guī)矩和經(jīng)驗， 集團目前沒有相關(guān)人才。本項目的好處在于一次性投資大，營運資本 32 相對較少，但前期的廣告費用是必須投入的，并且在每一次旅游旺季都需要大量的廣告投入，單靠度假村本身的資金積累，估計一兩年內(nèi)難以維持，必須要有追加的投資準備 。 度假村年游客數(shù)量約為 100120 萬，其中商務(wù)游客 20萬左右，旅行團游客 6080 萬， 散客 20 萬，按照商務(wù)游客全部住溫泉別墅，旅行團游客 20%入住酒店，散客 10%入住酒店計算，則年接待人數(shù)為 60*20%+20*10%=14 萬。同時，根據(jù)之前的市場預(yù)測，預(yù)計溫泉浴城一年接待客流量可達 100120 萬人次。 在實際運營期內(nèi)，只有依靠優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量，各種營銷推廣工作才能順利開展。 3. 營銷推廣 由于市場競爭激烈，南溝 溫泉度假村要想在眾多的溫泉度假村中脫穎而出，除了要有正確的市場定位外，還必須加大營銷推廣的力度。其次，中檔連鎖酒店將出現(xiàn)大發(fā)展，豪華連鎖酒店在豪華酒店市場中所占的市場份額也將大幅度提高。除冬季，其他季節(jié)室內(nèi)溫泉基本處于關(guān)閉狀態(tài)，或在客流量大時作為備用溫泉池使用。生態(tài)農(nóng)莊內(nèi)應(yīng)注重生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化，使得生態(tài)農(nóng)莊成為溫泉度假村內(nèi)的另一觀光景點。制作要標榜正宗的農(nóng)家菜做法來吸引客人。要設(shè)計建造各式各樣的溫泉湯池， 與溫泉別墅交相輝映，形成不同的風(fēng)格，例如卡通風(fēng)格，田園風(fēng)格、歐式風(fēng)格， 重點突出回歸自然的形式。 項目 設(shè)施要求 溫泉會所 是溫泉度假村的標志工程，由溫泉浴城、康 6 體理療中心、商務(wù)會議中心和風(fēng)味餐廳四部分組成。該規(guī)劃以《大連森林公園規(guī)劃》為依據(jù)，從旅順中路進入前環(huán)路華僑農(nóng)場南溝區(qū)域。 生態(tài)農(nóng)莊（植物園） 是溫泉度假村的特色工程，要突出農(nóng)莊的生態(tài)環(huán)境、環(huán)保潮流和娛樂功能，產(chǎn)品以當?shù)氐奶禺a(chǎn)為主（蘋果、櫻桃等）?？煽紤]設(shè)置氣泡浴、差別浴、藥浴、花草浴、酒浴、香熏浴、泥砂浴、情調(diào)浴、陽光浴 等特色項目，在強調(diào)各種項目的特殊療效的同時突出享受、與大自然融為一體的氛圍。考慮到溫泉度假村的整體規(guī)模，建議興建 60 棟以上別墅。整個農(nóng)莊要突出一種生態(tài)、環(huán)保、娛樂綜合化的氛圍 。 從 6月下旬開始，大連旅游進入了快速增長通道，國內(nèi)旅游市場持續(xù)著旺盛的增長勢頭，入境游客和旅游外匯收入7 月份增幅達到 20%。第四、旅游景點類的上市公司將得到良好的發(fā)展 。 . 開發(fā)建設(shè)期的營銷推廣重點 在開發(fā)建設(shè)期間，溫泉度假村的營銷推廣重點在于迅速提高知名度，創(chuàng)建品牌。 20 五 . 項目投資經(jīng)濟分析 說明：項目投資經(jīng)濟分析是建立在前面的資源分析、市場分析和經(jīng)營項目建議 等內(nèi)容基礎(chǔ)上，以盡可能合理的預(yù)測數(shù)據(jù)進行分析和評價，其中的數(shù)據(jù)預(yù)測和估計多參考了同行或相近行業(yè)和地區(qū)的普遍水平，因此有一定代表性和參考價值。 . 營業(yè)收入 對于溫泉別墅，完全可以考慮采用國際流行的分時度假概念或其他方式予以經(jīng)營，提高客房利用率和利潤率，但具體經(jīng)營模式有待 商榷， 這里的收入預(yù)測僅作參考 。 綜上所述，室內(nèi)溫泉、高爾夫球場、山地馬場及其他配套建筑定位為無利潤項目，即營業(yè)收入與成本抵消。 . 投資分為二 至三期 ，首期主要 建設(shè)溫泉 會所 、 生態(tài)農(nóng)莊 、 部分別墅 和溫泉酒店 ，以及整個度假村的綠化、道路建設(shè)等；二期為室外娛樂場 、山地馬場、高爾夫球場和滑雪酒店的 建設(shè) ，三期為其他配套項目的建設(shè)。 . 項目的風(fēng)險 . 溫泉的質(zhì)量和可開采的溫泉壽命 至關(guān)重要，但目前沒有相關(guān)數(shù)據(jù)。初步估計基建投資額 300萬元；設(shè)備投 資額 200萬元；流動資金50 萬元 。 風(fēng)味餐廳 餐廳以天然裝飾為主，突出精致布局和農(nóng)家風(fēng)味。 . 實際運營期的營銷推廣重點 19 當南溝溫泉度假村初步打開市場，進入實際運營期后，營銷推廣的重點就由迅速提高知 名度轉(zhuǎn)向吸引新顧客，爭取回頭客。 . 度假療養(yǎng)客戶 一方面，大連市不乏有實力的企業(yè)，如 IBM、微軟、花旗、 DELL、 SONY等， 其工作人員人數(shù)眾多，層次較高，由于溫泉對人體具有獨特的健身、療養(yǎng)和治病作用，因此，度假村完全可以在建設(shè)和運營期間的各個階段，通過主動的營銷和公關(guān)手段爭取成為周邊大 型企業(yè)和政府部門工作人員的定點療養(yǎng)基地 ，其方式可靈活多 樣 。 國內(nèi)一些學(xué)者的分析認為，目前中國旅游業(yè)發(fā)展面臨 5大機遇：一、旅游業(yè)被確定為國民經(jīng)濟新的增長點，各地發(fā)展旅游業(yè)的積極性空前高漲，加快培育旅游業(yè)發(fā)展的新措施、新辦法不斷出臺，國家有關(guān)部門也加大了對旅游業(yè)發(fā)展的扶持力度，中國旅游業(yè)的總體發(fā)展環(huán)境和投資環(huán)境比以往任何時候都好；二、中國正在進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，旅游業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中的龍頭產(chǎn)業(yè)，在當前正在進行的產(chǎn)業(yè)調(diào)整中，大多數(shù)地區(qū)均把旅游業(yè)作為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)或支柱產(chǎn)業(yè)，采取很多扶持措施促進其發(fā)展；三、西部 大開發(fā)為西部旅游業(yè)的大發(fā)展帶來了強勁東風(fēng)；四、中國加入世貿(mào)組織以后，將進一步加快與旅游相關(guān)的各個行業(yè)的對外開