【正文】 項(xiàng)目工程開發(fā)成本的動(dòng)態(tài)6 6 控制 .負(fù)責(zé)單位各項(xiàng)目的工程預(yù)算、決算，組織并實(shí)施大宗甲供材料設(shè)備招標(biāo)采購工，負(fù)責(zé)房屋的銷售策劃定制，入住服務(wù)與物業(yè)交接，負(fù)責(zé)物業(yè)公司的交接主要事務(wù)及管理，財(cái)務(wù)管理、稅收、銀行、成本控制、監(jiān)督及合理避稅、融資。前期及策劃 ,各種業(yè)態(tài)的整合要反復(fù)論證才能符合市場(chǎng) 。2020 年開業(yè) 我體會(huì)作為一個(gè)掌管商業(yè)地產(chǎn) 62 萬平米大盤運(yùn)作的團(tuán)隊(duì)領(lǐng)軍高管必須具有以下素質(zhì) 。負(fù)責(zé)北京中華民族園西路凌云名宛項(xiàng)目該項(xiàng)目 2020 年開工 。 善于溝通協(xié)調(diào)，營銷策劃能力和 執(zhí)行能力強(qiáng)， 有想法，觀念新。聯(lián)排容積率 。5)住五戶 ,四戶 55 平米 ,一戶 110 平米 。 聯(lián) 系 方 式 18600017879 現(xiàn)住址 ： 北京朝陽區(qū)西壩河北里 25 號(hào)樓和泰園公寓 1002 自我評(píng)價(jià)： 本人穩(wěn)重善良，謙虛自信，工作踏實(shí)勤奮，專業(yè)素質(zhì)全面，職業(yè)操守好，事業(yè)心強(qiáng)；忠于職守，責(zé)任心強(qiáng)，有較強(qiáng)的適應(yīng)能力。本人在北京凌云宇陽房地產(chǎn)開發(fā)公司中擔(dān)任總經(jīng)理 。項(xiàng)目約三年建成 。而且商業(yè)地產(chǎn)突顯招商及運(yùn)營的重要性 。辦好土地證，用地規(guī)劃許可證，建設(shè)規(guī)劃許可證和施工許可證。根據(jù)預(yù)算計(jì)劃，擬定年度經(jīng)營計(jì)劃、預(yù)算，提交董事長(zhǎng)。在決算時(shí)一般都做到收入高于成本，平均每年完成工程量 76000 萬元、利潤3400 萬元 。 1963 年 9 月 1968 年 7 月 北京工業(yè)大學(xué) 工民建 本科 ＜專業(yè)描述＞： 主要學(xué)習(xí)建筑設(shè)計(jì)、施工技術(shù)、建筑材料、建筑結(jié)構(gòu)、建筑力學(xué)、理論力學(xué)、材料力學(xué)、工程制圖。 10 10 建成后的崇國新村做為社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的典范，必將成為京城觀光旅游的一亮點(diǎn)景區(qū)，吸引大批中外觀光游客。健身器械等； 7. 建設(shè)一 個(gè)社區(qū)保健站 , 免費(fèi)測(cè)血壓 , 血糖 , 小病冶療 8. 建設(shè) 燃?xì)夤?yīng)站一座 。通過雙方努力一定能實(shí)現(xiàn)溫總理強(qiáng)調(diào)倡導(dǎo)的 。每種風(fēng)格建筑要求設(shè)計(jì)最少 4 種不同面積戶型。暗廁應(yīng)設(shè)計(jì)通風(fēng)道，其位置應(yīng)避免靠近給水管及設(shè)在門后。 其 它：戶內(nèi)通向所有房間的走道凈寬不宜小于 1000MM；當(dāng)走道長(zhǎng)度大于 2020MM 時(shí)，應(yīng)相應(yīng)加寬至 1100MM。 2. 村委會(huì)辦公樓與新廣場(chǎng)建在商業(yè)街中部（ 祥見圖示） 3. 度假村建在村北側(cè) Y506 鄉(xiāng)道東側(cè)，利用兩個(gè)大坑做垂釣區(qū)與度假村結(jié)合成崇國莊娛樂中心。 200 ㎡ 、安防監(jiān)控值班室 3 座 200 （三個(gè)物業(yè)管理區(qū)各一處） 200 ㎡ 。 在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一些有教育意義的雕塑、小品，寓觀賞性、游樂性與教育性為一體，讓兒童能在游戲中接受教育，寓教于樂。 景四： 《溢香庭院》花棚百卉景觀 以竹籬笆劃隔出一片區(qū)域，栽培一些一年常綠之草、四季不敗之花形成觀賞，泥盆金魚悠閑，枝頭百鳥歡暢，園區(qū)內(nèi)再以小巧的運(yùn)動(dòng)器械作為花種劃分，休閑、賞花渾然一體，使休閑、健身在花香鳥語的 環(huán)境下，倍顯愜意。樣板間裝修分為兩種標(biāo)準(zhǔn)，一種是標(biāo)準(zhǔn)型，另一種為舒適型。 （ 2）外區(qū)縣人口：主要以平谷縣外來人口為主要對(duì)象，一部分是在順義工作并準(zhǔn)備定居的年輕人，另一部分是在城區(qū)工作并在順義定居的年輕人，還一部分會(huì)是做小生意的； （ 3）機(jī)場(chǎng)打工人：順義機(jī)場(chǎng)職工上班人群。宣傳手段以宣傳單、短信、網(wǎng)絡(luò)為主要手段，宣傳的區(qū)域以順義和平谷為主，積累一定的客戶為開盤做準(zhǔn)備。 三、 銷售策略 （一） 銷售任務(wù) 項(xiàng)目計(jì)劃五年開發(fā)完成，其中聯(lián)排別墅總建筑面積為 27 萬平方米，別墅面積為 萬平方米，總的建筑面積為 47 萬平方米，聯(lián)排別墅均價(jià) 6000 元 /平方米，別墅均價(jià) 7000 元 /平方米，預(yù)計(jì)銷售總額為 億元，平均每年銷售任務(wù)為 億元，平均每月銷售任務(wù)為 4600 萬元。對(duì)項(xiàng)目的賣點(diǎn)主要可以從以下幾個(gè)方面來進(jìn)32 32 行： 價(jià)格：開盤 65006000 元 /平方米的價(jià)格，與周邊小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目 7500 元 /平米以上的價(jià)格相比絕對(duì)是一個(gè)比較有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 社區(qū)環(huán)境：一是挖掘小區(qū)所在地理位置周邊環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，另外是小區(qū)本身的綠化率高、景觀優(yōu)美、較全的運(yùn)動(dòng)設(shè)施這些都是周邊小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目無法比的； 戶型設(shè)計(jì)：戶型設(shè)計(jì)合理，薄板設(shè)計(jì)，南北通透，采光通風(fēng)好，居室布局合理，設(shè)計(jì)更為人性化； 商業(yè)配套：度假村、超市、菜市場(chǎng)、郵局、幼兒園及休閑娛樂等商業(yè)配套一應(yīng)俱全，購物方 便； 設(shè)施：小區(qū)將建成天然氣站，天然氣入戶，保證供暖及做飯； 交房：菜單式服務(wù)，可選擇精裝修標(biāo)準(zhǔn)，交房即可入住； 交通：離順義城區(qū)僅三公里路程， 918 可直通東直門，走高速的話只需四十分鐘路程；城鐵已通順義 。 31 31 （二） 客戶群定位 順義區(qū)客戶群的總體分析 順義 1998 年撤縣設(shè)區(qū)，總面積 1021 平方公里，下轄 19 個(gè)鎮(zhèn)、 6 個(gè)街道辦事處、 424 個(gè)行政村，戶籍人口 萬，常住人口 萬 。 27 27 （ 4） 透視圖及項(xiàng)目模型（ 1/300） ， 模型與透視圖能增加買家對(duì)本項(xiàng)目的立體縱觀認(rèn)識(shí)，令買家置身其中，領(lǐng)略各樓層的朝向和景物，清楚明了選購單位所在位置，給人真實(shí) 的感覺，令買家倍增信心。彎彎的拱橋、翹角的小亭立于水上，一切是那么的經(jīng)典與隨意，小橋流水人家躍然紙上。 兒童無障礙，提供大量的兒童游樂設(shè)施和活動(dòng)場(chǎng)所，以利于兒童的心智健康成長(zhǎng)，并考慮兒童活動(dòng)的安全性，如游樂設(shè)施增加保護(hù)裝置，防止兒童摔傷、撞傷、夾傷、刺傷；水景深 度適宜，可供兒童嬉戲，又可防止兒童溺水。 有滑梯 , 軟梯 , 蹦床 , 海洋球 , 壓板等 400 ㎡ ☆贈(zèng)送室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)兩個(gè) , 足球場(chǎng)一個(gè)，籃球 , 羽毛球 , 乒乓球場(chǎng)一個(gè)。 室外： 1. 村民活動(dòng)廣場(chǎng) 1000 ㎡。頂層陽臺(tái)應(yīng)設(shè)頂板，陽臺(tái)排水禁止散排應(yīng)設(shè)地漏，地漏的位置建筑專業(yè)要結(jié)合雨水管，宜靠近外墻、陽臺(tái)角端設(shè)置，不宜設(shè)在門口，陽臺(tái)地面應(yīng)向地漏找坡。排水橫管下距樓地面的凈高不小于 且不應(yīng)影響門窗的開啟。如果通過前期銷售反饋?zhàn)C明市場(chǎng)有更大面積戶型的需求，可以在下一階段增大 戶型面積，以適應(yīng)市場(chǎng)的需求。 總體上，小區(qū)園林景觀由六大部分組成，中心景觀區(qū)、中心活動(dòng)區(qū)、生 態(tài)景觀區(qū)、江南文化展示區(qū)、商業(yè)休閑區(qū)；形象景觀區(qū) 。 有滑梯 , 軟梯 , 蹦床 , 海洋球 , 壓板等 4. 建設(shè) 健身中心一個(gè) 。每個(gè)社區(qū)平均 60%的綠地覆蓋，大、中、小數(shù)十個(gè)花壇的簇?fù)碇倩ň`放，亭橋小溪，景觀小品環(huán)繞擁抱的嶄新的居所建筑，必將是你生活、棲息的最佳選擇。本人也由工長(zhǎng)提到項(xiàng)目總經(jīng)理。創(chuàng)品牌工程、優(yōu)質(zhì)工程。 在本項(xiàng)目中通過協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)院、施工單位對(duì)地下室設(shè)計(jì)進(jìn)行改進(jìn)節(jié)省混凝土及土方工作量節(jié)省造價(jià) 1700 多萬元。在世外桃苑別墅項(xiàng)目上采取水源熱泵新技術(shù)，因?yàn)闆]有定額標(biāo)準(zhǔn)，乙方將水源鉆井安設(shè)備泵房與地板輻射采暖、頂棚安裝制冷管分開報(bào)價(jià)，共每平米報(bào) 355 元。 我擔(dān)任常務(wù)副總裁 ,負(fù)責(zé)掌管全局 ,協(xié)調(diào)下屬五個(gè)副總裁 (總工辦 ,工程 ,招商銷售 ,綜合部 ,前期部 )工作 。本人在勒泰商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)中擔(dān)任常務(wù)副總裁 。 職業(yè)目標(biāo) ： 在房地產(chǎn)行業(yè)方面，帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)，挑戰(zhàn)自我，創(chuàng)造一流管理。 準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位：項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)北京順義地區(qū)做了大量的市場(chǎng)調(diào)研，主要是針對(duì)市場(chǎng)的需求來進(jìn)行產(chǎn)品定位，從產(chǎn)品的物業(yè)類型，到產(chǎn)品的戶型、面積、 價(jià)格、裝修等方面都具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。每棟平均 200300 平米 ,型式 1)一種住三戶 ,每戶 110 平米左右 。 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) ：項(xiàng)目擁有專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)核心成員都具有多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并且開發(fā)過多個(gè)成功的房地產(chǎn)住宅樓盤，在專業(yè)、經(jīng)驗(yàn)、管理等方面為項(xiàng)目提供強(qiáng)有力的保證。為 人宗旨：德為先、品為尚，先做人，后做事。 本工程提前結(jié)構(gòu)封頂 ,無任何事故 ,評(píng)為區(qū)先進(jìn)文明工地 。 3/溝通能力 ,與外部 ,內(nèi)部 ,上下級(jí)之間全要有較好的溝通能力 。獲得區(qū)優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)勵(lì)。共完成建筑面積 萬平方米，建設(shè)別墅 880 棟，產(chǎn)品注重品牌和細(xì)節(jié)，有原味歐洲商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)休閑中心，露天游泳池，體育健身房 、網(wǎng)球場(chǎng)、雙語幼兒園、小學(xué)、陽光透景半地下車庫。審定開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、營銷計(jì)劃、工程計(jì)劃、重大招標(biāo)采購計(jì)劃。 六． 1968 年 8 月 1990 年 4 月 北京市住宅總公司第三分公司 項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、施工隊(duì)長(zhǎng)。 （二）我方參股責(zé)任 主要以下幾方面： 負(fù)責(zé)取得 700 畝土地使用權(quán) ， 辦理合法手續(xù)； 負(fù)責(zé)村 ,鎮(zhèn) ,區(qū)政府及規(guī)劃部門審批設(shè)計(jì)規(guī)劃及建設(shè)方案； 負(fù)責(zé)成立五個(gè)下屬公司全盤配合運(yùn)作本項(xiàng)目。 1) 全村 700 畝地 , 共占地面積 萬平米 , 建成后容積率為 1 左右， 綠化率 65%，屬低密度社區(qū) , 2) 小區(qū)內(nèi)有整套的生活設(shè)施 , 如幼兒園，室內(nèi)游泳館，咖啡廳，洗浴中心， KTV，臺(tái)球廳，乒乓球室，室內(nèi)羽毛球室，網(wǎng)吧，棋牌室，健身房，綜合娛樂廳（沙弧球，桌球，飛鏢等），保健按摩房，足底按摩房，餐廳，室外垂釣，漂流，攀巖，跑馬，秋千，蕩搖椅，踩水球，老年活動(dòng)中心、商店、會(huì)所、診所、藥 店，干洗店，美容美發(fā)店，超市，快餐館，郵電所，銀行，打字復(fù)印照相店，曰雜建材店，家電修理，桶裝水店，換氣站，書報(bào)亭，蔬果棚，總配套建筑面積 15000 平米左右，為小區(qū)和村里服務(wù)。物業(yè)公司自負(fù)盈虧，用湖景 ， 燒烤區(qū)及垂釣園等增加收入，辦理入住流程及方案。0 . 6 7 5666 0. 675 = 450 平米一畝三棟毎棟 15 0平米300 畝 450= 9 萬平米1 3 . 5萬平米二層6 6 . 2% 3萬平米7000 元450 = 315 萬315 萬 300= 億( 300 畝 ) 5 億( 30 0畝 )3880450= 174. 6 萬300 萬=5 .238 億元 ( 30 0畝 )600 畝銷售額為 5億利潤 為 9億利潤率%新區(qū)共 建 萬平米共 220 戶 / 約780 人( 村分 40% 為 億 , 衛(wèi)達(dá)分 60% 為 2億 。每棟平均 257平米 , 型式 1)一種住三戶，每戶 110 平米左右；三室一廳；占 20%左右 2)一種住二戶，一戶 220 平米，四室二廳，一戶 110 平米；三室一廳；占 10%左右 3)一種住二戶，各 165 平米；三室一廳；占 20%左右 4)一種住四戶，一戶 110 平米，三室一廳；另三戶為 平米；二室一廳；占 20%左右 5)住五戶，四戶 55 平米，二室一廳；一戶 110 平米；三室一廳 。 廚房：廚房應(yīng)盡可能靠近進(jìn)戶門，廚房是家居生活中最主要的污染源，噪聲、油煙油污、殘?jiān)ｏ垺堉∪~、清洗污水等集中于此，因此應(yīng)遠(yuǎn)離臥室、客廳，盡量避免拎著菜穿過客廳。 停車位：把握好適度超前的原則，為今后小區(qū)業(yè)主購車數(shù)量的增多預(yù)留合理的空間。 六、度假村服務(wù)設(shè)施規(guī)劃： 室內(nèi)總面積約 3000 ㎡ ☆客房 30 間 800 ㎡ ☆會(huì)議廳兩個(gè) (20 人的一個(gè) 60 人的一個(gè) )150 ㎡ ☆健身房一個(gè) 100 ㎡ ☆綜合娛樂廳一個(gè) (桌上足球、飛鏢、射擊、拳擊、沙狐球等 )100 ㎡ ☆保健按摩房二個(gè) 30 ㎡ ☆足底按摩房二個(gè) 50 ㎡ ☆海鮮餐廳一個(gè) 150 ㎡。項(xiàng)目園林景觀可以借鑒江南園林特點(diǎn)，并以江南園林為核心主題，并貫穿到整個(gè)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃、園林規(guī)劃、營銷策劃等各個(gè)環(huán)節(jié)中。 其它景觀（小品）設(shè)：秋千架（無年齡限制，制作可能簡(jiǎn)陋，但安全、有趣）、游戲墻（適合 28歲兒童，線條起伏，中間有各種圓孔。 三、 銷售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì) （一） 售樓處設(shè)計(jì)建議 售樓處建議設(shè)計(jì)成二層小樓， 一層為售樓處，二層為樣板間； 售樓處風(fēng)格為現(xiàn)代風(fēng)格，以簡(jiǎn)潔明快為基調(diào)， 寬敞、明亮、典雅氣派、個(gè)性突出 ， 和項(xiàng)目自身風(fēng)格相吻合； 主要內(nèi)容配置 售樓處內(nèi)擺設(shè)大致有接待臺(tái)、展板（包括廣告板、效果圖、說明圖）、燈箱廣告、樓盤模型、戶型設(shè)計(jì)模式、銷售進(jìn)度表、售樓書、說明書、椅、臺(tái)、屏風(fēng)、飲水機(jī)等。 30 30 （ 2）區(qū)域在售別墅項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)權(quán)屬性 地址 總建筑面積 建筑類型 價(jià)格（元 / m2） 面積（ m2） 月亮灣 大產(chǎn)權(quán) 九王莊南側(cè)潮白河畔 萬平 獨(dú)棟 、 雙拼、聯(lián)排 均 340 萬 /套 180320 波特蘭花園 大產(chǎn)權(quán) 順平路燕京橋向東 900米 萬平 獨(dú)棟 起 600 萬 /套 290350 香堂別墅 小產(chǎn)權(quán) 昌平小湯山 不詳 獨(dú)棟、聯(lián)排 10000 300600 重點(diǎn)項(xiàng)目分析：香堂別墅，位于昌平區(qū)小湯地區(qū)，此區(qū)域的別墅開發(fā)時(shí)間較早，可以說是村野別墅的代表。 (6)北京高收入階層 ,企業(yè)家 ,機(jī)關(guān)人員給女朋友及二奶 ,關(guān)系戶當(dāng)禮品贈(zèng)送 ,一棟別墅僅 100萬元 。此期間可以通過一系列的促銷