【正文】 ； 衛(wèi)生間： 4～ 6平方米； 層高： 南陽臺： 3～ 5 平方米 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 15 房型設計除滿足 沈陽 市住宅建筑設計規(guī)定和國家住宅建筑設計規(guī)范以外，要求： 客廳全部朝南，餐廳大部分為明廳； 四間臥室中保證有二間是朝南； 頂層為屋頂花園； 樓梯入口要有特色，并與周圍環(huán)境相協(xié)調。 （三） 煤氣 小區(qū)設置煤氣調壓站，供應區(qū)內使用。 （三） 垃圾袋裝化收集 本項目實行垃圾分類袋裝化，由保潔員上門收集送至小區(qū)垃圾中轉站，再集中送往城市垃圾處理場處理。 (6)銷售費用按銷售收入的 2%估算。銷售收入） 100%=% 本項目具體損益詳見附表四。 （四） 在項目營銷中要加強廣告宣傳，注重從生態(tài)、環(huán)保的角度進行 策劃宣傳，讓本項目先進的建筑 技術、豐富的人文內涵和以人為本的環(huán)境生態(tài)思想能夠融合利源公司的良好品牌，為社會廣泛認知，形成品牌營銷優(yōu)勢。 序號 項目 單位 數量 價格 金額（萬元） 1 住宅 元 / m2 612029 3800 2 公共建筑 元 / m2 204010 4200 3 合計 四、 財務評價 （一） 利潤總額 利潤總額為銷售收入減經營成本、運營費用、銷售稅金及附加；其中營業(yè)稅率為 5%，城建稅和教育費附加合計為營業(yè)稅的 1%。 (3)前期費用 萬元。 室外沿主要道路設置消防栓，一次消防用水量按 15 升 /秒計。 通訊系 統(tǒng)為每戶預留 IDD 直線電話二門。 小區(qū)住宅設計從人的行為科學出發(fā)，適應不同家庭構成需要，套型多樣，廣泛利用新材料、新技術改善居住功能。 根據場地狀況，區(qū)內道路依據 住宅 群 自由布置，分別設 兩個主入口。 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 10 第三章 建設地址與建設條件 一、建設地址 （一） 建設地點與地理位置 本項目區(qū)位于 平羅鎮(zhèn)地處沈陽北郊，距沈陽大二環(huán)、荷蘭村僅 4公里之隔，西與馬三家火車站毗鄰對望，東與道義開發(fā)區(qū)地垅相連。 平羅村土地總面積 公頃，其中平羅一村 公頃；平羅二村 公頃。 于洪區(qū)工業(yè)實力雄厚，已經形成了通用設備制造、電氣機械及器材等七大主導行業(yè)以及家具、五金等四大產業(yè)集群，工業(yè)總量位居全市 第三位，工業(yè)規(guī)?；图瘓F化發(fā)展格局初步形成。于洪區(qū)三環(huán)內城市規(guī)劃區(qū) 80 平方公里；外圍靠近三環(huán)地區(qū)以產業(yè)集群、村鎮(zhèn)為主，是發(fā)展活躍的城市邊緣區(qū)；再外圍以村屯、農用地、水域為主，是城市的生態(tài)保育區(qū)?？偨ㄖ娣e為 m2，其中 住宅建筑面積為 m2；公建用地面積 m2；道路用地面積 萬 m2；公建用地面積 m2； 建筑密度 20，容積率為。擁有沈山、秦沈等多條鐵路干線，沈西大型鐵路編組站坐落區(qū)內，專用鐵路已并入東北路網。地形平坦而開闊，一般海拔在 3040米之間。鎮(zhèn)內設有供電所，新改造的 電網和先進的電力設備，為各項事業(yè)的發(fā)展提供可靠的保障。 通過項目的建設，將促進經濟作物種植、農副產品出口基 地和平羅 工業(yè)園區(qū)知名度的進一步提升，人員的流動交往和信息溝通，將增加國內外投資者投資興趣，會極大地促進和擴展區(qū)域經濟與國內外經濟的聯(lián)系，推動社會經濟可持續(xù)發(fā)展。年平均氣溫為 度，最冷是 1 月份，最熱是 7 月份。 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 13 附表一 項目主要技術指標表 項 目 計量單位 數 值 所占（ %） 占地面積 公頃 居住戶數 戶 4996 居住人數 人 17487 戶均人口 人 總建筑面積 萬 m2 100 其中 住宅用地 萬 m2 60 公建用地 萬 m2 20 道路用地 萬 m2 10 綠化用地 萬 m2 10 規(guī)劃住宅平均層數 層 5 人口毛密度 人 /ha 343 容積率 2 建筑密度： % 20 綠地率 % ＞ 30 二、 土建 （一） 建筑 居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重 處理好路網結構、建筑布局及空間環(huán)境的內在聯(lián)系，在協(xié)調中求變化，注重小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建筑設計。住宅部分采用條基或整板基礎；公建框架部分采用獨立基礎。 采用人車分流系統(tǒng)，各種車輛（包括 機動車）進入小區(qū)入口即由專用通道進入停車場，不應對地表行人和住戶造成任何干擾，保證小區(qū)環(huán)境的安靜和整潔有序。本項目從 2020 年 9 月開工之日起開發(fā)期為 2 年 ，于 2020年 9月竣工。 （二）投資計劃 本項目預計二年建成， 三年完成全部商品房銷售。 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 25 第八章 結論與建議 房地產是 沈陽 市第三產業(yè)的核心產業(yè)之一，房地產的發(fā)展一直受到市委、市政府的高度重視。經 初步測算分析，項目經濟效益較好，在財務上總體可行。 三、 銷售收入 （一）房價 普通公寓：按 3800元 /平方米價格銷售； 公共建筑：按每平方米 4200 元 /平方米價格銷售。具體實施進度如下： 編制可研報告、前期審批等 2020 年 7 月 — 2020年 8月 方案招標、初步設計 2020 年 8 月 施工圖設計 2020 年 8 月 — 2020年 9月 建筑施工及環(huán)境建設 2020 年 9 月 — 2020年 8月 竣工交付 2020 年 9 月 銷售 2020 年 9 月 — 2020年 9月 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 20 第七章 工程投資與財務分析 一、 總投資估算 于洪區(qū)平羅街道平羅一村、平羅二村村屯改造 項目總投資，由開發(fā)建設投資、經營費用等兩部分組成。 （五） 無障礙設計 整個小區(qū)均按無障礙設計。供電由東善橋變電所或開發(fā)區(qū)變電所提供二路 10KV 電源。 按照人車基本分流的原則進行小區(qū)路網、停車設施的規(guī)劃。 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告