【正文】 五星級酒店奠基： 衡陽南岳國際大酒店在南岳衡山風景區(qū)正式奠基，占地１０７畝，整個酒店分兩期開發(fā)，一期為酒店主樓，擁有客房１９６套；二期由Ｔｏｍｎｈｏｕｓｅ和單體別墅構成。喜來登、萬豪、希爾頓這些國際品牌五星級酒店相繼在多個城市開業(yè)。 最引人注目的，首屬蘇北老區(qū)的鹽城： “ 地處蘇北革命老區(qū)的鹽城市近日宣布，將在市區(qū)升級、新建 5座五星級酒店，各縣（市）將規(guī)劃建設四星級飯 店，全市共有近 30家新建或改建的飯店正著手進行星級創(chuàng)建工作。文中有如下內容： “中新江蘇網(wǎng)南京 8月 30日電：記者昨日從有關部門獲悉，為迎接明年十運會在南京召開，至明年 9月份南京還將新增 8個五星級酒店，其中光河西地區(qū)就新增 4家，而目前南京五星級酒店的數(shù)目總共也只有 8家。經濟發(fā)達的城市房價高。而在經濟水平甚至比長沙還要低的南昌，由于五星級酒店目前僅兩家，最低房價要高于長 沙。 4） 土地儲備的升值效益 五 星級酒店一般除主要客房建筑外，還擁有眾多的附屬設施，從而占地面積很大。 7） 模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理 投資者選擇由獨立的飯店管理公司或聯(lián)號管理公司管理飯店，再加入飯店聯(lián)盟在飯店投資者沒有飯店業(yè)管理經驗的情況下，選擇專業(yè)的管理公司管理飯店成為一種較好的選擇。在飯店業(yè)的實踐中，投資者可以和飯店公司簽訂兩份合同，也可以和飯店公司簽訂一份總括性的管理合同，特許經營的相關內容同時包含在管理合同中，也就是通過一個一攬子的管理合同同時得到一家飯店公司能提供的兩類服務。 3）酒店的工程建設和裝修 內容包括：（ 1）合理調配資金，協(xié)調施工方保證工程建設能夠按計劃進行并確保工程質量；（ 2）酒店的內外部裝修時，專業(yè)性很強，向行業(yè)人士進行咨詢，提高質量，節(jié)約費用。作為運營商，萬豪通常收取營業(yè)收入的 60～ 70%，用于支付員工薪資、公共設施費用、保險費、酒店供給品和健康保險；剩余的 30～ 30%歸酒店業(yè)主所有，作為提供資本的報酬（含物業(yè)稅）和業(yè)主的利潤所得（如果還有的話） 四、江西南昌五星級酒店市場分析 南昌市概況 南昌市是江西省省會，全國 35 個特大城市之一。全年房產成交過戶面積 萬平房米，增長 %。 2021 年 2 月已被中國旅游飯店業(yè)協(xié)會評為 2021 年“中國飯店業(yè)集團 20 強”。 2021 年 6 月，首旅集團下屬原 “建國客棧 ”4家連鎖店統(tǒng)一翻牌為 “如家快捷酒店 ”，成為首批如家酒店連鎖直營酒店。 2021 年 3 月 20 日，如家快捷酒店常州局前店開業(yè)。而蘇、杭作為國內著名旅游城市，擁有酒店數(shù)量極多，如家快捷在這兩個城市的存在并不顯著。 5. 提供整套的市場營銷支持服務系統(tǒng)。 (二 )按擁有星級飯店客房間數(shù)多少排列，位居全國前十名的地區(qū)是： (1)廣東 萬間；(2)北京 萬間； (3)浙江 萬間； (4)江蘇 萬間； (5)上海 萬間； (6)山東 萬間； (7)湖北 萬間； (8)河南 萬間； (9)云南 萬間； (10)遼寧 萬間。其中：五星級飯店的客房出租率為 %，比上年提高 個百分點；四星級飯店的客房出租率為 %，比上年下降 個百分點；三星級飯店的客房出租率為 %，比上年提高 個百分點；二星級飯店的客房出租率為 %，比上年提高 個百分點；一星級飯店的客房出租率為 %，比上年提高 個百分點。 7. 如家 總部為各入網(wǎng)酒店提供一套完整的酒店管理系統(tǒng)（ PMS）。 三、如家快捷酒店的房型及房價 如家連鎖酒店集團在全國各分店的房型及房價情況，見下表 表格說明： 1）“ —— ”表示該分店沒有這種房型； 2）“ ”空白，表示無該分店房型房價資料； 3） A、 B 表示該房型有兩種不同標準，不同房型對應不同的 房價； 4）“－ ”表示該房型房價有變化，前為原房價（ 7 月份數(shù)據(jù)），后為新房價（ 9 月底數(shù)據(jù)； 5）“ /”前后分隔的兩種價格，表示前者為門市價，后者為如家會員優(yōu)惠價。 2021 年 5 月 1 日，如家快捷酒店無錫勝利門店開業(yè)。 2021 年 9 月 28日，如家快捷酒店上海世紀公園店開張迎客，從此，以上海為中心的華東地區(qū)成為 “如家 ”的又一市場重鎮(zhèn) 。 目前如家在國內已有 43家連鎖店，平均客房出租率都在 90%以上。這兩座五星級酒店的基本情況及對照參見下表： 江西賓 館 (Jiangxi Hotel) 凱萊大酒店 (Gloria Plaza Hotel) 星 級 ★★★★★ ★★★★★ 開業(yè)及裝修時 間 1961 年開業(yè) 2021 年裝修 1998 年開業(yè) 2021 年裝修 概 況 江西賓館位于南昌市寬闊繁華的八一大道中段，地處南昌市經濟、文化、體育娛樂及商務活動的中心地帶，是一家集客房、餐飲、娛樂、購物等為一體的高星級高檔商務酒店。全市面積 7402 平方公里，轄四縣（南昌、新建、進賢、安義）五區(qū)（郊區(qū)、灣里 、東湖、西湖、青云譜），總人口 440 萬。 5）進行酒店市場營銷及銷售的前期準備工作 內容包括： (1)調查研究，確定酒店的目標客源結構與市場定位； (2)組織酒店對外宣傳； (3)組織酒店對外公關工作； (4)建立銷售網(wǎng)絡。 一些飯店管理公司在和飯店業(yè)主簽訂管理合同的同時購買飯店的部分股權。 這種模式的缺點 在于投資者必須將飯店的管理權讓渡給飯店管理公司，對飯店經營管理的控制大大降低。五星級酒店可以在土地價值的升值中獲得巨大收益。其效益的來源是非常多樣化的。因為業(yè)內普遍承認的事實是廣州五星級酒店房價低于上海等地）。 2）價格戰(zhàn)帶來惡果：拼命打折優(yōu)惠 試想想看，需求市場還是那幺大，供給量一下子翻了一番，不打價格戰(zhàn)又能怎幺樣呢？來看兩篇關于南京五星級酒店市場的相關報道摘要： ? 《南京日報》 2021 年 9月 23日文章：“南京五星級酒店節(jié)日降價迎客” （記者 成雅） 黃金周市民出游 高峰即將到來，酒店也將迎來一個旺季??可記者昨天從幾家五星級酒店了解到，在十月一日至十月十日期間房價下調明顯，金陵飯店 700 元左右的高級套房，推出598 元特價，其中包含兩人早餐，金絲利喜來登酒店將高級套房價格調至 498 元，同時可全家免費享用游泳池及健身中心和免費停車；丁山香格里拉推出“國慶特惠”，標間僅為 318元，下降幅度達 50％，同時延遲退房時間至下午 4 點，餐飲 9 折，高爾夫和網(wǎng)球場 7 折。在互聯(lián)網(wǎng)上簡單地搜索一下，就找到了如下正在進行的五星級酒店建設信息： ? 吉林四平市五星級酒店項目：總投資 億元，用地面積 8 萬平方米，建筑面積 9萬平方米。 1）發(fā)達的一、二線大城市：風向標 在第五章第二個小節(jié)中，介紹了目前國內五星級酒店的熱潮。 ? 云南大足縣五星級酒店項目：昆明某公司投資 億元在該縣東城新區(qū)修建占地 120 畝的五星級園林式賓館。丁山香格里拉酒店原價 1000 多元的豪華間 10 月 1 日至 10 日期間， 538元就能入住。 上表中一個城市中房價的最高價和最低價都被加黑了。重慶的五星級酒店在 2021 年底房價曾跌破 400 元。 這種模式的優(yōu)點 在于飯店投資者可以從所有權、管理權、營銷權等各個方面對飯店進行嚴格的控制，如果飯店投資者有良好的管理團隊、知名度很高的品牌形象及完善的營銷系統(tǒng)渠道，飯店可以獲得良好的發(fā)展，并且，這種模式可以使飯店投資者得到飯店經營所產生的所有利潤。選擇了飯店管理公司以后，投資者面臨的一個問題是如何擴大飯店自身的影響，增強營銷能力。雖然目前進入中國市場的國外飯店集團大都只是單純提供管理服務，不介入飯店的產權投資，但是也有一些飯店公司在提供飯店管理合同的同時通過參與股權投資的方式加強對被托管飯店的控制能力。 8）招聘人員 與實施培訓 內容包括： (1)招聘中、高級酒店經營管理人員； (2)招聘酒店基層服務人員； (3)實施全員培訓。 ） 南昌地處長江中下游，鄱陽湖西南岸，是唯一一個與長江三角洲、珠江三角洲和閩中南三角洲相毗鄰的省會城市，承東啟西，縱貫南北。 南昌凱萊大酒店位于南昌市中心，毗鄰滕王閣及八一大橋。 公司背景 1）如家酒店連鎖集團的股東方之一：攜程網(wǎng) 北京時間 12 月 10日，攜程網(wǎng)在美國納斯達克上市 (NASDAQ： CTRP)，發(fā)行價 18 美元，首日納市交易，開盤價 美元；收 盤價 美元，較發(fā)行價漲幅 %；較開盤價漲 美元，漲幅 %。 2021 年：如家連鎖酒店成為 sars整體低迷中的亮點 2021 年 1 月 11日， “如家 ”第一家特許經營店簽約，同時也成為國內酒店品牌第一個真正意義上的特許經營案例。 2021 年 7 月 22 日，作為唯一的經濟型酒店，獲 2021 中 國飯店業(yè)民族品牌先鋒稱號。 3） 表中所有直營店及特許經營店，均沒有分別列出門市價和優(yōu)惠價，因為直營店和特許經營店，對于會員的優(yōu)惠率非常低，一般最多打 95 折。到 2021 年末，全國共有星級飯店 8880家，比上年末增加 1522 家，增長 %；擁有客房 萬間，比上年末增加 萬間，增長 %；擁有床位 萬張，比上年末增加 萬張，增長 %。 (三 )按地區(qū)劃分 2021 年，按客房出租率高低排列，位居全國前十名的地區(qū)如下： (1)上海 %； (2)浙江 %； (3)江蘇 %； (4)湖南 %； (5)廣東 %； (6)北京 %； (7)河北%； (8)貴州 %； (9)重慶 %； (10)江西 %。 (二 )按規(guī)模劃分 按飯店規(guī)模大小劃分的情況是： (1)客房數(shù)在 500 間以上的飯店 80 座，共有 萬間客房，占全國星級飯店客房總數(shù)的 %； (2)客房數(shù)在 300499 間的飯店 320 座，共有 萬間客房，占全國星級飯 店客房總數(shù)的 %； (3)客房數(shù)在 200299 間的飯店 622 座，共有 萬間客房，占全國星級飯店客房總數(shù)的 %； (4)客房數(shù)在 100199 間的飯店 2225座，共有 萬間客房，占全國星級飯店客房總數(shù)的 %； (5)客房數(shù)在 100 間以下的飯店 5633 座，共有 萬間客房，占全國星級飯店客房總數(shù)的 %。 2. 每年若干次對各酒店進行質量檢查，以促進酒店質量的提高。 在地區(qū)分布上，北京 10 家（ 6 家自營店， 4 家特許經營店），上海 14 家（ 12 家自營店， 1家特許經營店，一家加盟店），蘇州 4 家（ 2 家直營店， 2 家特許經營店），杭州 3 家（ 2 家直營， 1 家加盟店）。 2021 年 10 月 18 日，如家快捷酒店上海徐家匯店開業(yè)。 2021 年 12 月，公司正式將 “如家 ”（ Home Inn）定為品牌名，并申請商標注冊（曾用名： “唐人 ”、 “朋來 ”）。 2021 年 10 月下旬南昌高星級酒店房價表（實價） 房型 門市價（￥） 前臺現(xiàn)付價 江西賓館 （五星） 標準單人客房 ￥ 1080 ￥ 470 標準雙人客房 ￥ 1180 ￥ 520 高級客房 ￥ 1280 ￥ 590 行政單人客房 ￥ 1380 ￥ 718 行政雙人客房 ￥ 1480 ￥ 788 行政高級客房 ￥ 1580 ￥ 858 套間 ￥ 1980 ￥ 1080 凱萊大酒店 （五星） 標準房 ￥ 850 ￥ 428 江景大床房 ￥ 950 ￥ 458 高級房 ￥ 1050 ￥ 488 單人房（行政層） ￥ 1380 ￥ 628 雙人房（行政層） ￥ 1480 ￥ 728 標準套房（行政層） ￥ 2500 ￥ 1188 江景套房 ￥ 3000 ￥ 1288 江景套房（行政層） ￥ 3300 ￥ 1388 豪華江景套房（行政層） ￥ 3888 ￥ 1888 錦峰大酒店 （四星） 共享樓層標準間 ￥ 980 ￥ 378 商務標間 ￥ 1180 ￥ 428 高級商務房 ￥ 1180 ￥ 488 豪華商務房 ￥ 1420 ￥ 588 普通二套間 ￥ 1480 ￥ 688 商務二套間 ￥ 1680 ￥ 788 豪華套房 ￥ 2800 ￥ 1288 高級商務套房 ￥ 2800 ￥ 1288 五湖大酒店（四星） 湖景標準客房 ￥ 897 ￥ 428 商務湖景標準間 ￥ 897 ￥ 478 豪華套房 ￥ 1495 ￥ 688 湖景高級豪華套房 ￥ 1840 ￥ 1500 瑞都大酒店（四星） 標準間 ￥ 500 ￥ 360 三人房 ￥ 580 ￥ 410 商務房 ￥ 800 ￥ 480 套房 ￥ 880 ￥ 620 豪華套房 ￥ 980 ￥ 670 富豪酒店 （四星） 標準間 ￥ 800 ￥ 408 商務間 ￥ 900 ￥ 468 行政間 ￥