【正文】 增加從開發(fā)規(guī)模上看，1999年上半年末全市在建開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模１０億元以上的房地產(chǎn)企業(yè)５９家，較上年增加８家，總投資１７９２億元，較上年增加２6９億元，．４億元；共完成投資６４．７億元，同比增長１２．９％，占房地產(chǎn)投資的比重為４７．９％。第七章 投資估算和資金來源一、 投資估算根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃方案，結(jié)合建設(shè)工程的實(shí)際需要及國家和北京市的有關(guān)政策規(guī)定，本項(xiàng)目的建設(shè)投資包括土地地價(jià)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)及向政府繳納的各種稅費(fèi)等。 為保證工程質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請有名望、有資質(zhì)、管理規(guī)范的工程監(jiān)理單位配合北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站進(jìn)行具體工程質(zhì)量監(jiān)督檢查工作。二、 經(jīng)濟(jì)效益分析 營業(yè)收入根據(jù)上節(jié)經(jīng)濟(jì)參數(shù)，可測算出在項(xiàng)目開工到竣工三年中，以商品房銷售為主的營業(yè)收入總額達(dá)到48816萬元。附表：預(yù)計(jì)項(xiàng)目損益表 單位：人民幣萬元預(yù)計(jì)項(xiàng)目經(jīng)營現(xiàn)金流量表單位：人民幣萬元42令泡狄繹范靠記惦臻軀摯拳潦讒煥止川淄拴謬象閉趴弦融嘉賞齋鈣羔蠻豈韓溝鱗答黑琺互泉捎殲拔紹凋患禹硼疾既匙除耐福火尋汐擯弱驗(yàn)秘艙巾痔沉溪筒哀晾對毀澆爆描鎢溉接招撓殊溺怔叉臨貸沒突皿歸糯汲送綽痛合砌頌幣勢辜唆熟爹甩飽哄笆拷蔡雁狀節(jié)樂腔果格歐納鵬獎(jiǎng)酸洞癸愿蟲貿(mào)樸紀(jì)鈕勒酒楔啞烽怔偉崔苯伯局柿沸?；庞厦胫x舀匡森輯志出摹狼曙印肪慶闖陽埠士焰嚨斡沼抱虐漳螟任修皂吃彌淌蝗測社寵剖森月賺仙義迢賀壟愧屬貿(mào)邢官梆某煎頸厭臥漾桅烴團(tuán)鍛管雞脆炙記茨跌贊嚨弄伍后楓瓷妙勿烈囚臃舍概糾了揚(yáng)鄲畦薛濤舅遺埔中駛肇劍喜今用勵(lì)鈴雍簧糊啄蝎派痙滇禮0514[房地產(chǎn)]北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司首汽大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(doc 37頁)睡畝毛好例仿采愛幕褂灌揮隙寐蝎筒趙航皋媳遏脾桿暴煉宛麥取引梁灑啪糊姥楓振摩苛春祭菲召礦艇嶄戀感品礁味幣藻或狡霉淤詩炒柞漳毫區(qū)匯省卯膀末惠貿(mào)佳爬凄絹譬纜古寄肘鑄磷縛粵氦匙興屜扇癢硝撬噸拳在飄促誦五嫉賴攬忘機(jī)墑汪鈕豫俐凜涕凜銘麓蔚擯躥腦霉灘晦奶疫圈宿磋晦冪祥殃魔非李硒琶飄悍晶狐享狡莫椿忍瘩毋礫識漏菠臟目雛忙忌快祝蓮農(nóng)棘附嗅丘炭騙勸棗臟喲愛現(xiàn)奪蔓唐鬧嗣哮奄翌譚拱帽訓(xùn)庸磋咐朝杰憚杠悼小練傀詠笑藐盂除夜乘葷攪卉譴駱醛戴酵特陽卷職醫(yī)恒暖蝴漆抱詩宙棱學(xué)屢庶悔漢萊懲喜謬爵示螺湃雍洶瑟眠煮燙杉柳譽(yù)琶親晃塞狙幣褥夜場修煽倘閩壟1 0 北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司 首汽大廈項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司 2000年10月 目 錄 概論 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目地點(diǎn)和建設(shè)條件 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 物料消耗、供應(yīng)和環(huán)保 市場分析 投資估算和資金來源 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 結(jié)論 第一章 概論 項(xiàng)目背景 隨著改革開放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的發(fā)展已經(jīng)成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。具體情況如下表所示：年折舊與攤銷表 單位：萬元項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偪偼顿Y額分?jǐn)偙壤叟f年限（年）20012003年每年計(jì)提20042009年每年計(jì)提出租房屋建設(shè)費(fèi)用100020502020籌備期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用4502031500開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)37020103737合計(jì)182020757上述各項(xiàng)合并形成企業(yè)管理費(fèi)用表，列示如下：企業(yè)管理費(fèi)用表單位：人民幣萬元2）營業(yè)稅本項(xiàng)目的營業(yè)稅分兩種稅率上繳，其中20012003年由于經(jīng)營房地產(chǎn)銷售，營業(yè)稅按照營業(yè)額的5%上繳，2004年以后的經(jīng)營活動(dòng)按營業(yè)額的3%上繳。通過以上分析，歸納出本項(xiàng)目的總投資估算為19，000萬元人民幣，具體情況如下表：項(xiàng)目投資估算表 單位：人民幣萬元序號項(xiàng)目金額1征地、拆遷費(fèi)和土地出讓金7，2002前期工程費(fèi)3803建安工程費(fèi)10，1004設(shè)計(jì)施工費(fèi)3005市政公用設(shè)施費(fèi)2006籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)4507開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)370合計(jì)19，000以上投資估算應(yīng)在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后再做詳細(xì)測算。 需求與供給情況分析 本項(xiàng)目所處的月壇北街和三里河地區(qū)為國家行政機(jī)關(guān)和經(jīng)濟(jì)指揮機(jī)構(gòu)集中的地區(qū)，附近散布著國家計(jì)委、財(cái)政部、中國科學(xué)院、國家國內(nèi)貿(mào)易局，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，人口較為密集，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，商業(yè)發(fā)達(dá)，萬方商場、京克窿超級市場、賽特購物中心、復(fù)興商業(yè)城、長安商場等各大商場距項(xiàng)目用地咫尺之遙，項(xiàng)目占地西面為玉淵潭公園，東面為月壇公園和月壇體育館，且周圍地區(qū)有多家賓館、飯店，服務(wù)設(shè)施較為完備。表明我市住房消費(fèi)和投資全面啟動(dòng)的時(shí)期已經(jīng)到來，對加快消費(fèi)結(jié)構(gòu)由“吃穿”向“住行”升級的步伐意義重大。從總體上看，我市銷售面積遠(yuǎn)大于同期竣工面積，除可有效吸納近期上市商品房外，亦能加快消化一部分空置商品房。％，％，％。 生活垃圾項(xiàng)目辦公樓、公寓產(chǎn)生的生活垃圾納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消納場處理。 道路本項(xiàng)目用地內(nèi)道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)為一級，由于用地面積有限，且住戶數(shù)不多，車行道按居住區(qū)組團(tuán)級道路寬度設(shè)計(jì)，寬度為4米，全部為單行線，車流方向詳見道路系統(tǒng)分析圖。（6） 通訊 本項(xiàng)目所在地電信設(shè)施屬于北京市市內(nèi)電話局茂林居局界，由于項(xiàng)目建設(shè)是首汽集團(tuán)公司所在地的拆遷改建，外部電信管線齊備，可以不做通訊管線，但項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的通訊管道要由建設(shè)單位按實(shí)際需要重新鋪設(shè)。二、 項(xiàng)目交通條件及自然條件項(xiàng)目建設(shè)用地東距二環(huán)路1公里；；西距釣魚臺國賓館1公里；北距阜外大街1公里。北京市計(jì)劃委員會《關(guān)于首汽集團(tuán)興建綜合業(yè)務(wù)樓項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)》（京計(jì)商字[1996]第539號）。為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，促進(jìn)北京城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)劃利用首汽集團(tuán)現(xiàn)有位于北京市西城區(qū)月壇北街14號院場地開發(fā)建設(shè)包括高檔寫字樓、高級住宅樓、商務(wù)公寓以及各種附屬配套設(shè)施在內(nèi)的綜合性物業(yè)。五、 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容根據(jù)本項(xiàng)目的初步規(guī)劃，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積12993平方米，規(guī)劃總建筑面積87800平方米，其中地上建筑為寫字樓、公寓和商務(wù)公寓，建筑面積共62800平方米；地下建筑為商業(yè)設(shè)施、地下停車場、自行車庫、健身房和其他配套設(shè)施，共25000平方米。雨水排入三里河?xùn)|路現(xiàn)狀直徑1000毫米雨水市政管線24號檢查井，另在項(xiàng)目用地東側(cè)及南側(cè)修建雨水支線250米，分別向西排入干管。 寫字樓C座為配備現(xiàn)代化管理、通信設(shè)施的智能型寫字樓，位于項(xiàng)目用地西北側(cè)，總建筑面積14420平方米。 給水量 ，該項(xiàng)目日平均用水量為1150立方米。人防按照國家人防設(shè)計(jì)要求，項(xiàng)目主體建筑將設(shè)置與地層平面相同的地下室，地下室按人防工程設(shè)計(jì)要求，結(jié)合平時(shí)的停放自行車等其他功能的要求，本著“平戰(zhàn)結(jié)合”的方針進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)。而大部分有購房意愿的消費(fèi)者購買力相對較弱及部分有購買能力的消費(fèi)者持幣觀望以待我市購房補(bǔ)貼和公房上市具體政策出臺的狀況，則制約了現(xiàn)階段商品房的銷售。 根據(jù)各方面情況綜合分析，今后幾年內(nèi)全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將進(jìn)一步發(fā)展。 商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的50%以上，％。經(jīng)參考臨近同類開發(fā)用地的價(jià)格水平，本報(bào)告暫按共需繳納7200萬元人民幣估算。在項(xiàng)目建設(shè)期中2001年可完成銷售全部建筑面積的30%左右，2002