【正文】 交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施配套完善程度，水、電、氣、視、汛、網(wǎng)絡(luò)、無(wú)線電信訊號(hào)的覆蓋程度等農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)劃限制中影響農(nóng)村房地產(chǎn)價(jià)格的因素?！　? 估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。　　4 求出積算價(jià)格。　　5 構(gòu)筑物的估價(jià)　　采用成本法估價(jià)，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)構(gòu)筑物估價(jià)過(guò)程中不斷的充實(shí)各種構(gòu)筑物的建安造價(jià)的數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)不同的構(gòu)筑物的價(jià)值分別進(jìn)行測(cè)算?！　? 確定估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)?！　? 集體建設(shè)用地使用權(quán)采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣或者掛牌等流轉(zhuǎn)方式，有條件取得交易案例的，可以采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)?！　? 農(nóng)村房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)按相應(yīng)類型的房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)行。　　 編寫(xiě)對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值有影響的相關(guān)資料　　1 編寫(xiě)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料?！　?估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素描述與分析　　　估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素描述　針對(duì)性地對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況等進(jìn)行描述，其中，對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值有影響的個(gè)別因素應(yīng)當(dāng)進(jìn)行描述，對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值有較大影響的個(gè)別因素應(yīng)當(dāng)盡可能地進(jìn)行定性描述和定量說(shuō)明?！　?公正性和客觀性要求　應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值的因素進(jìn)行客觀的介紹、分析和評(píng)論，做出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)?！　　」纼r(jià)結(jié)果確定有充分的依據(jù)，結(jié)論表述清晰(含單價(jià)、總價(jià))、理由充分?！　【拧⒐纼r(jià)對(duì)象價(jià)值分析　　 假設(shè)與限制條件對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響分析　　 假設(shè)條件　　估價(jià)假設(shè)是指房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目測(cè)算過(guò)程中，房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于在估價(jià)中所必要的但是不能肯定的而又必須予以明確的前提條件等，基于合法、合理前提下對(duì)其做出的假定，并在估價(jià)報(bào)告中明確予以表述。　　 根據(jù)不同估價(jià)對(duì)象采用的技術(shù)路線和不同的估價(jià)方法，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)針對(duì)性地編寫(xiě)不同側(cè)重的實(shí)例資料：運(yùn)用市場(chǎng)法，主要編寫(xiě)市場(chǎng)交易案例資料?！　? 在房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中，對(duì)法定優(yōu)先受償權(quán)利、假設(shè)限制條件、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析、估價(jià)報(bào)告運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)提示、估價(jià)報(bào)告的運(yùn)用說(shuō)明等部分，應(yīng)進(jìn)行專業(yè)分析和說(shuō)明?！　×?、估價(jià)技術(shù)路線　　 估價(jià)技術(shù)路線的確定，是指估價(jià)師根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況、估價(jià)目的、估價(jià)價(jià)值類型、估價(jià)對(duì)象價(jià)值定義，編寫(xiě)有關(guān)估價(jià)資料的難易程度等情況，模擬估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)或者是限制市場(chǎng)狀態(tài)下形成市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)程，根據(jù)估價(jià)師的技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的測(cè)算過(guò)程、測(cè)算方法、測(cè)算中所選用的主要技術(shù)參數(shù)、估價(jià)技術(shù)測(cè)算的過(guò)程與順序等進(jìn)行說(shuō)明和描述。　　待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地和在建工程等?！　? 輕鋼結(jié)構(gòu)估價(jià)　　估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)查看應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注輕型鋼結(jié)構(gòu)的型鋼尺寸大小型號(hào)等，不同尺寸和型號(hào)的輕鋼結(jié)構(gòu)的建安造價(jià)取值應(yīng)該不同?！　≌?zé)o使用權(quán)年限限制?！　?其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取也可用市場(chǎng)法的原理和技術(shù)求取。交易日期修正宜采用類似農(nóng)村房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整?！　? 統(tǒng)一幣種和貨幣單位?！　? 求出比準(zhǔn)價(jià)格。　　 應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的，進(jìn)行估價(jià)方法適用性分析。　　 估價(jià)對(duì)象　　 房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)在委托人對(duì)期望進(jìn)行估價(jià)的對(duì)象進(jìn)行指定的基礎(chǔ)上，根據(jù)已經(jīng)明確的估價(jià)目的，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策的規(guī)定，在征求委托人同意后對(duì)估價(jià)對(duì)象及其范圍予以確定?！　》康禺a(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)對(duì)估價(jià)目的進(jìn)行明確表述，不宜簡(jiǎn)單將估價(jià)目的表述為為了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值?！　?砌體結(jié)構(gòu)　　是指由塊材和砂漿砌筑而成的墻、柱作為建筑物主要承重構(gòu)件的結(jié)構(gòu)，是磚砌體、砌塊結(jié)構(gòu)的統(tǒng)稱?！　《?、術(shù) 語(yǔ)　　 農(nóng)村房地產(chǎn)　　是指農(nóng)村集體建設(shè)用地、建筑物、構(gòu)筑物及其他土地定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益?！　?川西林盤(pán)　　是指在建筑中結(jié)合川西農(nóng)村居住風(fēng)貌形態(tài)的基本元素，充分利用現(xiàn)有林盤(pán)景觀和環(huán)境，增強(qiáng)地域特色和反映成都市農(nóng)村傳統(tǒng)文化內(nèi)涵的農(nóng)村房地產(chǎn)?！　?輕鋼結(jié)構(gòu)房屋　　是指運(yùn)用新型技術(shù)建成的以輕型鋼材為主要承重構(gòu)件，在型鋼圍護(hù)中以其他材料填充作為圍護(hù)墻，屋蓋以鋼屋架混合木檁條加小青瓦等形式的房屋。為農(nóng)村房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方協(xié)商轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。　　3 農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況，估價(jià)師要明確估價(jià)對(duì)象的位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套基礎(chǔ)設(shè)施等，根據(jù)農(nóng)村房屋集中區(qū)、散居點(diǎn)房屋和川西林盤(pán)等房地產(chǎn)的不同特點(diǎn)進(jìn)行了解和表述。對(duì)證載法定用途為住宅但是實(shí)際用途為商業(yè)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)村住宅，也可以選用收益法進(jìn)行測(cè)算?！　? 成交日期?！　? 急于出售或購(gòu)買情況下的交易。區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定?！　? 估算凈收益?！　?重置價(jià)格，應(yīng)是重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顟B(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常投資利潤(rùn)之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：　　1 土地取得費(fèi)用。　　 同一宗房地產(chǎn)，重置價(jià)格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時(shí)，必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏項(xiàng)或重復(fù)計(jì)算?！　? 進(jìn)行交易日期修正?！　? 不具備運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的，可以參照當(dāng)?shù)丶w建設(shè)用地征收征用文件、當(dāng)?shù)卣?guī)定的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格政策規(guī)定等相關(guān)文件進(jìn)行地價(jià)的測(cè)算和評(píng)估。　　3 農(nóng)村房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)注意糾紛的性質(zhì)和協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式，并將其作為估價(jià)依據(jù)?！　? 對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料?！　?估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素分析　針對(duì)估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素的描述與說(shuō)明，針對(duì)性地對(duì)個(gè)別因素影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的原因、方式、影響的幅度和方向等予以說(shuō)明和分析?！　?準(zhǔn)確性要求　用語(yǔ)應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對(duì)未經(jīng)查實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫(xiě)入，對(duì)難以確定的事項(xiàng)應(yīng)予以說(shuō)明，并描述其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響?！　∈⒐纼r(jià)結(jié)果確定　　　對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值測(cè)算采用多種估價(jià)方法時(shí)，可以采用算術(shù)平均法、加權(quán)平均法、中位數(shù)法等對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行綜合分析后確定最終的估價(jià)結(jié)果?！　?針對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)的特點(diǎn)，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)構(gòu)筑物和建筑物狀況進(jìn)行詳細(xì)查看，并對(duì)構(gòu)筑物的體量，建筑規(guī)模等進(jìn)行必要的目測(cè)等，做好詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)查看記錄。如權(quán)屬證書(shū)(或證明)、建筑物狀況、建成年代、構(gòu)筑物狀況及相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、維護(hù)保養(yǎng)狀況等。不符合市場(chǎng)條件的，應(yīng)當(dāng)采用限制市場(chǎng)價(jià)值類型，對(duì)估價(jià)