【正文】 ②維修人員應統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡，攜帶報修單、工具箱、零配件、對講機、鞋套、抹布、墊布等物品。 施工人員需要住宿的，應確保相鄰業(yè)主或使用人不受妨礙，并按規(guī)定到當?shù)鼐疝k理暫住證。對發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的行為，應及時采取勸阻、警告、發(fā)出書面整改通知等。 施工人員在從事裝修施工期間應接受物業(yè)管理部門的檢查和監(jiān)督。 為便于相鄰居民下水管道的日后維修，不得封閉預留的各類公共管、道、井檢修孔；安裝吊頂時，必須在相應的位置留有不小于 30╳ 30 厘米的檢修孔，否則該業(yè)主（用戶）將承擔因檢修需要而重新打開所造成的損失。 在屋頂以及公共場地搭建違章建筑，或擅自安裝衛(wèi)星接收天線。裝修施工 時，管理處裝修管理員負責巡查并填寫《裝修現(xiàn)場施工（安全）檢查記錄》。 按物價部門核定的收費標準或暫定標準。 ④ 準備茶水、椅子供業(yè)主休息。 員工培訓的類型和內容 ①員工上崗前的培訓 要求：新管理點在業(yè)主入伙前必須對員工進行全員培訓；員工流動后必須對新進員工先培訓后上崗。 維修工：達到相關工種的應知應會，持有相應的上崗證，具備 獨立熟練操作 維修給排水、空調、強弱電、土木工等一至二個工種的技術。小區(qū)發(fā)生重大情況，必須在第一時間趕赴現(xiàn)場，并報公司、街道辦等有關職能部門。 管理處的籌建 組織機構設置見本節(jié)附后圖表；人員配備根據(jù)公司投標書并結合小區(qū)實際情況進行。 ③ 供水管道有否滲漏，有條件的在一段時間內檢查水表讀數(shù)前后是否相符。 ⑥ 電信系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。 低壓電氣線路應平整、牢固、順直，過墻應有導管，導線連接必須緊密；采用管子配線時 ，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導線間和對地絕緣電阻值不小于 1 兆歐／千伏。進戶門不得使 用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。 ②外墻不得滲水 ③屋面： 通過物業(yè)管理企業(yè)的接管驗收，能進一步促使開發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標準進行設計和建設，減少日后管理中的麻煩和開支。客人離開后清理 物品，擺正座椅。同時配合警署做好地區(qū)和物業(yè)小區(qū)的安全治安等方面的工作。物 業(yè)管理用 房的裝修，按各小區(qū)實際情況，由管理處與開發(fā)商協(xié)商解決。 《上海東湖物業(yè)管理公司居住物業(yè)實用手冊》（試行本）以簡潔的文字、翔實的數(shù)據(jù)、明晰的圖表，從居住物業(yè)的前期介入、物 業(yè)接管驗收、業(yè)主入住、裝修管理，日常運行中保安、保潔、保綠、服務、工程維修的管理標準和管理制度，各類人員的崗位職責、各工種操作規(guī)程，各類突發(fā)事件的應急處置預案，到業(yè)委會的成立、行風建設、社區(qū)文化建設、示范小區(qū)的創(chuàng)建予以程序化、規(guī)范化，并對國務院和上海市物業(yè)管理常用的相關法律法規(guī)摘錄匯編，從而為項目經理提供管理方便，同時也使公司的居住物業(yè)管理納入程序化、規(guī)范化的軌道。對于存在的問題，要及時提出書面整改意見供開發(fā)商、 監(jiān)理參考并存檔。管理處報 批 管理費 流程 ：①到房產辦領取表格并向所在地的區(qū)物價局進行報 批；② 提供的資料：管理處營業(yè)執(zhí)照復印件、小區(qū)情況介紹（占地面積、建筑面積、銷售價格、樓宇的幢數(shù)、戶數(shù)、電梯數(shù)量、容積率、綠化率、水景、會所、車庫、智能化系統(tǒng)等有關情況）、小區(qū)物業(yè)管理費測算依據(jù)（注： 2021 年 11 月 1 日起不須審批，只需備案）。熟悉區(qū)域內的道路和重要部位，認真仔細地做好巡邏安全工作，及時做好每次巡查記錄。 接管驗收的作用主要體現(xiàn)在： 1）、 明確交接雙方的 責任。磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。 ⑤裝修： 檢查發(fā)電機系統(tǒng)是否能滿足設計功能，機組能否正常使用，機油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。 ③ 消防系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。電梯的應急對講應能可靠對講，發(fā)生消防火警時應能按要求升到頂層，安全鉗就能安全動作。排水管道不應采用陶瓷管、塑料管，應無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，防腐措施應符合國家標準，管道接口、檢查口不得漏水，檢查口應便于維修，管道排水應流暢，集水井、沙井、化糞池應暢通，潛水泵應無堵塞，自動控制正常。 ④與物業(yè)相關承包商資料：電梯維護保養(yǎng)、保潔、保綠（苗木清冊）等合同。 （ 2）負責建立和完善管理處各項規(guī)章制度、質量標準、操作流程以及各類應急予案，使各崗位工作達到標準化、規(guī)范化、科學化。 文員：高中以上學歷，能熟練操作電腦，有 2 年以上工作經驗。完整的 培訓過程，包含培訓計劃的制定、實施與效果檢查三個階段。 入口處掛歡迎業(yè)主入住的橫幅等，室內飄小彩帶、擺放花籃、盆景，插彩 旗營造氣氛。 房屋裝修施工人員出入證工本費 最高限價： 10 元 /人 《關于重申和補充本市住宅入住收費項目和標準的通知》（滬價房（ 1999）第 166號） 本項收費為物業(yè)公司自收。 ①裝修期間的工程職責 審核裝修圖紙。 對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建。 在選用上下水與熱水管材時，應充分注意材質性能與使用耐久性，以免后患。 物業(yè)管理處應當及時告知裝修的業(yè)主或使用人有關《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結破壞房屋外貌和違章搭建等住宅裝修的餓 禁止行為、禁止敲鑿的部位及相應的注意事項。 應當不定期檢查乙方人員進入小區(qū)的出入證，如發(fā)現(xiàn)證件過期，應及時辦理續(xù)期手續(xù)，對無證裝修施工人員應當拒絕其進入小區(qū)從事施工活動。 施工期間應關閉分戶門，不得在公共走道堆放建筑材料、建筑垃圾。 ： 9： 00—— 14： 00 《臨時出入證》 違反《住戶使用手冊》、《小區(qū)臨時公約》、《住宅裝修管理規(guī)定》者，有權提請黨地房地產行政主管部門進行處罰、索賠以及禁止進場施工，直至符合要求為止。維修項目及其收費標準（詳 見第六章），要明碼標價，上墻公布。⑤上門維修若遇業(yè)主家中無人，必須在業(yè)主門上張貼《請求再次預約上門維修（服務）的通知單》，存根聯(lián)交服務部備案。 第四條、違約責任 甲方未按本協(xié)議的約定為乙方辦理相關裝修手續(xù)的，應承擔延誤工時的責任。對施工不當造成公共部位或設備設施損壞的，應當督促責任人及時修賠。 物業(yè)管理處對業(yè)主或使用人的房屋裝修活動進行日常的巡視、監(jiān)督和檢查， 管理人員進入施工現(xiàn)場實施檢查，應當出示有關證件。 不準排放有毒有 害物質和任意發(fā)出超規(guī)定標準的噪音及刺激性氣味。 在公共部位隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高 空拋物等不文明行為。如對方不肯簽收，應發(fā)掛號信并保存好存根，做好書面記錄。 其 他 按房屋銷售合同約定的收費標準 房屋銷售合同 此項收費為代收。 附：入伙受理流程圖 小區(qū)住戶情況登記表 入住文件及物品簽收表 房屋驗收表 新建住宅小區(qū)入住收費告知單 入伙受理流程圖 入伙受理 驗證 收費 發(fā)放資料 驗房 咨詢 ： ： （或業(yè)主簽名的委托書） 、保潔費、保安費、運行飛（預收一個季度） 修垃 圾清運費（一次性）： 3.維修基金 用 、門禁卡等簽收 、配套設施驗收： 、電、煤等計量表具的初始值 屋的質量由問題 ，執(zhí)行保修程序 ``` ` 小區(qū)入住文件及物品簽收清單 標識： DW/QR0801 序號 文件及物品名稱 數(shù)量 備注 簽收 1 用戶手冊 一本 2 管理公約 二份 雙方簽字各執(zhí)一份 3 房屋使用說明書 一本 4 房屋質量保證書 一本 5 住戶情況登記表 一張 6 房屋驗收表 兩份 雙方各執(zhí)一份 7 房屋裝修管理規(guī)定 二張 雙方簽字各執(zhí) 一份 8 住宅使用公約 一份 已提供 9 信報箱鑰匙 10 電表箱鑰匙 11 分戶門鑰匙 12 IC 卡 13 房屋裝修申請表 業(yè)主簽字： 日 期： 上海東湖物業(yè)管理公司 ______ 管理處 日 期： 房屋驗收表 標識： DW/QR0815 號 樓 室 房屋部位 狀況 附屬設備 臥室（ 1） 住戶配電箱 臥室（ 2） 電源插座 臥室（ 3） 開關及燈頭 客廳 有線電視插座 衛(wèi)生間（ 1） 電話插座 衛(wèi)生間（ 2） 門禁對講機 廚房 緊急按鈕 陽臺（ 1） 窗磁、門磁 陽臺（ 2） 分戶門 /門鎖 /貓眼 儲藏室 坐便器 水斗 /龍頭 下水道 窗 /移門 /搭扣 電表 水表 鑰匙（分戶門、信報箱） 業(yè)主： 物業(yè)： 日期： 新建住宅小區(qū)入住收費告知單 新建住宅小區(qū)入住收費告知單 收 費 項 目 收 費 標 準 收 費 依 據(jù) 收 費 說 明 首期房屋維修資金 房屋成本價 3％ 建筑面積（有電梯）、 房屋成本價 2％ 建筑面積（無電梯） 《上海市商品住宅維修基金管理辦法》 (2021 年市政府令 91號 ) 本項收費為代收。 形式：新管理點全員集中培訓 。 保潔主管（領班）：從事保潔工作 2 年以上，并有一定的實際操作經驗和管理能力。 （ 7）抓好培訓，落實“ 40+1”，不斷提高員工素質，培養(yǎng)員工成為一專多能、一人多崗的復合型人才，控制降低用人成本，提高工作效率。 （ 3）抓好行風建設，組織開展誠信服務活動，加強對區(qū)域下轄管理處經理日常工作的督促、檢查和考核，對不稱職的管理處經理及時向公司提出調整建議，確保小區(qū)經理責任制的執(zhí)行。 ⑥ 小區(qū)內路燈開關分區(qū)是否合理，有否防雷保護。要求有線電視線路敷設整齊，放大器安裝穩(wěn)固，進戶線穿墻部分應穿管敷設，電視信號圖像清晰、聲音清楚。檢查氣體滅火系統(tǒng)能否正常運行，氣體壓力是否在正常范圍內，氣體有無及時補充更換。電度表是否經過國家供電有關部門檢測。門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。平屋面應有隔熱保溫措施， 3 層以上房屋在公用部位 設置屋面檢修孔。通過接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程的維修、養(yǎng)護工作量。審核項目： ① 住宅小區(qū)生活用水、用電、燃氣、雨污水排放的配套建設。 社文處：具備安裝衛(wèi)星接收裝置條件 (80%的業(yè)主為涉外人士 )的小區(qū)，配合開發(fā)商向市文化管理監(jiān)督處進 行申報。 對小區(qū)業(yè)主私開店鋪等居改非的行為，管理處在勸阻無效的情況下，應立即報告工商管理所予以取締。因此希望大家在本手冊試行過程中，積極提出修改意見，以便公司進一步修改完善。 ，從物業(yè)管理的角度提出合理化建議 通過工程圖紙和參加工程例會熟悉樓盤情況和總體布局，了解小區(qū)的基本資料。開發(fā)商售樓時，已將初定的物業(yè)管理費標準在預售合同補充條款中寫明。保安人員用語要規(guī)范、禮貌，敬禮詢問、熱情引導。在完成接管驗收后，整體物業(yè)連同附屬設備設施就應移交給物業(yè)管理企業(yè)。 衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面及相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。 2）、 水電設備設施的現(xiàn)場驗收 重點 ① 供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收 的 主要內容： 資料交接 ①開發(fā)商資料：項目批準文件；用地批準文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料。對于區(qū)域內下轄管理處的虧損，要及時采取措施扭虧為贏。 2 職工工作餐 3 辦公通訊費 4 清潔衛(wèi)生費 水箱清洗、消毒滅蟲、外墻清洗、生活垃圾清運 5 公共設施能耗 照明、水泵、電梯、污水處理、消防等電費和水費 6 保安物耗及消防 對講機、電筒、電池等的更新 7 維修保養(yǎng) 電梯和智能化設施設備保養(yǎng)費 8 洗滌費 制服 9 綠化保養(yǎng)費 10 保險費 11 開辦費攤銷 根據(jù)合同 12 稅費 % 13 酬金 根據(jù)合同 14 應酬費 15 低值易耗品 16 不可 預見費 17 總計 開辦費的計劃和使用 序 號 名 稱 數(shù) 量 金 額 備 注 1 辦公家具 2 電腦、打印機 復印機酌情 3 辦公文具 4 清潔設備 5 消防設備 6 維修工具 7 電話