【正文】 半年 /年 1．清洗過濾網(wǎng)，擦拭進(jìn)出風(fēng)口。 4 管道閥門 每月 1．檢查集、分水器壓差是否控制在 ～ 范圍內(nèi)。 3．風(fēng)機(jī)及布水器工作運(yùn)行良好。 半年 /年 對(duì)維修單位的年度維修保養(yǎng)進(jìn)行驗(yàn)收、檢查。 2． 11均勻地調(diào)節(jié)各臺(tái)機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)的時(shí)間及起停次數(shù)，避免頻繁起動(dòng)和某一臺(tái)機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)的時(shí)間太長(zhǎng)，而其他機(jī)組長(zhǎng)期閑 置的不均衡現(xiàn)象。 2． 0空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的啟動(dòng) 2． 1 空調(diào)系統(tǒng)各設(shè)備的啟動(dòng)順序?yàn)椋翰糠帜┒嗽O(shè)備→冷卻塔風(fēng)機(jī)→冷卻水泵→冷凍水泵（運(yùn)行 5分鐘后）→冷水機(jī)組。 1．保證天面及平臺(tái)無(wú)大面積積水。 3． 0注意事項(xiàng) 3． 1排污井內(nèi)嚴(yán)禁有雜物和泥沙堵塞進(jìn)出水口。 定期維修保養(yǎng)的根據(jù)保養(yǎng)計(jì)劃周期實(shí)施并記錄在《低壓配電設(shè)備設(shè)施例保養(yǎng)記錄表》、《低壓配電設(shè)備設(shè)施一級(jí)保養(yǎng)記錄表》、《低壓配電設(shè)備設(shè)施二級(jí)保養(yǎng)記錄表》、 《消防水泵例保記錄表》、《消防水泵一級(jí)記錄表》、《消防水泵二級(jí)記錄表》； 異常維修的填寫《設(shè)備維修記錄》 3． 0支持性文件及記錄 3． 1《設(shè)備管理程序》 3． 2《水泵房巡視記錄》 3． 3 《水池（箱）消毒記錄表》 3． 4《派工單》 3． 5《給排水設(shè)備設(shè)施例保記錄表》 3． 6《給排水設(shè)備設(shè)施一級(jí)保記錄表》 3． 7《給排水設(shè)備設(shè)施二級(jí)保記錄表》 3． 8《設(shè)備維修記錄》 3． 9《水池（箱）加藥記錄》 3． 10《消防水泵例保記錄表》 3． 11《消防水泵一級(jí)記錄表》 第 26 頁(yè)，共 63 頁(yè) 3． 12《消防水泵二級(jí)記錄表》 第 27 頁(yè)，共 63 頁(yè) 七、排水系統(tǒng)操作規(guī)程 1． 0排污泵 1． 1檢查水泵電源是否正常。 4 水池、水箱 每日 1．檢查水池、水箱掛鎖是否完好，防蟲網(wǎng)是否完好無(wú)損。 2．檢查各閥門是否啟閉靈活，有無(wú)滲、漏水及銹蝕現(xiàn)象。 2．運(yùn)行時(shí)盤根滴水不得超過 20~30 滴 /分鐘，停機(jī)時(shí)不得有滴漏水現(xiàn)象。 2． 2． 2本系統(tǒng)穩(wěn)壓水泵處于樓頂天面，屬本大樓消防滅火系統(tǒng)最不利的供水 區(qū)域，管道內(nèi)水壓力最低。定期維修保養(yǎng)的根據(jù)保養(yǎng)計(jì)劃周期實(shí)施并記錄在《低壓配電設(shè)備設(shè)施例保養(yǎng)記錄表》、《低壓配電設(shè)備設(shè)施一級(jí)保養(yǎng)記錄表》、《低壓配電設(shè)備設(shè)施二級(jí)保養(yǎng)記錄表》；異常維修的填寫《設(shè)備維修記錄》 3． 0變壓器、計(jì)量柜的有關(guān)運(yùn)行參數(shù)每 4小時(shí)記錄一次， 填寫在《配電房巡查記錄》上。 2．檢測(cè)系統(tǒng)內(nèi)電氣及機(jī)械聯(lián)鎖裝置的性能。 2．配電房?jī)?nèi)是否清潔、整齊，、維修通道是否暢通，各配套設(shè)施是否完好無(wú)損。 3． 5． 2發(fā)動(dòng)機(jī)嚴(yán)禁向變壓器反送電。發(fā)電電源通過 33P 配電柜“至 331 聯(lián)”、“至 332 聯(lián)”轉(zhuǎn)換開關(guān)送到 331聯(lián)， 332聯(lián)配電柜市 /發(fā)電雙電源切換控制屏，發(fā)電開關(guān)閉合，自動(dòng)完成由市電切換到發(fā)電狀態(tài)，給 331聯(lián)， 332聯(lián)配電柜負(fù)荷供電。 3． 0發(fā)電機(jī)操作規(guī)程 3． 1啟動(dòng)前檢查 3. 1. 1將啟動(dòng)開關(guān)轉(zhuǎn)到檢修位。 第 15 頁(yè)，共 63 頁(yè) 2． 1． 2通過按動(dòng) 配電柜外分閘按鈕，切斷母線電源。若擴(kuò)大工作任務(wù)時(shí)，必須由工作負(fù)責(zé)人通過工作許可人，并在工作票上注明，并重新履行工作許可手續(xù)。 3． 0支持性文件及記錄 3． 1《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄》 第 13 頁(yè)，共 63 頁(yè) 三、供配電系統(tǒng)規(guī)程 1． 0工作票制度 1． 1在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填寫工作票或按命令執(zhí)行。 每年 1．維修損壞門窗，更換損壞部件。 3．檢查大理石、瓷片墻面是否有損壞、脫落、松動(dòng)現(xiàn)象。 1．無(wú)大面積積水現(xiàn)象。對(duì) Ⅲ 級(jí)設(shè)備，每年至少保養(yǎng)一次。 13． 0設(shè)備技術(shù)檔案資料管理 13． 1設(shè)備技術(shù)資料 資料的借閱必須辦理相關(guān)手續(xù)。管理處工程部須組織人員搶修，保證對(duì)業(yè)主的服務(wù)。 9． 3檢查 A． 工程部人員日常對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡視時(shí)，應(yīng)對(duì)設(shè)備重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查（點(diǎn)檢），并作好記錄。 8． 4重要設(shè)備（如變壓器、中央空調(diào)等）的投入、報(bào)停須經(jīng)公司批準(zhǔn)。 、供水設(shè)備驗(yàn)收合格接管后，方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù)，最好直接與供電局、自來(lái)水公司辦理抄表到戶手續(xù)。小修包含在三級(jí)養(yǎng)護(hù)中。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤(rùn)滑，對(duì)不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤車、試車（正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)），發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，作好記錄。 3． 8狀態(tài)維修 通過監(jiān)測(cè)設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。政府有關(guān)部門的驗(yàn)收，管理處應(yīng)參與。 重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)（如配電柜掛 “ 禁止合閘 ” 等），報(bào)廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識(shí)。一時(shí)無(wú)法解決的問題應(yīng)給管理處一書面說明，承諾修復(fù)時(shí)間。復(fù)驗(yàn)合格辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》，未辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》者不予結(jié)算工程款。設(shè)備維修過程中更換下來(lái)的器件（報(bào)廢件）應(yīng)在《設(shè)備維修記錄》上寫明。管理處主任、公司財(cái)務(wù)審核；總經(jīng)理批準(zhǔn)購(gòu)置 ； 人事部負(fù)責(zé)購(gòu)買。 2．發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)聯(lián)系有專業(yè)維修隊(duì)伍，按全國(guó)物業(yè)管理考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)要求對(duì)建筑物進(jìn)行維護(hù)。 1．瓷片無(wú)松脫，扶手無(wú)銹跡損壞。 2．無(wú)滲、漏水。 3．檢查廣場(chǎng)及道路伸縮縫是否完好無(wú)損。工作負(fù)責(zé)人在全部停電時(shí)，可以參加工作班工作，但在部分停電時(shí)，只有在安全措施可靠、人員集中在一個(gè)工作地點(diǎn)，不致誤碰導(dǎo)電部分的情況下，方能參加工作。 1． 20檢修工作結(jié)束以前若需將設(shè)備加電測(cè)試，可按下列條件進(jìn)行： 1． 20． 1全體人員撤離工作地點(diǎn)； 1． 20． 2收回工作票、拆除臨時(shí)遮欄、接地線和標(biāo)示牌，恢復(fù)常設(shè)遮欄； 1． 20． 3 應(yīng)在工作負(fù)責(zé)人和值班員進(jìn)行全面檢查無(wú)誤后，由值班員進(jìn)行加電試驗(yàn)；工作班若需繼續(xù)工作時(shí)，應(yīng)重新履行工作許可手續(xù)。 2． 2． 5通過配電柜外操作手柄，合上分路開關(guān)，給用電負(fù)荷供電。 3. ，發(fā)電機(jī)停業(yè)運(yùn)行。 3． 4． 4發(fā)電機(jī)輸出電后， 1GA市 /發(fā)電聯(lián)鎖開關(guān)柜內(nèi)發(fā)電電源開關(guān)閉合，給 2GA、 3GA、4GA 負(fù)荷供電。 1．房?jī)?nèi)清潔、干燥，溫度不能超過 40℃。 半月 1．熔斷器維修 保養(yǎng)： a．新熔體的規(guī)格和形狀與更換的熔體一致； b 檢查熔體與保險(xiǎn)座是否接觸良好，接觸部位是否有燒傷痕跡，如有則應(yīng)進(jìn)行修整，修整達(dá)不到要求的則應(yīng)更換。 2．測(cè)試機(jī)組接地電阻。 1． 2． 3發(fā)生火災(zāi)時(shí)，噴淋管末端的噴淋頭因溫度超過 68～ 70℃而炸開（模擬演示時(shí)將試水閥門打開），噴淋頭開始噴水，水流指示器（水流開關(guān)）動(dòng)作，將所在區(qū)域的信號(hào)反饋到主控屏上，管道的壓力降低，濕式報(bào)警閥打開，延時(shí) 30 秒后，壓力開關(guān)動(dòng)作，水力警鈴響，信號(hào)反饋到主控屏，當(dāng)噴淋泵壓力降至 時(shí)，噴淋泵啟動(dòng)，并將運(yùn)行狀態(tài)反饋到主控屏上，火災(zāi)撲滅后將噴淋頭恢復(fù)，水流開關(guān)關(guān)閉。 同自動(dòng)噴灑消防給水系統(tǒng) 4． 4生活給水系統(tǒng) 4． 4． 1檢查壓力表 ,模擬水壓條件下控制 .手動(dòng)工頻運(yùn)行 。 c．檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。 3．檢查各配套設(shè)施安裝是否牢固，有無(wú)松動(dòng)及滲漏。 2．調(diào)整干簧管或浮球閥，使水位控制保持正常。 1． 5． 2當(dāng)排污井內(nèi)水位上升至排污井的 3/4位置時(shí)，浮球觸動(dòng)高位觸點(diǎn)，排污泵自動(dòng)啟動(dòng)，污水面開始下降。 每月 1． 檢查密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換 。 1． 2 檢查潤(rùn)滑油的溫度和油位。 2． 7． 2在冷卻塔控制柜上按下啟動(dòng)按鈕，冷卻塔啟動(dòng)，運(yùn)行指示燈亮。 4． 5若因檢修，加油等原因需要完全切斷機(jī)組電源時(shí)，應(yīng)從機(jī)組對(duì)應(yīng)的配電屏上切斷機(jī)組電源，一般情況下的停機(jī)，尤其是機(jī)組隨時(shí)可能再次投入運(yùn)行時(shí)，不得切斷油加熱器的電源，若機(jī)組在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不再使用（如冬季或過渡季節(jié)），則應(yīng)切斷機(jī)組的全部電源，即關(guān)閉對(duì)應(yīng)配電屏上的主配電空氣開關(guān)。 參照供水系統(tǒng) 4．檢查散熱風(fēng)機(jī)及布水器是否運(yùn)行正常。 1．運(yùn)行無(wú)噪音，送風(fēng)無(wú)異味。 4．對(duì)管道閥門進(jìn)行除銹、油漆。 。 2．緊固各電磁閥接線端頭，修補(bǔ)保溫層。 2．檢查電磁閥啟閉是否靈活。 2．檢查水泵進(jìn)出水壓的壓力、運(yùn)行電流及溫度是否正常。 C．待油泵馬達(dá)停止后 完成停機(jī)程序。 2． 6． 3冷水主機(jī)停止運(yùn)行后，在水泵控制柜上按下停止按鈕，水泵停止運(yùn)行，停止指示燈亮。管理處其他人員若發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備異常，及時(shí)通知設(shè)備責(zé)任人或值班人員處理。 2．排污泵小修時(shí)間為1 小時(shí)，年度大修時(shí)間為 1 天。 1． 4． 3手動(dòng)壓下控制桿浮球，觸動(dòng)低位觸點(diǎn)，排污泵停止運(yùn)行。 每月 1．對(duì)水池、水箱進(jìn)行一次排污，投放漂白粉消毒。 第 25 頁(yè)，共 63 頁(yè) 巡視維護(hù)項(xiàng)目、周期、要點(diǎn)及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（續(xù)表二） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 周期 巡視維護(hù)要點(diǎn) 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 3 水管輔件 每日 1．檢查水錘消除器是否靈活可靠，接頭有無(wú)滲漏水。 a．用小毛刷，干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無(wú)積塵、無(wú)污物。 4． 2消火栓系統(tǒng) 把各設(shè)備都放在自動(dòng)位置，打開消火栓水閥放水，看壓力是否降低，穩(wěn)壓泵 是否能夠啟動(dòng)、加壓；打開消火栓玻璃按鈕，當(dāng)玻璃按鈕打開，消防泵是否自動(dòng)啟動(dòng)，所有玻璃按鈕指示燈是否能亮，水壓是否加大向外沖出，警鈴是否響動(dòng)，并在主機(jī)上能夠顯示動(dòng)作狀況，打印機(jī)是否能夠打印出來(lái)；將玻璃按鈕復(fù)位，設(shè)備是否自動(dòng)停止，且玻璃按鈕指示燈停止亮。 1． 2． 1將工作方式分別撥至“ 1自動(dòng)、 2備用”或“ 2自動(dòng)、 1備用”。 每月 1．定期整理控制柜內(nèi)線路，緊固各接線端頭。 COSΦ 92%。 3．檢查事故照明、消防器材等配套設(shè)施是否齊全完好。 3． 4． 2分閘 26P聯(lián)配電柜發(fā)電聯(lián)鎖開關(guān)柜市電開關(guān)斷開。 3. 1. 8試機(jī)空轉(zhuǎn)時(shí)間不得超過十分鐘（每次） 3. 1. 9保 證發(fā)電機(jī)在滿負(fù)荷下運(yùn)行至少 4小時(shí)（每年）。 2． 2． 3在高壓房通過操作手柄，斷開三相接地線后，合上閘刀， 接通變壓器高壓進(jìn)線。 1． 19在未辦理工作票終結(jié)手續(xù)以前，值班員不準(zhǔn)將施工設(shè)備合閘送電。 1． 8 工作期間，工作負(fù)責(zé)人若因故必須離開工作地點(diǎn)時(shí)，應(yīng)指定能勝任的人員臨時(shí)代替，離開前應(yīng)將工作現(xiàn)場(chǎng)交待清楚，并告知工作班人員，在工作負(fù)責(zé)人返回工作地點(diǎn)時(shí)，也應(yīng)履行同樣的交待手續(xù)。 8 道路、廣場(chǎng) 每日 1．檢查路面、廣場(chǎng)有無(wú)塌陷、起殼、地鼓、開裂現(xiàn)象，對(duì)出現(xiàn)的問題及時(shí)處理。 3．檢查大理石墻面有無(wú)污漬、損傷及銹漬。 3．檢查樓道扶手有無(wú)損壞、銹蝕現(xiàn)象。管井內(nèi)的管道色環(huán)間距每層一道。 Ⅰ 、 Ⅱ 級(jí)設(shè)備維修記錄，設(shè)備診斷記錄，設(shè)備完好率評(píng)定統(tǒng)計(jì)記錄。 11． 2設(shè)備報(bào)廢 對(duì)不能修復(fù)或維修后檢定不合格的設(shè)備，由工程部填寫《設(shè)備（機(jī)具）報(bào)廢單》，由管理處主任批示；上報(bào)物業(yè)公司經(jīng)公司同意后審核后進(jìn)行報(bào)廢。驗(yàn)收合格，填寫《工程竣工驗(yàn)收證明》，由施工單位、管理處在單上簽字蓋章。供方負(fù)責(zé)《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍內(nèi)的設(shè)備維修、保養(yǎng)可采用供方手冊(cè)的表格作記錄，管理處工程部負(fù)責(zé)合同委托范圍外的設(shè)備維修、保養(yǎng)工作并采用本手冊(cè)表格做記錄 。對(duì)新入伙的物業(yè)，管理處可要求進(jìn)行質(zhì)量缺陷整改的供方按《機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》填寫設(shè)備標(biāo)牌，并按有關(guān)規(guī)定要求，貼在設(shè)備上。維修養(yǎng)護(hù)合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評(píng)定供方。 3． 6設(shè)備更新和技術(shù)改造 設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后，技 術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。 3． 3二級(jí)保養(yǎng) 對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動(dòng)、泄漏檢測(cè)，發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對(duì)電氣設(shè)備全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測(cè)試；對(duì)電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測(cè)試，工作點(diǎn)調(diào)整，軟件維護(hù)；對(duì)管道、風(fēng)道部分除繡、防腐、刷漆；對(duì)各種主要 閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。 5． 2對(duì)于 Ⅰ 、 Ⅱ 級(jí)電氣設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設(shè)備（火災(zāi)報(bào)警控制柜、放大器、計(jì)算機(jī)等）進(jìn)行三級(jí)保養(yǎng)、探測(cè)性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，物業(yè)公司負(fù)責(zé)辦理《供用電合同》 、《供水合同》、委托銀行代收水電費(fèi)協(xié)議書等對(duì)外合同會(huì)簽手續(xù)。管理處審核、調(diào)整后，與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的計(jì)劃匯總，于每年 12月下旬報(bào)物業(yè)公司審批，審批后的設(shè)備保 養(yǎng)計(jì)劃物業(yè)公司、管理處、專業(yè)公司各保留一份。設(shè)備（ Ⅰ 、第 6 頁(yè)，共 63 頁(yè) Ⅱ 、 Ⅲ 級(jí)設(shè)備） “ 日常維護(hù)保養(yǎng)、 一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng) ” 計(jì)劃執(zhí)行情況由管理處工程部主管檢查，按同類設(shè)備的 30％比例進(jìn)行抽樣，并填寫保養(yǎng)檢查記錄。事故處理須堅(jiān)持 “ 三不放過 ” 的原則。 設(shè)備運(yùn)行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。 2． 管道的文字、箭頭應(yīng)與管道直徑相適應(yīng)。 3．無(wú)起鼓、空洞現(xiàn)象。 2．墻面無(wú)污漬、水 漬及霉變痕跡。 7 吊頂天花 每日 1．檢查吊頂天花有無(wú)損傷、擦、劃痕及裂紋，如有問題及時(shí)更換、修補(bǔ)。 1． 3工作票簽發(fā)或命令發(fā)布人（部門負(fù)責(zé)人 ） 所負(fù)安全責(zé)任： 1． 3． 1工作的必須性； 1． 3． 2工作是否安全； 1．