【正文】 40 2021年，隨著 長興島房地產(chǎn)面積迅速增加， 均 價上漲到 3,800 元 /㎡左右。 而 9 月份掛牌的土地面積位居全年第一。總體來看，全市商品房均價穩(wěn)中有升，表明 大連樓市處于正在快速發(fā)展 的階段之中，前景看好 。就在市場按照以往慣例形成上行之時，國家出臺政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，自 5 月 開始 ， 成交量 逐步遞減 直至 7 月 。各區(qū)域內(nèi)的大體量項(xiàng)目是目前及 未來市場的供應(yīng)主力，前期市場存量大，并且新政對市場產(chǎn)品去化量的影響無可厚非，價格的持續(xù)高位越發(fā)加劇客戶對市場的觀望，加之部分區(qū)域目前市場存量與客戶需求的差異化，導(dǎo)致目前局部區(qū)域存量積壓。 9 月大連市主城區(qū)批售面積放大為 萬平方米，其原因是為了面對“金九銀 十”及十月中旬的秋季房展會的入市良機(jī)。環(huán)比數(shù)字如此驚人，主要原因是本次主城區(qū)的集中供應(yīng)，造成的土地市場升溫，可以說屬于個別現(xiàn)象，預(yù)計不會持續(xù)下去。 外地購房者，特別是東北三省的購房者，在大連置業(yè)的比例近年來不斷提高。 六大超億項(xiàng)目在莊河臨港工業(yè)區(qū)新華工業(yè)園開工 大連名興工業(yè)有限公司特種線纜項(xiàng)目，投資 ；大連金河鑄造有限公司船用柴油機(jī)缸體生產(chǎn)線項(xiàng)目，投資 ；大連卓遠(yuǎn)重工有限公司風(fēng)電水電設(shè)備項(xiàng)目，總投資 ；大連新氏傳動科技有限公司風(fēng)電傳動部件項(xiàng)目，總投資 2億元；上海紅都建材有限公司北方家居城以及上海林茵投資管理公司標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場項(xiàng)目，其中上海紅都建材有限公司北方家居城投資總額達(dá) 14億元，農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場項(xiàng)目投資 億元，上述項(xiàng)目總投 資金額達(dá)。同時為使省內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展，各地要在明年 3月份前召開春季房交會，其間要繼續(xù)實(shí)行和不斷完善各項(xiàng)優(yōu)惠政策， 最大限度讓利消費(fèi)者，使房交會取得實(shí)效。尤其體現(xiàn)了大連市對于發(fā)展大大連的勢頭和前景，未來新城區(qū)不斷壯大將對整個大連市的城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來不可忽視的影響。 雖然政策調(diào)控的目標(biāo)是抑制投資 、 投機(jī)行為，讓房價穩(wěn)定下來，并極有可能導(dǎo)致房價掉頭向下，但并不意味著房價會立即下跌。 大連長興島項(xiàng)目可行性研究報告 關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題。有稅務(wù)專家分析認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目完工條件得到明確后，將使得這一稅收漏洞得以堵塞。 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知 《通知》要求各地切實(shí)負(fù)起責(zé)任，加大查處力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。 財政部 投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行） 為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)行為，維護(hù)社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益。進(jìn)出口貿(mào)易總額 403 億美元；實(shí)際使用外資增長 %，總額達(dá) 億美元，再列全省第一。 6 根據(jù)長興島的中長期發(fā)展規(guī)劃， 到 2020 年，地區(qū)國民生產(chǎn)總值達(dá)到 1,300 億元，地方財政一般預(yù)算收入 120 億元，港口吞吐量 1 億噸。 1 目 錄 第一章 總論 ........................................ 1 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 ....................................... 1 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 ....................................... 3 第二章 市場分析 ....................... 錯誤 !未定義書簽。 國家有關(guān)部門頒布的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)規(guī)定 ； 2021 年大連市政府工作報告 ； 大連市政府制定的《大連市經(jīng)濟(jì)上新臺階的規(guī)劃綱要》 ； 大連市城市總體規(guī)劃 ； 長興島發(fā)展規(guī)劃 ； 遼寧省建筑工程投資概預(yù)算指標(biāo)及有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) ； 委托方提供的其他材料 。 隨著房地產(chǎn)需求的增加，區(qū)域內(nèi)的在建樓盤數(shù)量迅速增加， 區(qū)域內(nèi)的平均房價迅速沖 過4,500，其漲幅在 2 年內(nèi)達(dá)到 40％ 以上 。 從盈虧平衡分析來看，當(dāng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn) ％ 的銷售 量 時，該項(xiàng)目 就可以實(shí)現(xiàn)保本運(yùn)營。完成全社會固定資產(chǎn)投資 3,273 億元，增長 30%。 銀監(jiān)會 流動資金貸款管理暫行辦法 個人貸款管理暫行辦法 貸款人不能發(fā)放無指定用途的個人貸款；要求執(zhí)行貸款面談，面簽制度。 大連長興島項(xiàng)目可行性研究報告 國務(wù)院 關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知 尚未按照有關(guān)規(guī)定公布新的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的省區(qū)市，必須于 2021年 6月底前公布實(shí)施。 14力推保障房建設(shè)落實(shí)、嚴(yán)格土地出讓管理，成為通知的亮點(diǎn)。 少數(shù)實(shí)力不足的開發(fā)商，也會率先打折售房。 以下為 20212021 年大連市出臺的房地產(chǎn)方面政策及規(guī)劃。將建設(shè) 500套左右創(chuàng)業(yè)式保障租賃住房作為嘗試，專門提供給引進(jìn)的人才或大學(xué)畢業(yè)生，從而不斷完善住房保障體系?！敦瀼匾庖姟饭灿?10條，主要內(nèi)容包括：堅決遏制不 合理住房需求，實(shí)行住房限購政策；嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策和房地產(chǎn)稅收政策；切實(shí)增加住房有效供給，全力加快保障性住房建設(shè)；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，建立個人住房信息系統(tǒng)等。其中 9 月份成交量接近 50 宗，主要是由于東港區(qū)地塊、勝利路拆遷地塊及甘井子區(qū) 大東溝 地塊集體放量造成的。 6 月成交的樓面價一路攀升到 4, 元 /平方米 ,環(huán)比上月增長 %，在本年度位居第二。 截止到 2021 年 9 月底 ， 大連市新增商品房有效供應(yīng)面積 萬平方米，其中主城區(qū)新增有效供應(yīng)面積 萬平方米，新城區(qū)新增有效供應(yīng)面積 萬平方米。 大連市新城 區(qū)項(xiàng)目分布 新城區(qū)方面，共計項(xiàng)目 88 個，其中在售項(xiàng)目 65 個，占比 74%。 9 月商品房成交量出現(xiàn)一定程度上揚(yáng)，主要是開發(fā)商紛紛抓住本年度最后的機(jī)會，加快銷售進(jìn)度以實(shí)現(xiàn)利潤回饋，因此成交看熱。 0500001000001500002021002500003000003500004000004500005000001月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份200 9年出讓土地示意圖土地面積建筑面積 2021 年，長興島共 掛牌土地 17 宗，掛牌土地面積合計為1,535, 平方米，建筑面積為 1,681, 平方米。 二、住宅市場 （一） 在售面積 分析 200 6－20 10年在售商品房面積0501001502002502021年 2021年 2021年 2021年 2021年單位（萬平方米）系列1 2021 年，島內(nèi)開始出現(xiàn)小規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，主要分布在沿海濱浴場區(qū)域（如明珠花園 等），和三堂區(qū)域（如凱立花園等），市場在售面積為 31 萬平方米。 未來 長興島區(qū)域的 建筑形式將以高密度＋ 中小戶型 為主， 區(qū)域內(nèi)大連長興島項(xiàng)目可行性研究報告 項(xiàng)目規(guī)模：占 地面積 8 萬平方米，建筑面積 12 萬平方米 開發(fā)商：大連凱運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 綠化率： 35% 項(xiàng)目性質(zhì)：小高層、多層 裝修標(biāo)準(zhǔn)：清水 竣工時間： 戶型特點(diǎn)： 51134 平方米 配套設(shè)施： 學(xué) 校 : 長興島中學(xué)、長興島高中 綜合商場 : 凱立市場 銀行 : 農(nóng)行、中行、建行、大連銀行、郵政儲蓄 交通：城八線 售價： 4,568 元 /平方米 八、興港府督花苑 項(xiàng)目位置：長興島入島城八線北側(cè) 項(xiàng)目規(guī)模：占地面積 萬平方米，建筑面積 16 萬平方米 開發(fā)商：山東省乳山市長城住宅開發(fā)有限公司 綠化率： 42% 項(xiàng)目 性質(zhì)：小高層、高層 裝修標(biāo)準(zhǔn)：清水 竣工時間： 戶型特點(diǎn)： 70119 平方米 大連長興島項(xiàng)目可行性研究報告 一、長興灣 項(xiàng)目位置：長興島臨港工業(yè)區(qū)三堂街管委會東 項(xiàng)目規(guī)模：占地面積 65 萬平方米，建筑面積 100 萬平方米 開發(fā)商：大連衡逸房屋開發(fā)有限公司 大連長興島項(xiàng)目可行性研究報告 越式的，主要是市場上出現(xiàn)了上百萬平方米的大型樓盤“長興灣”，這一樓盤對市場的沖擊力巨大，預(yù)計后期樓盤上市都將參考該樓盤價格。 33 2021 年商品房成交均價分布 2021 年 14 月大連市商品房成交均價變化不大，有小幅度的提升。 新城區(qū)整體展示面積為 萬平，主要集中于金州新區(qū)的濱海及大黑山地區(qū)，二地區(qū)展示面積占整體的 61%，而從已經(jīng)競得的土地情況看，二區(qū)長期的未來供應(yīng)力將相對不足。 截止到 2021 年 9 月底 ，大連市內(nèi)共計 119 個項(xiàng)目，其中在售商大連長興島項(xiàng)目可行性研究報告 二、商品房市場 大連長興島項(xiàng)目可行性研究報告 交面積，還是建筑面積，均為本年度之冠。 大連市政府正在推行全域城市化，其城市化進(jìn)程將不斷加快，新的規(guī)劃出臺必將帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時新區(qū)域的形成也將增加對房地產(chǎn)的需求。 長春路南段 A組團(tuán)做拆遷準(zhǔn)備。 18 17金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準(zhǔn) 。 國土部 關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知 要求進(jìn)一步做好征地管理工作。 國家稅務(wù) 總局 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 關(guān)于土地增值稅清算時收入確認(rèn)的問題。 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知 住建部發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》，《通知》要求相關(guān)部門：嚴(yán)格建設(shè)管理，規(guī)范準(zhǔn)入審核，強(qiáng)化使用監(jiān)督，加強(qiáng)交易管理，完善監(jiān)督機(jī)制。 國資委 央企投資房地 產(chǎn)新規(guī) 國資委規(guī)定 78 家央企在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后將退出房地產(chǎn)業(yè)。 10全市常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口 萬人，占總?cè)丝诘?%；居住在鄉(xiāng)村的人口 萬人，占總?cè)丝诘?%。 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 位于 大連 市長興島綜合區(qū) 21 號路及 23 號路之間 ，該項(xiàng)目 東 、西兩側(cè)均為待開發(fā)用地 ， 南北兩側(cè)為規(guī)劃道路，西北側(cè)為規(guī)劃河道 。 至 2021年 9 月末，長興島 累計簽約項(xiàng)目 達(dá)到 140 多個。 第一節(jié) 設(shè)計理念 ...................................... 58 第二節(jié) 設(shè)計方案 ...................................... 59 第六章 環(huán)保、消防及安全 ............................ 64 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) ...................................... 64 第二節(jié) 消防 .......................................... 64 第三節(jié) 安全保衛(wèi) ...................................... 64 第七章 人員組織 .................................... 65 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ................................ 66 第一節(jié) 建設(shè)工期 ...................................... 66 第二節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ............................... 66 第九章 投資估算與資金籌措 ........................... 68 第一節(jié) 投資估算依據(jù) ................................... 68 第二 節(jié) 項(xiàng)目投資估算 ................................... 68 第三節(jié) 資金籌措 ...................................... 71 第十章 財務(wù)評價 .................................... 73 第一節(jié) 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 ..................... 73 第二節(jié) 銷售收入估算 ................................... 73 第三節(jié) 項(xiàng)目財務(wù)效益測算 ............................... 75 第十一章 研究結(jié)論與建議 ............................ 78 第一節(jié) 研究結(jié)論 ...................................... 78 大連長興島項(xiàng)目可行性研究報告 II 從 2021 年開始，長興島 產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目引進(jìn)取得 了 重大進(jìn)展。 4 年投資利潤率 % 資 本金利潤率 % 盈虧平衡點(diǎn) % 第二章 市場分析 第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì) 分析 一、大連市概況 大連市 面積 13,160 平方公里， 全市常住總?cè)丝跒?602 萬人。大連長興島項(xiàng)目可行性研究報告 國土部 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通 知 土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準(zhǔn)地價的 70%；競買保證金